Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 г. N 18АП-13706/12

г. Челябинск

28 января 2013 г.

Дело N А76-17632/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2012 по делу N А76-17632/2012 (судья Мулинцева Е.М.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "УралУниверсал-Сервис" - Усольцева Ю.Е. (доверенность от 11.09.2012 N 152).

Общество с ограниченной ответственностью "УралУниверсал-Сервис" (далее - истец, ООО "УралУниверсал-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области (далее - ответчик, кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:101 площадью 22292 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Дальняя 2-я, 1-в, в размере 21 257 000 руб. (требования изложены с учетом частичного прекращения производства по делу, в связи с принятием судом отказа истца от требований на основании статей 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование город Челябинск в лице Администрации города Челябинска (далее - Администрация г. Челябинска) и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУиЗО г. Челябинска).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2012 заявленные требования удовлетворены. Судом установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:101, площадью 22292 кв.м. по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул.Дальняя 2-я, 1-в, равной его рыночной стоимости в сумме 21 257 000 руб.

С вынесенным решением не согласились Администрация г. Челябинска и КУиЗО г. Челябинска (далее также - заявители, податели жалобы), обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе заявители жалобы просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на нарушение прав собственника земельного участка, поскольку установление новой кадастровой стоимости земельного участка является изменением существенных условий договора аренды земельного участка (цены) в одностороннем порядке арендатором.

ООО "УралУниверсал-Сервис" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве истец указывает на нарушение прав и законных интересов заявителя как арендатора земельного участка при наличии существенного завышения размера стоимости земельного участка, установленного в результате кадастровой оценкой земли, и его рыночной стоимостью, что влечет увеличение размера арендных платежей.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 22.09.2008 УЗ N 001619-К-2008 ООО "УралУниверсал-Сервис" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:101 площадью 22292 кв. м, сформированный для строительства автобазы без проведения торгов (пункты 1.1, 1.1.1 договора, л. д. 21-31, т. 1)

В едином государственном реестре отсутствуют сведения о правообладателе спорного участка, зарегистрирована с 13.10.2008 по 10.09.2057 аренда в пользу истца (л. д. 36-37, т. 2).

Из кадастровой выписки о земельном участке (л. д. 14-20, т. 1) усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:101 составляет 50 756 431 руб. 88 коп.

Указанная кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 01.01.2010 постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" (в редакции постановления Правительства Челябинской области от 21.12.2011 N 482-П).

В соответствии с отчетом N 28/05-115 об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки" (далее - отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков), по состоянию на 01.01.2010, рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 21 257 000 руб. (л. д. 73-192, т. 1)

Правильность и достоверность данных названного отчета подтверждается экспертным заключением от 28.06.2012 N Э-250612-4 экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - некоммерческого партнерства "Экспертный совет" (л. д. 66-72, т. 1).

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер платы по договору аренды земельного участка, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что кадастровая палата является надлежащим ответчиком по делу. Суд первой инстанции установил обстоятельство несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, ввиду чего на основании части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости и признал заявленные истцом требования обоснованными.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего истцу на праве аренды, определена на основании Постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П и составляет 50 756 431 руб. 88 коп.

Между тем, истцом в материалы дела представлен отчет об оценке N 28/05-115, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки", согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:101, по состоянию на 01.01.2010, составляет 21 257 000 руб.

Правильность и достоверность данных, использованных в названном отчете, а также его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), и федеральным стандартам оценки подтверждена в экспертном заключении от 28.06.2012 N Э-250612-4, подготовленном экспертным советом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - некоммерческого партнерства "Экспертный совет" (л. д. 15-28, т. 1).

Таким образом, представленные истцом доказательства свидетельствуют о значительном расхождении установленного в результате кадастровой оценкой земли размере стоимости земельного участка и его рыночной стоимостью.

Нормой статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Принимая во внимание представленный истцом отчёт о рыночной стоимости земельного участка, согласно которому его рыночная стоимость значительно превышает кадастровую стоимость, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

Довод заявителей жалобы об изменении в одностороннем порядке арендатором существенных условий договора аренды земельного участка о размере арендной платы установлением новой кадастровой стоимости земельного участка является несостоятельным.

На основании положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 15-1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО " О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка, если возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по указанным основаниям предусмотрена договором аренды земельного участка. Пунктом 5.1.4 названного закона предусмотрено право арендодателя вносить изменения в договор в случаях изменения нормативного регулирования.

Пунктом 2.3 договора аренды от 22.09.2008 УЗ N 001619-К-2008 предусмотрено, что увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы или базовой стоимости арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента введения (опубликования и вступления в законную силу) в действие нормативно-правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В этой связи, изменение размера арендной платы по причине утверждения нового показателя одного из элементов формулы расчета арендной платы (кадастровой стоимости земельного участка), без изменения механизма расчетов, согласованного в договоре, не является нарушением прав Администрации г. Челябинска как арендодателя земельного участка.

Подобное обоснование не лишает арендатора права на обращение с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Как следует из правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и существа рассмотренного спора, притязания истца обоснованы несоответствием кадастровой стоимости земельного участка их рыночной стоимости и обоснованны наличием у истца в силу части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации права требовать от органа кадастрового учёта внесения изменений в ГКН. Указанный спор не подлежит разрешению как требование об изменении условия договора о размере арендной платы в рамках требований к стороне договора аренды.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявители освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2012 по делу N А76-17632/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева