Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2013 г. N 09АП-37538/12

г. Москва

16 января 2013 г.

Дело N А40-84872/12-155-776

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Каменецкого,

судей Л.А. Москвиной, Е.В. Пронниковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Яцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "08" октября 2012 г. по делу N А40-84872/12-155-776, принятое судьей Ю.Н. Беспаловой,

по заявлению ООО "ЛАГЕРОН" (ОГРН 1037700224363, 125424, г. Москва, Волоколамское ш., д. 110)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве,

третье лицо: Департамент имущества города Москвы,

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя: Чижевский В.В., Бутовский В.В. по дов. от 16.07.2012,

от ответчика: Масленникова К.А. по дов. от 09.01.2013,

от третьего лица: Шатихин Н.В. по дов. от 29.12.2012,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.10.2012, принятым по настоящему делу, удовлетворены заявленные ООО "ЛАГЕРОН" (заявитель, общество) требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 110, оформленного письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве) от 09.06.2012. Суд также обязал Управление Росреестра по Москве зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 110, общей площадью 69,7 кв.м., перечень помещений: этаж 1, помещение V, комнаты 1-8.

В обоснование принятого решения суд указал на то, что оспариваемый отказ в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ООО "ЛАГЕРОН" требований в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение Арбитражного суда г. Москвы отменить, в удовлетворении требований заявителя отказать.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Считает, что оспариваемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию заявителя.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушанных мнений представителей лиц, участвующих в деле, полагает необходимым оставить обжалуемый акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "ЛАГЕРОН", являющееся субъектом малого предпринимательства и владеющее на основании Договора аренды от 26.06.2000 N 09-299/00 помещением общей площадью 69,7 кв.м. по адресу: г.Москва, Волоколамское ш., д. 110, обращалось в Департамент имущества г. Москвы 28.10.2008 и 24.02.2009 по вопросу выкупа арендуемого обществом нежилого помещения.

Письмом от 17.03.2009 N 09/8243 Департамент имущества г. Москвы указал на отсутствие правовых оснований для исключения данного нежилого помещения из Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (утв. постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП) (далее также Перечень).

Заявитель повторно обратился в Департамент имущества г. Москвы с письмами по вопросу о выкупе помещений от 28.03.2011 и 08.07.2011.

Департаментом имущества г. Москвы издано распоряжение от 20.10.2011 N 2328-р, в соответствии с которым принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: Волоколамское ш., д. 110, общей площадью 69,7 кв.м. (этаж 1, помещение V комнаты 1-8), запись о государственной регистрации права собственности города Москвы от 20.03.2003 N 77-01/08-294/2003-360, свидетельство 77 АВ N 900003, выдано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве от 16.11.2005, путем предоставления ООО "ЛАГЕРОН" преимущественного права выкупа указанного имущества. Стоимость выкупаемого нежилого помещения установлена в размере 8190000 руб. Данным распоряжением Управлению казны предписано обеспечить заключение договора купли-продажи на нежилое помещение с ООО "ЛАГЕРОН" в установленном порядке. Управлению по работе с недвижимостью в СЗАО г. Москвы предписано внести соответствующие изменения в учетные данные реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.

Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 30.11.2011 N 2600-р внесены изменения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Согласно приложению к данному распоряжению, объект недвижимости по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 110, площадью 69,7 кв.м. исключен из перечня.

Между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "ЛАГЕРОН" заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-21 (Договор) с датой составления 16.11.2011, подписанный заявителем 29.12.2011 (Т 2, л.д. 82), в соответствии с п.1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 110, общей площадью 69,7 кв.м., перечень помещений: этаж 1, помещение V, комнаты 1-8, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно Договора объект находится в собственности города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2005 серия 77 АВ N 900003.

В соответствии с п.1.3 Договора Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

Согласно п.1.4 Договора в соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Пунктом п.1.5 Договора предусмотрено, что право собственности на объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3.1. Договора цена объекта составляет 8190000 руб. в соответствии с отчетом от 29.07.2011 N 617-11/2011 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", НДС в соответствии с п.п.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Основанием для заключения договора стороны указали Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

11.04.2012 ООО "ЛАГЕРОН" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации на основании Договора перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 110, площадью 69,7 кв.м.

09.06.2012 ООО "ЛАГЕРОН" получен отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д.110, мотивированный ссылкой на абзацы 4, 6, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и обоснованный тем, что Договор купли-продажи N 10-21 является недействительным в силу его ничтожности, поскольку заключен с нарушением требований Федерального закона.

Управление Росреестра по Москве указало, что не представляется возможным однозначно определить в каком порядке (на основании предложения органа власти или на основании заявления субъекта МСП) реализуется преимущественное право выкупа указанного имущества.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Возникновение преимущественного права покупки арендованного имущества у субъекта малого и среднего предпринимательства связано с тем, что данное имущество не находится в Перечне на момент заключения договора купли-продажи (в случае выкупа на основании предложения органа власти) или на момент подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации своего преимущественного права покупки (в случае выкупа на основании заявления субъекта малого и среднего предпринимательства). Спорный объект недвижимости исключен из Перечня распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 30.11.2011 N 2600-р, то есть на 08.07.2011 (на дату подачи последнего заявления ООО "ЛАГЕРОН") был включен в Перечень, в связи с чем, установленное Федеральным законом N 159-ФЗ условие возникновения преимущественного права выкупа у ООО "ЛАГЕРОН" не возникло. Приватизация объекта недвижимости осуществляется на основании заявления субъекта малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, объект недвижимости для соблюдения установленных законом условий должен быть исключен из Перечня на момент подачи соответствующего заявления. Распоряжение от 20.10.2011 N 2328-р "О приватизации нежилого помещения по адресу: Волоколамское ш., д.110, площадью 69,7 кв.м." издано до исключения объекта из Перечня, т.е. в отношении объекта недвижимости, не подлежащего отчуждению в частную собственность. Договор купли-продажи также заключен до исключения объекта недвижимости из Перечня.

Также в качестве оснований к отказу Управлением Росреестра по Москве указано на непредставление документа (решение или протокол собрания участников или иной документ) об одобрении крупной сделки и, что на официальном сайте ДИГМа не обнаружена информация о заключении в установленном законом порядке контракта с ООО"Центр оценки "Аверс" на оказание услуг по оценке недвижимого имущества г.Москвы, а на сайте государственных закупок информация о проведенном конкурсе на заключение такого контракта, что предварительно указывает на нарушение процедуры оценки государственной недвижимости.

Не согласившись с данным отказом, ООО "ЛАГЕРОН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно с п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

На основании норм ч. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, получил возможность с 01.01.2009 по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к условиям реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности отнесены:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" утверждать названные в п. 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ перечни имущества вправе федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, указанные в ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ).

Материалами дела подтверждено, что заявитель соответствует требованиям п. 1-3 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, данное обстоятельство заинтересованным лицом не оспаривается.

В части требования п. 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ необходимо отметить следующее.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538, включение имущества уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" является препятствием для выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Вопреки мнению подателя апелляционной жалобы указанная правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обоснованно учтена судом первой инстанции при принятии оспариваемого решения, исходя из основания отказа в регистрации права собственности на недвижимое имущество - ничтожность представленного договора купли-продажи недвижимости.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008.

Арендуемое ООО "ЛАГЕРОН" нежилое помещение включено в Перечень 16.12.2008, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку ООО "ЛАГЕРОН" соответствовало всем условиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, кроме условия о том, что объект недвижимости не должен быть включен в Перечень, которое фактически направлено на ограничение прав общества, то у Департамента имущества г. Москвы имелись основания для заключения с обществом договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, вне зависимости от того включен объект в Перечень или нет.

Принятие Департаментом имущества г. Москвы распоряжения от 30.11.2011 N 2600-р об исключении спорного объекта из Перечня позже распоряжения от 20.10.2011 N 2328-р о приватизации указанного объекта не может свидетельствовать о ничтожности Договора, так как само по себе наличие объекта в Перечне не является препятствием для осуществления заявителем законного права на выкуп объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о необходимости представления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отчета об оценке рыночной стоимости объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку требование регистрирующего органа о предоставлении при регистрации перехода права собственности отчета об определении рыночной стоимости объекта не может быть отнесено к правовой экспертизе документов и проверке законности сделки и является злоупотреблением правом.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст.6 Федерального закона "Об оценочной деятельности", право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта.

В соответствии с п. 26 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, требования законодательства устанавливают исключительную прерогативу собственника по проведению оценки объекта недвижимости, обязательность проведения оценки объектов, являющихся государственной собственностью, в случае их продажи или ином отчуждении и срок действия отчета об оценки.

Как следует из материалов дела, договор между Департаментом имущества города Москвы и ООО "ЛАГЕРОН" заключен 29.12.2011 по цене, установленной в отчете ООО"Центр оценки "Аверс" от 29.07.2011 N 617-11/2011, то есть в рамках полугодового срока установленного законодательством.

Довод подателя апелляционной жалобы о непредставлении заявителем документа об одобрении крупной сделки был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонен судом как ошибочный и не соответствующий требованиям п. 9 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Приведенные подателем апелляционной жалобы доводы в отношении распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 20.10.2011 N 2328-р не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание. Названное распоряжение не оспорено и не отменено в установленном порядке, доказательства обратного суду не представлены. При этом, Управление Росреестра по Москве не наделено полномочиями по установлению законности ненормативных актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия.

Доводы апелляционной жалобы, в том числе связанные с толкованием норм материального права, опровергаются материалами дела и доказательствами, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что у Управления Росреестра по Москве отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д.110.

Оспариваемый отказ препятствует приобретению заявителем в установленном порядке права собственности на недвижимое имущество, чем нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от "08" октября 2012 г. по делу N А40-84872/12-155-776 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Каменецкий

Судьи

Л.А. Москвина Е.В. Пронникова