Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2013 г. N 18АП-12995/12

г. Челябинск

15 января 2013 г.

Дело N А07-9899/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан

на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2012

по делу N А07-9899/2011 (судья Нурисламова И.Н.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г.Уфа - Гарифуллин Роберт Ахнафович (доверенность N 5дв от 09.01.2013).

Индивидуальный предприниматель Глушенков Александр Алексеевич (далее - ИП Глушенков А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа (далее - Комитет, КУМС г. Уфы, первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Альте" (далее - ООО "Консалтинговая компания "Альте", общество, второй ответчик) об определении условий договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа между муниципальным учреждением Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа и индивидуальным предпринимателем Глушенковым Александром Алексеевичем в следующей редакции:

- пункт 2.1. "Цена объекта по настоящему договору составляет 11324410 руб., в том числе НДС 18% - 1727452 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",

- абзац 1 пункта 2.1.1. "Покупатель уплачивает продавцу цену объекта без учета НДС в размере 9596958 руб.",

- пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает продавцу: первый платеж в размере 10%, что составляет 959696 руб. перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее - ООО "Аверс", третье лицо).

Судом была проведена судебная экспертиза по проверке достоверности отчета N 8.4-04/Х-МК, представленного ООО "Консалтинговая компания "Альте", а также для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту ИП Калединой Алене Николаевне.

По результатам проведения экспертизы было получено заключение эксперта N 40/12 от 10.08.2012 (л.д.105 т.2).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.10.2012 (резолютивная часть объявлена 17.10.2012) заявленные требования удовлетворены. Суд определил спорные условия договора купли-продажи объекта недвижимости в редакции, предложенной истцом.

С вынесенным решением не согласился первый ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о том, что преимущественное право выкупа арендованного помещения у истца не утрачено лишь на основании письма (претензии) ИП Глушенкова А.А. от 12.04.2011 и проекта договора купли-продажи, датированного 25.03.2011.

По мнению подателя жалобы, суд не учел обстоятельство того, что в первоначально представленном истцом отчете ООО "Аверс" N 78-10 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества оценщиком была определена стоимость в размере 12 508 000 рублей, а в представленном в ходе рассмотрения дела полном отчете N 78-10 по состоянию на ту же дату, определена стоимость в размере 12 623 000 рублей.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции необоснованно не принят отчет, который был предоставлен Комитетом, выполненный ООО "Консалтинговая компания "Альте".

Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции при определении стоимости неотделимых улучшений необоснованно принял во внимание представленные истцом доказательства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца, второго ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения первого ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Глушенков А.А, ООО "Консалтинговая компания "Альте", ООО "Аверс".

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 01.12.1999 в пользование истцу передано нежилое помещение по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Пр. Октября, 135, по договору N 5299 от 11.01.2000 (т. 1 л.д. 80-86).

На основании Постановлений N 5299 от 03.02.2000, N 100 от 03.03.2000, между КУМС г. Уфы, МУП ПЖРЭТ "Восточный" Орджоникидзевского района г. Уфы (балансодержатель) и ИП Глушенковым А.А. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы N 5234 от 26.03.2001, согласно условиям которого истцу предоставлен за плату во временное пользование объект муниципального нежилого фонда, общей площадью 406,5 кв. м., расположенный на цокольным этаже жилого дома по адресу: г. Уфа, проспект Октября, 135, в целях использования под торговлю (т. 1 л.д. 23-26).

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2001 по 24.03.2014.

Договор в установленном порядке зарегистрирован в органах федеральной регистрационной службы, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре (т. 1 л.д. 27).

ИП Глушенков А.А. обратился с заявлением в Комитет в порядке статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 о предоставлении в собственность занимаемого по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы N 5234 от 26.03.2001 нежилое помещение общей площадью 406,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Уфа, проспект Октября, д. 135.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, проспект Октября, д. 135, площадью 406,5 кв. м., этаж - цокольный, является муниципальной собственностью, принадлежит муниципальному образованию город Уфа в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 28.05.2001 (л.д.110 т.3).

На момент заключения договора аренды спорного помещения в отношении объекта недвижимости был оформлен технический паспорт по состоянию на 29.09.2000, объекту был присвоен инвентарный номер 475 (л.д.10-22 т.1).

В соответствии с указанным техническим описанием объект считается расположенным в цокольном этаже двенадцатиэтажного жилого дома и имеет общую площадь 406,5 кв.м.

Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа N 636 от 14.02.2011 были утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения первого этажа встроено-пристроенного к двенадцатиэтажному жилому дому общей площадью 410,2 кв.м. (т. 2 л.д. 8-10), арендуемого истцом - ИП Глушенковым А.А. на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.03.2001 N 5234.

Расхождение в площади спорного помещения, являющегося предметом договора аренды, связано с проведением технической инвентаризации и составлением нового Технического паспорта объекта по состоянию на 15.02.2010, согласно которому объекту присвоен инвентарный номер 9916, обща площадь помещения составила 410,2 кв.м. (л.д.111-120 т.3).

В соответствии с разделом 5 указанного выше Технического паспорта по состоянию на 15.02.2010 ранее выполненный технический паспорт от 29.09.2000 года N 475 аннулирован (л.д.114 т.3).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Комитет направил ИП Глушенкову А.А. письмо за исх. N КС 815 от 17.02.2011 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, которое было получено истцом 24.02.2011 (т. 2 л.д. 11-12).

Комитетом был подготовлен проект договора N 339 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.03.2011 и передан Глушенкову А.А. (т. 1 л.д. 71-76).

В соответствии с условиями указанного проекта договора "Цена объекта составила 18 880 000 (восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС 18% - 2 880 000 (два миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010, составленным ООО "Консалтинговая компания "Альте"" (л.д.1-154 т.3).

По заказу ИП Глушенкова А.А. и на основании заключенного с ним договора ООО "Аверс" произвело оценку рыночной стоимости арендуемого истцом объекта недвижимости, представив Отчет N 78-10, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.11.2010 составила 12 623 000 руб. с учетом НДС (л.д.1-88 т.4).

ИП Глушенков А.А. направил ответчику претензию от 12.04.2011, в которой просил провести перерасчет рыночной стоимости выкупаемого имущества, путем проведения повторной оценки или с учетом Отчета N 78-10 ООО "Аверс" о рыночной стоимости объекта в размере 12 623 000 руб., а также просил учесть стоимость неотделимых улучшений (т. 1 л.д. 52).

Письмом от 12.05.2011 Комитет сообщил об утрате ИП Глушенковым А.А. преимущественного права приобретения арендуемого объекта в связи с тем, что предпринимателем нарушены сроки подписания договора купли-продажи (т. 1 л.д. 28).

Указанные обстоятельства, послужили основанием для обращения ИП Глушенкова А.А. в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции счел необоснованными доводы Комитета об утрате истцом преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения в связи с пропуском срока на подписание предложенного проекта договора, а также об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений по причине несогласованности капитального ремонта с арендодателем. Суд принял за основу представленный в материалы дела истцом отчет N 78-10 от 30.11.2010, установив его взаимосвязь с иными доказательствами величины рыночной стоимости. Суд признал согласованным с арендодателем проведение подрядных работ по капитальному ремонту арендуемого истцом помещения, в связи с чем, произвел зачет стоимости неотделимых улучшений, полученных в ходе проведения подрядных работ в размере 1 298 590 рублей., приняв за основу затраты истца на проведение ремонта.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязательной стороны.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

В нормах ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В рассматриваемом случае, из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что истец по существу акцептовал направленный Комитетом проект договора купли-продажи на иных условиях, что согласно приведенным выше нормам является основанием для передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы АПК РФ.

В материалы дела сторонами представлены: отчет ООО "Консалтинговой компании "Альте" N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения с выводом о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 20.08.2010 г. в размере 18 880 000 руб. в т.ч. НДС 2 880 000 руб., а также отчет ООО "Аверс" N 78-10 от 30.11.2010 о рыночной стоимости объекта в размере 12 623 000 руб. в т.ч. НДС.

Для проверки достоверности и подлинности отчета ООО "Консалтинговой компании "Альте" N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010 судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза на предмет определения достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, по результатам которой было получено заключение эксперта ИП Каледина А.Н. N 40/12 от 10.08.2012.

В представленном суду заключении судебный эксперт пришел к выводу о том, что исследуемый отчет ООО "Консалтинговой компании "Альте" соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. При этом стоимость неотделимых улучшений при определении величины рыночной стоимости не учитывались. Рыночная стоимость объекта по состоянию на 20.08.2010 определена экспертом в размере 18 576 000 руб., а с учетом неотделимых улучшений в размере 1 298 590 руб. составляет 17 277 000 руб.

Согласно заключению эксперта ИП Калединой А.Н. N 40/12 от 10.08.2012 г. на размер рыночной стоимости объекта в обоих отчетах повлияло определение этажности спорных помещений и принадлежность их к первому этажу в соответствии со справкой Уфимского городского филиала ГУП БТИ РБ N 576 от 22.06.2012 г., где указано о смене этажности помещений за счет уточнения инвентаризационных данных при идентичности помещений, указанных в техническом паспорте по состоянию на 29.09.2000 и помещений в техническом паспорте по состоянию на 15.02.2010.

Как видно из материалов дела и подтверждено результатами проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы (заключение эксперта ИП Каледина А.Н. N 40/12 от 10.08.2012), при принятии решения о приватизации спорного помещения цена продажи была определена Комитетом на основании отчета ООО "Консалтинговой компании "Альте" об оценке рыночной стоимости N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010, который по форме и содержанию соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, цена объекта недвижимости определена в допустимом диапазоне расхождения цен с результатами, полученными в ходе проведения судебной экспертизы.

Оценив на основании ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела отчеты ООО "Консалтинговой компании "Альте" N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010 и ООО "Аверс" N 78-10 от 30.11.2010, а также заключение эксперта ИП Каледина А.Н. N 40/12 от 10.08.2012, полученное в результате проведения судебной экспертизы, апелляционный суд приходит к вводу о том, что представленный в материалы дела истцом отчет ООО "Аверс" N 78-10 от 30.11.2010 о рыночной стоимости объекта в размере 12 623 000 руб. в т.ч. НДС не может быть признан надлежащим доказательством по делу, поскольку он был выполнен по заказу приобретателя.

Пунктом 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценке, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Возможность оценки приватизированного имущества по инициативе субъекта малого предпринимательства Законом N 159-ФЗ не предусмотрена, следовательно, результаты по ее проведению, полученные ИП Глушенковым А.А. не могут быть использованы при определении цены спорного объекта.

В соответствии с положениями ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Апелляционный суд полагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, реализующие свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не являются обладателями юридически значимого права быть инициаторами проведения оценки имущества, подлежащего отчуждению. Указанная в отчете ООО "Аверс" N 78-10 от 30.11.2010 рыночная стоимость объекта определена по заказу арендатора, тогда как правовое значение может иметь лишь результат оценки, осуществленной в рамках заключенного собственником муниципального имущества договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Отвечая на вопрос суда первой инстанции о том, соответствует ли отчет ООО "Консалтинговой компании "Альте" N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010, изготовленный по заказу Комитета, Закону об оценочной деятельности, судебный эксперт Каледина А.Н. признала отчет полностью соответствующим указанному закону и стандартам оценки N 1-3 (ФСО-N1-N3).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для определения спорных условий договора купли-продажи объекта недвижимости, на основании представленного арендатором отчета ООО "Аверс" N 78-10 от 30.11.2010.

Апелляционный суд полагает указанный отчет ненадлежащим доказательством еще и в силу следующего.

В отчете N 78-10 от 30.11.2010 использованы технические характеристики спорного помещения площадью 410,2 кв.м., на основании Технического паспорта от 29.09.2000 N 475, который аннулирован 15.02.2010, взамен указанного документа Государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" 15.02.2010 составлен новый технический паспорт, согласно которому изменилась общая площадь, техническое описание помещений, а также этажность.

Поскольку на дату составления отчета ООО "Аверс" N 78-10 (30.11.2010) прежний технический паспорт помещения был аннулирован, апелляционный суд полагает, что содержащиеся в нем сведения не могли быть использованы оценщиком при оценке рыночной стоимости муниципального имущества.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает обоснованными доводы подателя апелляционной инстанции о необоснованном непринятии судом первой инстанции при определении спорных условий договора купли-продажи отчета ООО "Консалтинговой компании "Альте" N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010, выполненного по заказу Комитета.

Суд апелляционной инстанции считает подлежащими отклонению ссылки ответчика на необоснованный зачет судом в счет оплаты цены продажи стоимости неотделимых улучшений в сумме 1298590 руб.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159 ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства (в том числе смету на реконструкцию магазина "Зоомагазин", подрядные договоры от 12.01.1998 от 15.01.1998, от 11.05.2000, договор услуг от 19.01.1998, платежное поручение N 332 от 09.02.1999, письма Комитета N 2887 от 21.04.2000, N 226 от 22.01.2001, дефектную ведомость по наименованию работ на объекте "Зоомагазин", акт технического обследования помещения с участием представителя КУМСа г. Уфы, балансодержателя о необходимости производства работ по ремонту, 25 мая 2000 Акт о приемке в эксплуатацию после капитального ремонта комплекса работ от 25.05.2000), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в сумме 1298590 руб. в счет выкупной цены, которые не были зачтены Комитетом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что достаточные правовые основания для удовлетворения заявленных предпринимателем требований о согласовании спорных условий договора в редакции истца у суда первой инстанции отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части определения цены, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком отчете N 8.4-04/Х-МК от 20.08.2010, составленном ООО "Консалтинговая компания "Альте"", исключив из нее стоимость неотделимых улучшений в сумме 1298590 руб.

Согласно подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 года объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и распространяются только на правоотношения, возникшие с 01.04.2011.

Следовательно, после этой даты реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретал имущество.

Названное исключает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость покупателем в качестве налогового агента и актуальность абзаца 3 пункта 2.1. проекта договора, возлагающего соответствующую обязанность на покупателя муниципального имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку в рамках настоящего спора, в порядке ст. 445 ГК РФ, судом определяются условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, соответствующий договор купли-продажи не заключен, а реализация муниципального имущества не произведена, поэтому оснований для применения ранее действовавшей редакции Налогового кодекса Российской Федерации не имеется.

Названное означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений, как у Комитета, так и у предпринимателя.

Рассмотрев преддоговорный спор, апелляционный суд, учитывая направленность заявленных в рамках настоящего дела требований, полагает необходимым определить цену объекта, установленную в пунктах 2.1, 2.1.1. и 3.1.1. договора исходя из цены объекта 14 701 410 руб. ( 18 880 000 - 2 880 000 (НДС) - 1 298 590 руб.(стоимость неотделимых улучшений)).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ИП Глушенкова А.А.

Поскольку Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, судебные расходы между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, не распределяются.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2012 по делу N А07-9899/2011 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Определить спорные условия договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.03.2011 N 339 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Глушенковым Александром Алексеевичем в следующей редакции:

- пункт 2.1. "Цена объекта по настоящему договору составляет 14 701 410 руб.;

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- абзац 1 пункта 2.1.1. "Покупатель уплачивает продавцу цену объекта без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений в размере 14 701 410 руб.";

- абзац 2 пункта 2.1.1. исключить;

- пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает продавцу:

первый платеж в размере 10%, что составляет 1 470 141 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова