Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2013 г. N 14АП-9688/12 (ключевые темы: муниципальная собственность - нежилые помещения - общая собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - кадастровый паспорт)

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2013 г. N 14АП-9688/12

г. Вологда

31 января 2013 г.

Дело N А05-12324/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой Н.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Медицинское предприятие "Пульс" Подшиваловой С.И. по доверенности от 29.02.2012, от общества с ограниченной ответственностью "Организация по техническому обслуживанию недвижимого имущества и оказанию эксплуатационных и коммунальных услуг - "ОТЭК" Титок М.А. по доверенности от 10.07.2012, от закрытого акционерного общества "Архгипробум" Титок М.А. по доверенности от 15.06.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицинское предприятие "Пульс" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 октября 2012 года по делу N А05-12324/2011 (судья Звездина Л.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Медицинское предприятие "Пульс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Архангельского отделения Архангельского филиала (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", предприятие) о признании незаконным отказа от проведения технической инвентаризации и изготовления технического и кадастрового паспорта нежилых помещений, расположенных по адресу: Архангельская область, город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, первый этаж, помещения N 14-17, общей площадью 8,9 кв. м, и о возложении обязанности устранить последствия незаконного отказа и изготовить кадастровый паспорт помещений; а также к мэрии города Архангельска (далее - мэрия) о признании незаконным решения от 08.11.2011 об отказе в предоставлении субъекту малого предпринимательства - обществу преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества: нежилых помещений, расположенных по адресу: Архангельская область, город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, первый этаж, помещения N 14-17, общей площадью 8,9 кв. м, и о возложении обязанности устранить последствия незаконного отказа, приняв решение о предоставлении обществу как субъекту малого предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Организация по техническому обслуживанию недвижимого имущества и оказанию эксплуатационных и коммунальных услуг - "ОТЭК" (далее - ООО "ОТЭК") и закрытое акционерное общество "Архгипробум" (далее - ЗАО "Архгипробум").

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25 октября 2012 года в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Предприятие в отзыве на апелляционную жалобу с доводами в ней изложенными не согласилось, решение суда считает законным и обоснованным.

ООО "ОТЭК" и ЗАО "Архгипробум" в отзыве на апелляционную жалобу и их представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами в ней изложенными не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

Мэрия отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Предприятие и мэрия надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей общества, ООО "ОТЭК" и ЗАО "Архгипробум", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявителем (арендатором) и муниципальным образованием "Город Архангельск" в лице мэрии горда Архангельска (арендодателем) заключен договор аренды от 01.10.2002 N 892, согласно которому обществу как арендатору предоставлено во временное владение и пользование нежилые помещения с N 14 по N 17 на первом этаже здания, расположенного по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, общей площадью 8,9 кв. м для использования под оказание медицинских косметологических услуг. Указанный договор заключен на срок 11 месяцев. В дальнейшем срок договора считался продленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку в соответствии с условиями договора арендатор продолжал пользоваться арендуемыми помещениями и ни одна сторона не заявила отказ от договора.

Общество 19.10.2011 обратилось к мэрии с заявлениями о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. К указанным заявлениям были приложены необходимые документы.

По заявлению общества о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства мэрия дала заключение от 26.10.2011 N 1048/031-172 о том, что заявитель соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства (микропредприятие), установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Для принятия решения по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества она обратилась в ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" с заявлением об изготовлении технического и кадастрового паспорта на нежилые помещения, которые намеревалось приватизировать общество.

В ответ на это заявление ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" направило мэрии письмо от 04.10.2011 N ф-29/08-01-07/360, в котором указало, что технические и кадастровые паспорта на нежилые помещения N 14-17 на первом этаже здания по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, общей площадью 8,9 кв. м, изготовить невозможно, поскольку эти помещения по своему назначению являются местами общего пользования.

В связи с этим в отношении заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества мэрия приняла решение от 08.11.2011 N 003-07/2235 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В этом решении мэрия указала, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с тем, что арендуемые обществом нежилые помещения N 14-17 общей площадью 8,9 кв. м по своему назначению являются помещениями общего пользования, согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 04.10.2011 N ф-29/08-01-07/360 изготовить техническую документацию на арендуемое имущество не представляется возможным.

Общество, посчитав незаконным отказ мэрии в предоставлении преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с соответствующим заявлением, оспаривая также отказ ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от проведения технической инвентаризации и изготовления технического и кадастрового паспорта спорных нежилых помещений.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Частью 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ установлено, что настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (в Архангельской области такая площадь составляет 2500 кв. м); 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Общество соответствует всем условиям, упомянутым в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Вместе с тем оснований для удовлетворения заявленных обществом требований не имеется в силу следующего.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 28 января 2004 года по делу N А05-11463/03-23, возбужденному по иску Комитета по управлению государственным имуществом Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Агроводдорпроект" и мэрии города Архангельска о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи нежилых помещений N 18-22, расположенных на 19 этаже дома N 4 на площади Ленина в городе Архангельске, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата истцу указанных помещений, были установлены фактические обстоятельства строительства указанного здания, а также сделан вывод о том, что на основании решения Малого Совета Архангельского областного Совета народных депутатов от 30.09.1992 N 164 "Об утверждении пообъектных перечней муниципальной собственности" муниципальное образование не стало единоличным собственником указанного здания.

В указанном судебном акте установлено, что строительство здания проектных организаций в городе Архангельске на площади Ленина, дом 4 осуществлялось по проектному заданию на строительство, утвержденному Распоряжением Совета Министров РСФСР от 13.10.1970. По решению исполкома Архангельского областного Совета депутатов от 04.03.1974 N 122 утвержден перечень организаций-дольщиков, участвующих в строительстве служебного здания проектных организаций, в числе которых были Архангельская изыскательская экспедиция института "Росгипрозем" и Министерство мелиорации и водного хозяйства СССР "Ленгипроводхоз".

По окончании строительства исполнительный комитет Архангельского областного Совета народных депутатов решением от 21.01.1983 N 20 распределил производственную площадь здания проектных организаций.

С 1983 года здание проектных организаций передано на баланс обслуживающей организации, с 1992 года такой организацией являлось Производственное управление по эксплуатации зданий повышенной этажности.

Решением Малого Совета Архангельского областного Совета народных депутатов от 30.09.1992 N 164 "Об утверждении пообъектных перечней муниципальной собственности" в состав муниципальной собственности включено Производственное управление по эксплуатации зданий повышенной этажности. В этой связи мэрия считала, что все здание передано в муниципальную собственность.

Однако в силу разъяснений, содержащихся в пункте 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", факт нахождения имущества на балансе одного предприятия не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений с имеющимся в них имуществом и оборудованием, если эти помещения ранее были предоставлены другим предприятиям и организациям в установленном порядке.

С учетом изложенного суд при рассмотрении дела N А05-11463/03-23 пришел к выводу о том, что поскольку помещения в здании проектных организаций были переданы различным организациям и предприятиям, участвующим в долевом строительстве здания, основания для вывода о том, что муниципальное образование, приняв в свою собственность Производственное управление по эксплуатации зданий повышенной этажности, стало единственным собственником названного здания, отсутствуют. При этом предметом исследования суда был договор купли-продажи от 27.01.1995 N 354, заключенный Фондом муниципального имущества города Архангельска и обществом с ограниченной ответственностью "Агроводдорпроект".

Аналогичные выводы были сделаны Арбитражным судом Архангельской области и в судебных актах по делу N А05-4950/2012.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 26.10.1994 ЗАО "Архгипробум" и Фондом муниципального имущества города Архангельска заключен договор купли-продажи N 324, в соответствии с пунктом 1.1 которого ЗАО "Архгипробум" приобретает в собственность нежилые помещения в здании проектных организаций по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, общей площадью 1650,3 кв. м, в том числе производственная площадь на 15 - 17 этажах и 22 этаже здания - 1021,6 кв. м, вспомогательная - 628,7 кв. м.

Сторонами указанного договора подписан акт от 31.10.1994 приема-передачи нежилых помещений в здании проектных организаций площадью 1650,3 кв. м, в том числе: производственная площадь на 15 - 17 этажах и 22 этаже здания - 1021,6 кв. м, вспомогательная - 628,7 кв. м.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в отношении спорного здания, расположенного по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, возникло право общей долевой собственности на имущество данного здания.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 64) сказано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

С учетом изложенного следует, что ЗАО "Архгипробум", как собственнику помещений в спорном здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество данного здания.

Указанное обстоятельство подтверждается также тем, что в договоре купли-продажи от 26.10.1994 N 324 указано на передачу ЗАО "Архгипробум" вспомогательной площади спорного здания в размере 628,7 кв. м. При этом договором не установлено, что ЗАО "Архгипробум" передаются вспомогательные помещения, расположенные исключительно на 15 - 17, 22 этажах спорного здания.

Как следует из представленной экспликации к техническому паспорту спорного здания от 25.12.1981, помещения первого этажа N 14-15 являются коридорами, N 16, 17 - туалетами.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, третьему лицу ЗАО "Архгипробум" как собственнику помещений в здании, расположенном по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество данного здания, а соответственно, и на помещения N 14-17 на первом этаже этого здания.

Следовательно, спорные объекты недвижимого имущества являются общим имуществом собственников помещений в спорном здании и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

С учетом изложенного спорные помещения не могут быть отчуждены в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Довод подателя жалобы о том, что спорные помещения не обладают признаками общего имущества и не являются местами общего пользования, используются длительное время как самостоятельный объект, в том числе и иными арендаторами, помимо общества, не принимается апелляционной инстанцией в силу следующего.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения первого этажа N 14-17 спорного здания были переданы заявителю первоначально по договору от 09.11.1999 N 892, в последующем по договору от 01.10.2002 N 892.

При этом из представленных в материалы дела документов (акт приема-передачи помещений от 27.02.1995, соглашение о расторжении договора от 13.08.1997, решение Архангельского областного арбитражного суда от 09 февраля 1998 года по делу N А05-6856/97-441/4, договора аренды нежилых помещений от 01.03.1996 N 835 (т. 1, л. 133-139)) не следует, что они подтверждают наличие арендных отношений ранее 1999 года именно на спорные помещения, поскольку в них указано на аренду помещений 1-го этажа в здании, расположенном по адресу: город Архангельск, площадь Ленина, дом 4, однако номера помещений, сдаваемых в аренду, не указаны, площадь этих помещений иная, чем площадь спорных помещений. Следовательно, сделать вывод об использовании спорных помещений иными арендаторами в период до 1999 года не представляется возможным.

Кроме этого, из пояснений представителя ООО "ОТЭК" и ЗАО "Архгипробум", данных как в суде первой, так и в апелляционной инстанциях, следует, что в указанный период заявитель не осуществлял какую-либо деятельность в арендуемых помещениях, что обществом не опровергнуто соответствующими доказательствами.

Апелляционной инстанцией не принимаются ссылки подателя жалобы на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 марта 2012 года по делу N А05-918/2012, поскольку в указанном судебном акте вывод суда о том, что на момент передачи обществу в 1999 году спорных помещений в аренду их назначение не соответствовало сведениям, указанным в техническом паспорте на здание, поскольку суд при рассмотрении указанного дела не установил, какое в этом случае назначение было у спорных помещений в указанный период. При этом указанные выводы суда не могут иметь преюдициального значения для дела, поскольку не мотивированы какими-либо доказательствами. В данном случае суд исходил из собственного толкования данных соответствующего договора аренды, что не может являться обстоятельством, установленным судом и имеющим преюдициальное значение для дела.

С учетом того, что доказательства нахождения спорных помещений N 14-17 в единоличной собственности муниципального образования отсутствуют, по своему функциональному назначению помещения коридора и туалетов является общим имуществом здания, в связи с чем муниципальное образование, являясь лишь одним из собственников помещений в этом здании, не вправе единолично распоряжаться упомянутыми помещениями, суд первой инстанции обоснованно отказал обществу в удовлетворении его требований к мэрии.

Суд первой инстанции также обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявленных им требований к ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", поскольку отказ от проведения технической инвентаризации и изготовления технического и кадастрового паспорта спорных нежилых помещений осуществлен по обращению мэрии, а не заявителя, направлен в адрес мэрии, а не общества. С учетом изложенных выше обстоятельств, а именно того, что общество не вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение спорного имущества по изложенным выше в настоящем постановлении причинам, оспариваемый отказ ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не нарушает права и законные интересы общества.

С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 октября 2012 года по делу N А05-12324/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицинское предприятие "Пульс" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова О.А. Тарасова