Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2010 г. N 16АП-1257/10

г. Ессентуки

18 августа 2010 г.

Дело N А63-19201/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2010 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В. (судья-докладчик),

судей: Марченко О.В., Мельникова И.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края и Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2010 по делу N А63-19201/2009 по иску индивидуального предпринимателя Батчаевой Ларисы Абдуловны к администрации города-курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Финансовому управлению администрации города Кисловодска, Кисловодской городской думе о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 1 500 062 в счет арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Батчаевой Л. А.: Шулешко Е. Ю. - по доверенности от 09.12.2009,

от Администрации города-курорта Кисловодска: Найденко А. В. - по доверенности N 1 от 12.01.2010,

от Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска: Найденко А. В. - по доверенности N 01-15/328 от 16.09.2009,

от Финансового управления администрации города Кисловодска: не явились, извещены надлежащим образом,

от Думы города - курорта Кисловодска СК: Разборова М. А. - по доверенности N 30-37 от 16.06.2010,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Батчаева Лариса Абдуловна (далее ИП Батчаева Л. А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Администрации города-курорта Кисловодска (далее - Администрация), Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - Комитет) о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений в ходе капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 173, 9 кв. м, расположенного на цокольном этаже жилого дома N 57 по улице Центральной в поселке Зеленогорский города Кисловодска Ставропольского края, в размере 1 500 062 за счет средств бюджета города-курорта Кисловодска (с уточнениями, принятыми судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции от 09.03.10 в качестве ответчиков по делу привлечены финансовое управление администрации города-курорта Кисловодска (далее - финансовое управление), Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2010 исковые требования предпринимателя Батчаевой Ларисы Абдуловны удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с муниципального образования города-курорта Кисловодска в лице финансового управления администрации города-курорта Кисловодска за счет казны города- курорта Кисловодска в пользу предпринимателя 1 500 062 рубля 00 копеек в счет возмещения стоимости произведенных улучшений, 19 000 рублей государственной пошлины. В удовлетворении требований к остальным ответчикам отказано.

Суд первой инстанции мотивировал решение тем, что улучшения арендованного имущества, произведенные истцом, носят неотделимый характер. Материалами дела подтверждается согласие арендодателя на производство указанных улучшений, из договора и распоряжения не следует, что стоимость произведенных арендатором улучшений не подлежит возмещению. Стоимость неотделимых улучшений документально ответчиками не опровергнут, контррасчет не представлен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города-курорта Кисловодска Ставропольского края обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. В обоснование жалобы Администрация указывает на то, что согласно пункту 2.3.4 договора N 28 от 09.01.08 на арендатора возложена обязанность своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, а также принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, его фасада, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории. Во исполнение вышеуказанного договора Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска N 33 от 30.01.08 истцу разрешено произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений. Согласно пункту 2 распоряжения Комитета N 33 от 30.01.08 по окончании работ произведенные арендатором неотделимые улучшения в указанных нежилых помещениях являются муниципальной собственности. Кроме того, в соответствии с пунктом 2.3.4 договора аренды на балансодержателя возложена обязанность по согласованию проведения арендатором текущего либо капитального ремонта нежилого помещения. Доказательств согласования капитального ремонта истцом с балансодержателем не представлено.

Также, не согласившись с принятым решением, в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой обратилась Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края. Считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка пункту 2.3.14 договора аренды N 28 от 29.01.2008 и договора аренды N 28 от 01.06.2008, а также пункту 2 распоряжения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска N 33 от 30.01.2008. Кроме того, судом первой инстанции неправомерно отказано в привлечении в качестве третьего лица МУП "Домоуправление N 3", поскольку оно является стороной по договору аренды муниципального недвижимого имущества и принятым решением затрагиваются права предприятия.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовое управление поддержало доводы, изложенные в апелляционной жалобе администрации, считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2010 по делу N А63-19201/2009 незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований предпринимателя отказать.

ИП Батчаева Л. А. в отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с доводами апелляционных жалоб Администрации и Думы города-курорта Кисловодска.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе и в апелляционной жалобе Думы города-курорта Кисловодска.

Представитель Думы города-курорта Кисловодска в судебном заседании высказал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, а также поддержал доводы апелляционной жалобы администрации.

Представитель комитета в судебном заседании высказал позицию, изложенную в отзыве на апелляционные жалобы, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Финансовое управление администрации города Кисловодска о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако представителя в судебное заседание не направило, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в отсутствие его представителя.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2010 по делу N А63-19201/2009 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб и дополнений к ним, отзывов на апелляционные жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2010 по делу N А63-19201/2009 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.01.2008 между Комитетом имущественных отношений Администрации города-курорта Кисловодска (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Домоуправление N 3" (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Батчаевой Л. А. (арендатор) и заключен договор N 28 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска общей площадью 173,9 кв.м, расположенного на цокольном этаже жилого дома N 57 по ул. Центральной в пос. Зеленогорский для использования под розничную торговлю. Срок аренды указанного помещения в соответствии с пунктом 1.3 договора определен сторонами с 01.02.2008 по 31.12.2008.

Согласно пункту 2.11.1 балансодержатель обязуется передать арендатору помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества по акту приемки-передачи.

В соответствии с пунктом 5.5 договора от 01.06.2008 при прекращении договора аренды арендодатель обязан сдать арендуемое помещение в том состоянии, в котором он его получил.

Во исполнение договора N 28 от 09.01.2008 согласно акту приема-передачи в аренду нежилого помещения, расположенного в пос. Зеленогорский, ул. Центральная, 57 от 01.02.2008 комиссия, в лице уполномоченных представителей арендодателя (МУП "Домоуправление N 3) передала, а предприниматель приняла указанное нежилое помещение общей площадью 173,9 кв. м в неудовлетворительном техническом состоянии, требующем проведения капитальною ремонта. В акте приемки-передачи указано, что на момент принятия помещения в аренду его эксплуатация по целевому назначению - под организацию розничной торговли - невозможна, поскольку система водоснабжения, отопления и канализации в магазин не функционируют, стены торгового зала и подсобного помещения покрыты грибком, кафельное покрытие полов и стен физически износилось, в связи с чем требуется капитальный ремонт помещений.

Предпринимателю Батчаевой Л.А. разрешено произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого помещения согласно распоряжению председателя Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска N 33 от 30.01.08 "О проведении капитального ремонта нежилых помещений по ул. Центральная, 57 в пос. Зеленогорский", составлена локальная смета на капитальный ремонт продовольственного магазина по ул. Центральная, 57 в пос. Зеленогорском от 30.01.08, утвержденная заместителем комитета имущественных отношений, на общую сумму 1 500 062 рубля 00 копеек.

В период с февраля 2008 по октябрь 2008 предприниматель за счет собственных денежных средств произвел капитальный ремонт нежилого помещения общей площадью 173,9 кв.м, расположенного на цокольном этаже жилого дома N 57 по ул. Центральной в пос. Зеленогорский, в точном соответствии с утвержденной сметой. Функции технадзора при проведении ремонтных работ и сдаче объекта осуществляло МУП "Отдел капитального строительства администрации города Кисловодска" на основании заключенного истцом Договора N 57/08 от 11.11.08.

Согласно акту проверки выполненных работ от 31.10.2008 составленного комиссией, созданной в соответствии с Распоряжением Председателя комитета N 310 от 30.10.2008 "О назначении комиссии по проверке выполненных ремонтных работ" установлено, что в указанных помещениях произведен капитальный ремонт в соответствии с локальной сметой стоимостью 1 500 062 рублей 00 копеек, работы произведены качественно с использованием новых современных строительных материалов и оборудования.

01.06.2008 Комитетом имущественных отношений Администрации города-курорта Кисловодска (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Домоуправление N 3" (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Батчаевой Л. А. (арендатор) заключен новый договор N 28 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска общей площадью 173,9 кв. м, расположенного на цокольном этаже жилого дома N 57 по ул. Центральной в пос. Зеленогорский, для использования под розничную торговлю, со сроком действия до 31.12.2009. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

В связи с существенным повышением годовой арендной платы по условиям дополнительного соглашения, направленного предпринимателю комитетом 18.07.2009, ИП Батчаева Л. А. отказалась от его подписания, и 05.08.2009 обратилась в комитет с просьбой произвести зачет понесенных издержек на осуществление капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в счет арендной платы.

В связи с тем, что комитет не произвел зачет понесенных предпринимателем издержек на осуществление капительного ремонта, неоднократные обращения в Думу города-курорта Кисловодска и Главе города-курорта Кисловодска результатов не дали, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции правильно определил характер правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор, поскольку в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Стороны в акте оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества. В договорах от 09.01.2008 и от 01.06.2008 указано, что капитальный ремонт производится после предварительного письменного уведомления арендатора и балансодержателя, а прокладка коммуникаций с их разрешения.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, капитальный ремонт помещений проведен предпринимателем с согласия арендодателя (издано постановление, согласованы сметы, приняты работы). Предварительного согласования и уведомления о произведении капитального ремонта с балансодержателем в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, а также, учитывая то, что договоры аренды от 09.01.2008 и от 01.06.2009 на момент рассмотрения спора прекратили действие в связи с истечением срока действия, предприниматель не намеревается продлевать арендные отношения на новый срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований предпринимателя о компенсации произведенных затрат в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции согласно договоров от 09.01.2008, от 01.06.2008, а также распоряжения комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска предусмотрена обязанность предпринимателя произвести капитальный ремонт за счет собственных средств. Однако из этих же договоров и распоряжения не следует, что после прекращения договора аренды стоимость произведенных арендатором улучшений не подлежит возмещению.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно счел надлежащим ответчиком по данному иску является муниципальное образование города-курорта Кисловодска в лице финансового управления города курорта Кисловодска.

Довод о том, что финансовое управление не заключало с предпринимателем договоров, не получало денежные средства, судом первой инстанции отклонен обоснованно, поскольку из представленных в материалы дела документов не следует, что комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Кисловодска является распорядителем бюджетных средств, поступающих в виде доходов от сдачи имущества в аренду, равно как и иные органы управления.

Довод апелляционной жалобы о неправомерном отказе судом первой инстанции в привлечении в качестве третьего лица МУП "Домоуправление N 3 отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Поскольку договорами аренды не предусмотрено последствий отсутствия согласия балансодержателя при произведении капитального ремонта, законодательством предусмотрены только последствия несогласования капитального ремонта с арендатором, которое имеется в материалах дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что решение по настоящему делу не повлияет на права и обязанности МУП "Домоуправление N 32, в связи с чем отсутствует необходимость в привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 239, 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации правомерно отказал в удовлетворении требований к администрация города-курорта Кисловодска, комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Кисловодской городской думе в связи с признанием их ненадлежащими ответчиками.

Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет за необоснованностью, поскольку они не подтверждаются материалами дела. Эти же доводы были проверены при рассмотрении дела в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера, правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2010 по делу N А63-19201/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края и Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Е. В. Жуков

Судьи

О. В. Марченко И. М. Мельников