Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2013 г. N 15АП-15373/12

город Ростов-на-Дону

15 января 2013 г.

дело N А32-47005/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400256678560)

от ответчика: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400256678577),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2012 по делу N А32-47005/2011 по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) к закрытому акционерному обществу "Санаторий "Москва" (ИНН 2319006924, ОГРН 1022302828789) о признании обременения в виде аренды отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения, принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Санаторий "Москва" (далее - ответчик)

с требованием о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 12.03.2007 N 4900004120, заключенного между администрацией города Сочи и ЗАО "Санаторий "Москва" отсутствующим, и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 2 028 кв.м., расположенного по адресу г.Сочи, ул.Депутатская, 10, за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 174 555,53 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края с ЗАО "Санаторий "Москва" в пользу администрации города Сочи взыскано 174 555,53 рублей. В довлетворении остальной части требований отказано.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просила отменить в части решение и удовлетворить требования Администрации о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что поскольку на момент заключения договора аренды администрация города Сочи была не вправе распоряжаться указанным земельным участком, в том числе сдавать его в аренду, то договор аренды от 12.03.2007 является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды является недействительным, то у истца отсутствует необходимость в предъявлении для защиты своего интереса какого-либо иного требования. Наличие записи в ЕГРП не имеет юридических оснований.

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Санаторий "Москва" считает решение Арбитражного суда Краснодарского края законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку истец обжаловал решение в части отказа в удовлетворении требований о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, суд апелляционной инстанции, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Сочи от 01.02.2007 N 114 между администрацией г.Сочи с ответчиком заключен договор аренды от 12.03.2007 N 4900004120 о предоставлении земельного участка, общей площадью 2 028 кв.м. Земельный участок был передан во владение и пользование ЗАО "Санаторий "Москва". На указанном земельном участке располагался спальный корпус N5, принадлежащий на праве собственности санаторию.

15.02.2012 ЗАО "Санаторий "Москва" продало спальный корпус N 5 ООО "Инвест-Строй" по договору купли-продажи. После чего 15.02.2012 между ЗАО "Санаторий "Москва" и ООО "Инвест-Строй" заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. Договор от 15.02.2012 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (л.д.56).

Таким образом в настоящее время арендатором спорного земельного участка ООО "Инвест-Строй", что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 13.09.2012 (л.д.57-60).

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в данной части требований истцом избран ненадлежащий способ защиты права по следующим основаниям.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебная практика исходит из того, что установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Если требование об оспаривании зарегистрированного права общества носит самостоятельный характер и заявлено истцом (как представителем собственника земельного участка) с целью устранить нарушения прав заявителя путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием обременения, суду необходимо установить, что истцом не утрачено владение спорным участком. В этом случае требование истца подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 57 Постановления от 29.04.2010 N 10/22.

Владение объектом недвижимости может проявлять себя в таких фактах, как охрана, устройство ограждений и системы допуска на него, осуществление эксплуатационных расходов. Доказывание владения осуществляется путем установления названных фактов. Кроме того, владение может быть установлено выходом на место (обследованием участка). Факт владения имуществом не может основываться на предположениях.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что по договору аренды от 12.03.2007 земельный участок передан во владение арендатора, оплата арендных платежей подтверждена платежными поручениями (л.д. 35-36, 65-68), договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.02.2012 права и обязанности по договору преданы арендатором ООО "Инвест-Строй", договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (л.д.56). Таким образом, руководствуясь пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая нахождение спорного земельного участка в фактическом владении ООО "Инвест-Строй", суд апелляционной инстанции приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено следующее. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

С учетом приведенных норм права, для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло, действующим законодательством установлены способы защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожной сделки, нарушающих их права - применение (устранение) последствий недействительности этой сделки, в случае если сделка исполнена.

В материалах дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4900004119 от 12.03.2007 от 26 мая 2009 года, в котором указано, что на основании Федерального Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ и свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 23-АЕ 563527, о чем в едином государственном реестре сделана запись от 15.05.2009 Муниципальное образование город-курорт Сочи вносит изменения в пункт 3.4. договора аренды, изменяя реквизиты для перечисления арендной платы. Указанным дополнительным соглашением Муниципальное образование город-курорт Сочи признало легитимность договора аренды и указала реквизиты для перечисления арендной платы, уже после того, как муниципальное образование города Сочи стало правомочно распоряжаться спорным земельным участком (т.1 л.д. 18, 120). Суд также принимает во внимание, что права и обязанности по указанному договору аренды переданы арендатором другому лицу - ООО "Инвест-Строй".

Иск о признании обременения отсутствующим может быть предъявлен только в том случае, если нарушенное записью в ЕГРП право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Из материалов дела следует, что ООО "Инвест-Строй" владеет соответствующим земельным участком: на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости: здание спального корпуса N 5. Также на земельном участке расположено здание клуба-столовой, принадлежащее ООО "Наш Дом-Сочи".

Таким образом, оснований доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции, оснований для признания обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2012 по делу N А32-47005/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев