Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2013 г. N 15АП-14470/12

город Ростов-на-Дону

01 февраля 2013 г.

дело N А32-22667/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 по делу N А32-22667/2011 (судья Нигоев Р.А.) по иску индивидуального предпринимателя Кисьяна Арсена Арсеновича к обществу с ограниченной ответственностью "Авангардстрой", Департаменту имущественных отношений Краснодарского края при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр", открытого акционерного общества "Российские железные дороги", индивидуального предпринимателя Амосова Андрея Михайловича, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае о признании регистрации права аренды недействительной, обязании аннулировать и исключить из ЕГРП запись о регистрации права и договора аренды земельного участка,

при участии: от истца: не явился, извещен (уведомление N 34400258427333);

от ответчиков: не явились, извещены (уведомление N 34400258427340, N 34400258427357);

от третьих лиц: от ОАО "Российские железные дороги" - Васильченко В.В. (доверенность N НЮ-10/276 от 17.09.2012);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: не явился, извещен (уведомление N 34400258427364); от Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр": не явился, извещен (уведомление N 34400258427371);

от ИП Амосова Андрея Михайловича: не явился, извещен (уведомление N 34400258427395);

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае: не явился, извещен (уведомление N 34400258427401);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кисьян Арсен Арсенович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авангардстрой", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании регистрации права аренды за ООО "Авангардстрой" земельного участка площадью 33 426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенного по ул. Производственной,20,25 в г. Краснодаре - недействительной, право аренды отсутствующим; указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для аннулирования и исключения из ЕГРП записи N 23-23-01/028/2008-442 от 16.04.2008 года о регистрации обременения- права аренды за ООО "Авангардстрой" на земельный участок площадью 33 426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенного по ул.Производственной, 20,25 в г. Краснодаре (уточненные требования, принятые судом в порядке ст.49 АПК РФ ).

Определением суда от 31.10.2011 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ДИО Краснодарского края), в качестве третьих лиц-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ТУФА по УГИ в Краснодарском крае), "Российские железные дороги" (т.1 л.д.103-104).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 признано обременение в виде права аренды за ООО "Авангардстрой" земельного участка площадью 33 426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенного по ул. Производственной, 20,25 в г. Краснодаре, отсутствующим. В остальной части иска отказано. Суд указал, что решение является основанием для аннулирования и исключения из ЕГРП записи N 23-23-01/028/2008-442 от 16.04.2008 года о регистрации обременения- права аренды за ООО "Авангардстрой" на земельный участок площадью 33 426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенный по ул.Производственной, 20,25 в г. Краснодаре. Распределены судебные расходы.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что фактические требования направлены на применение последствий недействительности сделки, при этом срок исковой давности пропущен, поскольку исполнение сделки началось 28.12.2007. Право собственности Кисьян А.А. на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, зарегистрировано 07.08.2008. Приобретая объекты истец должен был знать о том, что они заняты ООО "Авангардстрой", которое владеет земельным участком с 2007 года. Договор аренды соответствует требованиям статей 607, 608,609 ГК РФ, является действительным, был заключен на торгах, не признанных недействительными в установленном порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу истец и Амосов А.М. просят решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель третьего лица просил решение суда оставить без изменения, представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Дело рассматривалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, выслушав представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании выписки из протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимых в форме конкурса от 28.12.2007 года N 102-З (т.1 л.д.20-21), между ДИО Краснодарского края (арендодатель) и ООО "Авангардстрой" (арендатор) 15.04.2008 года подписан договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов N 0000001857, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 23:43:0000000:0217, площадью 33 426 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Карасунский внутригородской округ, ул. Производственная, 20,25, для строительства (размещения) зданий и сооружений производственной базы (т.1 л.д.14-17).

Договор и право аренды зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 16.04.2008 года внесена запись за N 23-23-01/028/2008-442 (выписка из ЕГРП от 28.09.2011) (т.1 л.д.118).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 07.08.2008 Кисьян Арсен Арсенович является собственником следующих объектов недвижимости:

-склада общей площадью 65,4 кв.м. Лит.А;

-административного здания общей площадью 23,6 кв.м. Лит.З;

-склада общей площадью 401,1 кв.м. Лит.Д;

-сторожки общей площадью 16,8 кв.м. Лит.Ж;

-склада общей площадью 209,4 кв.м. Лит.Б;

-склада общей площадью 307,3 кв.м. Лит.Е;

-склада общей площадью 308,6 кв.м. Лит.В, расположенных по адресу: Краснодарский край, Карасунский округ, станция Пашковская, 196 км. (т.1 л.д.34-40).

Данное недвижимое имущество приобретено Кисьяном Арсеном Арсеновичем у Амосова Андрея Михайловича, что подтверждает договор купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.33).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 года по делу N А32-14118/2011 установлено, что Амосов Андрей Михайлович приобрел указанные объекты недвижимости у потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр" на основании договора купли-продажи недвижимости от 08.08.2007 года.

Указанным судебным актом также установлено, что в соответствии с распоряжениями по Пашковскому райопо г. Краснодара было решено осуществить строительство на ст. Пашковской складов общей площадью 1332 кв.м. (т.1 л.д.61), что подтверждено также актами о приемке в эксплуатацию от 16.09.1971 года (т.1 л.д.67-69).

Земельный участок под объектами недвижимости в 1967 году передавался Краснодарским отделением СКЖД из земель полосы отвода железной дороги Пашковскому РАЙПО для строительства складов.

С 2000 года земельный участок площадью 2 254 кв.м., расположенный под объектами недвижимости Литер А,Б,В,Д,Е,Ж,З, находился во временном пользовании потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр" на основании договора на временное пользование земельным участком N 47 от 14.04.2000 года, заключенного с Краснодарским отделением Северо-Кавказской железной дороги (т.1 л.д.75).

В соответствии со сведениями, содержащимися в письме Краснодарского отделения филиала "Северо-Кавказская железная дорога" ОАО "РЖД" от 08.02.2010 года N 171/НОДРИ-2 процедура по выделению из состава земель полосы отвода железных дорог земельного участка площадью 2 254 кв.м., переданного потребительскому обществу "Хозрасчетный Коммерческий центр" в аренду по договору аренды от 14.04.2000 года N 47 в соответствии с требованиями действующего законодательства никем не проводилась, категория данного земельного участка никем не изменялась.

ГУ КК "Кубаньземконтроль" ДИО Краснодарского края составлен акт обследования земельного участка N 367 от 26.08.2008 года, которым подтверждается нахождение на земельном участке с кадастровым N 23:43:0000000:0217 спорных объектов недвижимости, принадлежащих ИП Кисьян Арсена Арсеновича на праве собственности. Актом также установлено, что фактически часть земельного участка ориентировочной площадью 4 000 кв.м. используется для эксплуатации нежилых строений, принадлежащих на праве собственности ИП Кисьян Арсена Арсеновича, часть земельного участка ориентировочной площадью 400 кв.м. используется для размещения строительных материалов. Остальная часть участка занята многолетними насаждениями.

Истцом проведение торгов и договора аренды N 0000001857 от 15.04.2008, а также формирование земельного участка оспорены в рамках иных дел N А32-7201/10, N А32-13805/11.

Указывая, что во владение ООО "Авангардстрой" в аренду земельный участок не передан фактически, кроме того, участок обременен правами третьих лиц - ИП Кисьян Арсена Арсеновича и ОАО "РЖД", а ИП Кисьян Арсен Арсенович в свою очередь, лишен возможности использовать земельный участок в порядке статей 35,36 Земельного кодекса РФ, истец обратился в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части признания права аренды ООО "Авангардстрой" отсутствующим, сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А32-14118/2011, указал на факт наложения земельного участка с кадастровым N23:43:0416077:21, входящего в состав земельного участка с кадастровым N23:43:0000000:0217 на объекты недвижимости истца и земельный участок, расположенный под ними, а также на земельный участок с кадастровым N23:43:0416077:23, являющийся полосой отвода железных дорог и собственностью Российской Федерации (кадастровый паспорт земельного участка от 02.04.2008 т.1 л.д.28-32).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, по смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 удовлетворение заявленного управлением требования возможно при оспаривании зарегистрированного права (обременения права) в случае необходимости исключения из ЕГРП записей при отсутствии иных возможностей их устранения из реестра (по другим основаниям либо с использованием иных способов защиты).

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 59) разъяснено, что положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда он подлежит регистрации. При этом регистрация права аренды представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Арбитражным судом Краснодарского края по делу N А32-14118/2011 установлено, что на момент подписания договора аренды N0000001857 от 15.04.2007 г между ДИО Краснодарского края и ООО "Авангардстрой", земельный участок с кадастровым N23:43:0000000:0217 общей площадью 33 426кв.м. не был сформирован в установленном законом порядке. Землеустройство в отношении земельного участка с кадастровым N23:43:0000000:0217, указанного в договоре аренды N0000001857 проведено без участия всех смежных землепользователей. Предмет аренды (земельный участок с кадастровым N23:43:0000000:0217) в фактическое владение и аренду ООО "Авангардстрой" не передан в установленном законом порядке.

Факт наложения земельного участка с кадастровым N 23:43:0416077:21, входящего в состав земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 на объекты недвижимости истца и земельный участок, расположенный под ними, а также на земельный участок с кадастровым N 23:43:0416077:23, являющегося полосой отвода железных дорог и собственностью Российской Федерации подтверждает кадастровый паспорт земельного участка от 02.04.2008 (т.1 л.д.28-32), электронные схемы и снимки со спутника в Интернете.

В тоже время площадь наложения на объекты недвижимости истца и земельный участок, расположенный под ними судом не установлена (около 5000 кв.м.). В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По сути исковые требования заявлены не только в интересах истца, но и в интересах иных лиц, полномочий действовать от имени которых у истца не имеется.

Сами по себе обстоятельства непередачи арендованного земельного участка на основании договора аренды N 0000001857 от 15.04.2008, установленные в рамках дела N А32-14118/2011, не свидетельствуют о нарушении прав истца в отношении несформированного земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, а также возможности восстановления таких прав с учетом выбранного способа защиты.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Суд первой инстанции правильно указал, что к истцу, как приобретателю объектов недвижимости, в силу закона с момента государственной регистрации прав собственности на них перешло право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации именно этих объектов недвижимости.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о правильности выбора способа защиты. Судом не установлено и лицами, участвующими в деле, не подтверждено владение истцом всем спорным участком.

При разрешении спора суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в постановлении от 29.04.2010 N 10/22. Однако не учел буквального содержания пункта 52 названного разъяснения, а также правовые позиции по его применению, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11. В них указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты. Он подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.). Если запись в ЕГРП нарушает право истца (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В данном случае приведенные обстоятельства отсутствуют. Права истца не восстанавливаются путем признания отсутствующим права аренды, поскольку истцом не доказаны права в отношении всего спорного участка (на котором расположены также и объекты иных лиц помимо истца), в том числе по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Истец не обращался к уполномоченному органу о формировании земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости в целях предоставления ему участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего дела невозможно установить границы земельного участка, подлежащего формированию под объектами истца, а, следовательно, сделать вывод о том, что признание права аренды отсутствующим в отношении всего участка (на часть которого истец не претендует) восстанавливает еще не реализованные права истца.

Надлежащий способ защиты, кроме того, используется истцом путем предъявления иска о признании недействительным договора аренды в рамках дел N А32-7201/10, N А32-13805/11.

В связи с указанными обстоятельствами доводы апелляционной жалобы (о формировании земельного участка, пропуске срока исковой давности) не имеют правового значения при разрешении спора.

Решение суда в части отказа в заявленных требованиях является правильным, в части удовлетворения иска и распределения судебных расходов - подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске. Судом первой инстанции с достаточной полнотой выяснены обстоятельства дела, однако неправильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 по делу N А32-22667/2011 в части удовлетворения иска, взыскания судебных расходов отменить. Принять в указанной части новый судебный акт.

В иске отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2012 по делу N А32-22667/2011 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов