Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 г. N 15АП-13917/12

город Ростов-на-Дону

28 января 2013 г.

дело N А53-23616/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: представитель Черноиванова О.А. по доверенности от 18.05.2012, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, о времени и дате судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400258430203);

от третьего лица: представитель не явился, о времени и дате судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400258430210);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 по делу N А53-23616/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Титул"

(ИНН 6165008651, ОГРН 1026103739419) к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

(ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) при участии третьего лица - Муниципального казначейства города Ростова-на-Дону о взыскании суммы неосновательного обогащения

в виде излишне полученной арендной платы, принятое в составе судьи Меленчука И.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Титул" (далее - ООО "Титул", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ответчик) о взыскании 224 012,18 руб. неосновательного обогащения (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (том 1, л.д. 170).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 по делу N А53-23616/2012 с Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "Титул" взыскано 231 492,42 руб., из них 224 012,18 руб. задолженность, 7 480,24 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДИЗО г. Ростова-на-Дону обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Выводы суда первой инстанции в части определения даты заключения договоров купли-продажи арендуемого нежилого помещения при расчетах неосновательного обогащения, исходя из даты вступления решений Арбитражного суда Ростовской области по делам N А53-5089/2010, N А53-5094/2010 и N А53-5082/2010, а также в части прекращения обязанности общества по внесению арендной платы по спорным договорам аренды с момента вступления в силу указанных решений, по мнению заявителя, являются необоснованными и противоречащими действующему законодательству. Кроме того, решение суда по делу N А53-10363/2011 имеет существенное значение для разрешения настоящего спора, как указывает заявитель, поскольку влияет на определение периода взыскания неосновательного обогащения и соответственно устанавливает, имело ли место неосновательное обогащение со стороны департамента.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Титул" просило решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 по делу N А53-23616/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, решение Арбитражного суда Ростовской области по делу NА53-10363/2011 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в заявленном споре не рассматривается вопрос прекращения договора аренды, исковые требования мотивированы прекращением обязанности по внесению арендной платы за помещения. Возражения департамента об определении даты заключения договоров купли-продажи арендуемых помещений также, по мнению общества, несостоятельны, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то есть договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующих решений, которыми были урегулированы разногласия о цене приобретаемого недвижимого имущества.

В судебном заседании 26.12.2012 представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Титул" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Муниципальное казначейство города Ростова-на-Дону в судебное заседание 26.12.2012 надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы не явилось.

С целью представления сторонами дополнительных документов, определением суда от 26.12.2012 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 23.01.2013.

В судебном заседании 23.01.2013 представитель ООО "Титул" поддержал ранее заявленную правовую позицию по делу.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Муниципальное казначейство города Ростова-на-Дону, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание 23.01.2013 не явились. Департаментом направленно ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. В связи с изложенным, в отношении указанных лиц апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2005 между ООО "Титул" (арендатор) и ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) заключены договоры аренды нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных в г. Ростове-на-Дону по адресам: ул. Волкова, дом 6 - договор N 86-6, по ул. Киргизская, дом 38в - N 159-2, по бульвару Комарова, дом 28/4 - N 9863-6 (том 1, л.д. 11-13, 16-18).

В соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.07.2009 N 514 и решением городской комиссии по недвижимости, обществу предоставлено право при определении размера арендной платы применять льготный коэффициент 0,5.

В соответствии с п. 2.3 договоров аренды от 01.01.2005 арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежей и перечислять ее на расчетные счета арендодателя.

Ежемесячный размер арендной платы для ООО "Титул" в 2011 году по договору N 86-6 от 01.01.2005 составил 79 541 руб. 19 коп., по договору N 159-2 от 01.01.2005 - 25 250 руб. 88 коп.; по договору N 9863-6 от 01.01.2005 - 4 669 руб. 21 коп.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2011 по делу А53-10363/11 установлена переплата по арендной плате в пользу общества по договору N 101-8 по состоянию на 04.04.2011, то есть на день регистрации права собственности на помещения за ООО "ТИТУЛ". Указанным решением взыскана в пользу общества оставшаяся сумма переплаты по аренде по состоянию на день регистрации права собственности на арендованные помещения.

В рамках дела N А53-5089/2010 урегулированы разногласия между ООО "Титул" и МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, по ул. Волкова, 6. Решение суда вступило в законную силу 07.01.2011.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2010 по делу А53-5094/2010, вступившим в законную силу 02.02.2011, урегулированы разногласия, возникшие между ООО "ТИТУЛ" и МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, по ул. Киргизская 38в.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2010 по делу А53-5082/2010, вступившим в законную силу 24.02.2011, урегулированы разногласия, возникшие между ООО "ТИТУЛ" и МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, по бульвару Комарова, 28\4.

Обязанность общества по внесению арендной платы по договору N 86-6 от 01.01.2005, прекратилась 07.01.2011; по договору N 159-2 от 01.01.2005 с 02.02.2011; по договору N 9863-6 от 01.01.2005 - 24.0.2011.

С учетом имеющейся переплаты по аренде, 10.04.2012 общество обратилось с претензией к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о возврате неосновательного обогащения в общем размере 283 719,73 руб.

Платежными поручениями от 18.05.2012 ДИЗО г. Ростова-на-Дону частично возвратило сумму неосновательного обогащения по указанным договорам в общем размере 59 040,52 руб.

По мнению истца, с учетом возвращенных сумм на сегодняшний день существует переплата по арендной плате в общей сумме 224 012,18 руб., исчисленная с даты согласования судом условий договоров купли-продажи спорного имущества и до даты государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения к истцу: по договору аренды N 86-6 в размере 197 010,39 руб., по договору аренды N 159-2 - 24 752,71 руб., по договору аренды N 9863-6 - 2 249,08 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Титул" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

По смыслу статей 425 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Как верно отмечено судом первой инстанции, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Как видно из материалов дела, к моменту заключения договоров купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у ООО "Титул" на основании договоров аренды.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку условия договора купли-продажи арендованных помещений были определены решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2010 по делу N А53-5089/2010, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 16.12.2010, т.е. 17.01.2011.

В связи с чем, изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктами 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73, обязанность общества по внесению арендной платы по договору N 86-6 от 01.01.2005 прекратилась 17.01.2011.

Таким образом, за период с 07.01.2011 по 03.04.2011 переплата составила 197 010,39 руб.

Переплата по договору N 159-2 за период с 02.02.2011 по 31.03.2011 составила 24 752,71 руб.; по договору N 9863-6 за период с 28.02.2011 по 31.03.2011 - 2 249,08 руб.

Довод заявителя жалобы о том, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит государственной регистрации и все обязательства по договору возникают у покупателя и продавца с момента таковой, а не с момента его подписания отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав").

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст. 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых квартир, помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). Обязательная государственная регистрация сделок купли-продажи нежилых помещений кодексом не предусмотрена.

Регистрация перехода прав собственности на недвижимость в силу статьи 551 ГК РФ также не влечет обязательной регистрации самого договора купли-продажи недвижимости, поэтому договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания (пункт 1 статьи 433 ГК РФ), а не с момента его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По смыслу нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств. В результате действий (бездействий) ответчика произошло увеличение стоимости принадлежащего ему имущества, присоединение к нему новых ценностей или сохранение имущества ответчика, которое должно было выйти из состава его имущества в силу законных оснований. Приобретение или сбережение имущества ответчиком было произведено за счет истца, в частности при уменьшении имущества истца в результате выбытия из его состава некоторой части или неполучения истцом доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать. При этом приобретение или сбережение имущества ответчиком за счет истца не основано ни на законе, ни на сделке, т.е. произошло неосновательно.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В обоснование размера неосновательного обогащения обществом в материалы дела представлены платежные поручения, акты сверки взаимных расчетов и расчеты (том 1, л.д. 51-128). В качестве получателя денежных средств в платежных поручениях указано УФК МФ РФ по Ростовской области, а распорядителем и администратором указанных денежных средств является ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

Довод заявителя жалобы о том, решение суда по делу N А53-10363/2011 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора получил надлежащую правовую оценку судом первой инстанции. Так, установленные данным решением обстоятельства не имеют правого значения для разрешения настоящего дела, поскольку в заявленном споре не рассматривается вопрос прекращения договоров аренды, исковые требования мотивированы прекращением обязанности по внесению арендной платы за помещения.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобожден от оплаты госпошлины, госпошлина взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 по делу N А53-23616/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев