Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2013 г. N 14АП-9489/12

г. Вологда

01 февраля 2013 г.

Дело N А05-10743/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от открытого акционерного общества "Северная горно-геологическая компания "Терра" Виноградова М.В. по доверенности от 10.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 октября 2012 года по делу N А05-10743/2012 (судья Никитин С.Н.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (ОГРН 1092901006725; далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Северная горно-геологическая компания "Терра" (ОГРН 1022901494494; далее - Общество) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 20.07.2011 N 294, заключенного Территориальным управлением и Обществом, и о взыскании с Общества в доход федерального бюджета 256 930 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением суда от 15 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Территориальное управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Территориальное управление считает, что сведения об исправлении удельного показателя кадастровой стоимости в результате кадастровой ошибки подлежат применению с 01.01.2009 - даты, указанной в постановлении правительства Архангельской области от 06.03.2012 N 79-пп, а не с даты внесения данных сведений в государственный кадастр недвижимости.

Представитель ответчика в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апеллянт, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, Общество, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040214:11, площадью 14 232 кв.м, обратилось в Территориальное управление с заявлением от 20.06.2008 N 5318 о предоставлении в собственность указанного земельного участка; с письмом от 23.12.2009 направило недостающие документы, письмом от 16.06.2010 - дополнительное обоснование необходимости использования спорного земельного участка в данных размерах.

Территориальное управление направило указанные документы в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество).

Письмом от 07.04.2010 N ПП-10/8528 Росимущество возвратило пакет документов, указав, что кадастровый паспорт не содержит сведений о расположенных на нем зданиях, строениях, сооружениях; необходимо обосновать размер испрашиваемого земельного участка; представить выписку из реестра федерального имущества и причинах изменения кадастрового номера; в ответе от 22.09.2010 N ПП-10/27769 лишь указало на то, что площадь испрашиваемого участка значительно превосходит площадь объектов недвижимости. Территориальное управление в письмах от 16.04.2010 N 3439, от 29.09.2010 N 8470 сообщило Обществу об этих решениях Росимущества.

Общество обжаловало в арбитражный суд бездействие Территориального управления по принятию в установленный срок решения о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по делу N А05-13771/2010.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 28.02.2011 по делу N А05-13771/2010, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.08.2011, признано незаконным как противоречащее Земельному кодексу Российской Федерации бездействие Территориального управления, выразившееся в непринятии в установленный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации срок решения о предоставлении Обществу в собственность земельного участка площадью 14 232 кв.м, с кадастровым номером 29:22:040214:11, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, проезд Четвертый, дом 4. Названным решением арбитражный суд обязал Территориальное управление принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040214:11 в собственность Общества, подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка.

20 июля 2011 года Территориальным управлением и Обществом заключен договор купли-продажи N 294 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка (л.д. 8-10).

В пункте 2.1 договора указана цена земельного участка - 57 693 руб.

Данные денежные средства Общество уплатило в полном объеме платежным поручением от 21.07.2011 N 166 (л.д. 44).

Переход права собственности на спорный земельный участок к Обществу зарегистрирован Управлением Росреестра, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.08.2011 серии 29-АК N 641036 (л.д. 45).

После заключения сторонами договора купли-продажи от 20.07.2011 N 294 филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, в связи с выявленной ошибкой в кадастровой стоимости спорного земельного участка, принял решение от 17.04.2012 N 29/12-15313 "О внесении кадастровых сведений в государственный кадастр недвижимости в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия" (л.д. 47).

В государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения об экономических характеристиках земельного участка: значение удельного показателя кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:040214:11 (площадью 14 232 кв.м), действительные с 01.01.2009, соответственно составили 884,27 руб./кв.м и 12 584 930,64 руб.

С учетом решения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" от 17.04.2012 N 29/12-15313 о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости и об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:040214:11 цена спорного земельного участка составила 314 623 руб. 00 коп. (14 232 кв.м (площадь земельного участка) х 884,27 руб./кв.м (удельный показатель кадастровой стоимости) х 2,5%), а не 57 693 руб., как указано в договоре купли-продажи N 294.

Поскольку цена выкупа земельного участка при заключении договора купли-продажи была определена неверно, не в соответствии с требованиями закона, вследствие чего ответчик уплатил цену за земельный участок в меньшем размере, чем было необходимо, Территориальное управление обратилось с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, не усмотрел оснований для их удовлетворения, указав, что при заключении спорного договора Территориальный орган правомерно, в соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", исчислил выкупную стоимость земельного участка, исходя из указанных в государственном кадастре недвижимости сведений об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:040214:11, и определил ее в размере 57 693 руб. 00 коп. (14 232 кв.м (площадь земельного участка) х 162,15 руб./кв.м (удельный показатель кадастровой стоимости) х 2,5%). Оснований для исчисления цены участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости в размере 884,27 руб./кв.м у сторон не имелось.

Апелляционная инстанция считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером выкупной цены земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую цену.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения размера выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В силу пункта 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с пунктом 10 названных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрена возможность исправления воспроизведенных в государственном кадастре недвижимости ошибок в документах, представленных для внесения сведений.

Из материалов дела следует, что изменения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка были внесены в связи с выявлением кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040214:11.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" техническая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что на момент подписания договора купли-продажи цена выкупа спорного земельного участка составляла 57 693 руб. и определялась из удельного показателя кадастровой стоимости - 162,15 руб./кв.м.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу решением от 17.04.2012 N 29/12-15313 исправил кадастровую ошибку в сведениях государственного кадастра недвижимости, внес новые сведения об экономических характеристиках спорного земельного участка, указав что, удельный показатель кадастровой стоимости с 01.01.2009 составляет 884,27 руб./кв.м.

Из пояснений Управления Росреестра следует, что кадастровая стоимость земельного участка 29:22:040214:11 изначально была определена в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в 2007 году в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 (далее - Методика), на основании муниципального контракта от 01.07.2007 N 18/1, заключенного между мэрией города Архангельска (заказчик) и Петрозаводским филиалом федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Федеральный кадастровый центр "Земля" (исполнитель). Соисполнителем оценочных работ являлось ООО "Архземкадастр".

В соответствии с Методикой в целях определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществлялась группировка различных видов использования земель. Группировка земельных участков выполнялась по разрешенному использованию, указанному в правоустанавливающих документах на земельные участки.

В ходе проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов земельный участок 29:22:040214:11 с разрешенным использованием "для эксплуатации производственной базы геологической компании" был отнесен к 13-му номеру видов разрешенного использования земель, который включает в себя земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог и др.

В результате проведения оценочных работ удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составил 162,15 руб./кв.м, кадастровая стоимость - 2 328 798,21 руб.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением администрации Архангельской области от 27.11.2007 N 192-па (в редакции постановлений от 29.12.2008 N 284-па/50 и от 15.12.2009 N 188-пп) и введены в действие с 01.01.2008.

По результатам работ по государственной кадастровой оценке земель исполнителем работ составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Архангельской области (далее - отчет).

На основании обращения Территориального управления от 29.04.2010 N 3911 Управлением выполнен анализ соответствия сведений о земельном участке 29:22:040214:11, содержащихся в отчете и в государственном кадастре недвижимости.

В государственном кадастре недвижимости содержится разрешенное использование спорного земельного участка - "для эксплуатации производственной базы геологической компании".

Согласно информации, предоставленной Территориальным управлением, на земельном участке расположены здание материально-технического склада, здание административно - производственного корпуса, здание проходной, ж/д тупик.

Соответственно, правильным значением номера вида разрешенного использования земель для земельного участка 29:22:040214:11 является - 9 (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий и др.).

Таким образом, отчет содержал ошибочные сведения о номере вида разрешенного использования земельного участка 29:22:040214:11 и неверный расчет его кадастровой стоимости.

Так как ошибка в расчете кадастровой стоимости спорного земельного участка, допущенная в отчете, воспроизведена в государственном кадастре недвижимости, соответственно, указанная ошибка квалифицировалась, как кадастровая и подлежала исправлению в порядке, определенном статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).

В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона о кадастре и порядком исправления указанных ошибок, описанным в письме Федеральной регистрационной службы от 03.04.2009 N 3-1324-ГЕ "Об исправлении ошибок при расчете кадастровой стоимости земельного участка", органом кадастрового учета было принято решение о необходимости устранения кадастровой ошибки от 03.06.2010 N 29/10-1-1867, которое направлено в мэрию города Архангельска в целях обращения к исполнителю работ за пересчетом кадастровой стоимости земельного участка.

Результаты пересчета кадастровой стоимости земельного участка 29:22:040214:11 поступили в Управление Росреестра письмом исполнителя оценочных работ от 13.01.2012 N 7.

Согласно пункту 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ныне - Росреестр) утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

В связи с исправлением ошибки в результатах государственной кадастровой оценки земель в отношении кадастровой стоимости земельного участка 29:22:040214:11 Управление письмом от 03.02.2012 N 12-21/1973 направило в правительство Архангельской области проект постановления об утверждении измененных результатов определения кадастровой стоимости земель.

Правительством Архангельской области принято постановление от 06.03.2012 N 79-пп "О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Архангельской области", на основании которого орган кадастрового учета в соответствии с частью 3 статьи 16 Закона о кадастре принял решение от 17.04.2012 N 29-12/15313 о внесении кадастровых сведений в государственный кадастр недвижимости в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия. Таким образом, в государственный кадастр недвижимости были внесены новые сведения об экономических характеристиках земельного участка: значения удельного показателя кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельного участка 29:22:040214:11 (общая площадь 14 362 кв.м), действительные с 01.01.2009, соответственно составили 884,27 руб./кв.м и 12 699 885,74 руб.

16.04.2009, в связи с уточнением местоположения границ земельного участка 29:22:040214:11, на основании поступившего от правообладателя земельного участка заявления осуществлен учет изменений площади земельного участка (новое значение площади составило 14 232 кв.м).

Согласно пункту 2.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, в случае изменения площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

Соответственно, кадастровая стоимость земельного участка 29:22:040214:11 была пересчитана с применением новых значений площади (14232 кв.м) и удельного показателя кадастровой стоимости (884,27 руб./кв.м) и составила 12 584 930,64 руб. (указанная кадастровая стоимость действительна с 16.02.2009 по настоящее время).

Правомерность и факт исправления кадастровой ошибки Общество ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривало.

Исходя из изложенного стоимость земельного участка, приобретенного Обществом по договору N 294 от 20.07.2011, рассчитанная в соответствии с требованиями закона, составляет 314 623 руб., а не 57 693 руб., как указано в пункте 2.1 договора.

Пункт 2.1 договора в части установления цены участка в сумме 57 693 руб. следует признать недействительным, как противоречащий требованиям закона.

Вместе с тем в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о цене.

Следовательно, неправильное указание сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом.

Не соответствующее императивным предписаниям условие договора купли-продажи о выкупной стоимости отчуждаемого земельного участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части.

Поскольку в результате кадастровой ошибки выкупная цена земельного участка по договору купли-продажи цена определена в меньшем размере, чем того требует закон, суд апелляционной инстанции признает законным и обоснованным требование Территориального управления о взыскании с Общества в доход федерального бюджета 256 930 руб. (314 623 руб. - 57 693 руб.).

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск Территориального управления - удовлетворению в полном объеме.

Госпошлина за рассмотрение дела и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 октября 2012 года по делу N А05-10743/2012 отменить.

Признать недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи от 20.07.2011 N 294, заключенного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и открытым акционерным обществом "Северная горно-геологическая компания "Терра".

Взыскать с открытого акционерного общества "Северная горно-геологическая компания "Терра" в доход федерального бюджета 256 930 руб. неосновательного обогащения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Северная горно-геологическая компания "Терра" в доход федерального бюджета 14 138 руб. 60 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела и апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Е.В. Носач