Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2013 г. N 20АП-6306/12

Тула

21 января 2013 г.

Дело N А68-6513/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.01.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Дорошковой А.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - открытого акционерного общества "Тульский оружейный завод" (ИНН 7107003303, ОГРН 1027100507147) - представителя Костина А.А. (доверенность от 07.08.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Умелец" (ИНН 7107046593, ОГРН 1027100967431) - представителя Авдеевой Т.П. (доверенность от 24.09.2012), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Умелец" на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2012 по делу N А68-6513/12 (судья Большаков В.М.), установил следующее.

Открытое акционерное общество "Тульский оружейный завод" (далее - ОАО "ТОЗ") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с двумя исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью "Умелец" (далее - ООО "Умелец"), в которых просило суд первой инстанции вынести решение о государственной регистрации перехода к ОАО "ТОЗ" права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 22.03.2011 N 148-8490 и N 148-8491, заключенных с ООО "Умелец".

ООО "Умелец" обратилось к ОАО "ТОЗ" со встречными исковыми заявлениями о признании договоров купли-продажи объектов недвижимости от 22.03.2011 N 148-8490 и N 148-8491 не соответствующими требованиям закона и незаключенными.

Определением от 25.09.2012 Арбитражный суд Тульской области объединил в одно производство дело N А68-6513/12 с делом А68-6508/12, присвоив объединенному делу N А68-6513/12.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2012 суд обязал ООО "Умелец" осуществить государственную регистрацию перехода к ОАО "ТОЗ" права собственности на спорные объекты недвижимости. Встречные исковые требования ООО "Умелец" к ОАО "ТОЗ" оставлены судом без удовлетворения.

ООО "Умелец" в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив его встречное исковое требование к ОАО "ТОЗ".

Заявитель апелляционной жалобы не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в договорах купли-продажи от 22.03.2011 N 148-8490 и N 148-8491 предмет договора определен в соответствии с требованиями статей 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Считает, что суд области не принял во внимание требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которой не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. По мнению ООО "Умелец", должен заключаться один договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости.

Считает, что спорные договоры в нарушение статьи 555 ГК РФ не предусматривают цену продаваемого недвижимого имущества.

Ссылается на то, что в договоре купли-продажи нежилых зданий от 22.03.2011 N 148-8490 указана только цена 3-х нежилых зданий и не указана цена соответствующей части земельного участка, что является доказательством недостижения между сторонами договора соглашения по всем существенным условиям сделки.

Поясняет, что из спорных договоров невозможно индивидуализировать объект недвижимости, что противоречит положениям статьи 554 ГК РФ, в связи с чем договоры не могут считаться заключенными.

ОАО "ТОЗ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором, считая принятое решение законным и обоснованным, просило оставить его без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании представитель ООО "Умелец" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ОАО "ТОЗ" возражал против апелляционной жалобы по основаниям, указанным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 22.03.2011 стороны заключили два договора купли-продажи N 148-8490 и N 148-8491 указанных выше объектов недвижимости (том 1, л. д. 16 - 18, том 2, л. д. 12 - 18), принадлежащих ООО "Умелец" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серии 71-АГ N 345028, выдано 17.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436529, дата выдачи 15.10.2007; серии 71-АГ N 321411, выдано 16.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436547, дата выдачи 17.10.2007; серии 71-АГ N 321413, выдано 16.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436594, дата выдачи 18.10.2007; серии 71-АГ N 321412, выдано 16.03.2011 взамен свидетельства серии 71 АБ N 436595, дата выдачи 18.10.2007 (том 1, л. д. 50, том 2, л. д. 53 - 56).

Пунктами 3.3 договоров от 22.03.2011 N 148-8491 и N 148-8490 предусмотрено, что переход права собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 3.2.3 договора расходы по государственной регистрации перехода прав собственности несет покупатель.

Покупателем исполнены свои обязательства по уплате расходов по государственной регистрации относительно перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости, что подтверждается прилагаемыми копиями платежных поручений: N 710, 711, 712 и 713 от 24.03.2011 (том 1, л. д. 20 - 23).

В соответствии с пунктами 3.4. договоров обязательство продавца передать объекты недвижимости считается исполненным после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и объекты недвижимости на имя покупателя.

Покупатель неоднократно обращался к продавцу о необходимости прибыть в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в целях подачи со стороны продавца необходимого пакета документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости, однако продавец в орган государственной регистрации прав не являлся.

ОАО "ТОЗ" 26.06.2012 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области, предоставив весь необходимый пакет документов со стороны покупателя для государственной регистрации перехода на покупателя права собственности на спорные объекты недвижимости, о чем свидетельствуют прилагаемые расписки в получении документов на государственную регистрацию от 26.06.2012 (том 1, л. д. 56).

Поскольку продавец в орган государственной регистрации прав не явился, покупателем 26.06.2012 в адрес продавца были направлены письма-уведомления исх. N 148-1068 от 26.06.2012 и исх. N 148-1069 от 26.06.2012 (том 1, л. д. 24 - 30) о необходимости явиться 02.07.2012 в орган государственной регистрации с необходимым со стороны продавца пакетом документов для государственной регистрации права покупателя. Однако в указанный день продавец в орган государственной регистрации не явился, о причинах неявки покупателя не уведомил.

Директору ООО "Умелец" (продавец) Кострюкову Г.А. лично, под расписку, 02.07.2012 было вручено письмо-уведомление исх. N 148-1087 от 02.07.2012 (том 1, л. д. 31 - 32) о необходимости явиться 03.07.2012 в регистрирующий орган, однако и 03.07.2012 представитель продавца в регистрирующий орган не явился, о причинах неявки покупателя не уведомил.

По юридическому адресу продавца 03.07.2012 вновь было направлено письмо-уведомление исх. N 148-1089 (том 1, л. д. 33 - 35) о необходимости явиться 09.07.2012 в регистрирующий орган для предоставления со стороны продавца необходимого пакета документов для государственной регистрации перехода прав собственности на выше указанный земельный участок за покупателем, однако и 09.07.2012 представитель продавца в регистрирующий орган вновь не явился.

Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области 16.07.2012 приостановило действия по государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за покупателем в связи с неявкой представителя продавца.

Ссылаясь на то, что ООО "Умелец" не исполнены условия договоров купли-продажи, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим исковым заявлением.

ООО "Умелец" в свою очередь обратилось в Арбитражный суд Тульской области со встречным исковым заявлением к ОАО "ТОЗ" о признании договоров купли-продажи объектов недвижимости незаключенными и не соответствующими требованиям закона.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Умелец" необоснованно уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 22.03.2011.

Отказывая во встречном иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований, предусмотренных законом, для признания спорных договоров незаключенными и не соответствующими действующему законодательству.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд пришел к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Исходя из положений статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 договоров купли-продажи объектов недвижимости от 22.03.2011 N 148-8490 и N 148-8491 продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора объекты недвижимого имущества.

Судом области правомерно установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Умелец" необоснованно уклонялось от проведения государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 22.03.2011, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования ОАО "ТОЗ".

В соответствиями с разъяснениями, данными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В пунктах 1.2 договора купли-продажи от 22.03.2011 N 148-8490 и в пункте 1.1 договора купли-продажи от 22.03.2011 N 148-8491 имеется ссылка на кадастровый номер объекта недвижимого имущества (земельный участок), что исключает возможность признания данных сделок незаключенными ввиду недостаточной идентификации предмета договора (том 1, л. д. 12, 16).

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок и здания должны быть проданы в рамках одного договора купли-продажи, подлежит отклонению исходя из следующего.

Стороны 22.03.2011 заключили два договора купли-продажи: договор купли-продажи земельного участка N 148-8491 и договор купли-продажи расположенных на нем зданий N 148-8490. При этом земельный участок и находящиеся на нем здания принадлежат на праве собственности одному лицу - ООО "Умелец".

Из абзаца 2 п. 1.1 договора N 148-8491 от 22.03.2011 купли-продажи земельного участка усматривается волеизъявление сторон на отчуждение зданий, расположенных на земельном участке, вместе с земельным участком по отдельно заключенному договору, так же как и договор купли-продажи зданий N 148-8490.

Императивного требования об оформлении сделок по отчуждению земельного участка одним договором купли-продажи земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости действующее законодательство не предусматривает.

Довод о том, что в договоре купли-продажи земельного участка не имеется данных, позволяющих определить расположение объектов недвижимости на земельном участке, также отклоняется апелляционным судом.

В абзаце 2 пункта 1.1 договора купли-продажи земельного участка от 22.03.2011 N 148-8491 содержатся данные, позволяющие определить, что на продаваемом земельном участке расположены объекты недвижимости (два здания гостиниц и здание столовой).

В соответствии с пунктами 1.1 - 1.3 рассматриваемого договора земельный участок, являющийся предметом договора, принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права (свидетельство серии 71-АГ N 345028 от 17.03.2011 повторное, взамен свидетельства серии 71 АБ N 436529 от 15.10.2007), земельный участок имеет кадастровый номер 71:30:01 05 13:0039, земельный участок имеет площадь в 5 632 кв. м, земельный участок относится к землям населенных пунктов и расположен по адресу, указанному в вышеуказанном свидетельстве о переходе права собственности от 17.03.2011. На данном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества: нежилое здание (гостиница), общей площадью 102,10 кв. м, лит. Б; нежилое здание (столовая), общей площадью 162,5 кв. м, лит. В; нежилое здание (гостиница), общей площадью 107,60 кв. м, лит. А, а.

С учетом изложенного предмет договора определен и конкретизирован в соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ.

Довод о том, что условия договоров об оплате объектов недвижимости через три месяца после регистрации перехода к ОАО "ТОЗ" права собственности на объекты недвижимости являются незаконными, поскольку противоречат требованиям статьи 454 ГК РФ, подлежит отклонению.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (статья 454 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 486 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пункты 2.2 договоров купли-продажи объектов недвижимости предусматривают обязанность покупателя произвести оплату в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности. В пункте 2.1 договора от 22.03.2011 N 148-8490 согласована цена трех зданий, а в пункте 2.1 договора от 22.03.2011 N 148-8491 согласована цена земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости (том 1, л. д. 13, 16).

Таким образом, в спорных договорах определена цена продажи объектов недвижимости, являющаяся в силу статьи 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Оплата объектов недвижимости после осуществления государственной регистрации перехода права собственности не противоречит действующему законодательству, а свидетельствует лишь о нахождении предметов договоров купли-продажи до их полной оплаты в залоге у продавца - ООО "Умелец" (пункт 5 статьи 488 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2).

Поскольку иное не предусмотрено договором от 22.03.2011 N 148-8490 купли-продажи зданий, в стоимость этих зданий входит стоимость занимаемых ими земельных участков в силу установленного статьей 555 ГК РФ правила. Выделение стоимости занимаемых зданиями земельных участков в договоре купли-продажи действующее законодательство в качестве обязательного не предусматривает.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Остальные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2012 по делу N А68-6513/12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

А.Г. Дорошкова М.В. Каструба