Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2013 г. N 06АП-5420/12

г. Хабаровск

16 января 2013 г.

А73-9372/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Иноземцева И. В., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Костенюк Татьяны Васильевны: Костенюк Т.В., паспорт; Костенюк П.А., представитель по доверенности от 15.04.2011;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: не явились;

от Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество): не явились,

рассмотрев в судебном заседании по правилам арбитражного суда первой инстанции

дело N А73-9372/2012 Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Костенюк Татьяны Васильевны

о признании незаконными действий, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество)

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Хабаровского края обратилась индивидуальный предприниматель Костенюк Татьяна Васильевна (далее - ИП Костенюк Т.В., заявитель, предприниматель, ОГРНИП 304270417300017, г. Советская Гавань) с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю, Управление, ОГРН 1042700170116, г. Хабаровск), выраженных в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 10.08.2012 N 07/003/2012-725 и N 07/003/2012-724; обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ОАО "Ванинохлеб" к ИП Костенюк Т.В. в отношении объектов недвижимости - здания мазутонасосной площадью 101.8 кв.м. лит. Ж, здания котельной площадью 496,7 кв.м. Лит. Д, расположенных по адресу п. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края, ул. Хлебозаводская, 1 (с учетом уточнения требований).

Решением от 24.09.2012 заявление удовлетворено.

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) - далее именуется Банк ВТБ 24, банк - обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что в силу статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации на названные выше объекты недвижимости распространяются права заявителя-залогодержателя по договору об ипотеке от 28.05.2007 N 721/5956-0000059-з01, заключенному между банком и предпринимателем в обеспечение обязательств последнего по кредитному соглашению от 28.05.2007 N 721/5956-0000059; указывает, что в рамках договора об ипотеке в залог передавался в том числе земельный участок площадью 29 721 кв.м., расположенный в Хабаровском крае, Ванинский район, пгт Октябрьский, ул. Хлебозаводская, участок 1, кадастровый номер 27:04:03: 01 004 :0400, на котором расположены здание мазутонасосной и здание котельной, при этом в договоре ипотеки отсутствуют условия о том, что данные объекты недвижимости в ипотеку не передаются; указывает, что вступившим в законную силу решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 21.03.2012 по делу N 2-7/11 обращено взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от 28.05.2007 N 721/5956-0000059-з01 путем реализации с публичных торгов; поскольку в результате торгов названный земельный участок реализован не был, банку судебным приставом-исполнителем направлено предложение о принятии имущества, в том числе указанного земельного участка, в счет погашения долга, Банк ВТБ 24 выразил согласие принять нереализованное имущество должника, в связи с чем судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности (имущественного права) и постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 10.05.2012. Исходя из указанных обстоятельств, банк полагает здание мазутонасосной площадью 101.8 кв.м. лит. Ж, здание котельной площадью 496,7 кв.м. Лит. Д, расположенные по адресу п. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края, ул. Хлебозаводская, 1, принадлежащими Банку ВТБ 24 на праве собственности.

Предпринимателем представлен отзыв на апелляционную жалобу, где приведены возражения против доводов жалобы, в частности указано, что право залога у банка прекратилось в связи с погашением предпринимателем задолженности по кредиту.

В судебном заседании представитель банка настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представитель предпринимателя и ИП Костенюк Т.В. просили оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Управление извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, но своего представителя для участия в судебном разбирательстве не направило.

Шестой арбитражный апелляционный суд, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, определением от 27.11.2012 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела судом первой инстанции, привлек банк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, по следующим основаниям.

Установлено, что согласно плану приватизации Открытого акционерного общества "Ванинохлеб" (далее - ОАО "Ванинохлеб") от 14.01.1994 в план приватизации данного общества вошли здание котельной и здание мазутонасосной.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.03.2002 за ОАО "Ванинохлеб" зарегистрировано право собственности на здание котельной.

КГУП "Хабкрайинвентаризация" представлена справка от 19.03.2012, согласно которой по данным инвентаризации площадь котельной составляет 496,7 кв.м., а не 495,7 кв.м., поскольку ранее на указанное здание был выдан технический паспорт по упрощенной форме.

Право собственности ОАО "Ванинохлеб" на здание мазутонасосной не зарегистрировано.

28.06.2002 между ОАО "Ванинохлеб" (продавец) и ИП Костенюк Т.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числе здания мазутонасосной.

26.03.2003 между ОАО "Ванинохлеб" и предпринимателем заключен договор купли-продажи здания котельной.

Имущество передано покупателю по актам приема-передачи.

Покупатель произвел оплату объектов недвижимости, что подтверждается платежным поручением от 23.04.2003 N 1, выписками из лицевого банковского счета за 06.06.2002, 23.04.2003 (л.д. 36-37, 114).

ИП Костенюк Т.В. обратилась в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости - здания котельной и мазутонасосной.

Управление Росреестра письмами от 10.08.2012 N 07/003/2012-725 и N 07/003/2012-724 отказало в государственной регистрации, ввиду отсутствия заявлений о государственной регистрации перехода права от продавца, отсутствия второго подлинного экземпляра договора и отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ОАО "Ванинохлеб" на здание мазутонасосной.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Из приобщенной к материалам дела технической документации на здание котельной видно, что указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 29 721 кв.м. по адресу рп Октябрьский, ул. Хлебозаводская, 1.

В судебном заседании представители предпринимателя и банка утверждали, что здания котельной и мазутонасосной располагаются на земельном участке площадью 29 721 кв.м., адрес: в Хабаровский край, Ванинский район, пгт Октябрьский, ул. Хлебозаводская, участок 1, кадастровый номер 27:04:03: 01 004 :0400.

Согласно представленным Банком ВТБ 24 документам 28.05.2007 между банком и предпринимателем в обеспечение обязательств ИП Костенюк Т.В. по кредитному соглашению от 28.05.2007 N 721/5956-0000059 заключался договор об ипотеке N 721/5956-0000059-з01.

В пункте пункту 1.2.4 данного договора указано, что в залог (ипотеку) передавался в том числе земельный участок площадью 29 721 кв.м., расположенный в Хабаровском крае, Ванинский район, пгт Октябрьский, ул. Хлебозаводская, участок 1, кадастровый номер 27:04:03: 01 004 :0400.

Вступившим в законную силу решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 21.03.2012 по делу N 2-7/11 обращено взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от 28.05.2007 N 721/5956-0000059-з01 путем реализации с публичных торгов, в том числе на указанный выше земельный участок.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ванинскому району УФССП России по Хабаровскому краю от 31.10.2011 земельный участок площадью 29 721 кв.м., расположенный в Хабаровском крае, Ванинский район, пгт Октябрьский, ул. Хлебозаводская, участок 1, кадастровый номер 27:04:03: 01 004 :0400 передан на реализацию путем проведения торгов.

Затем судебным приставом-исполнителем в адрес банка направлялось предложение оставить за собой нереализованное имущество, в том числе указанный выше земельный участок.

Письмом от 25.04.2012 N 161 банк выразил согласие оставить за собой нереализованное имущество.

10.05.2012 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности банка на, в том числе земельный участок с кадастровым номером 27:04:03: 01 004 :0400.

В силу части 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) не привлекался судом первой инстанции к участию в деле.

С учетом установленных обстоятельств и доводов банка суд апелляционной инстанции полагает, что для правильного разрешения настоящего дела необходимо привлечение к участию в деле Банка ВТБ 24.

Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании предприниматель настаивала на удовлетворении искового заявления, представитель банка просил в удовлетворении иска отказать.

Управление извещено о времени и месте искового заявления надлежащим образом, но своего представителя для участия в судебном разбирательстве не направило.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассматривалось судом в отсутствие представителя заинтересованного лица.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 09.01.2013 до 15.01.2013.

Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, суд апелляционной инстанции полагает, что заявление предпринимателя подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пунктов 1, 5, 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) под недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом понимаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Исходя из положений статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 3 данной статьи установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Из материалов дела видно, что право собственности ОАО "Ванинохлеб" на здание котельной зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 25), право собственности продавца на здание мазутонасосной не зарегистрировано.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Поскольку право собственности ОАО "Ванинохлеб" на здание мазутонасосной возникло до вступления в силу названного закона, право собственности продавца на указанный объект признается юридически действительным.

Таким образом, ОАО "Ванинорхлеб" было вправе распорядиться названными объектами недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.07.2012 ОАО "Ванинохлеб" ликвидировано (л.д. 106-113).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из материалов дела видно, что договоры купли-продажи от 28.06.2002, от 26.03.2003 N 3 исполнены сторонами.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При установленном сообщения Управления Росреестра по Хабаровскому краю об отказе в государственной регистрации от 10.08.2012 N 07/003/2012-725 и N 07/003/2012-724 не соответствуют приведенным выше нормам материального права и нарушают права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, в том числе право отвечать своим имуществом по обязательствам.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности, в связи с чем, отказ в государственной регистрации перехода права собственности следует признать недействительным.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Поскольку права и законные интересы заявителя были нарушены незаконным отказом в государственной регистрации, суд с учетом выше приведенного Постановления Пленума по данному вопросу считает необходимым удовлетворить и второе требование предпринимателя, обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю зарегистрировать переход права собственности от ОАО "Ванинохлеб" к ИП Костенюк Т.В. на объекты недвижимости - здание мазутонасосной площадью 101.8 кв.м. лит. Ж, здание котельной площадью 496,7 кв.м. Лит. Д, расположенные по адресу п. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края, ул. Хлебозаводская, 1.

Доводы банка не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявления предпринимателя, банк не воспользовался правом на заявление самостоятельных требований в рамках настоящего дела.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в абзаце 5 пункта 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Главой 9 АПК РФ установлен принцип возложения судебных расходов на сторону, виновную в возникновении спора.

Предпринимателем своевременно, до ликвидации продавца не произведены действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а потому ИП Костенюк Т.В. является стороной, виновной в возникновении спора, в связи возложить судебные расходы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24 сентября 2012 года по делу N А73-9372/2012 отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ОГРН 1042700170116, выраженные в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 10.08.2012 N 07/003/2012-725 и N 07/003/2012-724.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности с ОАО "Ванинохлеб" на индивидуального предпринимателя Костенюк Татьяну Васильевну в отношении объектов недвижимости - здания мазутонасосной площадью 101,8 кв.м. лит. Ж, здания котельной площадью 496,7 кв.м. лит. Д, расположенных по адресу п. Октябрьский, Ванинского района, Хабаровского края, ул. Хлебозаводская, 1.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

И.В. Иноземцев А.А. Тихоненко