Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. N 14АП-9400/12

г. Вологда

04 февраля 2013 г.

Дело N А66-2546/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Львова В.А. по доверенности от 09.01.2013, от общества с ограниченной ответственностью "Строй-Бизнес" Лемясова Г.А. генерального директора, Поликушина В.А. по доверенности от 10.10.2012, Лемясова И.Г. по доверенности от 14.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 10 октября 2012 года по делу N А66-2546/2012 (судья Головина Т.И.),

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 1026900561071; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Бизнес" (ОГРН 1035011653962; далее - Общество) о расторжении договора от 15.01.2010 N 002-з/10 аренды земельного участка общей площадью 22 260 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200182:57, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Исковые требования основаны на существенном нарушении условий договора, согласованных сторонами в пунктах 3.2.1, 5.2.15, 6.1 договора.

Определением суда от 10.10.2012 прекращено производство в части требования о расторжения договора аренды от 15.01.2010 N 002-з/10 в связи с нарушением условий, изложенных в пунктах 5.2.15 и 6.1 договора.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 10 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Министерство с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:

- судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика. Кроме того, суд ошибочно посчитал, что истцом не представлено бесспорных доказательств нарушения ответчиком обязательств, обусловленных пунктом 3.2.1 договора;

- Обществом были совершены действия по подготовке проекта планировки и проекта межевания территории и границ участка и не представлено доказательств утверждения такой документации в установленном порядке.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал.

Ответчик в отзыве на жалобу и представители в судебном заседании против ее доводов возражали. В обоснование своих возражений указали на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка проект планировки территории уже имелся, в связи с чем не было необходимости готовить новый проект. Кроме того, с учетом существующего проекта планировки ООО "Строй-Бизнес" получило градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) с кадастровым номером 69:40:0200182:57, разрешение на строительство, будущим жилым домам присвоены почтовые адреса, в связи с чем нет необходимости готовить отдельный проект планировки данного земельного участка.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области (правопредшественника истца) от 16.11.2009 N 2190 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" специализированным государственным учреждением Тверской области "Фонд имущества Тверской области" 28.12.2009 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На аукцион выставлено право аренды земельного участка общей площадью 22 260 кв.м, с кадастровым N 69:40:0200182:57 (местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, д. Никифоровское).

В соответствии с протоколом о результатах открытого аукциона последний признан несостоявшимся в связи с участием в аукционе одного участника - Общества.

На основании заявления Общества и с учетом положения пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) 15.01.2010 Комитет по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды указанного земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, N 002-з/10.

По акту приема-передачи от 15.01.2010 земельный участок был передан арендодателем арендатору.

Договор аренды от 25.02.2010 N 002-з/10 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области от 25.02.2010. При этом стороны предусмотрели, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 3 лет 2 месяцев (пункт 9.1 договора).

Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории.

В соответствии с пунктом 2.1 договора под комплексным освоением участка понимается совокупность следующих действий:

2.1.1 Деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения в установленном законодательством порядке;

2.1.2 Обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, выделяемых в соответствии с документацией по планировке разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке.

2.1.3 Обустройство участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке;

2.1.4 Жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории.

При заключении договора стороны согласовали условия его расторжения по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях возникновения задолженности по внесению установленной договором платы за заключение договора и арендной платы, признанных сторонами существенными нарушениями договора, в том числе в случае нарушения условий, предусмотренных пунктами 3.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.7, 5.2.8, разделом 6 договора.

Согласно пункту 3.2 договора реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующем порядке:

3.2.1. подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка осуществляется в срок 14 месяцев с момента подписания настоящего договора.

С учетом того, что договор подписан 15.01.2010 обязательства предусмотренные пунктом 3.2.1 договора, ответчик должен был выполнить до 15.03.2011.

Арендодателем 16.11.11 в адрес Арендатора было направлено предупреждение о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору, в том числе, определенных в пунктах 3.2.1, 5.2.15, 6.1 договора - обеспечить подготовку и утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проект межевания территории со сроком исполнения до 11.07.2011 (л.д. 24). Кроме того, ответчику было предложено оплатить образовавшуюся задолженность.

Учитывая, что предупреждение было удовлетворено только в части погашения задолженности по арендной плате и неустойки, в адрес ответчика было направлено предложение о добровольном расторжении вышеуказанного договора аренды с приложением проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка (письмо от 19.01.2012 N 532-04).

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, что истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, истцом не представлено бесспорных доказательств нарушения ответчиком обязательств, обусловленных пунктом 3.2.1.

Апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 части 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 46 ЗК РФ определяет, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом положений подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и пункта 10.2.2 договора Министерство вправе потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке при нарушении Обществом условий пункта 3.2. договора.

В связи с этим является ошибочным вывод суда первой инстанции относительно того, что истец должен доказывать, что допущенное ответчиком нарушение пункта 3.2 договора является существенным и что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Однако данный вывод не привел к принятию неправильного решения с учетом конкретных обстоятельств дела, требований земельного законодательства и законодательства, регулирующего градостроительную деятельность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

В соответствии с положениями частей 1, 2, 3, 5 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Согласно положениям частей 1 и 9 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.

Исходя из частей 1, 2, 3, 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.

Нормами частей 1 и 2 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

При этом в соответствии с положениями частей 1, 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решений о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в части 8.1 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 8.1. статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

В соответствии с пунктом 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 -16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

Исходя из изложенного, градостроительный план земельного участка может быть выдан не только в составе документации по планировке и межеванию территории, но и в виде отдельного документа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Соблюдая требования статьи 38.2 ЗК РФ, Комитет по управлению имуществом Тверской области в пункте 4 извещения о проведении аукциона указал, что максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков - 14 месяцев со дня подписания договора аренды земельных участков.

В тоже время из материалов дела следует, что постановлением главы администрации города Твери от 31.07.2009 N 1881 утверждена документация по планировке территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:02:00:182:1, 69:40:02:00:183:1, 69:40:02:00:184:1, 69:40:02:00:185:1, 69:40:02:00:186:1, 69:40:02:00:187:1, 69:40:02:00:188:1, 69:40:02:00:189:1, 69:40:02:00:190:1, 69:40:02:00:204:1, 69:40:02:00:204:2, 69:40:02:00:204:3 в поселке Никифоровское московского района города Твери.

Таким образом, на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды земельных участков государственным унитарным предприятием "Тверьоблстройзаказчик" (далее - ГУП "Тверьоблстройзаказчик") уже был разработан по инициативе органа местного самоуправления проект планировки территории в границах квартала 69:40:02:00:182:1, где расположен земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200182:57, который поименован в вышеуказанном постановлении как лот N 6 (л.д.58). В извещении о проведении аукциона данный участок поименован как лот N 1.

Во исполнение условий договора аренды ООО "Строй - Бизнес" обратилось в администрацию города Твери с заявлением о подготовке проекта планировки территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200182:57 (лот 6).

Администрация города Твери приняла соответствующее постановление 07.06.2011 N 940, согласно которому Общество должно было в течение 30-ти дней с даты опубликования настоящего постановления получить в Департаменте архитектуры и строительства администрации города Твери градостроительное задание и не позднее 12 месяцев представить туда проект планировки территории и проект межевания территории.

Общество 12.09.2011 обратилось в Департамент строительного комплекса Тверской области с заявлением о получении разрешения произвести застройку по лотам N 6,7 и 9 согласно имеющемуся проекту планировки территории ГУП "Тверьоблстройзаказчик" 2009 года.

Департамент строительного комплекса Тверской области в письме от 1309.2011 N 31946-04Д признал возможным произвести застройку по лотам N 6, 7 и 9 согласно имеющемуся проекту планировки территории.

Ранее письмом от 03.06.2010 N 29/1127и Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери сообщил Департаменту строительного комплекса Тверской области, что в целях строительства 3-х этажных жилых домов в зоне Ж-3 застройщикам необходимо:

- в случае, если пятна застройки будут соответствовать утвержденному постановлением главы администрации города Твери от 31.07.2009 N 1881 проекту планировки территории, - получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков.

- в случае, если пятна застройки будут меняться и не соответствовать утвержденному проекту планировки территории, - необходимо откорректировать проект планировки территории и утвердить корректуру в установленном законом порядке.

Обе процедуры предполагают проведение публичных слушаний.

Постановлением главы администрации города Твери от 20.06.2011 N 1012 Обществу предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков под строительство 3-х этажных жилых домов.

Постановлением главы администрации города Твери от 29.09.2011 N 1728 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200182:57.

На основании проекта планировки территории ГУП "Тверьоблстройзаказчик" и заявки ООО "Строй - Бизнес" в соответствии с пунктом 3 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации было осуществлено межевание земель всех лотов поселка Никифоровское, в том числе лот N 6.

ООО "Авангард" на основании договора с Обществом от 26.11.2010 N 25/10 выполнило проектные работы по объекту "Строительство жилого микрорайона в пос. Никифоровское г.Твери, кадастровые номера 69:40:0200182:57 (лот 6), 69:40:0200189:17 (лот 7), 69:40:0200184:39 (лот 9), 69:40:0200183:36 (лот 17)".

Общество 18.11.2011 получило разрешение инспекции архстройконтроля Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери на строительство объекта капитального строительства: комплексная жилая застройка пос. Никифоровское (лот N 6) в составе 6-ти 3-х этажных многоквартирных домов секционного типа (л.д.62).

Постановлением администрации города Твери от 20.07.2011 N 125 присвоены адреса объектам нового строительства (жилым домам), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200182:57.

Апелляционный суд, исследовав обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, приходит к выводу, что обязательство ответчика по подготовке проекта планировки территории, согласно пункту 2.1.1 договора прекратилось на основании пункта 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с получением им градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200182:57.

В связи с этим требование истца о расторжении договора от 15.01.2010 N 002-з/10 аренды земельного участка по заявленному основанию удовлетворению не подлежит.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взысканию не подлежит, так как Министерство на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 октября 2012 года по делу N А66-2546/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина