Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. N 18АП-59/13

г. Челябинск

04 февраля 2013 г.

Дело N А76-2436/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2012 по делу N А76-2436/2012 (судья Вишневская А.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" - Золотарев И.О. (выписка из протокола общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью редакции газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" от 02.02.2011),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Чепур Я. Х. (доверенность N 14387 от 20.07.2011).

Общество с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" (далее - Редакция газеты, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет по имуществу, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в предложенной истцом редакции, а именно:

1) главу I "Предмет договора" дополнить пунктом 1.3: "Пункт 1.3. На основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, исполнительного листа Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2011 серии АС N 002500671 вынесено решение: Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска заключить с обществом с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б";

2) пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2, 2.3, 2.8 главы II "Цена и порядок расчетов" изложить в следующей редакции:

- "Пункт 2.1.1. Цена объекта 1 составляет 530 000 (Пятьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";

- "Пункт 2.1.2. Цена объекта 2 составляет 970 000 (Девятьсот семьдесят тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";

- "Пункт 2.1.3. Цена объектов составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";

- "Пункт 2.2. Оплата цены объектов составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей производится в течение 5 (пяти) лет (60 (шестьдесят) месяцев) равными долями ежемесячно", и далее по тексту Проекта договора купли-продажи;

- Пункт 2.3 в "Согласованной редакции" за исключением слов "начиная с 27.02.2012" - эта дата выяснится после окончательного подписания договора купли-продажи объектов приватизации;

- в пункте 2.8 слова "все налоги" заменить на слова "налог на собственность";

3) в пункте 3.1 слова "претензии к продавцу отсутствуют" заменить следующим текстом "В связи с отсутствием капитального ремонта в здании в течение 30 лет, ремонт крыши над помещением второго этажа Редакции не относится к Покупателю, а решается за счёт средств Продавца"; кроме того, пункт 3.1 дополнить словами "кроме форс-мажорных обстоятельств, а также возможных действий по повреждению зданий террористами и иными третьими лицами";

4) в пункте 3.2 в последней строке слова "в регистрационную запись об ипотеке" заменить на "регистрационную запись о приобретении нежилого помещения в рассрочку на пять лет";

5) в пункте 4.2.2 слово "капитальный" исключить;

6) в пункте 4.2.5 исключить слова "многоквартирных жилых домов";

7) полностью исключить пункты 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, как противоречащие постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также в связи с прописанной материальной ответственностью в пунктах 5.1, 5.2 и 5.3, раздела V "Ответственность сторон";

8) раздел V "Ответственность сторон" вышеуказанного договора дополнить следующими пунктами:

- "пункт 5.5. Продавец неукоснительно выполняет Решения Восемнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Челябинской области от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также Исполнительный лист Восемнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Челябинской области от 17.03.2011 серия АС N 002500671";

- "пункт 5.6. Продавец согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ и абзаца 2 п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05 ноября 2009 г. N 134 не допускает действий с намерением причинить вред другому лиц (покупателю), а также не допускает злоупотребление правом в иных формах, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение";

9) в пункте 5.1 слова "пени в размере 0,06 % в день" заменить на слова "пени в размере 0,01 % в день";

10) в пункте 5.2 слова "За нарушение трехдневного срока" заменить на слова "За нарушение семи рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1% цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01% цены объектов" (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 7-8, 64-65).

В ноябре 2012 года истец заявил об уточнении исковых требований, просил суд первой инстанции обязать ответчика заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях, для чего представил проект договора, в котором в соответствии с ранее представленной редакцией исковых требований изменил (дополнил) содержание пунктов 1.3, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2, 2.3, 2.8, 3.1, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 5.5, 5.6 договора купли-продажи (т. 2, л.д. 162; т. 3, л.д. 3-6).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.11.2012 (резолютивная часть оглашена 20.11.2012) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 13-26).

Не согласившись с принятым решением Редакция газеты (далее также - податель жалобы) обратилась с апелляционной жалобой, где просит пересмотреть решение, принятый судебный акт.

Как полагает апеллянт, суд первой инстанции не рассмотрел исковых требований, исказил суть первоначально предъявленных требований, которые в период рассмотрения спора истец не отменял, а дополнял и увеличивал.

Редакция газеты настаивает на урегулировании в судебном порядке возникшего при заключении договора купли-продажи нежилых помещений спора. Отмечает, что представленный истцом проект договора купли-продажи содержит ранее заявленные обществом требования в части урегулирования разногласий относительно условий сделки, в том числе, стоимости отчуждаемых помещений, графика оплаты, порядка прекращения договорных отношений по инициативе продавца, ответственности покупателя.

Апеллянт полагает, что на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 Комитет по имуществу обязан заключить договор купли-продажи спорных помещений на предложенных истцом условиях.

Помимо прочего, истец возражает против вывода суда первой инстанции о том, что в деле не имеется доказательств уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи занимаемых истцом помещений.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании истец доводы жалобы поддержал, настаивал на необходимости урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 13.12.2010 Арбитражным судом Челябинской области было вынесено решение по делу N А76-14626/2010 по первоначальному иску Комитета по имуществу к ООО РГ "Футбол-Хоккей Южного Урала" о выселении из помещений, по встречному иску Редакции газеты к Комитету о подтверждении отсутствия задолженности общества по договору N 4-2106 аренды помещения за 2009-2010 годы на день подачи заявки для выкупа помещения и заключения договора купли-продажи, о подтверждении преимущественного права общества по выкупу арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, об обязании Комитета продать путём заключения договора купли-продажи с обществом арендуемое помещение.

Указанным решением исковые требования Комитета по имуществу были удовлетворены. В удовлетворении встречного иска суд отказал.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 решение от 13.12.2010 было отменено. Суд апелляционной инстанции в удовлетворении первоначального иска Комитета по имуществу отказал, встречный иск общества удовлетворил частично, а именно - обязал Комитет заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115, 9 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б, в порядке, предусмотренном статьёй 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В удовлетворении остальной части встречного иска суд отказал (т. 1, л.д. 27-34).

В кассационном либо надзорном порядке постановление от 17.03.2011 обжаловано не было.

28.03.2011 обществу РГ "Футбол-Хоккей Южного Урала" был выдан исполнительный лист от 17.03.2011 серии АС номер 002500671 (т. 1, л.д. 35-42).

08.12.2011 Комитетом по имуществу было вынесено два решения N N 159, 161, согласно которым на основании постановления арбитражного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 были утверждены условия приватизации нежилых помещений NN 20 (площадью 63,9 кв.м.), 27 (площадью 40,6 кв.м.), расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 61-б (т. 1, л.д. 12, 134). Так, Комитет указал, что преимущественным правом на приобретение данного недвижимого имущества обладает ООО Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала", а рыночная цена помещений составляет 1 930 000 руб. и 1 120 000 руб. соответственно.

Комитетом по имуществу был подготовлен проект договора купли-продажи спорных помещений (т. 1, л.д. 10-11).

С сопроводительным письмом от 12.12.2011 N 24029 подписанный представителем продавца проект договора купли-продажи был направлен ответчиком в адрес истца (т. 1, л.д. 13, 130).

Письмом от 11.01.2012 N 001 истец подтвердил своё намерение выкупить занимаемые нежилые помещения (т. 1, л.д. 15).

Вместе с тем, помимо письма от 11.01.2012 N 001 истец направил в адрес ответчика письмо от 16.01.2012 N 002 (т. 1, л.д. 25), в котором просил внести в текст договора купли-продажи следующие изменения:

1) в предмете договора указать об исполнении постановления от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, исполнительный лист от 17.03.2011 серии АС номер 002500671;

2) поименованный в пункте 2.3 график внесения платежей составить с оплатой 27 числа каждого месяца, когда приходят поступления в Редакцию от распространителей за газету (после 25);

3) дополнить второй абзац пункта 2.4 "_ по ставке рефинансирования ЦБ РФ, но не выше той, которая была на момент заключения договора";

4) в пункте 2.8 слова "Все налоги" заменить на "Налог на собственность";

5) в пункте 3.1 слова "претензии к Продавцу отсутствуют" заменить "В связи с отсутствием капитального ремонта в здании в течение 30 лет, ремонт крыши над помещением второго этажа Редакции не относится к покупателю, а решается за счет средств продавца";

6) пункт 3.1 дополнить словами "кроме форс-мажорных обстоятельств, а также возможных действий по повреждению здания террористами и иными третьими лицами";

7) в пункте 3.2 в последней строке слова "в регистрационную запись об ипотеке" заменить на "в регистрационную запись о приобретении нежилого помещения в рассрочку на пять лет";

8) в пункте 4.2.2 слово "капитальный" исключить;

9) в пункте 4.2.4 слова "в течение 5 (пяти) рабочих дней" заменить на "в течение 10 (десяти) рабочих дней" и сделать ссылку на пункт 3.2;

10) в пункте 4.2.5 слова "многоквартирных жилых домов" исключить;

11) полностью исключить пункты 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, как противоречащие постановлению от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также в связи с прописанной материальной ответственностью в пунктах 5.1, 5.2 и 5.3 раздела V "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН";

12) раздел V "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН" дополнить следующими пунктами:

- "пункт 5.5. Продавец неукоснительно выполняет постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также исполнительный лист от 17.03.2011 серии АС N002500671";

- "пункт 5.6. Продавец согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ и абзаца 2 п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 не допускает действий с намерением причинить вред другому лицу (покупателю), а также не допускает злоупотребление правом в иных формах, имеющих своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого предпринимательства права на приобретение";

13) в пункте 5.1 слова "пени в размере 0,06 %" заменить на "пени в размере 0,01 %";

14) в пункте 5.2 слова "за нарушение трехдневного срока" заменить на "за нарушение семи рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1 % цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01 % цены Объектов";

15) в пункте 5.3 слова "нарушение пятидневного срока" заменить на "нарушение 10 (десяти) рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1 % цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01 % цены Объектов".

Комитет расценил письмо общества от 16.01.2012 N 002 в качестве протокола разногласий и, рассмотрев предложения последнего по существу, с сопроводительным письмом от 27.01.2012 N 950 направил контрагенту протокол согласования разногласий, в котором часть требований общества принял, часть - отклонил, а также график оплаты стоимости спорных помещений (т. 1, л.д. 16-22).

Не согласившись с предложенными Комитетом по имуществу условиями заключения договора купли-продажи нежилых помещений, Редакция газеты обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в результате уточнения иска в ноябре 2012 года истец изменил предмет требований, а именно - просил о понуждении ответчика к заключению гражданско-правовой сделки. Тогда как ранее судебным актом арбитражного суда Комитет по имуществу уже был понуждён к заключению испрашиваемого договора, в свою очередь, доказательств уклонения ответчика от заключения сделки истец не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу ч. 2 и 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае реализации субъектом малого предпринимательства принадлежащего ему преимущественного права уполномоченные органы обязаны принять решение об условиях приватизации имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

В силу изложенных требований законодательства, а так же учитывая состоявшийся по делу А76-14626/2010 судебный акт, заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества является для Комитета по имуществу обязательным.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из содержания названной нормы следует, что основаниями для возбуждения преддоговорного спора является не достижение сторонами согласия по условиям подлежащего заключению договора.

Согласно ст. 466 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из текста предъявленного иска с учетом принятого судом уточнения от 28.04.2012 следует, что Редакцией газеты заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

При этом судебная коллегия усматривает, что существо притязаний истца, как направленных на урегулирование преддоговорного спора, не изменилось, в том числе, и после неоднократного уточнения (дополнения) заявленных требований.

Изложенное в заявлении об уточнении исковых требований (дата регистрации 20.11.2012) мнение истца о том, что спор перешел в стадию "о понуждении заключения договора на условиях истца" и соответствующее этому мнению требование об обязании ответчика заключить договор на условиях истца, не свидетельствует об изменении правовой природы спора, поскольку истец от ранее заявленных требований не отказывался и более того, приложенный к названному уточнению иска проект договора купли-продажи, свидетельствует о том, что фактически требования истца направлены на определение судом условий договора, по которым между сторонами имеются разногласия, в редакции истца.

При названных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для квалификации требований истца как направленных на понуждение ответчика, уклоняющегося от заключения договора, заключить такой договор, поскольку названный способ защиты подлежит применению лишь при отсутствии разногласий сторон по условиям обязательного к заключению договора.

Учитывая, что сторонами договора возражений против передачи спора по возникшим разногласиям на рассмотрение суда не заявлено, по результатам рассмотрения спора суд обязан определить условия подлежащего обязательному заключению договора, отказ в удовлетворении такого иска не допускается.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения сторон, судебная коллегия приходит к выводу об урегулировании возникших разногласий сторон, руководствуясь следующим.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом судебная коллегия отмечает, что требование одной из сторон о включении в договор условия, касающегося регламентации правоотношений, не отнесенных законодательством к категории существенных условий для данного вида сделок и не влияющих на возможность исполнения сделки, при несогласии другой стороны на включение в договор таких условий, не подлежит удовлетворению.

Иное противоречило бы положению статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенными условиями договора купли продажи недвижимости согласно положениям статей 454, 455, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условие о товаре и его цене.

Разногласий по поводу условия о товаре, которым являются: объект1 - нежилое помещении N 27, площадью 40,6 кв.м. и объект2 - нежилое помещение N 20, площадью 63, 9 кв.м., расположенные по адресу: г.Челябинск, пр. Ленина, д.61-б, между сторонами не имеется.

Первоначально заявленные истцом требования свидетельствовали о наличии разногласий по условиям договора, касающимся цены выкупаемого имущества, изложенным в пунктах 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3.

Вместе с тем, из представленного к заявлению об уточнении исковых требований проекта договора (л.д. 3 л.д.4-6), а так же из пояснений истца, данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что разногласия в данной части отсутствуют, цена выкупаемых объектов согласована и составляет указанную Комитетом в проекте договора цену, определенную отчетами оценщика N 95 и N 96, а именно - цена объекта1 составляет 1 120 000 руб., цена объекта2 составляет 1 930 000 руб.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что все существенные условия договора купли-продажи сторонами согласованы и изложены в Проекте, направленном в адрес истца Комитетом по имуществу (т.1 л.д.10-11).

Имеющиеся между сторонами разногласия не касаются существенных условий договора купли-продажи и не влияют на возможность заключения такого договора.

Согласование условий договора производится судом апелляционной инстанции исходя из разногласий сторон, выраженных в протоколе согласования разногласий к проекту договора купли-продажи, направленному ответчиком в адрес истца (т.1 л.д.2-10).

Суд принимает во внимание, что проект договора, представленный истцом к уточненному исковому заявлению (т.3 л.д. 2-6) второй стороне договора до момента обращения с иском в суд не направлялся, срок для получения ответа не предоставлялся.

При этом судебная коллегия отмечает, что в представленной истцом новой оферте фактически отражены те же разногласия за исключением пунктов 1.3 и 5.7, которые в протоколе согласования разногласий не отражены, т.к. первоначально истцом не заявлялись.

Оценивая имеющиеся между сторонами разногласия, суд приходит к следующему.

Пунктом 2.2 проекта договора (против содержания которого возражений у сторон не имеется) предусмотрена рассрочка оплаты продаваемых объектов, в силу чего суд считает необходимым согласовать разногласие по пункту 2.3 договора, определяющего условия предоставления такой рассрочки.

Суд полагает необходимым согласовать данное условие в следующей редакции: "График оплаты цены объектов установлен приложением N 1 к настоящему договору и определяет размер сумм (цена объектов и проценты), подлежащих оплате 27 числа каждого месяца в течение всего периода, на который предоставляется рассрочка. Данный график не является фиксированным по основаниям пункта 2.4 настоящего договора".

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что пункты 2.8, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.4.1, 5.4.2, 5.5, 5.6, в отношении которых между сторонами имеются неурегулированные разногласия, не подлежат включению в договор, поскольку не отнесены законом к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости и не являются необходимыми для осуществления такой сделки. Указанные условия не определяют и не препятствуют возможности заключения либо исполнения сделки купли-продажи. По существу изложенные в названных пунктах условия содержат положения, повторяющие нормы действующего законодательства, в силу чего судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии необходимости дополнительной регламентации урегулированных законодательством правоотношений в тексте заключаемого договора.

Так в отношении пункта 2.8 судебная коллегия усматривает, что правоотношения по уплате налогов регламентируются нормами налогового законодательства и не требуют дополнительного согласования в договоре купли-продажи.

В отношении п. 3.2 - обязательность государственной регистрации перехода права собственности, а так же момент возникновения у продавца такого права урегулированы нормами гражданского законодательства (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 551 ГК РФ) в силу чего положения, повторяющие нормы законодательства не требуют обязательного включения в договор.

В отношении пунктов 4.2.2, 4.2.5 - обязанность собственника по содержанию имущества так же регламентирована нормами ст. 209, 210 ГК РФ.

В отношении пункта 4.3.3 судебная коллегия усматривает следующее. Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В соответствии с положением п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Учитывая, что законом регламентированы правоотношения, касающиеся полномочий продавца отказаться от исполнения договора при наличии определенных условий, судебная коллегия полагает, что дополнительной регламентации указанных полномочий продавца путем включения данного условия в текст договора купли-продажи не требуется.

Пункты 5.5 и 5.6. не касаются правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости. Сведения о наличии судебного акта Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по другому судебному спору не могут быть включены в текст договора купли-продажи, поскольку не относятся к условиям сделки, нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, не регулируются, в силу чего Комитет по имуществу обоснованно отказал во включении данных пунктов в договор купли-продажи.

Пункты 3.1, 5.4 суд полагает необходимым изложить в следующей редакции:

пункт 3.1 - "объекты осмотрены и находятся у покупателя. Состояние объектов покупателю известно. Акт приема-передачи между сторонами не составляется".

пункт 5.4 - "При расторжении договора покупатель обязан вернуть продавцу объекты по акту приема-передачи".

Пункты 5.4.1 и 5.4.2 так же не подлежат включению в договор. Правоотношения, связанные с последствиями расторжения договора, в том числе вопросы возмещения убытков, причиненных таким расторжением, урегулированы нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 393, 401, 453).

Оснований для включения в договор дополнительных условий, изложенных истцом в пунктах 1.3 и 5.7 предложенного им проекта, не имеется, по следующим основаниям.

По смыслу пунктов 1, 2 ст. 445 ГК РФ до момента передачи спора на рассмотрение суда для урегулирования разногласий стороны договора обязаны направить друг другу соответствующие документы, позволяющие установить волеизъявление каждой из сторон в отношении изложенных в проекте договора условий и предлагаемых решений.

Представленный к уточненному иску проект договора купли-продажи ответчику до момента обращения в суд не направлялся, изложенные в пунктах 1.3, 5.7 данного проекта условия договора купли-продажи предметом рассмотрения ответчиком не были, в силу чего в Протоколе согласования разногласий не отражены. Из пояснений ответчика, данных в судебном заседании, судебная коллегия установила несогласие ответчика на включение указанных пунктов в текст договора купли-продажи.

Учитывая, что изложенные в названных пунктах представленного истцом проекта договора условия не относятся к числу существенных условий договора купли-продажи и не определяют возможность заключения либо исполнения такой сделки, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их включения в текст договора купли-продажи.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, на основании п. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу удовлетворения апелляционной жалобы истца, судебные расходы подлежат взысканию с ответчика, как лица, не в пользу которого состоялся судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2012 по делу N А76-2436/2012 отменить.

Согласовать пункты 2.3, 3.1, 5.4 договора купли-продажи объектов приватизации в следующей редакции:

пункт 2.3 - "График оплаты цены объектов установлен приложением N 1 к настоящему договору и определяет размер сумм (цена объектов и проценты), подлежащих оплате 27 числа каждого месяца в течение всего периода, на который предоставляется рассрочка. Данный график не является фиксированным по основаниям пункта 2.4 настоящего договора";

пункт 3.1 - "Объекты осмотрены и находятся у покупателя. Состояние объектов покупателю известно. Акт приема-передачи между сторонами не составляется";

пункт 5.4 - "При расторжении договора покупатель обязан вернуть продавцу объекты по акту приема-передачи".

Пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 - изложить в редакции истца, содержащейся в проекте договора купли-продажи объектов приватизации, а именно:

пункт 2.1.1 - "Цена объекта 1 составляет 1 120 000 (один миллион сто двадцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".

пункт 2.2.2 - "Цена объекта 2 составляет 1 930 000 (один миллион девятьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".

пункт 2.2.3 - "Цена объектов составляет 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".

Признать не подлежащими включению в договор купли-продажи пункты, изложенные в проекте договора купли-продажи объектов приватизации под номерами 2.8, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.4.1, 5.4.2, 5.5, 5.6.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" о включении в договор купли-продажи объектов приватизации дополнительных пунктов N 1.3, 5.7 отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол-Хоккей Южного Урала" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску 2000 рублей, и по апелляционной жалобе 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Г.Н. Богдановская