Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2013 г. N 13АП-22419/12

г. Санкт-Петербург

29 января 2013 г.

Дело N А21-3987/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.,

судей Жиляевой Е.В., Баркановой Я.В.

при ведении протокола судебного заседания: Рыбалкиной М.С.

при участии:

от заявителя: Стрекалова А.В. по доверенности от 09.01.2013 N 01/01;

от заинтерсованного лица: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22419/2012) ООО "Инвестпроект" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.09.2012 по делу N А21-3987/2012 (судья Шанько О.А.), принятое

по заявлению ООО "Инвестпроект"

к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 3-е лицо: ООО "Тимирязевское" в лице конкурсного управляющего Попова Александра Викторовича

о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (далее - ООО "Инвестпроект", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калиниградской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра, регистрационная служба, заинтересованное лицо):

- N 05/069/2012-553 от 10.04.2012 в государственной регистрации права собственности ООО "Инвестпроект" не недвижимое имущество - склад N 2 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:2, расположенный по адресу: Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А";

- N 05/069/2012-554 от 10.04.2012 в государственной регистрации права собственности ООО "Инвестпроект" не недвижимое имущество - склад N 1 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:3, расположенный по адресу: Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А";

- N 05/069/2012-555 от 10.04.2012 в государственной регистрации права собственности ООО "Инвестпроект" не недвижимое имущество - весовая с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:1, расположенный по адресу: Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А";

- N 05/069/2012-556 от 10.04.2012 в государственной регистрации права собственности ООО "Инвестпроект" не недвижимое имущество - склад N 3 с кадастровым(условным) номером 39:12:030501:0:4, расположенный по адресу: Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А";

- N 05/069/2012-557 от 10.04.2012 в государственной регистрации права собственности ООО "Инвестпроект" не недвижимое имущество - склад N 4 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:5, расположенный по адресу: Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А";

- N 05/069/2012-558 от 10.04.2012 в государственной регистрации права собственности ООО "Инвестпроект" не недвижимое имущество - зерносклад с кадастровым(условным) номером 39:12:030501:0:6, расположенный по адресу: Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А";

а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Тимирязевское" (далее - ООО "Тимирязевское", третье лицо) к ООО "Инвестпроект" на вышеперечисленные объекты недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Тимирязевское".

Решением от 18.09.2012 заявление ООО "Инвестпроект" оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить полностью, признать незаконными отказы в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешить вопрос по существу.

Податель жалобы считает неверным вывод суда о правомерности решений регистрирующего органа, поскольку ООО "Инвестпроект" на регистрацию перехода прав собственности предоставлены документы, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), доказательств обратного суду заинтересованным лицом не представлено.

Управление Росреестра и ООО "Тимирязевское", извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем апелляционный суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Инвестпроект" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Калининградской области от 14.09.2009 по делу N А21-1329/2009 ООО "Тимирязевское" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Попов А.В.

Определением от 31.10.2011 по делу N А21-1329/2009 Попов А.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Тимирязевское".

Определением от 29.11.2011 конкурсным управляющим ООО "Тимирязевское" утвержден Попов А.В.

ООО "Тимирязевское" в лице конкурсного управляющего Попова А.В. (Продавец) и ООО "Инвестпроект" (Покупатель) 08.08.2011 заключили договор купли-продажи, на основании которого ООО "Тимирязевское" передало ООО "Инвестпроект" объекты недвижимости: весовую, склад N 1, склад N 2, склад N 3, склад N 4, зерносклад (л.д. 13-17, т. I). Передача имущества оформлена актом приема-передачи от 08.08.2011 (л.д. 18-19, т. I).

Согласно пункту 2.1 договора договорная цена (продажная стоимость) имущества, перечисленного в пункте 1.4 договора, определена независимым оценщиком и согласована сторонами в размере 224 469,00 руб. (без учета НДС) на дату заключения договора, в том числе: весовая - 5 000,00 руб., склад N 1 - 68 170,00 руб., склад N 2 - 68 170,00 руб., склад N 3 - 14 785,00 руб., склад N 4 - 22 874,00 руб., зерносклад - 79 879,00 руб.

Денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества были перечислены ООО "Тимирязевское" в сроки, установленные пунктом 2.2 договора купли-продажи.

ООО "Тимирязевское" и ООО "Инвестпроект" 24.02.2012 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Уведомлениями от 05.03.2012 регистрирующий орган известил стороны договора о приостановлении государственной регистрации.

ООО "Инвестпроект" 22.03.2012 представило Управлению Росреестра дополнительные документы.

Посчитав, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 139, 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), а дополнительно представленные документы по своему содержанию не соответствовали положениям статьи 139 указанного Закона, Управление Росреестра на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказало в государственной регистрации перехода прав собственности от ООО "Тимирязевское" к ООО "Инвестпроект" на перечисленные выше объекты недвижимого имущества (л.д.37-48 т. I).

Полагая, что решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы Общества, ООО "Инвестпроект" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данных отказов незаконными и обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности заявителя на спорное имущество.

Отказывая ООО "Инвестпроект" в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что поскольку документы, свидетельствующие о соблюдении конкурсным управляющим ООО "Тимирязевское" требований законодательства о банкротстве (в частности статей 177-179 Закона о банкротстве) не были в полном объеме представлены регистрирующему органу, а были представлены лишь в материалы дел, то отказы Управления Росреестра в государственной регистрации перехода прав собственности от ООО "Тимирязевское" к ООО "Инвестпроект" на объекты недвижимого имущества следует признать законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя ООО "Инвестпроект", суд апелляционной инстанции считает судебный акт подлежащим отмене в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 1 статьи 17 Закона о регистрации указан перечень документов, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. В числе таких документов указаны договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имуществом в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

На основании абзаца 10 части 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

Как следует из уведомлений от 05.03.2012 о приостановлении государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основанием для приостановления государственной регистрации послужило следующее: с даты вынесения решения Арбитражного суда Калининградской области (14.09.2009) наступили последствия, установленные статьей 126 Закона о банкротстве, в том числе совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона о банкротстве; представленные на государственную регистрацию заявленных прав документы по своему содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.04.2012 Управление Росреестра указало, что всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, следовательно, вышеуказанный объект недвижимого имущества (склад центральный), так же входит в состав конкурсной массы и на него распространяется специальный порядок отчуждения, установленный Законом о банкротстве. Совокупная стоимость имущества согласно представленным документам выше 100 000 руб., в связи с чем в компетенцию собрания или комитета кредиторов не входит принятие решения о порядке продажи такого имущества. В силу положений статей 139, 179 Закона о банкротстве имущество должника подлежит продаже на открытых торгах, на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие соблюдение данных положений закона. Кроме того, не представляется возможным проверить правомочие граждан и юридических лиц, указанных в Протоколе собрания кредиторов ООО "Тимирязевское" от 11.12.2009, принимать решения о порядке продажи имущества в качестве кредиторов.

В силу п. п. 1, 4 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Из материалов дела следует, что ООО "Тимирязевское" 22.03.2012 представило в Росреестр дополнительные документы в подтверждение соответствия действий конкурсного управляющего по отчуждению недвижимого имущества требованиям Закона о банкротстве, в том числе: инвентаризационную ведомость N 2 от 15.10.2009; справку о балансовой стоимости объектов недвижимости на момент введения процедуры конкурсного производства; Протокол собрания кредиторов от 11.12.2009 об утверждении Предложений конкурсного управляющего о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника; Предложения конкурсного управляющего о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, утверждённые 11.12.2009 (л.д. 13-96, т. II).

Таким образом, регистрирующему органу были представлены документы, подтверждающие право собственности ООО "Тимирязевское" на вышеперечисленное отчуждаемое недвижимое имущество, а также документы, касающиеся соблюдения порядка заключения сделки по его купле-продаже.

Документов, касающихся соблюдения процедуры и порядка реализации имущества должника, являющегося сельскохозяйственной организацией, которые были впоследствии предоставлены в материалы дела конкурсным управляющим при рассмотрении дела в суде первой инстанции в обосновании своей позиции, регистрирующий орган не запрашивал, ссылки на положения статьи 179 Закона о банкротстве уведомление о приостановлении государственной регистрации не содержит.

ООО "Инвестпроект" является сельскохозяйственной организацией Славского района, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ в отношении Общества.

Статьей 179 Закона о банкротстве предусмотрен иной порядок продажи имущества должника - сельскохозяйственной организации, согласно которому при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника. В случае, если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляться в соответствии со статьей 111 настоящего Федерального закона.

Заявителем в суд первой инстанции представлены дополнительные документы, подтверждающие соблюдение конкурсным управляющим положений вышеуказанной статьи, а именно сообщение о продаже предприятия должника сельскохозяйственного назначения ООО "Тимирязевское" путем организации открытых торгов в форме аукциона (организатор торгов - ООО "Оценка и сопровождение бизнеса") в газете "Коммерсантъ" от 20.12.2010 (л.д. 5, 10 т. III); Протокол от 17.01.2011 N 2/Тимирязевское заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок претендентов и признании их участниками открытых торгов в форме аукциона по продаже предприятия - ООО "Тимирязевское" при проведении процедуры его банкротства - конкурсное производство, согласно которому аукционная комиссия решила признать открытые торги не состоявшимися по причине отсутствия заявок от претендентов на участие в открытых торгах в форме аукциона (л.д. 3-4, т. III); сообщение в газетах "Славские новости" от 01.02.2011 N 10 и "Коммерсантъ" от 24.01.2011 о том, что торги признаны несостоявшимися (л.д. 1,2, т. III)

Пункт 2 статьи 179 Закона о банкротстве предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной несостоятельным (банкротом), при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским хозяйствам, расположенным в данной местности.

В материалах дела имеются уведомления конкурсного управляющего (с доказательством отправки) с предложением лицам, в том числе ООО "Инвестпроект" (л.д. 22, т. III), обладающим преимущественным правом, приобрести недвижимое имущество должника и имущественные права, с указанием на то, что по истечении месяца при отсутствии ответа либо отрицательном ответе управляющий реализует имущество в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (л.д. 13-35, т.III).

В связи с изложенным, конкурсным управляющим соблюдены требования положений статей 179 Закона о банкротстве, порядок организации продажи имущества должника нарушен не был, в связи с чем имущество должника подлежало продаже в порядке статьи 111 Закона о банкротстве.

В силу пункта 5 статьи 139 Закона о банкротстве имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Утверждение регистрирующего органа о том, что поскольку в совокупности балансовая стоимость имущества должника превышает 100 000 руб, то порядок, предусмотренный пунктом 5 статьи 139 Закона о банкротстве не применяется, противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 43 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым под балансовой стоимостью имущества должника, которое может быть продано без проведения торгов, в данном случае подразумевается стоимость объекта по отдельной сделке, а не совокупная стоимость имущества, подлежащего продаже.

На очередном собрании кредиторов ООО "Тимирязевское", состоявшемся 11.12.2009, было единогласно принято решение об утверждении Предложений конкурсного управляющего о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника согласно которому, имущество, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей будет продаваться по договорным ценам, установленным конкурсным управляющим, но не ниже, чем её определил независимый оценщик.

При таких обстоятельствах, сделка по купле-продаже имущества должника не нарушает требований, установленных пунктом 5 статьи 139 Закона о банкротстве.

Ссылка регистрирующего органа на невозможность проверки полномочий лиц, участвовавших в собрании кредиторов, утвердившем Предложения конкурсного управляющего о продаже, не основана на нормах права, поскольку в компетенцию государственного регистратора, определенную с учетом положений статей 9, 13,17 Закона о регистрации, входит проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов, проверка полномочий лиц, представляющих интересы кредиторов для участия в собрании кредиторов, в компетенцию данного органа не входит.

Поскольку представленные в регистрирующий орган документы по своему содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства РФ, решение собрания кредиторов об утверждении Предложений конкурсного управляющего о порядке реализации недвижимого имущества, а также сделка по его продаже не оспорены, недействительными в установленном порядке не признаны, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Само по себе непредставление заявителем документов, касающихся процедуры и порядка реализации сельскохозяйственного имущественного комплекса в регистрирующий орган в отсутствие требования о предоставлении данных документов не лишает заявителя права на их представление в суд для исследования и оценки в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 66 - 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая изложенное, суд был обязан принять и оценить документы и иные доказательства, представленные в материалы дела, независимо от того, представлялись ли эти документы регистрирующему органу в сроки, определенные уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания отказов регистрирующего органа правомерными.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.09.2012 по делу N А21-3987/2012 отменить.

Признать незаконными отказы Управления Росреестра по Калининградской области от 10.04.2012 N 05/069/2012-553, N 05/069/2012-554, N 05/069/2012-555, N 05/069/2012-556, N 05/069/2012-557, N 05/069/2012-558 в государственной регистрации права собственности ООО "Инвестпроект" на недвижимое имущество - Склад N 2 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:2, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Склад N 1 с кадастровым ( условным) номером 39:12:030501:0:3, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Весовая с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:1, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Склад N 3 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:4, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Склад N 4 с кадастровым ( условным) номером 39:12:030501:0:5, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Зерносклад с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:6, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А".

Обязать Управление Росреестра по Калининградской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Тимирязевское" к ООО "Инвестпроект" на недвижимое имущество: Склад N 2 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:2, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Склад N 1 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:3, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Весовая с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:1, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Склад N 3 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:4, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Склад N 4 с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:5, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А"; Зерносклад с кадастровым (условным) номером 39:12:030501:0:6, расположенный по адресу: Калиниградская область, Славский район, поселок Тимирязево, ул. Совхозная, дом 30 "А".

Взыскать с Управления Росреестра по Калининградской области (адрес: 236040, Калининградская область, город Калининград, ул. Генерала Соммера д.27, ОГРН: 1043902855446) в пользу ООО "Инвестпроект" (адрес: 238611, Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная д. 30 "А", ОГРН 1093925019253) 1000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Выдать ООО "Инвестпроект" (адрес: 238611, Калининградская область, Славский район, п. Тимирязево, ул. Совхозная д. 30 "А", ОГРН 1093925019253) справку на возврат из федерального бюджета 1000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Е.В. Жиляева Я.В. Барканова