Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 г. N 08АП-10519/12

город Омск

25 января 2013 г.

Дело N А46-26183/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10519/2012) общества с ограниченной ответственностью "Академия альтернативных наук "Джуна" на решение Арбитражного суда Омской области от 23 октября 2012 года по делу N А46-26183/2012 (судья Воронов Т.А.) по иску открытого акционерного общества "Учебно-опытное хозяйство N 1" (ИНН 5501092185, ОГРН 1065501003700) к обществу с ограниченной ответственностью "Академия альтернативных наук "Джуна" (ИНН 5505037548, ОГРН 1055509001646) о взыскании задолженности в сумме 468 874 руб. 05 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить здание,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Академия альтернативных наук "Джуна" - Петров В.А., доверенность б/н от 17.08.2012, сроком действия три года;

от открытого акционерного общества "Учебно-опытное хозяйство N 1" - Третьяков С.С., доверенность б/н от 05.03.2012, сроком действия один год, Хомутинкина К.А., доверенность б/н от 10.08.2012, сроком действия три года,

установил:

Открытое акционерное общество "Учебно-опытное хозяйство N 1" (далее - ОАО "УчХОЗ N1") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Академия альтернативных наук "Джуна" (далее - ООО "Академия альтернативных наук "Джуна") о взыскании 468 874 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате по договору от 15.05.2009, расторжении договора аренды здания от 15.05.2009, заключенного сторонами по делу, обязании ответчика освободить здание, общей площадью 1654,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, проспект Королева, д. 17, литера Р, Р1, Р2, и передать его по акту приема-передачи истцу.

Решением Арбитражного суда Омской области от 23 октября 2012 года по делу N А46-26183/2012 с ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" в пользу ОАО "Учебно-опытное хозяйство N 1" взыскано 468 874 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате. Договор аренды здания от 15.05.2009, заключенный ОАО "Учебно- опытное хозяйство N 1" и ООО "Академия альтернативных наук "Джуна", расторгнут. На ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" возложена обязанность освободить здание, общей площадью 1654,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, пр. Королева, д. 17, литера Р, Р1, Р2, и передать его по акту приема-передачи открытому акционерному обществу "Учебно - опытное хозяйство N 1". С ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" в пользу ОАО "Учебно-опытное хозяйство N 1" взыскано 20 377 руб. 49 коп. расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что добросовестно исполнял перед ОАО "УчХОЗ N 1" все обязательства, предусмотренные договором аренды здания. Кроме того, поскольку состояние здания определено как неудовлетворительное, ответчиком произведен капитальный ремонт части арендуемого здания.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ОАО "УчХОЗ N 1" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласно.

Ответчиком представлены дополнительные доводы к апелляционной жалобе, в которых со ссылкой на проект Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что отсутствие государственной регистрации договора, при наличии согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды, не освобождает стороны от исполнения обязательства в соответствии с его условиями.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ОАО "УчХОЗ N 1" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.05.2009 между ОАО "УчХОЗ N 1" (арендодатель) и ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" (арендатор) заключен договор аренды здания, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: г. Омск, проспект Королева, 17, общей площадью 1654,8 кв.м. План передаваемого в аренду здания приложен к договору аренды и является его неотъемлемой частью. Срок действия договора аренды был определен его сторонами с 15.05.2009 по 14.05.2019.

При этом данный договор вступает в силу с момента фактической передачи имущества и государственной регистрации (пункт 1.3).

Данный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 12.05.2010, номер регистрационной записи 55-55-01/105/2010-850.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата установлена в размере 694 128 руб. в год (57 844 руб. в месяц). Арендатор до 5 числа каждого месяца вносит арендную плату безналичным путем на счет арендодателя или наличным путем в кассу последнего (пункт 4.2 договора).

Истец принятые на себя обязательства исполнил надлежащим образом, передав 01.07.2010 ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" по акту передачи поименованный выше объект недвижимого имущества.

31.03.2011 между ОАО "УчХОЗ N 1" и ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому был изменен пункт 1.1 договора аренды в части площади арендуемого здания, и пункт 4.1 договора- в части размера арендной платы. Площадь арендуемого здания была изменена на 386,7 кв.м, арендная плата - на 240 000 руб. в год (20 000 руб. в месяц).

Государственная регистрация указанного соглашения не производилась.

Как указывает истец, в период с 01.04.2011 по 29.02.2012 ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" уплачивало арендную плату за пользование арендуемым зданием в размере 20 000 руб., недоплачивая тем самым каждый месяц по 37 844 руб.

ОАО "УчХОЗ N 1" неоднократно предупреждало ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" о нарушении сроков уплаты арендной платы, о внесении арендной платы не в полном объеме и о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору, что подтверждается представленными в дело уведомлением N 29 от 26.03.2012, претензией N 56 от 16.05.2012.

Письмом от 30.05.2012 N 65 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с непогашением задолженности по арендной плате.

ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" имеющуюся задолженность по арендной плате не погасило, на предложение расторгнуть договор не ответило.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды был заключен сроком на 10 лет, данный договор в силу положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.

Как уже было отмечено выше, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

Соответственно, как верно указал суд первой инстанции, соглашение от 31.03.2011 в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежало государственной регистрации.

Однако в установленном порядке зарегистрировано не было.

В силу указанного обстоятельства данное соглашение не может считаться заключенным сторонами.

Кроме того, из содержания соглашения от 31.03.2011 усматривается, что оно подписывалось сторонами со ссылкой на частичной использование арендуемого имущества (в пункте 1.1 договора цифра 1654,8 кв.м заменена на 386,7 кв.м). Вместе с тем изменение предмета аренды сторонами надлежащим образом не согласовано. В соглашении не указаны помещения, за счет которых уменьшена арендуемая площадь (отсутствуют номера помещений, расположение на схеме).

Незаключенное соглашение не является надлежащим основанием для возникновения прав и обязанностей сторон, его условиями предусмотренных.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата установлена в размере 694 128 руб. в год (57 844 руб. в месяц).

Вопреки ошибочным доводам ответчика, соглашение от 31.03.2011, будучи незаключенным, обязательства сторон в части размера арендной платы не изменило.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ссылка ответчика на проект Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которого отсутствие государственной регистрации договора, при наличии согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды, не освобождает стороны от исполнения обязательства в соответствии с его условиями, отклоняется как необоснованная.

Уважительных причин, которые бы препятствовали своевременному обращению в органы государственной регистрации для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения, ответчик суду апелляционной инстанции не привел.

Таким образом, несмотря на подписание сторонами соглашения от 31.03.2011, после 31.03.2011 продолжали действовать условия об объекте аренды и размере арендной платы, установленные договором аренды от 15.05.2009.

Данное обязательство ответчиком надлежащим образом не исполнялось.

В связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 468 874 руб. 05 коп.

Расчет задолженности судом первой инстанции проверен, признан верным.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что, поскольку состояние здания определено как неудовлетворительное, им произведен капитальный ремонт части арендуемого здания. Однако указанные доводы судом апелляционной инстанции отклонены. Ответчиком не представлено сведений о том, что он обращался к истцу за проведением капительного ремонта, но получил отказ. Выполнив капитальный ремонт, за соответствующим соразмерным уменьшением арендной платы в порядке статьи 616 ГК РФ ответчик не обратился. Встречного иска в настоящем деле не заявил. От договора аренды в связи с непроведением капитального ремонта арендатор также в установленном порядке не отказался.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 468 874 руб. 05 коп. судом первой инстанции удовлетворены обоснованно.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоднократное внесение арендной платы не в полном размере является существенным нарушением договора аренды, поскольку ОАО "УчХОЗ N 1" в значительной степени лишается того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что внесение арендной платы в размере 20 000 руб. в месяц (вместо определенных договором 57 844 руб.) существенно уменьшает доходы истца, на получение которых он рассчитывал при заключении названного договора аренды.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 28 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Исходя из положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, исковые требования о расторжении договора аренды здания от 15.05.2009, заключенного сторонами по делу, обязании ответчика освободить здание, общей площадью 1654,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, проспект Королева, д. 17, литера Р, Р1, Р2 и передать его по акту приема-передачи истцу, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "Академия альтернативных наук "Джуна" оставлена без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 23 октября 2012 года по делу N А46-26183/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.Н. Глухих Л.И. Еникеева