Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2013 г. N 07АП-11323/12

г. Томск

01 февраля 2013 г.

Дело N А45-20568/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Колупаевой Л. А., Ходыревой Л. Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Орловой Е. В.

с использованием средств аудиозаписи,

при участии:

от истца: Дурнова А. П. - генерального директора (протокол N 1 от 16.12.2010), Иноядова А.Е. (доверенность от 23.07.2012),

от ответчика: Козлова А. Е. (доверенность от 23.11.2012),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Френдс" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.11.2012 по делу N А45-20568/2012 (судья Голубева Ю. Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Френдс" (ИНН 5408284816, ОГРН 1105476101400), г.Новосибирск, к Бюджетному учреждению Сибирского отделения Российской академии наук (ИНН 5408144424, ОГРН 1025403640569), г. Новосибирск, о признании незаконным досрочного расторжения в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Френдс" (далее - ООО "Френдс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Бюджетному учреждению Сибирского отделения Российской академии наук (далее - СО РАН, учреждение, ответчик) о признании незаконным досрочного расторжения в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества N 2998/11 от 11.04.2011.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.11.2012 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Френдс" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца и признании незаконным одностороннего досрочного расторжения с истцом договора аренды N 2998/11 от 11.04.2011.

В обоснование жалобы ООО "Френдс" ссылается на следующие обстоятельства:

- судом не принято во внимание, что истцом не допускалось при осуществлении деятельности превышения допустимых уровней шумности, что объективно подтверждается протоколами измерения Аккредитованным испытательным лабораторным центром Филиалом ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области" в г. Бердске Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека параметров шума N 2-01-579 от 08.12.2011 N 2-01-68 от 31.01.2012, N 2-01-438 от 23.08.2012 и экспертными заключениями к данным протоколам;

- наличие разрешения установленной формы (лицензии) на розничную продажу алкогольной продукции подтверждено письменными доказательствами, единичный факт отпуска алкогольной продукции работником истца несовершеннолетнему лицу также не является основанием для одностороннего досрочного расторжения во внесудебном порядке договора аренды;

- на момент расторжения с истцом договора аренды у ответчика не имелось также и достаточных оснований для вывода о несоблюдении истцом, не являющимся собственником арендуемого помещения, правил пожарной безопасности;

- самим ответчиком как арендодателем факты каких-либо нарушений истцом условий договора аренды не выявлялись и не фиксировались;

- судом не дана оценка допущенному ответчиком нарушению порядка расторжения с истцом договора аренды: несоблюдение арендодателем требований части 3 статьи 619 ГК РФ.

Учреждение представило в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором, не соглашаясь с ее доводами, просит оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, настаивали на ее удовлетворении; представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.04.2011 между ООО "Френдс" (арендатор) и СО РАН (арендодатель) по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды N 2998/11 недвижимого имущества в виде нежилых помещений с N 19 по N 31 на поэтажном плане, общей площадью 247,5 кв.м., в подвале здания общежития по адресу: г. Новосибирск, ул. Ильича, д.21, кадастровый номер 54-54-01/583/2010-439, реестровый номер В12550017366 от 26.07.10, для использования под столовую (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок его аренды определен с 15.04.2011 по 14.04.2016.

Актом приема-передачи от 15.04.2011 помещения переданы ООО "Френдс".

Пунктом 5.2 договора установлены случаи досрочного расторжения договора аренды:

- по соглашению сторон (в случае если инициатором досрочного расторжения договора аренды выступает арендатор он выплачивает арендодателю компенсацию в сумме равную арендной плате за два месяца);

- при ликвидации арендатора;

- в случае стихийных бедствий, аварий и других чрезвычайных обстоятельств, повлекших невозможность использования помещения по назначению;

- в других случаях, установленных законом.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению во внесудебном порядке по инициативе арендодателя с уведомлением об этом арендатора за 10 дней до расторжения договора:

- в случае неуплаты либо просрочки оплаты арендатором арендной платы и НДС более 2-х установленных договором сроков внесения платежей;

- в случае использования объекта не по назначению, либо с нарушением условий договора, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.13, 2.2.14;

- в случае несоблюдения установленных законодательством Российской Федерации требований противопожарной безопасности.

19.04.2012 письмом исх. N 15120-9622.1-1467/12-0-0 от 13.04.2012 ООО "Френдс" было уведомлено о досрочном расторжении арендодателем в одностороннем порядке договора аренды N 2998/11 от 11.04.2011 с требованием об освобождении в срок до 28.04.2012 года подвального помещения по адресу: г. Новосибирск, ул. Ильича, 21, площадью 247, 5 кв.м.

В качестве оснований для одностороннего расторжения договора арендодателем указано неоднократное нарушение арендатором порядка осуществления деятельности предприятия общественного питания (превышение допустимого уровня шума, продажа алкогольной продукции несовершеннолетним и пр.).

Согласно пункту 7.1 договора аренды все споры или разногласия, возникающие между сторонами из настоящего договора, разрешаются путем переговоров.

23.04.2012 ООО "Френдс" письмом вх. N 2277/12-0-0 проинформировало СО РАН об отсутствии законных оснований для одностороннего досрочного расторжения договора аренды, в связи с надлежащим исполнением им принятых на себя договорных обязательств.

28.04.2012 по результатам обследования арендуемых помещений комиссией в составе сотрудников СО РАН и финансового директора ООО "Френдс" установлено, что помещения находятся в нормальном эксплуатационном состоянии, не освобождены и к сдаче не подготовлены.

СО РАН письмом от 28.04.2012 с исх. N 13120-1600-2277/12-0-0 уведомило ООО "Френдс" о принятом решении о досрочном расторжении в одностороннем внесудебном порядке договора аренды с 28.04.2012 и повторно предъявил требование об освобождении занимаемых ООО "Френдс" помещений в здании общежития.

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды в случае невозможности разрешения споров или разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде в установленном действующим законодательством порядке, в связи с чем ООО "Френдс" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что учреждение правомерно применило пункт 5.3 договора, как основание расторжения договора аренды недвижимого имущества N 2998/11 от 11.04.2011 в одностороннем порядке.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Иное предусмотрено договором аренды от 11.04.2011 N 2998/11, в пунктах 5.2, 5.3 которого указано на возможность досрочного расторжения договора.

В частности, в пункте 5.3 договора аренды установлено, что договор подлежит досрочному расторжению во внесудебном порядке по инициативе арендодателя с уведомлением об этом арендатора за 10 дней до расторжения в случае использования объекта не по назначению, либо с нарушением условий договора, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.13, 2.2.14, а именно:

- арендатор обязуется содержать объект аренды и прилегающую к нему территорию в исправном состоянии, соблюдать технические, санитарные и противопожарные правила, не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования. Немедленно информировать арендодателя о случаях аварии, пожара или стихийных бедствиях, случившихся на объекте (пункт 2.2.4);

- арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта, техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций и оборудования объекта в соответствии с действующими нормами и правилами (пункт 2.2.5);

- арендатор обязуется без письменного согласия арендодателя, председателя СО РАН и Территориального управления Росимущества в Новосибирской области не сдавать арендованный объект в субаренду и не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, не предоставлять их в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, обществ или паевого взноса в производственный кооператив (пункт 2.2.8);

- арендатор обязуется не создавать препятствий для осуществления арендодателем его производственной, научной и административной деятельности (пункт 2.2.10);

- арендатор обязуется одновременно с заключением настоящего договора заключить с арендодателем (или с поставщиком услуг) договор на возмещение (с поставщиком услуг - договор на поставку услуг) коммунальных, эксплуатационных и иных расходов арендодателя по содержанию объекта аренды, а также, при необходимости, соглашение о порядке содержания и эксплуатации мест общего пользования и общей территории (пункт 2.2.13);

- арендатор обязуется назначить приказом ответственного за тепло- и энергохозяйство или отдельным актом определить ответственность за безопасную эксплуатацию электроустановок (пункт 2.2.14).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В письме от 13.04.2012 СО РАН указало на неоднократные нарушения ООО "Френдс" порядка осуществления деятельности предприятия общественного питания (превышение допустимого уровня шума, продажа алкогольной продукции несовершеннолетним и пр.), многочисленные обращения правоохранительных органов, жителей общежития СО РАН.

Кроме того, учреждение в материалы дела представило доказательства, подтверждающие нарушение истцом условий договора:

- письмом главы Администрации Советского района г. Новосибирска от 17.01.2012 N Д1776 подтверждается факт превышения допустимого уровня шума в ночное время;

- письмом начальника Отдела полиции N 10 "Советсткий" от 28.03.2012 N 66/1/4242 подтверждается факт реализации алкогольной продукции несовершеннолетним;

- письмом прокурора Советского района г. Новосибирска от 11.04.2012 N 784ж-11 подтверждается нарушение требований пожарной безопасности;

- постановлениями N 12220181 от 24.04.2012, N 12220014 от 10.01.2012 подтверждается то обстоятельство, что истец (его работники) неоднократно привлекались к административной ответственности за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к организации питания населения в специально оборудованных местах.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены письма жильцов общежития, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Ильича, 21 от 26.10.2011, 12.03.2012, 26.10.2012 с жалобами на шум, выброс истцом мусора в неустановленных местах.

Таким образом, совокупность данных доказательств, по мнению суда апелляционной инстанции, подтверждает правомерность применения учреждением пункта 5.3 договора в обоснование расторжения договора аренды недвижимого имущества N 2998/11 от 11.04.2011 в одностороннем порядке. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о признании незаконным досрочного расторжения в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества удовлетворению не подлежит.

ООО "Френдс" в тексте апелляционной жалобы указывает на то, что им не было допущено превышения допустимых уровней шумности, при этом ссылаясь на протоколы измерений ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области" в г.Бердске Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека параметров шума N 2-01-579 от 08.12.2011 N 2-01-68 от 31.01.2012, N 2-01-438 от 23.08.2012 и экспертные заключения к данным протоколам.

Между тем, указанные документы подтверждают отсутствие превышения допустимых уровней шумности только в дни и время проведения измерений, но не доказывают отсутствие превышения допустимых уровней шума в иное время.

Ссылка апеллянта на положения статьи 619 ГК РФ не может быть принята во внимание, поскольку данная статья определяет порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке, при этом указывает, что договор может быть расторгнут в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данная норма не устанавливает права и обязанности сторон при досрочном расторжении договора во внесудебном порядке, в том числе, по требованию арендодателя.

Суд апелляционной инстанции считает также необоснованной ссылку истца на то обстоятельство, что у учреждения не имелось оснований для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 5.3 договора.

Для одностороннего расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 5.3 договора достаточно однократного нарушения арендатором указанных в пункте обязательств, при этом не предусмотрено обязательное требование арендодателем исполнения неисполненных (нарушенных) арендатором обязательств.

Довод апеллянта о том, что самим ответчиком, как арендодателем факты каких-либо нарушений истцом условий договора аренды не выявлялись и не фиксировались, судом апелляционной инстанции также отклоняется.

Условиями договора аренды N 2998/11 от 11.04.2011 не предусмотрена необходимость выявления нарушений условий такого договора непосредственно арендодателем, из чего следует, что факты нарушения могут быть выявлены и зафиксированы любым лицом, имеющим соответствующие полномочия, и выражены в любом виде.

Апеллянт указывает также на то, что приведенные учреждением в письме от 13.04.2012 основания для расторжения договора не соответствуют основаниям, указанным в пункте 5.3 договора, по которым спорный договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Между тем, как следует из данного письма, в нем указан незакрытый перечень выявленных нарушений условий договора обществом (превышение допустимого уровня шума, продажа алкогольной продукции несовершеннолетним и пр.). Учитывая, что материалами дела подтверждается также нарушение обществом санитарных, противопожарных правил, на необходимость соблюдения которых указано в пункте 2.2.4 договора, учреждением был соблюден указанный в пункте 5.3 договора порядок расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.11.2012 по делу N А45-20568/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

Л. А. Колупаева Л. Е. Ходырева