Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 г. N 07АП-10984/12

г. Томск

25 января 2013 г.

Дело N А45-20700/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С.В.

судей Журавлевой В.А., Ходыревой Л. Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю. А.

с использованием средств аудиозаписи

при участии: Ульриха В. Г. по дов. от 27.09.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Колибри" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.10.2012 по делу N А45-20700/2012 (судья Селезнева М. М.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Колибри" (ИНН 5406654042, ОГРН 1105476098804), г. Новосибирск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Чернышеву Е. О., третьи лица: Чернышев Евгений Олегович, Муравьев Сергей Евгеньевич, о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Колибри" (далее - ООО "Колибри", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области, Управление, заинтересованное лицо) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2012 N 01/683/2011-888, N 01/683/2011-889 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, дом 153а, квартира 72, на Чернышева Евгения Олеговича.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Чернышев Евгений Олегович, Муравьев Сергей Евгеньевич.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.10.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительным отказ Управления от 04.06.2012 N 01/683/2011-888, N 01/683/2011-889.

В обоснование своей позиции ООО "Колибри" ссылается на следующие обстоятельства:

- учитывая возложенную на общество обязанность по реализации заложенного арестованного недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности должнику Камакину А.В., которая не была исполнена в связи с незаконным отказом Управления, оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, связанной с реализацией арестованного имущества;

- на момент вынесения оспариваемого отказа, у Управления имелись сведения о том, что договор купли-продажи заключен предусмотренным законом способом - по итогам торгов;

- доводы Управления о том, что торги по продаже квартиры проведены с нарушением действующего законодательства, являются необоснованными, поскольку регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки;

- Управлением незаконно была произведена регистрация договора купли-продажи данной квартиры, предоставленного 12.12.2011 Камакиной И.О., Камакиным А.В., Бусаровой А.В.

Муравьев С.Е. в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, считая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО "Колибри", Управления Росреестра по Новосибирской области и Чернышова Е. О., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица - Муравьева С. Е. просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя третьего лица - Муравьева С. Е., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 24.12.2004 было зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру, состоящую из 5-ти комнат, общей площадью 166,4 кв.м., жилая площадь 102,7 кв.м., жилое помещение, этаж: 3, мансарда, кадастровый (условный номер) 54:35:032700:22:01:09, расположенная по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, дом 153а, квартира 72, на основании договора купли-продажи от 31.10.2004, удостоверенного нотариусом г. Новосибирска Киреевой М.Ю. в реестре за N 20257 за Камакиным Александром Викторовичем и Камакиной Ириной Олеговной.

Одновременно с правом совместной собственности на квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ОАО Коммерческий банк "Сибконтакт", предоставившему кредитные средства в сумме 1 900 000 руб. на приобретение квартиры на срок 302 месяца. Права залогодержателя удостоверены закладной.

12.12.2011 в Управление Росреестра поступили заявления от Камакиной И.О., Камакина А.В., Бусаровой А.В. о регистрации договора купли-продажи, переходе права праве собственности Бусаровой А.В. на данную квартиру.

13.12.2011 поручением N 19/4-11754/1 ООО "Колибри", действующее в соответствии с Государственным контрактом N К11-19/82 от 10.05.2011, на основании доверенности N 19/3-4379/1 от 23.05.2011 было уполномочено на реализацию заложенного арестованного недвижимого имущества (спорной квартиры), принадлежащего на праве собственности должнику Камакину А.В.

14.12.2011 ООО "Колибри", как организатор торгов, в соответствии с поручением N 19/4-11754/1 от 13.12.2011, приняло по акту приема-передачи 14.12.2011 от судебного пристава-исполнителя Заельцовского района г. Новосибирска УФССП по Новосибирской области Сысюк О.Г. документы, характеризующие переданное на реализацию имущество (спорную квартиру).

15.12.2011 организатором торгов ООО "Колибри", было размещено извещение о проведении торгов в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а именно в газете "Советская Сибирь" N 237 (26612) от 15.12.2011.

19.12.2011 судебным приставом-исполнителем Сысюк О.Г. ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска вынесено постановление об отзыве арестованного имущества (спорной квартиры) с реализации.

21.12.2011 ООО "Колибри" в адрес начальника отдела организации работы по реализации имущества должников УФССП по НСО Э.В. Прицкер и Росимущество было направлено сообщение, содержащее необходимую информацию о проводимых торгах с указанием периодического издания, в котором размещена информация о предстоящих торгах имущества должника Камакина А.В.

26.12.2011 с претендентами на участие в торгах, ООО "Колибри" были заключены два договора о задатках N 112 и N 133, а также приняты и зарегистрированы заявки на участие в торгах.

27.12.2011 в установленное в извещении время, заседанием Комиссии по проведению торгов, были подведены итоги приема и регистрации заявок на участия в торгах, отраженные в Протоколе N 39-1 от 27.12.2011.

Согласно данному Протоколу, участниками торгов были признаны два претендента с присвоением им соответствующих регистрационных номеров: N 1 - гражданин Российской Федерации Чернышев Е.О., N 2 - гражданин Российской Федерации Федосенко К.В.

27.12.2011 в 12 часов 00 минут были проведены торги по продаже арестованного заложенного имущества должника Камакина А.В.. По результатам торгов был составлен Протокол N 39-2 заседания комиссии об определении победителя торгов в форме открытого аукциона, в котором определен победитель торгов - гражданин Российской Федерации Чернышев Е.О.

В этот же день ООО "Колибри" с победителем торгов - Чернышевым Е. О. был подписан Протокол N 39-3 от 27.12.2011 о результатах торгов.

28.12.2011 Чернышевым Е. О. произведена оплата полной стоимости имущества, приобретенного на торгах.

29.12.2011 между организатором торгов ООО "Колибри" и победителем торгов Чернышевым Е. О. был подписан договор купли-продажи арестованного заложенного имущества, а также подписан акт приема-передачи имущества (документов характеризующих переданное на реализацию имущество).

В этот же день весь пакет документов был представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

30.12.2011 в Управление Росреестра по Новосибирской области поступило Постановление судебного пристава-исполнителя Злывко B.C. о запрете регистрационных действий в отношении данной квартиры, в связи с чем, Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации до снятия принятого запрета, о чем ООО "Колибри" и Чернышову Е.О. было направлено письменное уведомление от 24.01.2012.

20.03.2012 ООО "Колибри" также было сообщено о наличии зарегистрированного ареста - запрета Управлению совершать регистрационные действия.

25.04.2012 Управление Росреестра по Новосибирской области уведомило ООО "Колибри" и Чернышева Е.О. о приостановлении регистрации до принятия решения по ранее принятым заявлениям, а именно: поступившим 12.12.2011 в Управление заявлений от Камакиной И.О., Камакина А.В., Бусаровой А.В. о регистрации договора купли-продажи, переходе права, праве собственности Бусаровой А.В. на спорную квартиру.

29.05.2012 Камакин А.В. и Камакина И.О. представили в Управление заявление о погашении записи об ипотеке в связи с надлежащим исполнением обязательств перед залогодержателем. На закладной имеется отметка залогодержателя - ЗАО "Сибрегионипотека" об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой в полном объеме от 13.12.2011.

01.06.2012 произведена государственная регистрация сделки купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к Бусаровой А.В.

04.06.2012 Управление Росреестра по Новосибирской области направило ООО "Колибри", Чернышеву Е.О. сообщение N 01/683/2011-888 N 01/683/2011-889 об отказе в государственной регистрации сделки купли -продажи, права собственности на квартиру.

Отказывая в регистрации, Управление Росреестра по Новосибирской области сослалось на то, что согласно отметки на закладной, удостоверяющей права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству, обязательство исполнено в полном объеме 13.12.2011, и согласно Постановления об отзыве арестованного имущества с реализации от 19.12.2011, вынесенного судебным приставом-исполнителем ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска УФССП по Новосибирской области имущество, спорная квартира отозвана с реализации из Территориального управления Федерального агентства управлением государственным имуществом в Новосибирской области. Управлением Росреестра также указано, что в связи с вышеизложенными обстоятельствами у торгующей организации отсутствовали основания для продажи спорной квартиры с проведением торгов. В связи с этим, Управление Росреестра по Новосибирской области признало, что документы, представленные на государственную регистрацию (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества) по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Колибри" в Арбитражный суд Новосибирской области с требованием о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2012 N 01/683/2011-888 N01/683/2011-889 и обязании Управления зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у Управления имелись основания для отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру, сделки купли-продажи.

Седьмой арбитражный апелляционный суд при рассмотрении апелляционной жалобы исходит из следующего.

В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта и его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из данных норм, суд должен установить несоответствие или соответствие ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления закону или иному нормативному правовому акту и нарушение или отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно абзацу 9 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято; государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Материалами дела подтверждается, что 12.12.2011 в Управление Росреестра по Новосибирской области поступили заявления от Камакиной И.О., Камакина А.В., Бусаровой А.В. о регистрации договора купли-продажи, переходе права, праве собственности Бусаровой А.В. на спорную квартиру.

В связи с чем, сообщением от 25.04.2012 Управление уведомило ООО "Колибри" и Чернышева Е.О. о приостановлении регистрации до принятия решения по ранее принятым заявлениям.

Руководствуясь положениями статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей, что обязательство в отношении индивидуально-определенной вещи в случае притязания несколькими кредиторами исполняется в отношении того, чье обязательство возникло раньше, Управлением после отмены всех арестов и запретов на проведение государственной регистрации, было принято решение о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в отношении тех документов, которые были раньше представлены на регистрацию.

Таким образом, после снятия арестов и запретов, препятствовавших государственной регистрации, 01.06.2012 зарегистрирован договор купли-продажи от 12.12.2011, и право собственности Бусаровой А.В. на спорную квартиру, которая в настоящее время находится в собственности Муравьева С.Е.

29.05.2012 Камакин А.В. и Камакина И.О. представили в Управление заявление о погашении записи об ипотеке в связи с надлежащим исполнением обязательств перед залогодержателем. На закладной имеется отметка залогодержателя - ЗАО "Сибрегионипотека" об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой в полном объеме от 13.12.2011. То есть, на момент заключения договора купли-продажи от 29.12.2011 между организатором торгов ООО "Колибри" и победителем торгов Чернышовым Е.О. обязательства перед залогодержателем, предоставившим кредитные средства, были исполнены надлежащим образом в полном объеме.

В соответствии пунктом 5 статьи 350 ГК РФ должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В силу пункта 1 статьи 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон N 102-ФЗ) должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодержатель вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 360 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в связи с исполнением обязательства, обеспеченного ипотекой в полном объеме 13.12.2011 постановлением от 19.12.2011 об отзыве арестованного имущества с реализации судебным приставом - исполнителем указанная квартира отозвана с реализации из территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.

О том, что ООО "Колибри" было известно о данных обстоятельствах свидетельствует письменное объяснение судебного пристава-исполнителя Сысюка О.Г., согласно которому, он лично известил представителя ООО "Колибри" об исполнении обязательства должником Камакиным А.В. и о том, что имущество будет снято с реализации 15.12.2011, а также направил факсимильной связью соответствующие документы 19.12.2011. Указанное обстоятельство заявителем не опровергнуто. Между тем, после указанной даты ООО "Колибри" продолжало осуществлять действия по реализации спорного имущества на торгах. Обоснования правомерности указанных действий апеллянт не приводит.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Управлением при регистрации договора купли-продажи от 12.12.2011 не допущено каких-либо нарушений.

В связи с государственной регистрацией права собственности за иным лицом, а также в связи с надлежащим исполнением должником основного обязательства, обеспеченного ипотекой и прекращением залога до продажи имущества с публичных торгов, в государственной регистрации договора купли-продажи от 29.12.2011, заключенного между организатором торгов ООО "Колибри" и победителем торгов Чернышовым Е.О., права собственности на квартиру Управлением Росреестра по Новосибирской области отказано правомерно.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Порядок оспаривания зарегистрированного права предусмотрен действующим гражданским законодательством и регламентирован совместным Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закон N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления N 10/22).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 53 Постановления N 10/22).

Таким образом, ООО "Колибри" избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в данных обстоятельствах по существу имеет место спор о праве, который может быть разрешен судом при соблюдении правил подведомственности, формы обращения к надлежащему ответчику.

Признание недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2012 N 01/683/2011-888, N 01/683/2011-889 не повлечет восстановления прав заявителя, которые он считает нарушенными.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы общества, аналогичные приведенным в суде первой инстанции, исследованы судом первой инстанции и правомерно отклонены.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, у апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.10.2012 по делу N А45-20700/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

В. А. Журавлева Л. Е. Ходырева