Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2013 г. N 04АП-6062/12

г. Чита

31 января 2013 г.

Дело N А10-2338/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей Юдина С.И., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БС-МЕДИА" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 08 ноября 2012 года по делу N А10-2338/2012 по иску муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, адрес: 670031, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Бабушкина, 25) к обществу с ограниченной ответственностью "БС-МЕДИА" (ОГРН 1060323052327, ИНН 0323824365, адрес: 670047, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Сахьяновой, 9) о взыскании 8 911 504 руб. 26 коп., расторжении договора аренды земельного участка N492 от 18 октября 2006 года, обязании освободить земельный участок,

судебное заседание проведено при использовании системы видеоконференц-связи при содействии судьи Арбитражного суда Республики Бурятия Гиргушкиной Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Торноевым А.А. (суд первой инстанции: Марактаева И.Г.),

при участии в судебном заседании:

от ответчика представитель Дамбаев Б.Г.,

установил:

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БС-МЕДИА" о взыскании 8 911 504 руб. 26 коп., в том числе 8 701 808 руб. 19 коп. - сумма долга по арендной плате за период с 26 августа 2011 года по 31 мая 2012 года, 209 696 руб. 07 коп. - пени за период с 27 августа 2011 года по 21 мая 2012 года,

- расторжении договора аренды земельного участка N 492 от 18 октября 2006 года,

- обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 106 квартал, площадью 118 200 кв.м. с кадастровым номером 03:24:0:0039 и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в течение 14 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 08 ноября 2012 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "БС-МЕДИА" взыскано в пользу муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" 7 611 504 руб. 26 коп., в том числе 7 401 808 руб. 19 коп. - долг, 209 696 руб. 07 коп. - пени.

В удовлетворении искового требования о взыскании долга в остальной сумме отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "БС-МЕДИА" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 67 557 руб. 52 коп.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, прекратить производство по делу. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с при неполном исследовании обстоятельств по делу. Заявитель указывает на то, что в материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору аренды от 21 июля 2009 года, согласно которого арендная плата была рассчитана 274 626,86 руб. в месяц. Более никаких дополнительных соглашений по изменению размера арендной платы сторонами не подписывалось. Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что пунктом 2.5 договора от 26 августа 2011 года сторонами ООО "Агролесстрой" и ООО "БС-Медиа" согласован порядок расчета арендной платы по формуле с исходными данными (датой от 17 мая 2007 года; ставкой земельного налога в квартале (03 15 01) 392, 847*1,5%; площадь арендуемого земельного участка - 221; коэффициент вида использования земель - 1,5; коэффициент категории арендатора -1). Заявитель указывает на то, что в указанном договоре вообще отсутствует пункт 2.5. Заявитель ссылается на то, что судом неправомерно указано в решении о снятии доводов отзыва на исковое заявление в части указания кадастровой стоимости арендуемого земельного участка 824,32.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца не явился, уведомлен надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя истца.

Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом части 5 статьи 268 Кодекса о проверке законности и обоснованности в оспариваемой части - в части взысканной арендной платы.

Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование к обществу с ограниченной ответственностью "БС-МЕДИА" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора, обязании освободить земельный участок.

Основанием иска муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ" указало, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, что послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Правовым основанием иска указаны положения статей 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии у ответчика долга и о его частичном погашении, о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора для расторжения договора.

В апелляционной жалобе не содержится доводов относительно несогласия с частичным прекращением производства по делу, с частичным отказом во взыскании арендной платы, решение в данной части не обжаловано, в связи с чем подлежит пересмотру лишь частично, в части взысканной арендной платы.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города Улан-Удэ принял решение от 18 октября 2006 года N З-1789, согласно которому, рассмотрев заявление ООО "Агродесстрой" в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставил в аренду сроком на 3 года ООО "Агролесстрой" земельный участок площадью 120 000 кв.м. с кадастровым номером 03:24:0:0039, расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, 106 квартал, для строительства группы индивидуальных жилых домов.

На основании указанного решения истец и ООО "Агролесстрой" заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 492 от 18 октября 2006 года. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду участок из категории земель - земли поселений по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 106 квартал, площадью 120 000 кв.м., на срок с 18 октября 2006 по 17 октября 2009 года. Участок предоставлен для строительства группы индивидуальных жилых домов (пункт 1.3). Кадастровый номер земельного участка 03:24:0:0039 (пункт 1.4). Арендная плата составляет 64 073 руб. 09 коп. за год, в том числе ежемесячно 5 339 руб. 42 коп.

По акту приема-передачи от 18 октября 2006 года земельный участок передан ООО "Агролесстрой".

Дополнительным соглашением от 19 сентября 2008 года изменено целевое назначение - участок предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов.

21 июля 2009 года стороны заключили дополнительное соглашение, по которому в связи с разделом земельного участка площадью 120 000 кв.м. с кадастровым номером 03:24:0:0039 у ООО "Агролесстрой" сохранено право аренды на земельный участок площадью 118 200 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:39, установлена арендная плата ежемесячно 274 626 руб. 86 коп.

По договору от 26 августа 2011 года ООО "Агролесстрой" передало ООО "БС-Медиа" - ответчику права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18 октября 2006 года N 492 (земельный участок категории "земли населенных пунктов" по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 106 квартал, площадью 118 200 кв.м., кадастровый номер 03:24:000000:39, срок аренды с 18 октября 2006 по 16 июня 2012 года для строительства многоквартирных жилых домов).

На договоре от 26 августа 2011 года имеется согласование с председателем Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ, отметка о государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Земельный участок передан ответчику от ООО "Агролесстрой" по передаточному акту от 26 августа 2011 года.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Истец правомерно определил размер арендной платы по формуле в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14 января 2008 года N 4.

Согласно утвержденному порядку, определение годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, производится по формуле:

Ап = КСзу * Кр /100, где

Ап - годовой размер арендной платы за земельный участок,

КСзу - кадастровая стоимость земельного участка,

Кр - коэффициент разрешенного использования.

Суд первой инстанции, согласившись с истцом и подставив значения в формулу, определил задолженность за период с 26 августа 2011 по 31 мая 2012 года в размере 8 701 808, 19 руб. Поскольку ответчик представил доказательства частичной оплаты долга на общую сумму 1 300 000 руб., суд уменьшил подлежащую взысканию сумму на указанный размер частичной оплаты.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции ссылается на пункт 2.5 договора, которого нет в договоре от 26 августа 2011 года, по которому ООО "Агролесстрой" передало ООО "БС-Медиа" - ответчику права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18 октября 2006 года N 492, не принимается апелляционным судом, поскольку данный пункт имеется в договоре аренды земельного участка от 18 октября 2006 года N 492. Дополнительными соглашениями в данный пункт вносились изменения.

Поскольку цена аренды регулируемая, то размер арендной платы определен в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14 января 2008 года N 4 по следующим данным: 1115,236 * 118200 *5% = 6 591 044 руб. 76 коп. в год, а не по тем данным, которые приведены в апелляционной жалобе.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что арендная плата была согласована только дополнительным соглашением от 21 июля 2009 года в размере 274 626 руб. 86 коп.

Между тем, после этого изменились обстоятельства и сведения, подлежащие подстановке в формулу.

Согласно пункту 2.3 Постановления Правительства РБ от 14 января 2008 года N 4 в отношении лиц, указанных в пункте 1.2.3 Порядка, установлены следующие коэффициенты разрешенного использования:

- 2,5 - для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- 5 - для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства для ООО "Агролесстрой" от вынесено 9 августа 2004 года, договор аренды земельного участка заключен 18 октября 2006 года, соответственно, на момент подписания дополнительного соглашения прошло больше двух, но меньше трех лет, поэтому коэффициент кадастровой стоимости в указанном дополнительном соглашении - 2,5 %.

К 2011 году с момента заключения договора прошло более трех лет, объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию, в связи с чем коэффициент правильно определен истцом и судом первой инстанции равным 5 %.

Как указано в решении суда первой инстанции, по сообщению истца, объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию. Данное обстоятельство ответчик не опроверг.

Из акта обследования земельного участка следует, что ведется строительство индивидуальных жилых домов и многоквартирного дома (т.1, л.д.49).

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства.

Частью 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

Земельный участок предоставлялся не для возведения объекта индивидуального жилищного строительства, а для строительства группы индивидуальных жилых домов, а также для строительства многоквартирных домов. Соответственно, для уменьшения коэффициента с 5 % до 2,5 % истцу ответчиком подлежали представлению разрешения на ввод в эксплуатацию всех объектов, расположенных на арендуемом земельном участке, по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698. Таких доказательств представлено не было.

Как следует из указанного выше акта обследования земельного, на нем расположены недостроенные объекты.

Соответственно, коэффициент разрешенного использования 5 % в расчетах был применен правильно.

Также в формуле с 1 января 2012 года изменилась кадастровая стоимость земельного участка, которая на основании сведений приложения N 2 (позиция 34) к постановлению Правительства РБ от 28 ноября 2011 года N 618 составила 2 598, 37 руб. за 1 кв.м.

Заявитель жалобы не согласен с размером кадастровой стоимости земельного участка, поскольку, по его мнению, земельный участок предоставлялся для строительства группы индивидуальных жилых домов.

Между тем, после заключения договора, дополнительным соглашением от 9 сентября 2008 года было изменено назначение земельного участка, он предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов.

Поэтому суд первой инстанции правильно руководствовался сведениями приложения N 2 к постановлению Правительства РБ от 28 ноября 2011 года N 618.

Впоследствии целевое назначение земельного участка на "строительство индивидуальных жилых домов" изменилось с 16 августа 2012 года, что нашло отражение в дополнительном соглашении от 17 сентября 2012 года к договору аренды.

Довод апелляционной жалобы о неправильном применении величины коэффициента КС - кадастровой стоимости земельного участка, равной 1115,236, при расчете арендной платы за 2011 год, отклоняется апелляционным судом.

Заявляя данный довод, ответчик указывает на то, что коэффициент КС следовало принимать равным 824,32 согласно Постановлению Правительства РБ от 3 декабря 2007 года N 384.

Данный довод подлежит отклонению.

Расчет, в котором появился указанный коэффициент, приведен в дополнительном соглашении от 21 июля 2009 года (т.1, л.д.15).

Как следует из копии кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:39 (т.1, л.д.111), являвшегося предметом аренды (кадастровый номер впервые приведен в дополнительном соглашении от 21 июля 2009 года), кадастровая стоимость данного земельного участка площадью 118 200 кв.м. составила 131 820 938 руб. 28 коп. Соответственно, кадастровая стоимость одного квадратного метра составила: 131 820 938,28 /118 200 = 1 115,236 (1 115 руб. 24 коп. за кв.м.)

Таким образом, коэффициент КС правомерно истцом принят равным 1 115 руб. 24 коп. за кв.м. при расчете суммы долга по арендной плате за 2011 год.

Коэффициент КС не мог быть принят равным 824,32 согласно Постановлению Правительства РБ от 3 декабря 2007 года N 384 в связи с тем, что в данном Постановлении для города Улан-Удэ приведены средние удельные показатели кадастровой стоимости, показателя по кадастровому кварталу 03:24:000000 не имеется.

Таким образом, поскольку при заключении дополнительного соглашения от 21 июля 2009 года уже имелся точный, а не усредненный размер кадастровой стоимости сданного в аренду земельного участка 03:24:000000:39, а также в связи с тем, что сторонами данный размер утвержден путем подписания дополнительного соглашения, то коэффициент КС не мог быть принят равным значению 824,32, являющемуся усредненным, а не точным.

В соответствии с пунктом 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей, установленных законом.

Сдача земли в аренду на платной основе, а также право субъекта Российской Федерации разработать Порядок определения размера арендной платы, закреплены Законом - пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как уже указывалось выше, Порядок определения размера арендной платы по формуле:

Ап = КСзу * Кр /100

предусмотрен Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14 января 2008 года N 4.

Поскольку такой критерий, как КСзу - кадастровая стоимость земельного участка определен позицией 34 приложения N 2 к постановлению Правительства РБ от 28 ноября 2011 года N 618, изданному в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, и для кадастрового квартала 03:24:000000 он составляет 2 598, 37 руб. за 1 кв.м., то принятый судом первой инстанции расчет истца является правомерным.

При указанных обстоятельствах решение в обжалованной части подлежит оставлению без изменения.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 08 ноября 2012 года по делу N А10-2338/2012 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.

Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи

С.И. Юдин Е.Н. Скажутина