Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2013 г. N 10АП-8870/12

г. Москва

31 января 2013 г.

Дело N А41-21312/12

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кручининой Н.А.,

судей Макаровской Э.П., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Светловой Е.С.,

при участии в заседании:

от заявителя (ООО "ИРИС", ОГРН: 1035005520021) - Копцев В.А. (конкурсный управляющий, определение от 19.11.2012 по делу N А41-32509/11), Пономарев В.В., представитель по доверенности от 07.12.2012 N 2,

от заинтересованного лица (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от заинтересованного лица (ООО "АйДиЭкс Интернэшнл", ОГРН: 1047796158926) - Вячеславов Ф.А., представитель по доверенности от 07.08.2012 б/н, Гасанов М.М., представитель по доверенности от 07.08.2012 б/н, Гриб В.В., представитель по доверенности от 07.08.2012 б/н,

от заинтересованного лица (нотариус города Москвы Радченко И.В.) - Радченко И.В. (паспорт),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" и нотариуса города Москвы Радченко И.В. на решение Арбитражного суда Московской области от 23.08.2012 по делу N А41-21312/12,

принятое судьей Нечаевой С.В.,

по заявлению ООО "Ирис" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" и нотариусу города Москвы Радченко И.В. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок для строительства многофункционального производственно-торгового комплекса общей площадью 62 000 кв. м., категория земель - земли промышленности и иного специального назначения, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, Красногорский со., вблизи д. Еремино, кадастровый номер 50:12:006 02 03:0012 к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права аренды (п.1 требований) к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 7 015,8 кв. м., степень готовности 50%, условный номер 50-50-12/088/2009-021, расположенное по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, южнее деревни Еремино к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 7 015,8 кв. м., степень готовности 50%, условный номер 50-50-12/088/2009-021, расположенное по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, южнее деревни Еремино к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; о признании недействительной ничтожной сделки - Договор ипотеки от 23.11.2010, дата регистрации 04.02.2011, N 50-50-62/126/2010-387, заключенный между ООО "Ирис" и ООО "АйДиЭкс Интернэшнл", по основаниям статьи 168,180 ГК РФ, статьи 55 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; о признании недействительной ничтожной сделки - согласие на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, включенное в пункты 5.2-5.5 Договора ипотеки, по основаниям статьями 168, 180 ГК РФ, статьей 55 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; о признании недействительной и не подлежащей исполнению исполнительную надпись, совершенную 22.07.2011 нотариусом города Москвы Радченко И.В. на Договоре ипотеки от 23.11.2010, дата регистрации 04.02.2011, N 50-50-62/126/2010-387, заключенном между ООО "Ирис" и ООО "АйДиЭкс Интернэшнл",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ИРИС" (далее - ООО "ИРИС", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, регистрирующий орган), ООО "АйДиЭкс Интернэшнл", нотариусу города Москвы Радченко Илье Владимировичу (далее - нотариус г. Москвы Радченко И.В.) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок для строительства многофункционального производственно-торгового комплекса общей площадью 62 000 кв. м., категория земель - земли промышленности и иного специального назначения, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, Красногорский со., вблизи д. Еремино, кадастровый номер 50:12:006 02 03:0012 к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права аренды (п.1 требований) к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 7 015,8 кв. м., степень готовности 50%, условный номер 50-50-12/088/2009-021, расположенное по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, южнее деревни Еремино к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 7 015,8 кв. м., степень готовности 50%, условный номер 50-50-12/088/2009-021, расположенное по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, южнее деревни Еремино к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл"; о признании недействительной ничтожной сделки - Договор ипотеки от 23.11.2010, дата регистрации 04.02.2011, N 50-50-62/126/2010-387, заключенный между ООО "Ирис" и ООО "АйДиЭкс Интернэшнл", по основаниям статьи 168,180 ГК РФ, статьи 55 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; о признании недействительной ничтожной сделки - согласие на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, включенное в пункта 5.2-5.5 Договора ипотеки, по основаниям статьями 168,180 ГК РФ, статьей 55 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; о признании недействительной и не подлежащей исполнению исполнительную надпись, совершенную 22.07.2011 нотариусом города Москвы Радченко И.В. на Договоре ипотеки от 23.11.2010, дата регистрации 04.02.2011, N 50-50-62/126/2010-387, заключенном между ООО "Ирис" и ООО "АйДиЭкс Интернэшнл",

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.08.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" и нотариус города Москвы Радченко И.В. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили оспариваемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, предъявленных к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" и Управлению Росреестра по Московской области, и прекращению производства по делу в отношении требований, предъявленных к нотариусу г. Москвы Радченко И.В..

В судебном заседании представитель ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" поддержал доводы апелляционной жалобы, а также доводы апелляционной жалобы нотариуса г. Москвы Радченко И.В..

Нотариуса г. Москвы Радченко И.В. поддержал доводы апелляционной жалобы и апелляционной жалобы ООО "АйДиЭкс Интернэшнл".

Представитель ООО "ИРИС" против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по доводам, изложенным в отзыве на апелляционные жалобы, поддержал решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Десятого арбитражного апелляционного суда: www.10aas.arbitr.ru, своего представителя в суд апелляционной инстанции не направил. Дело рассмотрено в порядке ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ.

Рассмотрев апелляционные жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального права и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для их удовлетворения в силу нижеследующего.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что договор ипотеки от 23.11.2010 является ничтожным, поскольку договор заключался в обеспечение уже просроченного обязательства, при этом суд первой инстанции пришел к выводу, что волеизъявление сторон было направлено на возможность обращения взыскания на предмет ипотеки сразу же после его заключения, также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор ипотеки является ничтожной сделкой, так как условия пункта 5.5. договора противоречат нормами пункта 3 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поэтому, по мнению суда первой инстанции, договор ипотеки не мог быть заключен без в включения него недействительного условия устанавливающего цену, по которой залогодержатель оставляет предмет ипотеки за собой при внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Указанные выводы послужили основанием и для признании и обязания регистрирующего органа исключить записи в ЕГРП о регистрации ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" в качестве собственника предмета залога, а также признания недействительной и не подлежащей исполнению исполнительной надписи, совершенной нотариусом на договоре ипотеке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выводы суда первой с инстанции об удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в исковом заявлении, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права и процессуального права ввиду следующего.

В силу статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

К подведомственности арбитражных судов федеральным законом могут быть отнесены и иные дела.

В соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 35 Основ законодательства о нотариате нотариусы, занимающиеся частной практикой, совершают нотариальные действия, в том числе совершают исполнительные надписи.

Согласно статье 49 Основ законодательства о нотариате Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).

Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.

Между тем, исходя из буквального толкования требований истца по делу, предметом рассмотрения по настоящему делу спор о праве не является.

В силу пункта 10 часть 1 статьи 262 ГПК РФ, суд общей юрисдикции рассматривает в порядке особого производства дела по заявлениям о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.

Согласно статье 310 ГПК РФ, заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Однако нотариус не является лицом, чьи действия могут быть признаны недействительными либо незаконными в порядке статьи 198 АПК РФ, исходя из императивных норм Основ законодательства о нотариате.

Следовательно, действующее арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает возможность признания исполнительной надписи как таковой недействительной и не подлежащей исполнению.

Таким образом, исходя из буквального толкования норм статей 27, 28 АПК РФ и в силу норм пункта 10 часть 1 статьи 262, статьи 310 ГПК РФ оспаривание исполнительной надписи, совершенной нотариусом как действия совершенного нотариусом подведомственно суду общей юрисдикции.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции неправомерно принято к производству и рассмотрено требование ООО "Ирис" о признании недействительной и не подлежащей исполнению исполнительной надписи, совершенной 22.07.2011 нотариусом города Москвы Радченко И.В. на договоре ипотеки от 23.11.2010, дата регистрации 04.02.2011, N 50-50-62/126/2010-387, заключенного между ООО "Ирис" и ООО "АйДиЭкс Интернэшнл", с нарушением норм о подведомственности, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Также суд апелляционной инстанции не может признать правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции о признании договора ипотеки от 23.11.2010 недействительными в силу его ничтожности по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований о признании недействительными в силу ничтожности договора ипотеки от 23.11.2010 истец ссылался на то обстоятельство, что в пункте 5.5 договора ипотеки стороны пришли к соглашению о том, что при реализации предмета залога во внесудебном порядке путем приобретения залогодержателем предмета залога ипотеки для себя залогодержатель направляет залогодателю уведомление об обращении взыскания, заключает с залогодателем договор купли-продажи по цене, равной залоговой стоимости предмета ипотеки, в то время как в силу норм пункта 3 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке ) при обращении взыскания на заложенное в соответствии с абзацем вторым пункта 2 названной статьи Федерального закона имущество оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а согласно пункту 1.3 договора ипотеки залоговая стоимость установлена сторонами в 418 000 000 руб., в то время как залогодержатель осуществил обращение во внесудебном порядке на заложенное имущество по цене равной 142 000 000 руб. - рыночной стоимости предмета ипотеки, определенной независимым оценщиком, проведенной без уведомления залогодателя. Иные доводы искового заявления сводятся к нарушению порядка внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, что, по мнению истца, свидетельствует о том, что договор является недействительным. Также истец в качестве правового основания для признания договора ипотеки недействительным в силу ничтожности указал на то, что на дату подписания договора и его регистрации наступил срок исполнения обязательства, в обеспечение которого был заключен договор ипотеки, в связи с чем истец ссылается на то, что если бы в договор ипотеки было бы включено условие о том, что залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, договор ипотеки не был бы заключен.

Как следует из материалов дела, 23.11.2010 между ООО "Ирис" (залогодателем) и ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" (залогодержателем) заключен договор ипотеки, предметом которого являются: принадлежащее залогодателю на праве собственности основное строение (назначение: объект незавершенного строительства) площадь застройки 7 015,8 кв. м., степень готовности 50%, условный номер 50-50-12/088/2009-021, расположенное по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, южнее деревни Еремино, право собственности на указанный объект подтверждено свидетельством о праве собственности серия 50 НД N 924584 от 05.03.2010, а также право аренды земельного участка для строительства многофункционального производственно-торгового комплекса общей площадью 62 000 кв. м., категория земель - земли промышленности и иного специального назначения, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, Красногорский со., вблизи д. Еремино, кадастровый номер 50:12:006 02 03:0012 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности N 18068-Z от 19.06.2004, заключенного между ООО "Ирис" и Министерством имущественных отношений Московской области (Мособлимущество) сроком на 49 лет, зарегистрированным ГУ Федеральной регистрационной службой по Московской области 01.06.2006 номер регистрационной записи 50-50-12/019/2006-388.

В силу пункта 1.2 договора ипотека заключена во исполнение обязательств ООО "Ирис", вытекающих из договора целевого займа на осуществление строительства от 24.08.2007, включая дополнительное соглашение N 1 от 19.08.2009 и дополнительное соглашение N 2 от 20.08.2009 и договора целевого займа от 30.11.2007 включая дополнительное соглашение N1 от 19.08.2010 и дополнительное соглашение N 2 от 20.08.2009, а так же дополнение N 1 от 21.01.2008 к договору целевого займа на осуществление строительства от 24.08.2007 и к договору целевого займа от 30.11.2007, заключенными между ООО "Ирис" и ООО "АйДиЭкс Интернэшнл".

Согласно пункту 1.2.1 договора ипотеки сумма займа по договору от 24.08.2007 составила 2 575 000 руб., пункту 1.2.2 договора ипотеки сумма займа по договору займа от 30.11.2007 составила 121 457 600 руб.

Пунктом 1.2.3 договора ипотеки установлен срок возврата займа - 15.04.2010.

Договор ипотеки зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законном порядке 04.02.2011, о чем в ЕГРП внесена регистрационная запись N 5080-64126/2020-387.

13.04.2012, Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области осуществлена регистрация следующих прав ООО "АйДиЭкс Интернэшнл": права аренды земельного участка для строительства многофункционального производственно-торгового комплекса общей площадью 62 000 кв. м., категория земель - земли промышленности и иного специального назначения, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, Красногорский с.о., вблизи д. Еремино, кадастровый номер 50:12:006 02 03:0012; права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 7 015,8 кв. м., степень готовности 50%, условный номер 50-50-12/088/2009-021, расположенное по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, южнее деревни Еремино, о чем внесены соответствующие регистрационные записи в ЕГРП.

О переходе вышеуказанных прав ООО "ИРИС" стало известно из полученных выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.04.2012, согласно которым Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области произведена регистрация прав ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" на земельный участок и объект незавершенного строительства на основании заявления ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" об оставлении предмета ипотеки за собой, согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки от 23.11.2010, удостоверенного Нотариусом г. Москвы Радченко И.В., договора ипотеки от 23.11.2010, дата регистрации 04.02.2011, N 50-50-62/126/2010-387, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности N 18068-Z от 09.06.2004.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 ГК РФ установлено, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения. Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий (пункт 2 статьи 349 ГК РФ).

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, совершается в той же форме, что и договор о залоге. Если договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет содержание и условия обременения имущества, возникающего на основании договора о залоге (пункт 2 статьи 23 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 55 Закона об ипотеке обращение взыскания во внесудебном порядке на заложенное недвижимое имущество допускается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на такой порядок обращения взыскания.

В указанных случаях согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога может быть дано как до, так и после заключения договора о залоге.

Согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (как движимое, так и недвижимое) не может быть им отозвано, а также оспорено отдельно от соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

В пункте 8 названного постановления Президиума ВАС РФ разъяснено, что наличие соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. Судам следует учитывать, что залогодержатель, являющийся стороной соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, может по своему выбору обратиться в суд с требованием к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о залоге для реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, или о передаче ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями соглашения, заключенного с залогодателем (пункт 6 статьи 28.1 Закона о залоге).

Залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке с нарушением положений ГК РФ (в частности, предусмотренных в пунктах 2 и 3 статьи 348 Кодекса), Закона об ипотеке, Закона о залоге, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абзац третий статьи 12 ГК РФ) (пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

Как разъяснил ВАС РФ в пункте 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, указание на способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (подпункт 3 пункта 4 статьи 55 Закона об ипотеке). При отсутствии в названном соглашении условия о способе реализации предмета залога либо указании в нем нескольких способов внесудебной реализации заложенного имущества, предусмотренных гражданским законодательством, такое соглашение не может считаться заключенным (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) и взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

При толковании подпункта 2 пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке судам следует учитывать, что указанное в нем ограничение в выборе способа реализации предмета ипотеки не распространяется на ипотеку земельных участков (права аренды земельных участков), на которых расположены здания и сооружения, передаваемые в ипотеку тому же залогодержателю.

Как следует из буквального толкования условий оспариваемого договора ипотеки при заключении договора стороны определили единственный способ обращения взыскания во внесудебном порядке путем приобретения залогодержателем предмета ипотеки для себя с зачетом в счет покупной цены.

При этом следует отметить, что в нормах гражданского законодательства, регулирующих правоотношение о залоге, а также нормах Закона об ипотеке законодателем не предусмотрено в качестве последствия влекущего ничтожность договора ипотеки в виду не указания либо иного указания, чем в пункте 3 статьи 55 названного закона цены, по которой залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки в случае обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке.

В силу норм пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке, а также с учетом разъяснений ВАС, данных в Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 (пункты 5,7, 28, 34), оставление залогодержателем предмета ипотеки по цене, определенной с нарушением порядка, указанного в названной норме может свидетельствовать о нарушении такого порядке, а не о ничтожности договора ипотеки, как в целом, так и в части определения цены, по которой залогодержатель оставляет предмет ипотеки за собой.

Признавая недействительным сделку - согласие на внесудебный порядок обращения на взыскание на предмет ипотеки, включенное в пункты 5.2-5.5 договора ипотеки, суд первой инстанции не мотивировал, какой императивной норме права противоречит указанное согласие.

Выводы суда первой инстанции о том, что включение в договор ипотеки условия о том, что залогодержатель обязан заключить договор купли-продажи предмета ипотеки по цене, равной залоговой стоимости предмета залога, исключил бы возможность заключения договора ипотеки в целом, не основан ни на нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, ни на нормах Закона об ипотеке, а также не нашел своего подтверждения в материалах дела, поскольку, как, следует из материалов дела, на момент заключения договора ипотеки рыночная стоимость предмета ипотеки не устанавливалась.

Кроме того, как указывалось выше, в силу пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке реализация предмета ипотеки с нарушением названной нормы закона может свидетельствовать о нарушении порядка, установленного законодателем при внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки.

Также суд апелляционной инстанции не может признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что факт заключения договора испотеки в обеспечение просроченного обязательства, свидетельствует о ничтожности договора ипотеки.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу пункта 4 статьи 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 названной статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Как следует из буквального толкования условий договора ипотеки в нем, оспариваемый договор совершен в письменной форме, зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие регистрационные записи в ЕГРП, в договоре конкретизирован предмет ипотеки, позволяющий определить индивидуально-определенные признаки предмета ипотеки, определена цена залога, определены существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указано у кого находится заложенное имущество.

Доказательств того, что на момент заключения оспариваемого договора ипотеки обязательства по договорам займа, в обеспечения исполнения которых он был заключен, были прекращены полным исполнением обязательств в материалах дела не имеется и суду не представлено. Более того, факт наличия задолженности ООО "Ирис" перед ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" по договорам займа в обеспечение которых был заключен договор ипотеки подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-21100/11.

Законодатель не запрещает заключение договора ипотеки в обеспечение обязательства, срок по исполнению которого, наступил до подписания договора залога.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, в соответствии с абзацем четвертым пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке к отношениям по приобретению залогодержателем заложенного недвижимого имущества применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Вместе с тем действующее законодательство не предусматривает необходимости заключения залогодателем и залогодержателем, приобретающим заложенное недвижимое имущество как для себя, так и для третьего лица, договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах правовых оснований для признания договора ипотеки и согласия о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки у суда первой инстанции не имелось.

Также суд апелляционной инстанции не может признать обоснованным вывод суда о признании недействительной записи о государственной регистрации перехода права собственности на предмет ипотеки и обязания регистрирующего органа исключить оспариваемые записи из ЕГРП, поскольку они в нарушение требований 169, 170 АПК РФ ни как не мотивированы судом первой инстанции.

Вопрос о применении последствий недействительной ничтожной сделки судом не разрешался.

Более того, на момент рассмотрения спора по существу право собственности на предмет ипотеки зарегистрировано за ООО "АйДиЭкс Интернэшнл".

Исходя из предмета спора и с учетом разъяснений ВАС РФ, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, применение последствий недейсивтельной сделки невозможно, поскольку в данном конкретном случае в случае признания сделки ипотеки недействительной залогодатель вправе требовать возврата предмета ипотеки путем виндикации.

В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" может быть оспорено только право, а не регистрационная запись.

В порядке главы 24 АПК РФ могут быть оспорены действия государственных органов, однако каких-либо оснований в исковом заявлении истцом для признания действий регистрирующего органа незаконными либо недействительными не указано, не содержится таких выводов и в решении суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части предъявленных ООО "Ирис" требований к нотариусу г. Москвы Радченко И.В. подлежит отмене с прекращением производства по делу в указанной части, в части требований ООО "Ирис", предъявленных к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" и Управлению Росреестра по Московской области, также подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" о наличии безусловных оснований для отмены судебного акта по мотиву не извещения нотариуса г. Москвы Радченко И.В. о времени и месте судебного заседания суда первой инстанции, поскольку последний был уведомлен о времени и месте судебного заседания и присутствовал в суде первой инстанции.

Также суд апелляционной инстанции признает несостоятельными довод апелляционной жалобы о том, что решение суда принято о правах и обязанностях Министерства имущества Московской области как арендодателя, поскольку заявитель не смог конкретизировать какие конкретно права и обязанности по отношению к лицам, участвующим в деле, могут быт затронуты разрешением настоящего спора по существу, а также о каких правах и обязанностях Министерства имущества Московской области принял суд первой инстанции решение, при этом суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что право на передачу права на аренду земельного участка в залог предусматривает лишь уведомление арендодателя о факте передачи права аренды в залог, что предусмотрено условиями договора аренды земельного участка, а также с учетом разъяснений, данных в 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ и п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 117 от 13.03.2007 судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из изложенного, с ООО "ИРИС" подлежит взысканию в пользу ООО "АйДи Экс Интернэшнл" государственная пошлина в размере 2 000 руб., а также в пользу Радченко Ильи Владимировича в сумме 2 000 руб., уплаченная ими за подачу апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 1 статьи 150, статьей 151, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2012 г. по делу N А41- 21312/12 отменить.

Производство по делу N А41-21312/12 в части требований ООО "Ирис" к нотариусу города Москвы Радченко Илье Владимировичу о признании недействительной и не подлежащей исполнению исполнительной надписи, совершенной 22 июня 2011 г. нотариусом города Москвы Радченко И.В. на договоре ипотеки от 23 ноября 2010 г., дата регистрации 04 февраля 2011 г. N 50-50-62/126/2010-387, прекратить.

В удовлетворении заявленных требований ООО "Ирис" к ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказать.

Взыскать с ООО "Ирис" в пользу ООО "АйДиЭкс Интернэшнл" 2000 руб. судебных расходов за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с ООО "Ирис" в пользу Радченко Ильи Владимировича 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

Н.А. Кручинина

Судьи

Э.П. Макаровская Е.А. Мищенко