Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 г. N 18АП-13053/12

г. Челябинск

17 января 2013 г.

Дело N А76-15015/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Худякова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2012 по делу N А76-15015/2012 (судья Сафронов М.И.).

В заседании приняли участие:

Худяков С.В. лично, его представитель - Усков А.И. (доверенность от 20.60.2012),

представитель муниципального унитарного предприятия Торговый Дом "Урал" - Мулярчик Г.В. (доверенность от 05.06.2012).

Муниципальное унитарное предприятие Торговый Дом "Урал" (далее - МУП ТД "Урал", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Худякову Сергею Владимировичу (далее - ИП Худяков С.В., предприниматель, ответчик) о признании незаключенным договора аренды N 9 от 01.01.2011, и обязании ИП Худякова С.В. освободить занимаемое здание, расположенное по адресу Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8-е Марта, д. 29А (с учётом уточнения исковых требований, л.д. 47).

Решением суда от 31.10.2012 (резолютивная часть от 25.10.2012) заявленные требования удовлетворены (л.д. 82-88).

В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

По мнению апеллянта, предмет договора аренды был согласован сторонами путём составления публичной схемы размещения торговых мест и указания конкретного номера торгового места в договоре аренды, кроме того, на момент заключения договора его предмет не вызывал у сторон сомнений.

Также апеллянт обращает внимание на обстоятельство исполнения сторонами договора путём фактической передачи торгового места арендатору и осуществление арендных платежей арендатором в пользу арендодателя, в обоснование чего ссылается на представленный в материалы дела двусторонний акт сверки расчётов, при том что истцом указанный акт сверки, а также факт перечисления денежных средств не оспорены.

Также необоснованным апеллянт находит возложение на ответчика обязанности освободить всё нежилое здание, так как фактически предприниматель занимает одно торговое место.

МУП ТД "Урал" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также истец в отзыве пояснил, что предмет договора между сторонами не согласован. Считает необоснованными ссылки ответчика на согласование предмета договора в схеме размещения торговых мест, поскольку на данной схеме не указана дата её составления, схема составлена и утверждена директором МУП рынок "Колос", тогда как к моменту подписания договора аренды указанное юридическое лицо было переименовано в МУП ТД "Урал", схема не является приложением к договору и не подписана арендатором. Из данной схемы не ясно, в каком именно помещении расположено указанное на схеме торговое место N 11, схема не позволяет определить площадь и координаты установленных на ней торговых мест, в техническом паспорте на здание спорные помещения отсутствуют. Акт сверки расчётов не может служить доказательством согласования условия о предмете договора аренды, поскольку не является допустимым доказательством, в подтверждение произведённых расчётов ответчиком не представлена первичная документация. В материалах дела отсутствуют доказательства передачи предмета аренды ответчику, поскольку не представлен акт приёма-передачи имущества. Указанные обстоятельства опровергают утверждения ответчика о том, что между сторонами не имелось разногласий относительно предмета заключаемого договора в силу его исполнения.

В судебном заседании 09.01.2013 объявлен перерыв до 15.01.2013 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений по юридически значимым обстоятельствам дела.

В судебное заседание 15.02.2013 истец представил письменные пояснения, из которых следует, что истец не является организатором рынка в соответствии с требованиями Федерального закона N 271-ФЗ от 30.12.2006 "Об организации розничных рынков и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", ввиду чего подписанный между истцом и ответчиком договор является договором аренды и к отношениям сторон подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, письменных пояснениях.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу на праве хозяйственного ведения на основании постановления Главы Аргаяшского муниципального района от 29.05.2006 N 513 (л.д. 50) и договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 29.05.2006, заключенного истцом с Комитетом по управлению имуществом Аргаяшского района и зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (л. д. 51-53), принадлежит здание по адресу: Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8-е Марта, д. 29 А.

01.01.2011 между МУП ТД "Урал" и ИП Худяковым С.В. подписан договор аренды N 9 (л.д. 9-11), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает торговое место N 11, площадью 5,5 кв.м., расположенное по адресу Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8-е Марта, д. 29 А (пункт 1. 1. договора).

Ответчик обязался вносить установленную договором арендную плату, использовать торговое место по прямому назначению (пункты 2.3. 1. и 2. 3. 2.). Размер арендной платы указан в разделе 3 договора и составляет 680 рублей за квадратный метр.

Срок действия договора определен до 30.11.2011.

Ссылаясь на незаключенность договора аренды от 01.01.2011 N 9, поскольку условия договора не позволяют определенно установить часть здания, переданную в аренду, в связи с чем у ответчика отсутствует право пользования имуществом истца, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что названный договор является незаключенным ввиду несогласования сторонами предмета аренды, в связи с чем суд пришёл к выводу об отсутствии у ответчика прав на пользование имуществом и удовлетворил заявленное истцом виндикационное требование.

Выводы суда нельзя признать правильными.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор, в силу которого ответчику передано в пользование торговое место N 11, площадью 5,5 кв.м., расположенное в здании по адресу Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8-е Марта, д. 29 А (л.д. 9-11).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Понятие "торговое место" как предмет договора указано в Федеральном законе N 271-ФЗ от 30.12.2006 "Об организации розничных рынков и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон об организации розничных рынков).

В силу п. 8 ст. 3 названного закона торговое место - место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

Согласно ч. 2 ст. 15 Закона об организации розничных рынков торговые места предоставляются юридическим лицам по договорам о предоставлении торговых мест.

Нормами ст.ст. 4, 5, 15 указанного Закона предусмотрено, что данный договор может быть заключен в отношении торгового места, расположенного на розничном (сельскохозяйственном, универсальном, специализированном) рынке, включенном в реестр рынков, лицом, имеющим статус организатора рынка, и получившего в порядке, установленном законом, разрешение на организацию рынка. Торговые места предоставляются согласно утверждённой схеме размещения торговых мест (ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 15 Закона об организации розничных рынков).

Как следует из дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции доказательств и пояснений, истец не отвечает указанным требованиям, поскольку разрешение на организацию рынка им не получено, здание, в котором расположено торговое место, занимаемое ответчиком, в реестр рынков не включено, схема размещения торговых мест в соответствующем порядке не утверждена.

При изложенных обстоятельствах оснований для квалификации подписанного между истцом и ответчиком договора как договора на предоставление торгового места не имеется, ввиду чего к рассматриваемым отношениям подлежат применению общие нормы, регулирующие арендные отношения (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе нормы о порядке исчисления срока действия договора аренды (ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.

Из обстоятельств дела усматривается, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды, в котором предмет договора поименован как торговое место N 11, площадью 5,5 кв.м., расположенное по адресу Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8-е Марта, д. 29 А (пункт 1. 1. договора).

Оценив указанное условие договора согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, апелляционный суд приходит к убеждению о том, что предмет договора сторонами согласован, поскольку в договоре указано наименование имущества, подлежащего передаче, его площадь, местоположение.

В силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу названной нормы в её нормативном единстве с нормами ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ для определения надлежащего согласования предмета договора следует оценивать не формальное описание объекта в договоре, а действительную волю сторон, обусловленную намерением вступить в договорные отношения по поводу определённого имущества, которая подлежит определению, исходя из поведения сторон до заключения договора и в процессе его исполнения.

При изложенных обстоятельствах сам по себе факт отсутствия в качестве приложения к договору аренды плана (схемы) передаваемого в аренду имущества, составление которого необходимо применительно к требованиям ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не может опровергать то обстоятельство, что при заключении договора стороны согласовали его предмет в силу единообразного понимания того, какое имущество подлежит передаче в аренду, независимо от его формальных признаков, описанных в договоре.

Из обстоятельств дела не следует, что в момент подписания договора между сторонами имелись разногласия относительно того, какое имущество подлежит передаче в пользование арендатору.

Более того, в силу утверждений ответчика, не опровергнутых истцом, предмет договора определялся сторонами в момент его подписания согласно схеме размещения торговых мест (л.д. 69), где указано поименованное в договоре торговое место N 11, что исключало наличие каких-либо разногласий между сторонами договора относительно индивидуализации объекта аренды.

Критическая оценка указанного документа, изложенная истцом в отзыве на апелляционную жалобу, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной.

Так, отсутствие на схеме даты её составления не свидетельствует о недействительности данной схемы. Доказательств того, что указанный документ был составлен позднее подписания сторонами договора, в материалы дела не представлено, соответствующего заявления о фальсификации доказательства (ст. 161 АПК РФ) истцом не заявлено. Напротив, учитывая то обстоятельство, что документ утверждён руководителем истца до его переименования (МУП Рынок "Колос"), тогда как в момент подписания договора истец имел другое наименование, свидетельствует о том, что данная схема составлена ранее подписания договора.

То обстоятельство, что предмет договора был определён сторонами согласно анализируемой схеме, подтвердила в судебном заседании бывший руководитель МУП ТД "Урал" Абдуллина Р.Р., допрошенная в качестве свидетеля (л.д. 76-77).

Последнее обстоятельство также позволяет отклонить ссылки истца на то, что на схеме отсутствует подпись арендатора, поскольку отсутствие таковой подписи не свидетельствует о том, что арендатор не был ознакомлен со схемой.

Таким образом, на момент подписания договора, у сторон имелось единообразное понимание индивидуализирующих признаков имущества, поименованного в договоре аренды - в соответствии с данными, указанными в схеме размещения торговых мест.

То обстоятельство, что схема была утверждена директором МУП Рынок "Колос", также не свидетельствует о её ничтожности, поскольку факт последующего переименования юридического лица истца последним не оспаривается.

Ссылки истца на то, что схема не является приложением к договору, подлежат отклонению, поскольку, как ранее отмечено судом, отсутствие приложенной к договору схемы (плана) арендуемого помещение само по себе не может служить основанием для вывода о несогласованности предмета договора при доказанности направленности воли сторон договора при его заключении.

Доводы истца о том, что схема не была публично размещена в здании рынка отклоняются в силу того, что правоотношения сторон, как ранее установлено судом, не регулируются нормами Закона об организации розничных рынков, ввиду чего согласование предмета договора исключительно в соответствии с требованиями данной схемы, равно как и её публичное размещение не требуется.

По тем же основаниям отклоняются ссылки истца на то, что анализируемая схема не была передана прежним руководителем истца Абдуллиной Р.Р. его новому руководителю в числе документов, переданных при смене директора МУП ТД "Урал". Поскольку истец статусом организатора рынка не обладает, доказательств того, что указанная схема была утверждена в соответствии с требованиями Закона о розничных рынках, не имеется, постольку указанный документ оценивается судом в порядке ст. 75 АПК РФ как доказательство, свидетельствующее об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета, а не как документ, составленный в соответствии с требованиями названного Закона.

Доводы истца о том, что указанная схема не может быть индивидуализирована применительно к зданию, в котором осуществляется пользование торговым местом ответчиком, опровергается представленными в дело доказательствами. Так, при сопоставлении схематического расположения помещения, изображенного на схеме (л.д. 69), с планом 1 этажа здания по ул. 8 Марта, 29а в с. Аргаяш в составе технического паспорта (л.д. 16 оборот) можно сделать вывод о том, что на схеме изображено помещение именно первого этажа. Об этом свидетельствует также и соотношение площадей 1 этажа (397, 9 кв.м.) и 2 этажа (56, 6) согласно данным экспликации (л.д. 17 оборот), поскольку незначительная по сравнению с первым этажом площадь второго этажа не позволяла бы разместить то количество торговых мест, которые указаны на схеме размещения торговых мест, для их использования по назначению (ведение торговой деятельности).

Учитывая длительность отношений сторон, апелляционный суд также критически относится к утверждению истца о том, что у него как у арендодателя по договору в настоящее время имеются заблуждения относительно того, какое именно помещение занимает ИП Худяков С.В. как арендатор имущества.

Более того, из материалов дела следует, что истцом составлен акт подтверждения факт нахождения ответчика в здании, расположенном по адресу с. Аргаяш Челябинской области, ул. 8 Марта, д. 29а (л.д. 49), из которого следует, что ИП Худяков С.В. осуществляет торговую деятельность в данном здании, и, как пояснил представитель истца в судебном заседании, осуществляет эту деятельность на первом этаже здания.

Ссылки истца на то, что помещение, занимаемое ответчиком, не индивидуализировано в техническом паспорте, подлежат отклонению. Как следует из сведений технического паспорта (л.д. 13), торговое место N 11 не является самостоятельным помещением, и является частью помещения 1 этажа здания. Вместе с тем данное обстоятельство не препятствует передаче данного имущества в аренду, поскольку действующим законодательством не запрещён оборот части недвижимого имущества.

Таким образом, учитывая наличие технической документации на здание (л.д. 13) и установленное судом выше обстоятельство фактического расположения ответчика в помещении 1 этажа здания, что также не отрицается и истцом, учитывая стационарный характер деятельности ответчика как лица, осуществляющего торговлю, апелляционный суд критически относится к утверждению истца о невозможности определения местоположения ответчика в помещении 1 этажа.

Указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что оспариваемый договор исполнен сторонами в части передачи арендуемого помещения.

Отсутствие составленного в соответствии с требованиями ст. 655 ГК РФ акта приёма-передачи имущества, на что ссылается истец, свидетельствует о ненадлежащем исполнении договора аренды, однако при доказанности факта передачи имущества не опровергает факта поступления имущества по владение арендатора, что позволяет отклонить доводы истца о том, что договор аренды в части передачи имущества не исполнен сторонами, ввиду чего нельзя считать его заключенным совершением сторонами конклюдентных действий.

Об исполнении сторонами договора аренды свидетельствует также представленный в дело взаимный акт сверки расчётов за период 2011 год (л.д. 67).

Критическая оценка указанного акта судом первой инстанции и истцом со ссылками на отсутствие первичной документации об оплате арендной платы, не может быть признана обоснованной.

Названный акт сверки подписан со стороны истца главным бухгалтером Уралбаевой С.Г., полномочия которой не оспорены, доказательств того, что указанное лицо не состояло в трудовых отношениях в МУП ТД "Урал", не представлено.

Акт содержит ссылки на то, что сверка расчётов производится сторонами по договору аренды N 9 от 01.01.2011, доказательств наличия между сторонами иных договорных отношений по договору с теми же реквизитами, не представлено.

Сумма указанной в акте ежемесячной задолженности предпринимателя соответствует согласованному сторонами в п. 1.1 договора размеру арендной платы за пользование арендованным имуществом.

В силу п. 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно на расчётный счёт или наличными.

Согласно показаниям свидетеля Абдуллиной Р.Р. (л.д. 78) оплата ответчиком производилась путём передачи директору истца денежных средств, которые директор уносила в банк.

В акте имеются ссылки на первичную документацию, которая послужила основанием для составления акта сверки.

В силу ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (действовавшем на момент составления акта и осуществления расчётов) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

В силу ст. 9 Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.

Таким образом, первичная документация является подтверждением надлежащего оформления хозяйственной операции, которой в рассматриваемом случае является операция по оплате арендатором арендной платы.

Между тем надлежащее исполнение арендатором указанной обязанности предметом спора по настоящему делу не является.

При таких обстоятельствах сам по себе факт отсутствия первичной бухгалтерской документации не может являться основанием для критической оценки указанного акта, подлежащего в данном случае оценке как документа, подтверждающего существование между истцом и ответчиком арендных отношений.

При изложенной совокупности обстоятельств апелляционный суд соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что договор аренды фактически исполнялся, и при его исполнении между сторонами не возникало разногласий относительно его существенных условий.

Доводы истца о том, что фактическое исполнение договора не соответствовало его условиям, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора, поскольку определяют надлежащее исполнение обязательства по договору, которое подлежит оценке в соответствии с требованиями при ст. 309, 310 ГК РФ при рассмотрении соответствующего спора.

Таким образом, учитывая длительность отношений сторон и наличие доказательств его фактического исполнения, апелляционный суд приходит к выводу о том, что взаимная воля сторон в части определения предмета договора была согласована и оснований считать договор незаключенным не имеется.

В силу п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определённый срок либо без указания срока.

Из материалов дела следует, что договор заключен сторонами до 30.11.2011 (п. 7.1. договора).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая отсутствие соответствующих возражений и доказанность факта использования имущества по истечении срока договора, договор аренды N 9 от 01.01.2011 является возобновлённым на неопределённый срок.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды является действующим, доказательств его прекращения в порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

В силу указанного ответчик является титульным владельцем данного имущества и оснований для освобождения арендуемого им помещения не имеется.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2012 по делу N А76-15015/2012 отменить.

В удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия Торговый Дом "Урал" к индивидуальному предпринимателю Худякову Сергею Владимировичу отказать в полном объёме.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия Торговый Дом "Урал" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 8000 рублей.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия Торговый Дом "Урал" в пользу индивидуального предпринимателя Худякова Сергея Владимировича судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова