Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2013 г. N 07АП-6825/12

31 января 2013 г.

Дело N А27-13751/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.Е. Лобановой

судей И.И. Терёхиной

О.Ю.Киреевой

при ведении протокола судебного заседания секретарём Т.Н. Клепиковой

при участии:

от истца - Кирсанова П.М. (дов. от 6.07.2012 г.)

от ответчика - Безносова М.В. (дов. от 11.07.2012 г.) Клестова Э.Ю. (дов. от 3.12.2012 г.)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СпецИнвест"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 1 ноября 2012 года

по делу N А27-13751/2012 (судья Е.А. Команич)

по иску ЗАО "Киноцентр "Космос" г.Кемерово

к ООО "СибСпецИнвест" г.Кемерово

о признании сделки недействительной

установил:

ЗАО "Киноцентр "Космос" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "СибСпецИнвест" о признании односторонней сделки об отказе от договора N 6143 недействительной.

ООО "СибСпецСтрой" обратилось со встречным иском об обязании ЗАО "Киноцентр "Космос" возвратить после аренды нежилое здание, расположенное по адресу: г.Кемерово, ул.50 лет Октября, 28.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 1 ноября 2012 года по делу N А27-13751/2012 исковые требования о признании сделки об отказе от договора N 6143 недействительной были удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда от 1 ноября 2012 года, ООО "СибСпецИнвест" подал апелляционную жалобу, в которой просит его. Жалоба мотивирована тем, что суд пришёл к неправильному выводу об отсутствии доказательств возможности восстановления платёжеспособности ответчика в результате отказа от исполнения договора. Суд необоснованно не принял в качестве доказательства отчёт об оценке N 375/2012. Арендная плата по договору ниже среднерыночной, что влечёт убытки для ответчика. Суд сделал необоснованный вывод о наличии в действиях конкурсного управляющего ответчика злоупотребления правом.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик полагает, что отказ от договора является реализацией прав конкурсным управляющим, а не сделкой.

ЗАО "Киноцентр "Космос" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменений. Истец указывает, что из 382780600 руб. кредиторской задолженности, включённой в реестр требований кредиторов ответчика, 306780600 руб. составляют требования ООО "Сибнефтетрейд", обеспеченным залогом здания, являющегося предметом аренды. При реализации здания платёжеспособность восстановлена не будет ввиду значительности сумм кредиторской задолженности. Цена, по которой ответчик приобрёл в октябре 2010 года здание кинотеатра с учётом обременения арендой, составляла 75775200 руб. Доказательства ухудшения состояния имущества на июнь 2012 года до оценочной стоимости в 4323900 руб. не представлены.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон проверив в соответствии со статьёй 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 1 ноября 2012 года по делу N А27-13751/2012, суд апелляционной инстанции оснований для его отмены не находит.

Как следует из материалов дела, 19 января 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово и ЗАО "Киноцентр "Космос" был заключён договор N 6143, по условиям которого истцу передано в аренду нежилое здание общей площадью 1763,5 кв.м, расположенное по адресу: г.Кемерово, ул.50 лет Октября, 28. Срок действия договора определён с 1 февраля 2001 года по 31 января 2012 года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 8 февраля 2001 года.

27 октября 2010 года по договору купли-продажи N 1151 здание отчуждено в пользу ООО "Открытые инвестиции" (далее переименовано в ООО "СибСпецИнвест"). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1 декабря 2011 года с указание на обременение правом аренды.

7 июня 2012 года решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-11074/2012 ООО "СибСпецИнвест" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

2 июля 2012 года ЗАО "Киноцентр "Космос" получено уведомление конкурсного управляющего ООО "СибСпецИнвест" N 2КП/12 об отказе от исполнения договора аренды N 6143 от 19 января 2001 года на основании статей 102, 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

ЗАО "Киноцентр "Космос" полагает, что сделка по одностороннему отказу от договора является ничтожной, в связи с чем обратилось в суд с настоящим иском.

ООО "СибСпецИнвест" подан встречный иск, по которому ответчик в связи с прекращением договора аренды просит обязать ЗАО "Киноцентр "Космос" возвратить нежилое здание, расположенное по адресу: г.Кемерово, ул. 50 лет Октября, 28.

Согласно статьям 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Односторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

Из содержания уведомления N 2КП/12 от 25 июня 2-012 года, подписанного конкурсным управляющим ООО "СибСпецИнвест" и адресованного ЗАО "Киноцентр "Космос", следует, что заявлен отказ от исполнения договора аренды N 6143 от 19 января 2001 года по основаниям статей 102, 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Односторонний отказ от исполнения договора влечёт прекращение договорных обязательств, соответственно он является односторонней сделкой.

Односторонняя сделка может быть признана ничтожной по статье 168 ГК РФ, если она не соответствует требованиям закона и иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом. Конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из содержания указанным норм права, следует, что право на отказ от исполнения договора не является безусловным. Для реализации законного права конкурсный управляющий должен иметь перечисленные в статье 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" условия.

Оценивая обстоятельства заключения, исполнения и отказа об исполнения договора аренды нежилого здания N 6143 от 19 января 2001 года, суд первой инстанции правильно установил, что ответчиком не доказаны основания для одностороннего отказа от исполнения договора.

Ответчиком не представлены доказательства того, что исполнение арендных обязательств со стороны ЗАО "Киноцентр "Космос"" влечёт для него убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В отношении спорного имущества ООО "СибСпецИнвест" по договору аренды имеет права, в том числе право на получение арендной платы. По настоящему делу ответчик ссылает на то, что получает арендную плату в размере, ниже рыночной, что и составляет его убытки. Рыночную стоимость аренды определяет по отчёту ООО "Брент-эксперт" N 237/2012 от 26 июня 2012 года, в котором произведён сравнительный анализ арендной платы в соотношении к офисным, производственно-складским и торговым объекта, т.е. к объектам иного целевого назначения и уровня доходности. Соответственно данный отчёт нельзя признать корректным и достоверным.

Дополнительным соглашением N 9 от 22 июля 2010 года ставка аренды по договору N 6143 составляет 84745,76 руб. Предложение об изменении ставки арендной платы от арендодателя ООО "СибСпецИнвест" арендатору ЗАО "Киноцентр "Космос" не поступало. Тем самым ответчик сам не предпринимает мер для получения достаточной прибыли от сдачи имущества в аренду, что не связано с признаки убыточности сделки в целом. Кроме того, ответчик получил предварительную оплаты аренды в счёт будущих платежей.

Более того, при утверждении о наличии убытков от недополучения арендной платы ООО "СибСпецИнвест" не приводит расчётов по затратам, которые должен будет нести при содержании нежилого здания площадью 1763,5 кв.м в самостоятельном порядке, в том числе в зимних условиях.

Ответчиком также не учтено, что по условиям договора аренды кроме обязательств по внесению арендной платы ЗАО "Киноцентр "Космос" приняты обязательства по сохранению профиля деятельности объекта, выполнение социальных функций и выполнение всех долговых обязательств МУ культуры "Кинотеатр "Космос", которое ликвидировано.

Применительно к доводу о невозможности восстановления платёжеспособности ООО "СибСпецИнвест" без отказа от исполнения договора аренды ввиду снижения рыночной стоимости здания при его обременении арендой суд апелляционной инстанции считает его не соответствующим обстоятельствам дела.

В обоснование своего довода ответчиком представлен отчёт ООО "Прайс-сервис" N 647/12 от 25 июня 2012 года, согласно которому рыночная стоимость здания кинотеатра "Космос" на дату 7 июня 2012 года составляет 123313200 руб., при его обремении арендой - 4323900 руб.

Однако при определении рыночной стоимости здания не учтены фактические обстоятельства, что привело к искажению и некорректному сравнению показателей.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 мая 2012 года N 01/051/2012-796 нежилое здание, расположенное по адресу: г.Кемерово, 50 лет Октября,28 имеет два вида обременения - аренды и ипотеки, которая зарегистрирована 4 апреля 2012 года и существенно влияет на рыночную стоимость объекта. В отчёте оценщика N 647/12 наличие ипотеки здания не учтено, это обстоятельство при расчёте рыночной стоимости во внимание н е принято.

Более того, суд первой инстанции правильно указал, что Некоммерческим партнёрством "Саморегулируемая организация оценщиков Сибирь" отчётом дано заключение N 185/09/012 от 19 сентября 2012 года, которым установлены существенные нарушения требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, допущенные оценщиком в заключении N 647/12, что исключает его достоверность.

В материалы дела ответчиком представлен отчёт того же оценщика ООО "Брент-эксперт" N 375/2012 от 26 июня 2012 года о рыночной оценке стоимости здания и о его стоимости с учётом аренды. Стоимость определена на дату 20 июня 2012 года. По отчёту рыночная стоимость здания без обременения составляет 60930000 руб. С обременением арендой - 12843859 руб. В отчёте оценщика не учитывалось, что на настоящее время объект оценки - нежилое помещение по адресу: г.Кемерово, ул.50 лет Октября, 28 имеет иное обременение - ипотеку, которое существенно влияет на рыночную стоимость недвижимого имущества.

Апелляционный суд принимает во внимание, что один и тот же оценщик ООО "Брент-эксперт" при определении рыночной стоимости здания на дату 7 июня 2012 года (отчёт N 647/12) и на дату 20 июня 2012 года (отчёт N 375/2012), т.е. с интервалом менее чем в две недели указывает результаты с разнице в несколько раз. Рыночная стоимость на 7 июня - 123313200 руб., на 20 июня - 60930000 руб. Объяснения скачкам в оценке в отчётах оценщика не приведены. Достоверность отчётов суду не доказана.

Из обстоятельств дела следует, что банкрот ООО "СибСпецИнвест" имеет реестровую кредиторскую задолженность в сумме 382780600 руб., из которой сумма 306780600 руб. относится к долговым обязательствам перед ООО "Сибнефтетрейд", являющемуся одновременно лицом, в пользу которого за счёт исследуемого по настоящему делу здания произведено обеспечение в виде залога. Соответственно, возможность реализации здания вне удовлетворения требования залогового кредитора невозможно.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и фактические обстоятельства дела в совокупности, пришёл к обоснованному выводу об отсутствии у конкурсного управляющего оснований, указанных в статье 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", для заявления отказа от исполнения договора аренды N 6143 от 19 января 2001 года. Заявленный односторонний отказ от исполнения договора является ничтожным.

В связи с ничтожностью отказа от исполнения договора аренды оснований для удовлетворения встречного требования ООО "СибСпецИнвест" об обязании ЗАО "Киноцентр "Космос" возвратить объект аренды не имеется.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения судом апелляционной инстанции не установлены. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 1 ноября 2012 года по делу N А27-13751/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Е. Лобанова

Судьи

И.И. Терёхина О.Ю. Киреева