Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2013 г. N 12АП-11699/12

г. Саратов

30 января 2013 г.

Дело N А12-17133/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "24" января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" января 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евлоевой Ю.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройКат"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 декабря 2012 года,

по делу N А12-17133/2012, (судья Костерин А.В.)

по иску Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город

Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)

к обществу с ограниченной ответственностью "СтройКат" (ИНН 3445097000, ОГРН 1083460004132)

о взыскании 4.971.551,36 руб.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СтройКат"

(ИНН 3445097000, ОГРН 1083460004132)

к Комитету земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)

о признании недействительным дополнительного соглашения к договору

при участии в судебном заседании:

от истца - Пригарина В.В. по доверенности N 13/15225, выданной 24.12.2012 сроком на один год,

от ответчика - Грачева Н.А. по доверенности N 589, выданной 15.08.2012 сроком на один год,

установил:

Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской (далее Комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "СтройКат" (далее - ООО "СтройКат") 4 971 551,36 руб., в том числе 4 899 963,96 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2011 по 31.05.2012 по договору N 4628 аз от 19.02.2007 аренды земельного участка, а также 71 587,40 руб. пени за просрочку этих платежей.

В суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшил размер взыскиваемого долга до 3 174 642,64 руб. в связи с частичным погашением задолженности ответчиком, а также уточнил период образования взыскиваемой неустойки - с 11.12.2011 по 31.05.2012. Заявление истца об изменении исковых требований принято судом первой инстанции.

ООО "СтройКат" обратился со встречным иском к Комитету с требованиями признать недействительными положения абзацев 5-7 пункта 2 дополнительного соглашения N 4 от 26.03.2012 к договору аренды земельного участка от 19.07.2007 N 4628аз, расположенного по адресу: 14 микрорайон, г. Волжский. Волгоградская область, заключенного между Комитетом и ООО "СтройКат", а именно следующие: "4.3. Годовая арендная плата с 01.12.2011 составляет: 45000,0 кв.м. х 4652,84 руб./кв.м х 5% = 10.468.890 руб. Месячная арендная плата с 01.12.2011 составляет: 872 407,50 руб."

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 декабря 2012 года по делу N А12-17133/2012 первоначальные требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СтройКат" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 декабря 2012 года по делу N А12-17133/2012.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Представитель истца в судебное заседание явился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об истребовании у истца заявления ООО "Правовой холдинг "Соцжилстрой" о предоставлении земельного участка площадью 45 000 кв.м. с кадастровым номером 34:35:03 01 19:0062, а также иных документов к постановлению Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 01.12.2006 N 4232 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства ООО "Правовой холдинг "Соцжилстрой"".

Согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В силу пункта 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе истребовать доказательство от лица, у которого оно находится, по ходатайству лица, участвующего в деле и не имеющего возможности самостоятельно получить это доказательство.

При этом суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательствам. Арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства, если сочтет, что оно не относится к делу или недопустимо. В этой связи отказ суда в истребовании дополнительных доказательств не является процессуальным нарушением.

Суд апелляционной инстанции отказал в истребовании дополнительных доказательств, поскольку заявление ООО "Правовой холдинг "Соцжилстрой" о предоставлении земельного участка площадью 45 000 кв.м. имеется в материалах дела (л.д. 98, т. 1), доказательства того, что имеются иные документы к постановлению Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 01.12.2006 N 4232 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства ООО "Правовой холдинг "Соцжилстрой"" и какие именно это документы ответчиком не представлено.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании Постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 01.12.2006 г. N 4232 между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Правовой Холдинг "Соцжилстрой" (далее - ООО "СЖС") (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4628 аз от 19.02.2007 г. (далее - Договор), кадастровый номер 34:35:03 01 19:0062, площадью 45.000 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, 14 микрорайон.

Согласно п. 1.2. Договора вид разрешенного использования - земли под строительство малоэтажных жилых домов.

В соответствии с п. 3.1 и Протоколом согласования разногласий к Договору срок действия Договора согласован сторонами с 26.02.2006 по 01.12.2011.

Согласно сообщению УФРС по Волгоградской области данный договор прошел государственную регистрацию (уведомление N 03/002/2011-416 от 17.06.2011).

В соответствии с п.1. ст. 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно условий Договора арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 4.3.) в размере 743.400 руб. в год (45.000 кв.м. х 16,52 руб./кв.м. х 1) или 61.950 руб. в месяц (п. 4.2.).

Согласно п. 4.4. Договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога на землю, изменения вида землепользования арендатором, в других случаях предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Дополнительным соглашением N 1 от 13.03.2007 к Договору стороны согласовали изменение п.4.2. в части увеличения размера арендной платы до 817.650 руб. в год (45.000 кв.м. х 18,17 руб./кв.м. х 1) или 68.137,50 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением N 2 от 01.09.2009 к Договору (с учетом согласования Протокола разногласий к Дополнительному соглашению N 2) стороны согласовали, в том числе изменение п.4.2. в части уменьшения размера арендной платы с 25.08.2009 г. до 628.133,40 руб. в год (45.000 кв.м. х 4.652,84 руб./кв.м. х 0,003 х 1,0) или 52.344,45 руб. в месяц.

Согласно сообщению УФРС по Волгоградской области Дополнительные соглашения N 1 и N 2 прошли государственную регистрацию 01.08.2007 г. и 18.10.2010 г. соответственно.

23.11.2010 между ООО "СЖС" (первоначальный арендатор) и ООО "СтройКат" (новый арендатор) по согласованию с Комитетом (арендодатель) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4628 аз, дополнительному соглашению N 1 от 13.03.2007 и дополнительному соглашению N 2 от 01.09.2009 к Договору (далее - Договор передачи прав).

Согласно п. 5 Договора передачи прав с момента перехода прав и обязанностей к "Новому арендатору" по договору аренды, дополнительным соглашениям N 1 и N 2, указанных в п. 1 настоящего договора, ответственность перед "Арендодателем" за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, дополнительным соглашениям N 1 и N 2, указанных в п. 1 настоящего договора, несет "Новый арендатор".

Согласно п. 7 Договора передачи прав, а также пункта 1 статьи 425, пункту 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ указанный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно Уведомлению УФРС по Волгоградской области государственная регистрация Договора передачи прав от 23.11.2010 произведена 17.06.2011.

Дополнительным соглашением N 3 от 14.03.2011, заключенным между Комитетом (арендодатель) и ООО "СЖС" (арендатор), стороны согласовали изменение п.4.2. в части увеличения размера арендной платы до 668.962,07 руб. в год (45.000 кв.м. х 4.652,84 руб./кв.м. х 0,003 х 1,0 х 1,065) или 55.746,84 руб. в месяц.

ООО "СтройКат" считает данное соглашение незаключенным в силу того, что ООО "СтройКат" не принимало по нему обязательств по Договору передачи прав, а также в силу отсутствия его государственной регистрации.

Однако, суд первой инстанции, правомерно указал, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под ограничения, установленные данной статьей.

Дополнительным соглашением N 2 от 01.09.2009 к Договору стороны согласовали механизм расчета арендной платы, введенный в действие нормативным документом - "Городское положение о порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области" от 25.07.2008 N 367-ВГД (принято Постановлением Волжской городской Думы Волгоградской обл. от 18.07.2008 N 55/2 в ред. от 21.05.2009).

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанное толкование соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

Дополнительным соглашением N 4 от 26.03.2012, заключенным между Комитетом (арендодатель) и ООО "СтройКат" (арендатор), стороны согласовали, в том числе:

продлить срок действия Договора до 24.07.2012 года;

согласно п. 4.1. Договора размер арендной платы устанавливается в порядке, определенном Городским Положением от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области";

согласно п. 4.3. Договора "Годовая арендная плата с 01.12.2011 составляет: 45.000,0 кв.м. х 4.652,84 руб./кв.м х 5% = 10.468.890,0 руб. Месячная арендная плата с 01.12.2011 составляет: 872.407,50 руб.". АРЕНДАТОР вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца...".

согласно п. 4.5. Договора "Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельный участок, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления".

согласно п. 4.6. Договора "Независимо от момента направления Арендодателем и получения Арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего Договора о размере арендной плате порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта".

В пункте 5 Дополнительного соглашения N 4 от 26.03.2012 стороны согласовали, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с 2011.

Согласно уведомления N 03/004/2012-705 от 11.04.2012 УФРС по Волгоградской области государственная регистрация Дополнительного соглашения N4 произведена 10.04.2012.

Таким образом, дополнительное соглашение N 3 подлежит применению и в силу распространения сторонами условий п. 4.5., 4.6. Договора на предыдущий ему период 2011 года, то есть период заключения Дополнительного соглашения N 3, что не противоречит нормам п.2 ст.425 ГК РФ.

Согласно представленного истцом расчета за ответчиком образовалось 3.174.642,64 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2011 по 31.05.2012 по договору N 4628 аз от 19.02.2007.

ООО "СтройКат" представлен контррасчет перечисленных денежных средств, в котором указан платеж от 30.11.2011 на сумму 55.746,84 руб., при этом данный платеж не имеет ссылки на номер или иные реквизиты платежного документа, сам платежный документ, подтверждающий этот платеж ни в суде первой инстанции ни в суде апелляционной инстанции не представлен.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал верным расчет, представленный истцом и удовлетворил требования комитета о взыскании задолженности в размере 3.174.642,64 руб.

Также истцом заявлены требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой в оплате арендных платежей.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 7.1 договора, в случае несвоевременной оплаты арендатор начисляет арендодателю пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению.

Согласно представленного истцом расчета с ответчика подлежит взысканию 71.587,40 руб. пени за просрочку арендный платежей в период с 11.12.2011 по 31.05.2012.

ООО "СтройКат" в суде первой инстанции заявило о явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства взыскиваемой истцом неустойки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения размера санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно уменьшить размер неустойки, которая явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Кроме того, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8, Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г. N 17 при решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если материалами дела подтверждается явная несоразмерность взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В абзаце втором пункта 3 Постановления N 81 указано на то, что если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.

Из материалов дела следует, что ответчик доказательств чрезмерности взыскиваемой неустойки ни в суде первой инстанции ни в суде апелляционной инстанции не представил.

Как изложено в Постановление Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 г. N 11680/10 по делу N А41-13284/09, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданский кодекс Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.

Принимая решение, суд первой инстанции оценил доказательства, представленные в материалы дела, характер спора, не нашел оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав размер неустойки взысканным с ответчика в пользу истца соразмерным и подлежащим удовлетворению.

ООО "СтройКат" обратилось со встречным иском о признании недействительными положения абзацев 5-7 пункта 2 дополнительного соглашения N 4 от 26.03.2012 к договору аренды земельного участка от 19.07.2007 N 4628аз, расположенного по адресу: 14 микрорайон, г. Волжский. Волгоградская область, заключенного между Комитетом и ООО "СтройКат", а именно следующие: "4.3. Годовая арендная плата с 01.12.2011 составляет: 45000,0 кв.м. х 4652,84 руб./кв.м х 5% = 10.468.890 руб. Месячная арендная плата с 01.12.2011 составляет: 872 407,50 руб."

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее -Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 АПК РФ, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

В данном случае спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду в 2007 году из неразграниченных публичных земель для целей строительства малоэтажных жилых домов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов.

Земельный участок, являющийся объектом аренды по рассматриваемому договору аренды, был предоставлен первоначальному арендатору ООО "СЖС" для жилищного строительства без проведения торгов в соответствии с постановлением администрации городского округа - город Волжский "О предоставлении земельного участка аренду для строительства ООО "СЖС" жилых домов в микрорайоне N 14, г. Волжский, Волгоградской области" N 4232 от 01.12.2006, на основании ранее принятого постановления администрации городского округа - город Волжский "О предварительном согласовании места расположения малоэтажных жилых домов в микрорайоне N 14, г. Волжский, Волгоградской области" N 3648 от 28.09.2005.

Согласно абзацу 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельные участки предоставляются лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что норма п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" об установлении арендной платы в размере 5 % от кадастровой стоимости распространяется на правовой режим земельного участка находящегося в аренде ООО "Стройкат".

Довод ООО "Стройкат" о том, что земельный участок был предоставлен ООО "СЖС" на основании ст.30 и ст.31 Земельного кодекса суд первой инстанции обоснованно признал верным, при этом правомерно отклонил ссылку ООО "Стройкат" о том, что нормы пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ к Договору не применимы.

Указанная норма была введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступившего в силу в данной части со дня его официального опубликования - 21.12.2006.

Таким образом, в момент согласования условий и заключения Договора N 4628 аз от 19.02.2007 стороны должны были руководствоваться указанной нормой.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылка ООО "СтройКат" на неприменимость к арендатору по Договору N 4628 аз от 19.02.2007 г. пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу ошибочна, поскольку в противном случае указанный арендатор получил бы неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка под строительство.

С учетом изложенного и в связи с тем, что Договор был заключен в феврале 2007 г., а арендатор в течение более трех лет с момента заключения договора не закончил строительства, по истечении третьего года строительства, в том числе в спорный период, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, в силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Как в момент заключения Договора, так и в момент заключения Дополнительного соглашения N 4 к нему какие-либо законы или иные правовые нормы не устанавливали запрета на распространение действий пункта 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу на правоотношения сторон по Договору N 4628 аз от 19.02.2007.

В рассматриваемом случае стороны согласовали методику расчета арендной платы в Дополнительном соглашении N 4 к Договору, которая, в том числе в оспариваемой части, не противоречит закону, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "СтройКат" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 6 ноября 2012 года по делу N А12-17133/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройКат" без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

А.Ю. Никитин Т.Н. Телегина