Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. N 18АП-12904/12

г. Челябинск

04 февраля 2013 г.

Дело N А07-8884/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Башкортостанского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Спортивная Россия" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.07.2012 по делу N А07-8884/2012 (судья Салиева Л.В.).

В судебном заседании приняла участие представитель Башкортостанского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Спортивная Россия" Петрова Ю.В. (доверенность от 25.01.2013).

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Башкортостанскому региональному отделению Общероссийской общественной организации "Всероссийское добровольное общество "Спортивная Россия" (далее - общественная организация "Спортивная Россия", ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 100 121 руб. 55 коп., пеней в сумме 6 199 руб. 75 коп., расторжении договора N 25260 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 25.01.2012 и освобождении занимаемых нежилых помещений N 37, 39, 40, общей площадью 223,3 кв. м, находящихся на четвертом этаже здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Пархоменко, 133/1 (литера А) (исковое заявление - л.д. 5-7).

Решением суда первой инстанции от 31.07.2012 (резолютивная часть объявлена 24.07.2012) исковые требования Комитета удовлетворены частично. С общественной организации "Спортивная Россия" в пользу Комитета взысканы задолженность по арендной плате в сумме 100 121 руб. 55 коп., неустойка за нарушение обязательств в сумме 2 891 руб. 22 коп. Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.01.2012 N 25260 расторгнут. На ответчика возложена обязанность освободить нежилые помещения N 37, 39, 40 общей площадью 223,3 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. Пархоменко, 133/1 (литера А). В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 52-58).

Не согласившись с принятым решением, общественная организация "Спортивная Россия" (далее также - апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 31.07.2012 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 77-83).

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и норм процессуального права, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Апеллянт указывает на рассмотрение судом первой инстанции настоящего дела в отсутствие общественной организации "Спортивная Россия", не извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что лишило организацию возможности представить свои доводы и возражения по существу рассматриваемого спора.

Апеллянт указывает, что спорная задолженность по арендной плате и договорной неустойке была погашена общественной организацией "Спортивная Россия" до даты принятия судом обжалуемого решения, что подтверждается платежными поручениями от 06.06.2012 N N 1, 5 и от 08.06.2012 N 4 и актом сверки взаимных расчетов между сторонами по договору аренды от 25.01.2012 N 25260. Названные документы апеллянт просит приобщить к материалам дела в качестве дополнительных доказательств.

При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, основания для расторжения договора аренды от 25.01.2012 N 25260 и, соответственно, для выселения ответчика из спорных помещений отсутствуют, поскольку арендатор в разумный срок устранил нарушения, послужившие основанием для обращения Комитета в арбитражный суд. В обоснование заявленного довода апеллянт ссылается на разъяснения пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Кроме того, апеллянт считает, что истец не доказал соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды от 25.01.2012 N 25260, поскольку уведомление с предложением о расторжении договора общественной организацией "Спортивная Россия" не было получено по вине почты.

Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления N 83039. Указанное лицо имело реальную возможность явиться в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки.

В судебном заседании представитель общественной организацией "Спортивная Россия" настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы и отмене решения суда первой инстанции от 31.07.2012.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела усматривается, что спорное недвижимое имущество - нежилые помещения, общая площадь 222,3 кв. м, этаж 4, номера на поэтажном плане 37, 39, 40, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Пархоменко, д. 133/1, - находится в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АБ N 774353 от 02.03.2009 (л.д. 35).

25.01.2012 Комитетом (арендодатель) и общественной организацией "Спортивная Россия" (арендатор) в отношении указанных выше нежилых помещений совершен договор N 25260 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (л.д. 11-15).

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилые помещения четвертого этажа двухэтажного нежилого надстроя над 2-х этажным нежилым строением по адресу: г. Уфа, ул. Пархоменко, 133/1, инв. N 347695 по состоянию на 21.12.2006 (л.д. 23 - 31), ссылка на который имеется в договоре (пункт 1.1).

В пункте 1.2 договора N 25260 стороны согласовали срок его действия: до 23.12.2012, распространив условия настоящего договора на взаимоотношения сторон, возникшие с 24.11.2011.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора N 25260. Согласно подписанному сторонами расчету годовой арендной платы месячная арендная плата составляет с 24.11.2011 г. - 16 062 руб. 28 коп. (л.д. 16).

За несвоевременное внесение арендатором платежей по договору аренды в пункте 4.1. договора N 25260 стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В пункте 5.2 договора N 25260 стороны предусмотрели также, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при наступлении, в том числе, следующего обстоятельства: неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора. При этом частичное внесение арендной платы приравнивается к её невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора (пункт 5.2.4).

Нежилые помещения общей площадью 222,3 кв. м по ул. Пархоменко, д. 133/1 в г. Уфе переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.11.2011 (л.д. 17).

Уведомлением от 14.02.2012 N КС-696, направленным ответчику по его юридическому адресу (г. Уфа, ул. Сагита Агиша, д. 16/1), Комитет предложил ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 51 934 руб. 71 коп., по пеням в сумме 207 руб. 74 коп. в течение четырнадцати дней с момента получения уведомления, в противном случае указал на обращение в арбитражный суд с требованием о принудительном взыскании задолженности, досрочном расторжении договора аренды от 25.01.2012 N 25260 и выселении из занимаемых нежилых помещений (л.д. 18, 42). Данное уведомление возвратилось в Комитет с отметкой отделения почтовой связи истечении срока хранения (возвратный конверт - л.д. 44).

Уведомлением от 09.04.2012 N КС-1598, направленным ответчику по адресу арендованного имущества (г. Уфа, ул. Пархоменко, д. 133/1), Комитет указал на наличие задолженности по арендной плате в сумме 67 996 руб. 99 коп., по пеням в сумме 3 121 руб. 97 коп., предложил на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение десяти дней с момента получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды от 25.01.2012 N 25260 и передать имущество по акту приема-передачи (л.д. 20). Данное уведомление возвратилось в Комитет с отметкой отделения почтовой связи об отсутствии адресата по указанному адресу (л.д. 42).

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 24.11.2011 по 31.05.2012 в полном объеме, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. К иску приложен расчет задолженности (л.д. 22).

Удовлетворяя заявленные Комитетом исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды N 25260.

В отсутствие в материалах дела доказательств полного и своевременного внесения арендных платежей, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленной в иске сумме 100 121 руб. 22 коп. за период с 24.11.2011 по 31.05.2012 (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора N 25260).

Поскольку имела место просрочка исполнения обязательств по договору аренды, которым предусмотрено также взыскание неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о взыскании пеней за период с даты заключения договора по 10.05.2012 в сумме 2 891 руб. 22 коп. (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора N 25260). Сославшись на пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции счел необоснованным начисление истцом договорной неустойки на задолженность, возникшую до заключения договора аренды N 25260 (ноябрь 2011 г. - 337 руб. 31 коп., декабрь 2011 г. - 1 445 руб. 61 коп., январь 2012 г. - 1 445 руб. 61 коп.). Указанные суммы суд первой инстанции исключил из расчета договорной неустойки, отказав в их взыскании.

С учетом факта государственной регистрации ответчика по адресу, по которому истцом направлялись уведомления о необходимости исполнения обязательств и предложения о расторжении договора, а также условий пункта 2.3 договора, суд первой инстанции счел обязанность истца о досудебном урегулировании спора (статьи 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) о расторжении договора исполненной.

Установив существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, суд признал обоснованным требование о его расторжении. В отсутствие в материалах дела доказательств возвращения ответчиком арендованного имущества, требование истца об освобождении спорных нежилых помещений суд первой инстанции также признал подлежащим удовлетворению (статьи 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора N 25260).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, противоречащий материалам дела довод апеллянта о не извещении его судом первой инстанции надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица, которое определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.

В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд;

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При проверке надлежащего извещения сторон о времени и месте проведения судебного разбирательства судом первой инстанции судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

При подаче искового заявления Комитет в качестве ответчика указал общественную организацию "Спортивная Россия", в качестве адреса ответчика - г. Уфа, ул. С. Агиша, д. 16/1 (л.д. 5).

Указанный адрес также содержится в представленных в материалы дела документах: в договоре аренды от 25.01.2012 N 25260 (л.д. 15), в выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 11.05.2012 (л.д. 32-33).

Данный адрес указан также в информационной выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 28.01.2013, полученной по запросу суда апелляционной инстанции, и в тексте апелляционной жалобы.

Определение о принятии искового заявления к производству от 23.05.2012 (л.д. 1-3) и определение о назначении дела к судебному разбирательству от 21.06.2012 (л.д. 40) направлялись судом первой инстанции по адресу: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, д. 16/1, - между тем, не были получены общественной организацией "Спортивная Россия", что подтверждается возвратными конвертами (л.д. 38, 46).

Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (далее - Правила).

В пункте 2 Правил определено, что почтовое отправление с уведомлением о вручении - это почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.

В соответствии с пунктом 12 Правил почтовые отправления в зависимости от способа обработки подразделяются на: а) простые - принимаемые от отправителя без выдачи ему квитанции и доставляемые адресату (его законному представителю) без его расписки в получении; б) регистрируемые (в частности, заказные) - принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. Регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и с наложенным платежом. Перечень видов и категорий почтовых отправлений, пересылаемых с описью вложения, с уведомлением о вручении и с наложенным платежом, определяется операторами почтовой связи.

Согласно пункту 33 Правил почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение (абзац 2 пункта 35 Правил).

В пункте 35 Правил также указано, что не полученные адресатами (их законными представителями) регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 36 Правил при отсутствии адресата по указанному в почтовом отправлении адресу, данное отправление операторы почтовой связи возвращают по обратному адресу.

В соответствии с пунктом 3.4 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.08.2005 N 343, при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.

В рассматриваемом случае уведомления о месте и времени рассмотрения настоящего дела, направленные ответчику по юридическому адресу, возвращены с отметками об истечении срока хранения (л.д. 38, 46). На конвертах, к которым приклеены справки о невручении с надписями "истек срок хранения", имеются по две отметки отделения почтовой связи о направлении общественной организации "Спортивная Россия" извещений о поступлении регистрируемого почтового отправления согласно пунктам 33, 35 Правил.

Обратного суду апелляционной инстанции не доказано.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что возвращение направленных ответчику заказных писем с отметками отделения почтовой связи "истек срок хранения" в настоящем случае свидетельствует о соблюдении судом первой инстанции порядка извещения участника спора.

Вместе с тем, принимая во внимание фактическое неполучение ответчиком судебной корреспонденции, а также то обстоятельство, что дополнительно представленные им суду апелляционной инстанции платежные документы (платежные поручения от 06.06.2012 N N 1, 5 и от 08.06.2012 N 4) и акт сверки взаимных расчетов между сторонами по договору аренды N 25260, имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, учитывая, что истец должен был знать о произведенных ответчиком платежах, но не сообщил об этом суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия сочла возможным удовлетворить ходатайство апеллянта о приобщении дополнительно представленных доказательств к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом настоящего иска является требование о взыскании задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), требование о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование об освобождении ответчиком из арендуемых помещений (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период и неустойки.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора от 25.01.2012 N 25260, который по своей правовой природе является договором аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор N 25260 является заключенным.

Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату, размер которой рассчитывается в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, то есть фактически сторонами согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы, подписанный сторонами.

Договор N 25260 как заключенный на срок менее одного года (до 23.12.2012) государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.

Переданные в аренду нежилые помещения находятся в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан.

Признаков недействительности (ничтожности) договора N 25260 судебная коллегия не усматривает.

Спорные нежилые помещения общей площадью 223,3 кв. м переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.11.2011.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Комитет в исковом заявлении указал на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 100 121 руб. 55 коп. за период с 24.11.2011 по 31.05.2012 и пеням в сумме 6 119 руб. 75 коп. за период с 11.02.2012 по 10.05.2012 по договору N 25260.

Вместе с тем из дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции платежных документов: платежного поручения от 06.06.2012 N 1 на сумму 94 300 руб. (назначение платежа - "оплата по договору N 25260 аренды от 25.01.2012, сумма задолженности, пени"), платежного поручения от 08.06.2012 N 4 на сумму 23 743 руб. 68 коп. (назначение платежа - "оплата по договору N 25260 аренды от 25.01.2012, сумма задолженности по арендной плате по июнь 2012"), платежного поручения от 08.06.2012 N 5 на сумму 8 900 руб. (назначение платежа - "оплата по договору N 25260 аренды от 25.01.2012, задолженность по пеням по июнь 2012"), - следует, что заявленная истцом ко взысканию задолженность погашена ответчиком в полном объеме.

Об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и пеням за спорный период свидетельствует также и акт сверки взаимных расчетов между сторонами по договору N 25260.

При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованном начислении истцом договорной неустойки на задолженность, возникшую до заключения договора аренды N 25260 от 25.01.2012 (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

С учетом изложенного, требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки за спорный период не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 5.2 договора N 25260 стороны также предусмотрели, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при наступлении, в том числе, следующего обстоятельства: неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора. При этом частичное внесение арендной платы приравнивается к её невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора (пункт 5.2.4).

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В уведомлениях от 14.02.2012 N КС-696 и от 09.04.2012 N КС-1598 Комитетом ставился вопрос о погашении задолженности в установленный в уведомлениях срок, а также о расторжении договора. Данные уведомления направлялись ответчику как по его юридическому адресу, так и по адресу нахождения арендованных помещений, но не получены ответчиком.

Судебная коллегия отмечает, что обязанность по обеспечению возможности получения почтовой корреспонденции по юридическому адресу лежит именно на ответчике. Однако возможность получения почтовой корреспонденции по указанному адресу ответчиком не была организована, о чем свидетельствует неполучение ответчиком и судебной корреспонденции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия отклоняет довод апеллянта о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Вместе с тем, учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения Комитета в арбитражный суд, в разумный срок устранены, задолженность перед Комитетом за спорный период ответчиком добровольно погашена в начале июня 2012 г., в том числе с учетом штрафных санкций, основания для расторжения договора N 25260 у суда отсутствуют (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"), соответственно, не имеется оснований для выселения ответчика из арендованных помещений.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит доводы, приведенные в апелляционной жалобе, обоснованными, решение суда первой инстанции от 31.07.2012 следует отменить, отказав в удовлетворении заявленных Комитетом исковых требований в полном объеме в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

При подаче апелляционной жалобы общественная организация "Спортивная Россия" уплатила государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по платежному поручению от 10.12.2012 N 11 (л.д. 96).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы и отменой решения суда первой инстанции относятся на Комитет.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.07.2012 по делу N А07-8884/2012 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Башкортостанскому региональному отделению Общероссийской общественной организации "Спортивная Россия" отказать в полном объеме.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Башкортостанского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Спортивная Россия" 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова