Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 г. N 13АП-21471/12

г. Санкт-Петербург

17 января 2013 г.

Дело N А21-4708/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.

при участии:

от заявителя: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21471/2012) Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.09.2012 по делу N А21-4708/2012 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по заявлению ООО "Маэстро Балт"

к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО Город Калининград

о признании действий незаконными, об обязании совершимть определенные действия,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МАЭСТРО БАЛТ" (ОГРН 1073906028657, место нахождения: 236006, Калининградская область, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 37) (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (ОГРН 1023900592759, место нахождения: 236040, Калининградская область, г. Калининград, пл. Победы, 1) (далее - Комитет) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе заключить договор купли-продажи помещения 1-го этажа N N 22, 22а, 23, 23а - площадью 41,7 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 39-49 (лит. II из лит. А) и помещения 1-го этажа NN 1, 2, 2а, 3-14, 22-30- площадью 287,1 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 37 (лит. II из лит. А и А1), общая площадь 328,8 кв.м; об обязании заключить с Обществом договор купли-продажи следующего имущества: помещения 1-го этажа NN 22, 22а, 23, 23а - площадью 41,7 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 39-49 (лит. II из лит. А) и помещения 1-го этажа NN 1, 2, 2а, 3-14, 22-30- площадью 287,1 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 37 (лит. II из лит. А и А1), общая площадь 328,8 кв.м.

Решением от 07.09.2012 г. заявление удовлетворено. Оспариваемые действия признаны судом не соответствующими ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159).

В апелляционной жалобе и дополнении к жалобе, поданных Комитетом, ответчик просит решение отменить и в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на несоответствие обстоятельствам дела выводы суда о наличии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.04.2006 г. между Комитетом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Маэстро Проф" (арендатор) заключен договор аренды N 5285 нежилого помещения (здания), согласно которому ООО "Маэстро Проф" на условиях аренды переданы помещения 1-го этажа NN 22, 22а, 23, 23а - площадью 41,7 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 39-49 (лит. II из лит. А) и помещения 1-го этажа NN 1, 2, 2а, 3-14, 22-30- площадью 287,1 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 37 (лит. II из лит. А и А1).

Письмом от 13.11.2007 г. N 92 (т. 1, л.д. 65) ООО "Маэстро Проф" просило Комитет в связи с изменением наименования арендатора по договору N 5285 от 19.04.2006 г. заменить сторону в договоре и новым арендатором считать Общество.

Письмом от 18.12.2007 г. N 99 (т.1, л.д. 66) ООО "Маэстро Проф" в дополнение к ранее направленным письмам просило Комитет дать согласие на заключение в порядке ст. 615 Гражданского кодекса РФ договора передачи прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды N 5285 от 19.04.2006 г. от ООО "Маэстро Проф" к Обществу.

25.12.2007 г. ООО "Маэстро Проф" и Общество подписали договор передачи прав и обязанностей по договору арены (перенаем) N 1, указав в нём, что Общество принимает все права и обязанности арендатора по договору N 5285 от 19.04.2006 г.

Комиссией по рассмотрению заявлений на заключение, переоформление, перезаключение и пролонгацию договоров аренды нежилых помещений, зданий, сооружений (т. 1, л.д. 63-64) принято решение N 815 от 24 декабря 2007 года о расторжении с ООО "Маэстро Проф" договора аренды N 5285 от 19.04.2006 г. и о заключении договора сроком (до одного года) с Обществом.

22.01.2008 г. между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 57-58 (т. 1, л.д. 23-29), в соответствии с которым Обществу на условиях аренды переданы помещения 1-го этажа NN 22, 22а, 23, 23а - площадью 41,7 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 39-49 (лит. II из лит. А) и помещения 1-го этажа NN 1, 2, 2а, 3-14, 22-30- площадью 287,1 кв.м, расположенные по адресу: 236006, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 37 (лит. II из лит. А и А1). Срок аренды установлен с 01.01.2008 г. по 29.12.2008 г. (п. 2.1 договора).

02.05.2012 г. Общество обратилось в Комитет с заявлением (т. 1, л.д. 30-32) о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договору нежилого помещения.

Письмом от 15.05.2012 г. N 70-03-9461/4 (т. 1, л.д. 33) Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на основании абз. 2 ст. 3 Закона N 159, то есть ввиду того, что спорное имущество не находилось непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании Общества в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159 в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Полагая, что отказ Комитета не соответствует Закону N 159 и препятствует реализации его права на приобретение арендуемого имущества в соответствующем порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов и должностных лиц обладают лица, которые таким способом защищают свои права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если полагают, что они нарушены оспариваемым актом или действиями (бездействием) в связи с его несоответствием закону или иному нормативному правовому акту.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ в ходе судебного разбирательства арбитражный суд должен проверить оспариваемые акты и действия, установить соответствуют ли они закону или иному нормативному правовому акту.

Суд также должен установить нарушают ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку именно с наличием такого нарушения связывается вероятность признания акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, только при соблюдении всех названных условий.

Закон N 159 вступил в силу 05.08.2008 г., следовательно, преимущественное право может быть реализовано Обществом, если испрашиваемое имущество находилось у него в аренде не менее чем в течение двух лет, предшествующих указанной дате (с 05.08.2006 г.). В данном случае такие условия отсутствуют, на что правомерно указал Комитет в оспариваемом отказе.

Оспариваемый отказ Комитета полностью соответствует закону.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Общества и руководствуясь разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 7 Информационного письма от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пришел к ошибочному выводу о наличии в материалах дела договора, предусмотренного п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, о передачи прав и обязанностей арендатора по договору N 5285 от 19.04.2006 г. Обществу.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Сам по себе представленный в материалы дела договор передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) N 1 от 25.12.2007 г. в отсутствие согласия Комитета в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой. Указание суда на то, что договор N 1 от 25.12.2007 г. письмом от 18.12.2007 г. N 99 был согласован с Комитетом, противоречит содержанию данного письма. Правопреемства между ООО "Маэстро Проф" и Обществом не установлено.

Общество на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества имело задолженность по арендной плате и уплате пений, что подтверждается материалами дела (т. 1, л.д. 69), что также является самостоятельным основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.09.2012 г. по делу N А21-4708/2012 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МАЭСТРО БАЛТ" (ОГРН 1073906028657, место нахождения: 236006, Калининградская область, г. Калининград, наб. Адмирала Трибуца, 37) в доход федерального бюджета 1000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова