Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2013 г. N 19АП-7254/12

город Воронеж

29 января 2013 г.

Дело N А35-7939/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2013 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Сергуткиной В.А.,

судей Протасова А.И.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Кшеньагро": Брыкина Е.И., доверенность б/н от 10.01.2013 г.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 09.11.2012 по делу N А35-7939/2012 (судья Д.В. Лымарь), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кшеньагро" (ОГРН 1054635010308, ИНН 4621001614) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, об оспаривании действий Управления.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кшеньагро" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражного суда Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, изложенных в сообщениях об отказе N N 22/004/2012-478, 22/004/2012-479, 22/004/2012-480, 22/004/2012-481, 22/004/2012-482, 22/004/2012-483, 22/004/2012-484, 22/004/2012-485 от 25.05.2012, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить в установленный законом срок государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Кшеньагро" на 8 объектов недвижимого имущества (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 09.11.2012, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Курской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы, в силу статей 131, 551 Гражданского кодекса РФ покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Вместе с тем, ООО "Кшеньагро" обращалось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о регистрации права собственности. Отказ зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. Однако государственным регистратором отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества.

Кроме того, Управление указывает на то, что право собственности СПК "Ледовское" на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано 08.07.2010, т.е. после заключения договора купли-продажи N 1 от 25.07.2007. В период с 08.07.2010 до 15.09.2010 (дата вынесения Арбитражным судом Курской области определения о завершении конкурсного производства и ликвидации СПК "Ледовское") у сторон по сделке отсутствовали препятствия для обращения в Управление и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

По мнению заявителя жалобы, Общество не представило документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отвечающие требованиям ч.5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, отказ Управления является правомерным.

Представитель ООО "Кшеньагро" в заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве, полагает принятое решение неподлежащим отмене. В отзыве на жалобу Общество указывает на то, что подача заявления о регистрации права собственности, а не перехода права, не явилась поводом для отказа в государственной регистрации, поскольку в сообщениях об отказе в государственной регистрации указание на данное нарушение отсутствует. По договору купли-продажи N 1 от 25.07.2007 покупателем выступает ООО "Кшеньагро", следовательно, им правомерно подано заявление о регистрации права собственности. Кроме того, Общество ссылается на то, что отказы в государственной регистрации спорных объектов недвижимости непосредственно связаны с отсутствием продавца, в связи с чем, устранить указанные препятствия, заявитель не имел объективной возможности.

Заявитель жалобы явку своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил.

На основании статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проходило в отсутствие представителя лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Курской области от 15.11.2006 по делу N А35-4251/06 "г" Сельскохозяйственный производственный кооператив "Ледовское" (далее - СПК "Ледовское") признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Конкурсным управляющим СПК "Ледовское" 28.03.2007 проведены торги по продаже имущества, принадлежащего СПК "Ледовское", что подтверждается протоколом об итогах торгов по продаже имущества от 28.03.2007.

По результатам указанных торгов 25.07.2007 с заявителем был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1, его предметом в том числе являются 8 объектов недвижимого имущества, отказ в регистрации права на которые рассматривается в данном деле.

27.07.2007 сторонами подписано дополнительное соглашение, в котором предмет договора был уточнен.

Обязательства ООО "Кшеньагро" по оплате стоимости приобретаемого имущества по договору N 1 от 25.07.2007 в размере 816 288,00 руб. выполнены полностью, что подтверждается платежными поручениями N 90 от 26.03.2007, N 4 от 12.02.2008, N 3 от 28.07.2010.

Денежные средства, вырученные от продажи имущества, поступили в конкурсную массу СПК "Ледовское".

В связи с проведением технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, стороны договора N 1 от 25.07.2007 решили внести изменения в договор и подписали 13.07.2010 дополнительное соглашение.

Недвижимое имущество передано заявителю 30.07.2010 по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 конкурсное производство в отношении СПК "Ледовское" прекращено, конкурсным управляющим внесены в ЕГРЮЛ сведения о ликвидации СПК "Ледовское". В материалах дела имеется уведомление о снятии с учета российской организации в налоговом органе на территории Российской Федерации от 01.10.2010.

ООО "Кшеньагро" в лице представителя Лапиной О.Ф., действующей от имени юридического лица на основании нотариально удостоверенной доверенности, 27.03.3012 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности ООО "Кшеньагро" на:

- Зерносклад, литер Б, площадью 412,8 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район. с. Ледовское;

- Склад свеклосеменной, литер Б1, площадью 402 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район, с. Ледовское;

- Весовая, литер В,В1, площадью 86,6 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район. с. Ледовское.

- Склад литер Б3, площадью 166,5 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район. с. Ледовское;

- Склад свеклосеменной, литер Б2, площадью 363,5 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район. с. Ледовское;

-Административное здание, литер А1, площадью 561,2 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район, с. Ледовское;

- Пункт техобслуживания литер В, в, в1, площадью 397,7 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район. с. Верхнее Гурово;

- Щитовой дом (контора), литер А, площадью 47,6 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Советский район. с. Ледовское.

В материалах дела имеются расписки о получении Управлением от представителя ООО "Кшеньагро" Лапиной О.Ф. следующих документов: заявление ООО "Кшеньагро" от 27.03.2012, доверенность от 23.09.2011, акт приема-передачи от 30.07.2010, договор о задатке от 26.03.2007, договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 25.07.2007, дополнительные соглашения от 27.07.2007, от 13.07.2010, протокол от 28.03.2007, а также по каждому объекту недвижимости платежные поручения об оплате на сумму 7500,00 от 21.11.2011, от 27.12.2011.

После проведения правовой экспертизы представленных документов, Управлением Росреестра по Курской области в адрес ООО "Кшеньагро" были направлены уведомления N 22/004/2012-484, N 22/004/2012-478, N 22/004/2012-480, N 22/004/2012-481, N 22/004/2012-479, N 22/004/2012-482, N 22/004/2012-485, N 22/004/2012-483 от 20.04.2012 о приостановлении государственной регистрации на срок с 20.04.2012 по 18.05.2012, в связи с необходимостью со стороны СПК "Ледовское" представить заявление о переходе права собственности и еще один подлинный экземпляр договора купли-продажи N 1 от 25.07.2007, дополнительного соглашения от 27.07.2007, дополнительного соглашения от 13.07.2010.

На основании п.п.1,2 ст.19, абз.4,10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением Росреестра по Курской области 22.05.2012 было отказано ООО "Кшеньагро" в государственной регистрации права собственности. Отказы выражены в сообщениях N 22/004/2012-484, N 22/004/2012-478, N 22/004/2012-480, N 22/004/2012-481, N 22/004/2012-479, N 22/004/2012-482, N 22/004/2012-485, N 22/004/2012-483 от 25.05.2012.

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу ООО "Кшеньагро" в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество противоречат статьям 131, 551 Гражданского кодекса РФ и нарушают права заявителя.

Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции правильными исходя из следующего.

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными, а решения, действия (бездействия) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Апелляционным судом установлено, что основаниями для отказа ООО "Кшеньагро" в государственной регистрации права собственности явились:

- отсутствие заявлений продавца СПК "Ледовское" на переход права собственности на здания;

- не представление в двух экземплярах оригиналов договора N 1 от 25.07.2007, дополнительных соглашений от 27.07.2007 и от 13.07.2010.

Оценивая правомерность отказа регистрирующего органа, судом апелляционной инстанции установлено, что согласно, имеющемуся в материалах дела, уведомлению МИФНС N 8 по Курской области от 01.10.2010 N 397295, СПК "Ледовское" (ОГРН 1024600838844, ИНН/КПП 4621002520/462806003) на основании сведений о ликвидации юридического лица, содержащихся в выписке из ЕГРЮЛ о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, снят с учета 30.09.2010.

Таким образом, на момент обращения ООО "Кшеньагро" с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенного у СПК "Ледовское", а именно по состоянию на 27.03.2012, СПК "Ледовское" был ликвидирован.

В силу пункта 8 статьи 63 ГК РФ с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации юридического лица ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование.

В связи с ликвидацией СПК "Ледовское" его обязанность как продавца спорного недвижимого имущества по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Требования Управления Росреестра по Курской области о предоставлении заявления о государственной регистрации права собственности от имени СПК "Ледовское" и оригиналов вторых экземпляров договора купли-продажи N 1 от 25.07.2007, дополнительных соглашений от 27.07.2007 и 12.07.2010, в связи с их нахождением у ликвидированного лица не могут быть исполнены.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл.24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 1 от 25.07.2007, с учетом дополнительных соглашений от 27.07.2007 и 12.07.2010, сторонами исполнен, по акту приема-передачи от 30.07.2010 объекты недвижимости переданы от продавца покупателю. Оплата по указанному договору произведена в полном объеме. Договор купли-продажи от 25.07.2007 никем не оспорен и недействительным не признан.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу Обществу с ограниченной ответственностью "Кшеньагро" в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, выраженные в Сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 22/004/2012-478 от 25.05.2012, N 22/004/2012-479 от 25.05.2012, N 22/004/2012-480 от 25.05.2012, N 22/004/2012-481 от 25.05.2012, N 22/004/2012-482 от 25.05.2012, N 22/004/2012-483 от 25.05.2012, N 22/004/2012-484 от 25.05.2012, N 22/004/2012-485 от 25.05.2012 являются незаконными, нарушают права и законные интересы заявителя и обязал Управление произвести государственную регистрацию спорных объектов недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО "Кшеньагро" обязано было обратиться в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о регистрации не права собственности, а перехода такого права, отклоняется как несостоятельный.

В соответствии с положениями абзаца 3 пункта 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Ввиду ликвидации СПК "Ледовское", ООО "Кшеньагро" вправе было обратиться за государственной регистрацией права собственности на спорные объекты недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент подписания договора купли-продажи N 1 от 25.07.2007 у СПК "Ледовское" право собственности на спорные объекты зарегистрировано не было, отклоняется, исходя из следующего.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Соответственно, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Ссылка Управления на то, что стороны договора купли-продажи N 1 от 25.07.2007 не зарегистрировали переход права собственности до ликвидации СПК "Ледовское", отклоняется, поскольку положения ГК РФ и Закона N 122-Ф, не устанавливают сроков регистрации приобретенных объектов недвижимости, не ставят осуществление регистрации в зависимость от ликвидации продавца и не лишают ООО "Кшеньагро" права осуществить такую регистрацию в отсутствие СПК "Ледовское".

Иные доводы Управления отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные, поскольку сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, регистрирующим органом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 09.11.2012 по делу N А35-7939/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа через суд первой инстанции в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

В.А. Сергуткина

Судьи

А.И. Протасов Е.А. Семенюта