Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21 января 2013 г. N 02АП-7566/12

г. Киров

21 января 2013 г.

Дело N А31-4241/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калининым А.Ю.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "ВОЕНСПЕЦСТРОЙ-проект"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 13.09.2012 по делу N А31-4241/2012, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН: 4401011825; ОГРН: 1024400511926)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "ВОЕНСПЕЦСТРОЙ-проект" (ИНН: 4401041234; ОГРН: 1044408611103)

об обязании возвратить и освободить земельный участок

и встречному иску

общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "ВОЕНСПЕЦСТРОЙ-проект" (ИНН: 4401041234; ОГРН: 1044408611103)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН: 4401011825; ОГРН: 1024400511926)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,

установил:

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "ВОЕНСПЕЦСТРОЙ-проект" (далее - ответчик, Общество) об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 44:27:080516:0223 площадью 6155,58 кв.м., расположенный по адресу: город Кострома, улица Самоковская, дом 2а, (далее - Участок) по акту приема-передачи и об обязании освободить Участок собственными силами и за свой счет от строительных материалов, строительного мусора, временных деревянных сараев и забора в течение одного месяца со дня вступления судебного решения в законную силу.

Ответчик заявил встречный иск о признании незаконным одностороннего отказа истца от договора аренды земельного участка от 15.06.2007 N Д.0514.3 (далее - Договор).

Определением от 14.08.2012 по ходатайству истца в связи с переименованием произведена замена на стороне истца на Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент).

Решением от 13.09.2012 удовлетворен иск Департамента, отказано в удовлетворении встречного иска Общества, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 4000 рублей государственной пошлины.

Общество, не согласившись с принятым решением, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на то, что суд первой инстанции неполно установил обстоятельства дела и неправильно применил нормы материального права, просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В жалобе указано, что первоначальный иск мотивирован использованием ответчиком Участка не по назначению и не выполнением им строительных работ, в подтверждение чего представлены акты проверки и обследования. Однако, акты и прилагаемые к ним фотографии не являются надлежащими доказательствами. Акты составлены административными органами в одностороннем порядке без участия Общества, а фотографии не позволяют определить дату их исполнения. В свою очередь ответчик представил документы, подтверждающие проведение подготовительных и строительных работ, которые суд не оценил. По мнению ответчика, ссылка в обжалуемом решении на то, что нулевой цикл здания не выполнен, не имеет значения, так как отсутствие на Участке объектов капитального строительства не доказывает, что строительные работы не начаты.

Департамент в отзыве возражает против удовлетворения жалобы, полагая, что приведенные в ней доводы не имеют правового обоснования.

Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, явку представителей в апелляционный суд не обеспечили, истец ходатайствовал о проведении судебного заседания в его отсутствие.

В соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела и установил суд первой инстанции, 15.06.2007 между истцом (далее - Арендодатель) и ответчиком (далее - Арендатор) заключен Договор на предмет аренды Участка для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на срок с 23.04.2007 по 23.04.2010. Участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 15.06.2007. Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.08.2007 (л.д. 7-17).

В пункте 2.3 Договора предусмотрено, что если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Согласно пунктам 4.4.2, 4.4.3 Договора Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно и в установленном размере в соответствии с договорными условиями уплачивать арендную плату.

Исходя из пункта 6.2 Договора, его расторжение осуществляется в одностороннем порядке при использовании Участка не по назначению, предусмотренному договором; при умышленном или неосторожном ухудшении состояния Участка; при неоднократной, более двух раз подряд, задержке внесения арендной платы или систематическом нарушении условий договора по срокам оплаты, независимо от ее последующего внесения; в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом участке.

В пункте 6.4 Договора отражено, что при прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии.

После 23.04.2010 срок действия Договора, поскольку Арендатор продолжал пользоваться Участком, продлен на неопределенный срок.

10.07.2007 Обществу выдано разрешение N RU44328000-126 на строительство 10-этажного 72-квартирного 2-секционного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на Участке сроком действия до 01.07.2008, которые продлевался до 23.04.2010. В дальнейшем действие указанного разрешения не продлевалось (л.д. 93).

Арендодатель направил Арендатору уведомление об одностороннем отказе от Договора от 06.05.2011 N 6266, которое получено адресатом 18.05.2011. При этом указал, что по информации Администрации города Костромы на Участке строительство не ведется, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения не продлено. В качестве правового основания отказа от Договора и прекращения арендных отношений по истечении одного месяца со дня получения уведомления названы пункт 2.3 Договора и пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также предложено ответчику возвратить Участок и согласовать время его передачи (далее - Уведомление от 06.05.2011; л.д. 18-20).

16.09.2011 Управление Росреестра по Костромской области на основании Уведомления от 06.05.2011 прекратило ограничение (обременение) Участка правом аренды (л.д. 21).

13.10.2011 Администрация города Костромы провела проверку Участка, по результатам которой составлен акт проверки N 29 (л.д. 27-29).

Из данного акта, в подтверждение которого приложены фотографии, следует, что объект по периметру обнесен забором, забор неровный, местами разрушенный, на территории несколько свалок из строительного мусора и материалов, ворота со стороны подъездных путей местами проржавели, территория участка заросла травой высотой от 70 см., построенных строений не обнаружено. На задней части территории - временные деревянные строения (сараи). Общее впечатление - заброшенная стройплощадка.

22.02.2012 Арендодатель вновь направил Арендатору уведомление о возврате земельного участка (л.д. 30).

Ввиду неисполнения ответчиком требования о возврате Участка истец обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском об обязании ответчика возвратить и освободить Участок.

В отзывах Общество возражало против удовлетворения иска (л.д. 32,61-62).

В период судебного разбирательства Департамент 19.06.2012 осуществил проверку использования земельного Участка. В результате проверки установил, что земельный участок обнесен забором, на территории имеется несколько свалок строительного мусора и материалов, установлены временные деревянные сараи, территория участка заросла травой, на части территории возведены сваи (л.д. 49).

Ответчик предпринимал попытки урегулирования спорного вопроса о возврате Участка, обращался в Администрацию Костромской области по вопросу законности отказа в одностороннем порядке от Договора. Администрация Костромской области отказала ответчику в удовлетворении его заявления, указав на законность требований Департамента об освобождении и возврате земельного участка (л.д. 39-37, 92).

Общество также заявило встречный иск о признании незаконным одностороннего отказа от Договора, ссылаясь на положения статей 309, 310 ГК РФ и на то, что при совершении оспариваемого действия не учтены произведенные строительно-монтажные работы - земляные работы, забивка свай, срубка свай, монтаж каркаса, выполнение "перебетонки" (л.д. 88).

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, основывался на положениях статей 606, 610, 621, 622 ГК РФ, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом суд исходил из того, что Договор, возобновленный на неопределенный срок, прекращен 19.06.2011 в связи с односторонним отказом Арендодателя, который соответствует договорным условиям и закону. Участок подлежит возврату свободным от временных строений, сооружений, строительных материалов, забора, мусора, поскольку препятствий к этому не имеется, свободным передавался и Арендатору при заключении Договора.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы и отзыва на нее, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно статье 132 АПК РФ ответчик вправе предъявить встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

По смыслу статей 65 и 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска, в том числе как по первоначальному, так и по встречному требованиям.

Документы дела показывают, что первоначальный иск направлен на защиту права истца на Участок ввиду неисполнения ответчиком обязанности по возврату Участка после прекращения Договора, а встречный иск - на защиту права ответчика на аренду Участка ввиду незаконности одностороннего отказа от Договора.

Статья 8 ГК РФ предусматривает, среди прочего, такие основания возникновения гражданских прав и обязанностей как закон и договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 310, пункта 3 статьи 450 ГК РФ допускается односторонний отказ от договора, если это предусмотрено законом или договором, в результате чего заключенный договор считается расторгнутым.

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ закреплено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если иной срок для предупреждения не предусмотрен законом или договором.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, при наличии совершенного арендодателем с соблюдением требований закона одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, действовавшего неопределенный срок, арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил.

При этом односторонний отказ от договора аренды земельного участка с неопределенным сроком действия является законным, если направлено предупреждение об этом контрагенту, после чего по истечении срока предупреждения договорные отношения прекращаются.

Обязанность вернуть земельный участок в первоначальном состоянии подлежит исполнению, если для этого отсутствуют объективные препятствия. В частности, применительно к спорной ситуации - объекты капитального строительства, принадлежащие Обществу и возведенные на Участке.

Суд первой инстанции, рассматривая первоначальный и встречный иск, признал односторонний отказ Департамента от Договора соответствующим договорным условиям и требованиям закона, арендные правоотношения прекращенными 19.06.2011, а также не выявил объективных препятствий для возврата Участка.

Апелляционный суд находит данные выводы правильными, поскольку они согласуются с имеющимися доказательствами и названными выше правовыми положениями, а позиция ответчика в жалобе об ином не свидетельствует.

Доводы о том, что акты и прилагаемые к ним фотографии не являются надлежащими доказательствами ввиду их составления без участия Общества, несостоятельны. Ответчик не привел правового обоснования тому, что в проверках, по результатам которых составлены акты, должны участвовать представители Общества. Апелляционный суд таких оснований не находит, принимая во внимание то обстоятельство, что обследования Участка состоялись после прекращения права аренды Общества на Участок.

Кроме того, акты и прилагаемые к ним фотографии представлены в подтверждение неисполнения ответчиком обязанности по возврату Участка в том состоянии, в котором он его получил. Соответственно, надлежащим опровержением этих доказательств будут являться лишь документы, свидетельствующие о совершении Обществом действий, направленных на возврат Участка Департаменту, которые, однако, ответчик в дело не представил.

Аргумент о том, что суд первой инстанции не оценил представленные ответчиком документы, подтверждающие проведение подготовительных и строительных работ, отклоняется. В жалобе не названы конкретные подлежащие правовой оценке документы, из которых явствуют указанные обстоятельства. Имеющиеся в деле документы, приобщенные по ходатайству Общества, не имеют существенного значения для дела, так как свидетельствуют лишь об изыскании инвестиций для осуществления строительства, а не о выполнении каких-либо работ непосредственно по возведению объекта (л.д. 113-131).

В связи с этим апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, признал подлежащим удовлетворению первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного иска.

Таким образом, обжалуемое решение соответствует имеющимся доказательствам и обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права, не подлежит отмене или изменению по приведенным в жалобе доводам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной инстанции относится на ответчика и ввиду истечения периода отсрочки ее уплаты, предоставленной при принятии жалобы к производству в порядке статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскивается с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 13.09.2012 по делу N А31-4241/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "ВОЕНСПЕЦСТРОЙ-проект" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "ВОЕНСПЕЦСТРОЙ-проект" в доход федерального бюджета государственную пошлину по жалобе в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

М.В. Немчанинова Л.И. Черных