Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 г. N 07АП-10354/12

г. Томск

28 января 2013 г.

Дело N А45-18774/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2013 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полосина А.Л.

судей: Бородулиной И.И., Ждановой Л.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лачиновой К.А. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Андреев И.В. по доверенности N 1379/5 от 17.12.2012 года (сроком до 01.01.2014 года)

от ответчика: Сорокин Н.М. по доверенности от 02.07.2012 года (сроком на 1 год)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп", г. Новосибирск

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 15 октября 2012 года по делу N А45-18774/2012 (судья Амелешина Г.Л.)

по иску Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области", г. Новосибирск (ИНН 5406015529, ОГРН 1025402487770)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп", г. Новосибирск (ИНН 5407461357, ОГРН 1115476012057)

о взыскании 937 645 руб. 92 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (далее по тексту - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" (далее по тексту - ответчик, Общество) 929 982,48 руб. задолженности по оплате стоимости аренды помещений здания - памятника за период с октября 2011 года по май 2012 года по договору аренды нежилых помещений N 77 от 11 февраля 2011 года и 11 260,06 руб. задолженности по возмещению расходов по коммунальным платежам по договору N 78 по возмещению расходов от 11 февраля 2011 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2012 года иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2012 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, поскольку арбитражный суд пришел к ошибочному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного Учреждением иска.

Подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Истец в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании, возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, поскольку арбитражным судом дана надлежащая правовая оценка действиям ответчика, допустившего просрочку внесения арендных платежей, со ссылкой на пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ.

Письменный отзыв Учреждения приобщен к материалам дела.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2012 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.02.2011 года между истцом (Арендодатель государственного имущества) и ответчиком (Арендатор государственного имущества) в соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ от 25.06.2002 года "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Законами Новосибирской области N 79-ОЗ от 25.12.2006 года "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Новосибирской области" и N 198-ОЗ от 06.12.2001 года "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Новосибирской области" заключен договор аренды N 77.

Согласно договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату и временное владение и пользование помещения объекта культурного наследия "Жилой деревянный дом 1-этажный" с неразрывно связанными с ним предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющих собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, расположенным по адресу: г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 3, подлежащим охране, согласно Решению Новосибирского облисполкома от 18.07.1990 года N 282, для использования под гостиницу, кафе.

Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 325,2 кв.м. Изменение функционального назначения используемых помещений без предварительного согласия арендодателя не допускается. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию помещениями арендатору передаются права пользования на земельный участок площадью 0,0409 га., которым арендодатель пользуется в соответствии с Постановлением мэрии г. Новосибирска от 19.08.1996 года N 737. Границы земельного участка обозначены на плане (Приложение N 6) (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора 5 лет с 15 февраля 2011 года по 15 февраля 2016 года (пункт 1.3. договора).

По акту приема-передачи от 15.02.2011 года во исполнение договорных обязательств арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение за плату недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. Договора аренды.

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещениями Объекта определяется арендодателем на основании протокола аукциона от 11.02.2011 года и устанавливается в рублях; на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м. в год, без учета НДС, составляет 3 745 руб. 29 коп., что за общую площадь арендуемого помещения 325,2 кв. м., без учета НДС, составляет 1 437 201,84 руб. 84 коп.в год. Ставка НДС равна 18 %, что составляет 219 234 руб. 18 коп.в год. НДС начисляется по ставкам, действующим на момент перечисления арендной платы. Плата за аренду Объекта, с учетом НДС, составляет в месяц 119 766 руб. 82 коп. Ставка НДС равна 18 %, что составляет 18 269,51 руб. 51 коп.в месяц. Арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до десятого числа отчетного месяца. В случае, если договор заключён не в первый день календарного месяца, первый платёж должен быть внесён арендатором в течение пяти дней с момента заключения договора. Расходы арендодателя по содержанию сданного в аренду государственного имущества (земельный налог, эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и т.п.) не включаются в установленную договором арендную плату. Возмещение расходов производится арендатором по отдельному договору с арендодателем (пункт 3.3 договора аренды).

11 февраля 2011 года во исполнение пункта 3.3. договора аренды сторонами заключен договор N 78, с соглашением N 1 от 20 сентября 2011 года, по возмещению арендатором арендодателю расходов по содержанию сданного в аренду областного имущества в части возмещения оплаты налога на землю и коммунальных услуг (отпуск питьевой воды, прием сточных вод, электро и теплоснабжение, по текущему содержанию и аварийному обслуживанию устройств и сооружений системы канализации здания) в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Согласно пунктам 3.2., 3.3. договора N 78, возмещение расходов по коммунальным услугам производится арендатором в соответствии с произведенным арендодателем расчетом. Расчет за потребленную холодную воду и электроснабжение производится на основании показаний установленных счетчиков по действующему на момент расчета тарифу. Возмещение за теплоснабжение объекта производится на основании счетов, выставленных поставщиком услуг. За предоставленные услуги по текущему содержанию системы канализации арендатор возмещает арендодателю на основании выставленного счета плату 1000 руб. в месяц, включая НДС. За предоставленные услуги по аварийному обслуживанию (устранение аварий) арендатор возмещает арендодателю на основании выставленного счета понесенные арендодателем затраты по устранению аварий. Оплата по договору производится арендатором в течение 5 рабочих дней с момента получения счетов от арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором денежных обязательств по внесению арендных платежей и возмещению арендодателю расходов в порядке и в размере, предусмотренных договором аренды и договором по возмещению расходов, образовалась задолженность по арендной плате в размере 929 982 руб. 48 коп.за период с октября 2011 года по май 2012 года, по коммунальным платежам - 11 260 руб. 06 коп. за период с мая 2011 года по апрель 2012 года.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждения в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором; действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов - соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При аренде объектов культурного наследия Федеральный закон от 25.06.2002 годаN 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (статья 55) определяет, что существенными условиями договора аренды также являются сведения, содержащиеся в реестре и требования к сохранению объекта. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Поскольку в рассматриваемом случае существенные условия договора аренды сторонами согласованы, охранное обязательство в материалах дела имеется, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о заключенности рассматриваемого договора.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, в силу установленных пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ и пунктом 1 статьи 614 Кодекса взаимных обязательств сторон арендных правоотношений, арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Статьей 612 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ урегулированы общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.

В частности, арендодатель не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Арендодатель также не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Исходя из анализа материалов дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и принимая решение о взыскании задолженности по договору аренды N 77 от 11.02.2011 года и договору по возмещению расходов N 77 от 11.02.2011 года обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.

Более того, письмами от 09.11.2011 года (исх. N 15), от 11.03.2012 года (исх. N 4) ответчик гарантировал истцу оплату имеющейся задолженности по аренде спорного объекта недвижимости.

Кроме того, как следует из материалов дела, спорные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 15.02.2011 года с указанием на необходимость доделок, согласно акту технического состояния от 06.12.2010 года (Приложение N 3 к договору).

Разделом "Техническое состояние памятника" акта зафиксирована необходимость ремонта помещений, разделом "План ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории" определена обязанность арендатора осуществить внутренний ремонт помещений и установлен срок для производства работ - сентябрь 2011 г.

Обязанность по исправлению недостатков (осуществлению доделок), содержанию объекта и прилегающей к нему территории в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии установлена договором аренды (пункты 2.2.3, 6.4). Указанными условиями договора на арендатора возложена обязанность по приспособлению помещений для целей использования под кафе и гостиницу как в части ремонта, так и в части инженерного обеспечения.

Следовательно, ответчик принимал в пользование помещения здания - памятника, заведомо зная о их техническом состоянии и о необходимости ремонта; не выдвигал при заключении договора требований об освобождении от арендной платы либо устранении недостатков арендодателем. Арендодатель выполнил обязанность по передаче имущества.

В отношении акта от 06.12.2010 года суд апелляционной инстанции отмечает, что спорный акт составлен на указанную в нем дату истцом и размещен в составе аукционной документации на официальном сайте торгов для целей извещения потенциальных участников аукциона, о состоянии предлагаемого в аренду здания-памятника и определения обязанностей арендатора по проведению работ после заключения договора.

При этом ответчиком по существу не оспаривается и представителем подтверждено в судебном заседании апелляционной инстанции, что со стороны Общества указанный акт подписан уполномоченным лицом.

Пунктом 1.4 спорного Договора предусмотрено, что акт технического состояния является неотъемлемой частью договора.

Согласно положениям пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, ответчик принял на себя обязательства, указанные в акте технического состояния от 06.12.2010 года с момента заключения спорного договора аренды.

Доказательств обратного апеллянтом в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства дела в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ и в совокупности с вышеизложенными нормами права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что рассматриваемый договор аренды, подписан ответчиком, обладающим информацией об недостатках передаваемого в аренду имущества, без протокола разногласий, без каких-либо замечаний о несоответствии помещения целям его использования со стороны ответчика, его условия не противоречат нормам ГК РФ, и Обществом не оспорен.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о несоответствии размера взимаемой истцом арендной платы действительной рыночной стоимости аренды аналогичных помещений в городе Новосибирске в спорный период, со ссылкой на отчет N 01612-Н от 24.09.2012 года, выполненный по его заказу ИП Вааль П.Р., поскольку при наличии согласованного сторонами действующего условия договора о размере взимаемой арендной платы, данный довод Общества лишен юридической значимости.

Как было указано выше, объект аренды передан ответчику по договору N 77 от 11.02.2011 года, заключенному по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений N ТИ-00186-10. За начальную (минимальную) цену договора (лота аукциона) принята рыночная стоимость права аренды, определенная независимым оценщиком - ООО "Сибирский Центр Экономического Анализа" (отчет N 65/37 от 19.11.2010 года).

Согласно указанному отчету, оценка проведена независимыми специалистами, обладающими специальными познаниями.

Указанные выше обстоятельство ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Более того, ни при участии в аукционе и заключении договора, ни в ходе частичного исполнения денежного обязательства по оплате аренды, у ответчика не вызывала сомнение правильность определения рыночной стоимости аренды - 100491,38 руб.

Недостатки отчета, заявленные ответчиком при разрешении спора, по сути, являются таковыми, что не исключают объективность выводов специалистов, и фактически направлены на пересмотр судом условий договора аренды, касающихся расчетов, что не является предметом настоящего судебного разбирательства.

Кроме того, действующее законодательство не допускает произвольного определения арендатором размера арендой платы после заключения договора вне изменения условий договора в установленном порядке.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, следовательно, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Заключая договор на указанных условиях, арендатор должен был предполагать возможность возникновения для него, в случае нарушения им условий договора, неблагоприятных правовых последствий в виде уплаты задолженности.

Следовательно, при подписании договора аренды (акта приема-передачи) арендатор предполагал использовать помещение под конкретные цели и должен был во время его осмотра при заключении договора определить возможность его использования под конкретный вид деятельности.

Каких-либо документов, свидетельствующих о том, что ответчик после заключения договора аренды обращался к истцу с претензией или требованием об устранении недостатков переданного в аренду имущества, которые не были оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в материалах дела не содержится.

Таким образом, ответчику было известно о состоянии преданного ему помещения в момент его передачи, он согласился принять его с недостатками, в связи с чем, в силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, не вправе в дальнейшем предъявлять арендодателю претензии по поводу состояния помещения.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о неисполнении истцом обязанности, установленной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, являются ошибочными.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик, оспаривая свою обязанность по договору аренды приспособить помещения для использования под гостиницу, кафе, заявляя о производстве им соответствующим работ, тем самым, по мнению апелляционной инстанции, действует в рамках положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, то есть устраняет собственными силами полностью или частично недостатки, препятствующие пользованию арендованным имуществом.

Между тем нормы действующего законодательства предусматривают иные последствия фактически совершаемых ответчиком действий (предъявление истцу требования о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков, препятствующих пользованию помещением, удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение таких недостатков.

Также являются несостоятельны доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания на основании договора задолженности по арендной плате за период до государственной регистрации договора аренды.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды подписан сторонами 11.02.2011 года и как любой другой гражданско-правовой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Стороны согласовали срок действия договора с 15.02.2011 года по 15.02.2016 года (пункт 1.3), что не противоречит положениям норм статьи 433 ГК РФ.

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что передача помещений во временное владение и пользование осуществляется по акту приема-передачи.

Истец передал ответчику во временное владение и пользование объект аренды по акту приема - передачи от 15.02.2011 года.

Таким образом, дата передачи объекта аренды совпадает с датой начала действия договора.

Доказательств обратного Обществом в материалы дела не представлено. При этом обязанность по внесению арендной платы в силу закона определяется фактом передачи в пользование имущества.

Следовательно, доводы ответчика, что обязательство по внесению арендной платы возникло с 14.11.2011 года - с момента государственной регистрации, не могут быть признаны соответствующими закону.

Учитывая изложенное, действия ответчика, просрочившего оплату, со ссылкой на статью 611 Гражданского кодекса РФ, в рассматриваемом случае являются односторонним отказом от исполнения обязательства, который является недопустимым в силу положений норм статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2012 года по делу N А45-18774/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Полосин А.Л.

Судьи

Бородулина И.И.