Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. N 10АП-10215/12

г. Москва

04 февраля 2013 г.

Дело N А41-22524/12

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Калмыковой О.В.,

при участии в заседании:

от истца, Комитета по управлению имуществом Администрации г. Реутов Московской области: Максягина М.А. - по доверенности N 03/01-24 от 04.02.2011, от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "СК "Центрстрой-М" (ИНН: 5041023655, ОГРН: 1045008250187): Бахчурин В.В. - по доверенности от 23.08.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК "Центрстрой-М" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2012 года по делу N А41-22524/12, принятое судьей Завриевым С.С., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Реутов Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Центрстрой-М" о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Реутов Московской области (далее по тексту - КУИ Администрации г. Реутов МО) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Центрстрой-М" (далее по тексту - ООО "СК "Центрстрой-М") о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды N 7/10 от 23.04.2010 г. за период с 16.09.2006 г. по 02.05.2012 г. в размере 1617826 руб. 87 коп. и пени в размере 531460 руб. 48 коп. - всего 2149287 руб. 35 коп. (том 1 л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 1, л.д. 81-82).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СК "Центрстрой-М" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы процессуального и материального права (том 1, л.д. 86-87).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить в части взыскания договорной неустойки, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО "СК "Центрстрой-М" пени в сумме 108698 руб. 83 коп. Представил дополнение к апелляционной жалобе согласно которому ответчик не возражает против взыскания пени за период с 01.01.2011 по 02.05.2012.

Представитель истца полагает, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно, пояснил, что против взыскания с ответчика пени в сумме 108698 руб. 83 коп. не возражает.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в обжалуемой части и в части взыскиваемой госпошлины.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Реутова Московской области от 21.07.2006 г. N 503-п между муниципальным образованием "Городской округ Реутов", от имени которого выступает Комитет по управлению имуществом Администрации г. Реутов Московской области (арендодатель) и ООО "СК "Центрстрой-М" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 7/10 от 23.04.2010 г. (том 1, л.д. 4-5).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 18.01.2011 г. за номером N 50-50-48/024/2010-12.

В соответствии с условиями договора арендодатель сдает арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0030203:36, общей площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Октября, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение и строительство административного здания.

Срок действия договора установлен с 21.07.2006 г. по 20.07.2010 г. (пункт 2.1 договора).

В разделе 3 договора стороны согласовали размер арендной платы за арендованный земельный участок, согласно которому арендная плата устанавливается в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" на 2010 г. в размере 71460 руб. в квартал (пункт 3.1 договора).

Расчет арендной платы производится с начала срока аренды земельного участка, предусмотренного пунктом 2.1 вышеуказанного договора.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15-го числа третьего месяца текущего квартала.

В силу пункта 4.2.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и сроки, установленные договором.

Во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка истец передал ответчику по акту приема-передачи от 23.04.2010 г. в аренду земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0030203:36 (том 1, л.д. 9).

Согласно пункту 6 указанного акта приема-передачи арендатор использует вышеуказанный земельный участок с 21 июля 2006 г.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец пояснил, что в настоящее время договор N 7/10 от 23.04.2010 г. не расторгнут, земельный участок арендодателю не передавался, арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком, следовательно, договор аренды земельного участка N 7/10 от 23.04.2010 г. в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательства по внесению арендных платежей, за ним образовалась задолженность по оплате с 16.09.2006 г. по 02.05.2012 г. в размере 1617826 руб. 87 коп.

Поскольку указанная задолженность в добровольном порядке ответчиком не погашена, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.

Спорные отношения сторон вытекают из договора аренды, в связи с чем применению подлежат общие нормы об обязательствах и специальные нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки за исключением тех, которые изъяты из оборота согласно пункту 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка N 7/10 от 23.04.2010 г. истец передал ответчику по акту приема-передачи от 23.04.2010 г. в аренду земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0030203:36, что не оспаривается ответчиком (том 1, л.д. 9).

Ответчик же свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил.

Принимая во внимание, что ответчик факт наличия у него задолженности по договору аренды земельного участка N 7/10 от 23.04.2010 г. в размере 1617826 руб. 87 коп. не оспаривает, доказательств оплаты долга в указанном размере не представляет, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1617826 руб. 87 коп.

В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы по договору аренды земельного участка, истцом начислены пени в размере 531460 руб. 48 коп. за период с 16.09.2006 г. по 02.05.2012 г. в соответствии с положениями пункта 5.2 договора в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка N 7/10 от 23.04.2010 г. считается заключенным с 18.01.2011 г. (с момента государственной регистрации).\

Таким образом, начисление пени в соответствии с указанным договором возможно после 18.01.2011 г. в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

До момента заключения договора аренды (момента государственной регистрации) у истца отсутствовали правовые основания для привлечения ответчика к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств в виде взыскания пени.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 6 Информационного письма от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

На основании изложенного, ООО "СК "Центрстрой-М" не нарушены договорные обязательства в период 16.09.2006 г. по 18.01.2011 г., когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и оснований для удовлетворения иска о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора, не имеется.

Поскольку ответчик не возражает против взыскания договорной неустойки за период с 01.01.2011 по 02.05.2012 в сумме 108698 руб. 83 коп., суд апелляционной инстанции полагает возможным изменить решение суда первой инстанции в части взыскания договорной неустойки, уменьшив размер пени до указанной суммы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2012 года по делу N А41-22524/12 в обжалуемой части и в части взыскиваемой госпошлины изменить.

Взыскать с ООО "СК "Центрстрой-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Реутов Московской области пени в размере 108698 руб. 83 коп.

В остальной части требования о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с ООО "СК "Центрстрой-М" в доход Федерального бюджета госпошлину в размере 27108 руб. 53 коп.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

Н.В. Диаковская Л.Н. Иванова