Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. N 01АП-945/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - нежилые помещения в жилом доме - процедура банкротства - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - выкупная цена)

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. N 01АП-945/12

г. Владимир

04 февраля 2013 г.

Дело N А39-3055/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Наумовой Е.Н.,

судей Максимовой М.А., Большаковой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Людмила" к администрации городского округа Саранск, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя Ламзина Евгения Валерьевича, индивидуального предпринимателя Недопекина Евгения Мироновича, общества с ограниченной ответственностью "Компания по сопровождению процедур банкротства"

о разрешении преддоговорного спора и обязании ответчика заключить договор,

при участии представителей: от истца - ООО "Людмила" - Пазухина К.А. по доверенности от 11.12.2013 сроком действия до 31.12.2013;

от ответчика - администрации городского округа Саранск - Юськаева Р.К. по доверенности от 18.07.2012 N 72д сроком действия один год;

от третьих лиц -

ИП Ламзина Е.В.- не явился, извещен;

ИП Недопекина Е.М. - не явился, извещен;

ООО "Компания по сопровождению процедур банкротства" - не явился, извещен,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Людмила" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск о разрешении спора, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 351,6 кв.м, расположенного в здании по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова,17, об обязании ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом.

Решением от 18.01.2012 Арбитражный суд Республики Мордовия обязал администрацию городского округа Саранск заключить с ООО "Людмила" договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме общей площадью 351,6 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Войнова,17, утвердил пункт 2.1 договора в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора, согласно отчету N 61/2011 "Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 351,6 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Войнова,17" по состоянию на июль 2011 года, составляет 10 375 000 руб., включая НДС 18%", пункт 2.2.1 договора в редакции: "Первый обязательный платеж составляет 30% от установленной выкупной цены договора".

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация городского округа Саранск обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что отчет от 08.12.2011 N 61-2011 оценщика Недопекина Е.М. в нарушение статьи 25 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не является экспертным заключением, в связи с чем не является доказательством, полученным в предусмотренном законом порядке, и не мог быть принят судом. По мнению заявителя апелляционной жалобы, выкупная цена продажи имущества, определенная на основании отчета N 148/27/11, подготовленного индивидуальным предпринимателем Ламзиным Евгением Валерьевичем, является достоверной и обязательной для целей заключения договора купли-продажи.

Впоследствии индивидуальный предприниматель Ламзин Евгений Валерьевич обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права.

Заявитель также оспаривает соответствие отчета N 61/2011, подготовленного предпринимателем Недопекиным Е.М. и положенного в основу обжалуемого решения, Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, 255, 256, а также существующим принципам и методам проведения оценки.

Кроме того, заявитель указал, что обжалуемое решение может повлиять на его права и законные интересы, поскольку администрация городского округа Саранск согласно подпункту "г" пункта 2.1 контракта, в случае полного или частичного невыполнения его условий вправе требовать у предпринимателя возмещения убытков.

ООО "Людмила" в отзыве на апелляционную жалобу ИП Ламзина Е.В. указало на законность и обоснованность обжалуемого решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ИП Недопекин Е.М. в отзыве пояснил, что оценка была произведена им в соответствии с действующим законодательством, был дан аргументированный анализ наиболее эффективного использования спорного помещения, проведен подробный анализ существовавшего на дату оценки рынка продаж и рынка аренды нежилой недвижимости по г. Саранску.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы заявителей апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловного основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как усматривается из материалов дела, предметом настоящего иска является разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 351,6 кв.м, расположенного в здании по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17, относительно размера выкупной цены.

В рамках настоящего спора истцом был представлен в суд отчет N 25/2011 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (парикмахерская "Людмила"), подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Компания по сопровождению процедур банкротства", согласно которому рыночная стоимость помещения составила 7 431 000 руб.

Ответчик в свою очередь представил в суд отчет N N148/27/11 об оценке рыночной стоимости прав на объект недвижимости - встроенное нежилое помещение в жилом доме, расположенное по адресу: г. Саранск, ул. Воинова,17, подготовленный предпринимателем Ламзиным Е.В., согласно которому рыночная стоимость помещения составила 23 940 000 руб.

Суд первой инстанции назначил независимую оценку рыночной стоимости спорного помещения, по результатам которой оценщиком Недопекиным Евгением Мироновичем подготовлен отчет N 61/2011, согласно которому рыночная стоимость помещения составила 10 375 000 руб.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Людмила" возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости помещения, определенной в отчете N 148/27/11.

Таким образом, рассматриваемый по иску преддоговорной спор обусловлен, прежде всего, возникшими между сторонами разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

С учетом изложенного и принимая во внимание характер возникшего спора, на основании статей 40, 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматели Ламзин Е.В. и Недопекин Е.М., общество с ограниченной ответственностью "Компания по сопровождению процедур банкротства" подлежали привлечению к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В соответствии со статьей 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правосудие в арбитражных судах осуществляется на началах равенства всех перед законом и судом.

Исходя из смысла статей 1, 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации применение избранного истцом способа защиты гражданских прав не должно влечь нарушения прав и интересов третьих лиц.

Непривлечение предпринимателей Ламзина Е.В., Недопекина Е.М. и общество с ограниченной ответственностью "Компания по сопровождению процедур банкротства" к участию в деле в качестве третьих лиц лишило их процессуальной возможности представить суду соответствующие доказательства и не позволило арбитражному суду полно, всесторонне и объективно исследовать фактические обстоятельства дела и дать им надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18 января 2012 года подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 16.04.2012 Первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Ламзина Евгения Валерьевича, индивидуального предпринимателя Недопекина Евгения Мироновича, общество с ограниченной ответственностью "Компания по сопровождению процедур банкротства" (далее - ООО "Компания по сопровождению процедур банкротства").

Определением от 03.05.2012 предварительное судебное заседание было отложено на 09.06.2012.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 по ходатайству представителя ответчика производство по настоящему делу приостанавливалось в связи с необходимостью проведения экспертизы по определению рыночной стоимости спорного имущества.

Определением от 11.09.2012 для рассмотрения поступившего ходатайства Федерального бюджетного учреждения Мордовская ЛСЭ Минюста России от 14.08.2012 о привлечении к производству строительно-технической экспертизы сотрудника АНО "Лаборатория судебных экспертиз" Косолаповой Елены Николаевны производство по делу на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возобновлено, судебное заседание назначено на 28.09.2012.

Определением от 28.09.2012 указанное ходатайство удовлетворено, к производству строительно-технической экспертизы привлечен сотрудник АНО "Лаборатория судебных экспертиз" Косолапова Е.Н., производство по настоящему делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Определением от 26.10.2012 в связи с получением заключения экспертов N 1342/06-03 от 12.10.2012 по материалам дела N А39-3055/2011 по иску ООО "Людмила" к администрации городского округа Саранск о разрешении преддоговорного спора и обязательстве заключить договор, Первый арбитражный апелляционный суд возобновил производство по делу на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в суд апелляционной инстанции представил заявление об уточнении исковых требований, в которых просил обязать администрацию городского округа Саранск заключить с ООО "Людмила" договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме общей площадью 351,6 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, 17 за цену 13 508 475 руб. без учёта НДС; пункт 2.1 договора утвердить в редакции "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора по состоянию за июль 2011 года, составляет 13 508 475 руб. без учета НДС"; пункт 2.1 проекта договора б/н купли-продажи встроенного нежилого помещения "при реализации арендатором преимущественного права на приобретение НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации"; исключить из проекта договора б\н купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества п. 2.2.1. и 2.2.2. (исключить условие об оплате первого обязательного платежа), так как общество выбирает оплату стоимости цены продажи имущества равными долями в течении трех лет.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение судом принято.

Определением от 10.12.2012 дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 21.01.2013 на 15 час. 15 мин., к судебному разбирательству в заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 21.01.2013 на 15 час. 30 мин.

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования, просил обязать администрацию городского округа Саранск заключить с ООО "Людмила" договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме общей площадью 351,6 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Войнова, 17 за цену 15 940 000 руб. с НДС; пункт 2.1. договора утвердить в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора, по состоянию на июль 2011 года составляет 15 940 000 руб. с НДС"; пункт 2.1. проекта договора б/н купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества дополнить предложением следующего содержания: "Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации"; исключить из проекта договора б/н купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в п. 2.2.1. и 2.2.2. (исключить условие об оплате первого обязательного платежа), так как общество выбирает оплату стоимости цены продажи имущества равными долями в течение трех лет.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21.01.2013 был объявлен перерыв до 28.01.2013.

В судебном заседании до принятия судом апелляционной инстанции постановления, истец вновь уточнил исковые требования просил обязать администрацию городского округа Саранск заключить с ООО "Людмила" договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме общей площадью 351,6 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Войнова, 17 за цену 15 940 000 руб. с НДС, либо за цену 13 508 475 руб. без НДС; относительно исключения пунктов 2.2.1 и 2.2.2 из проекта договора истец свою позицию поддержал.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уточнение исковых требований принято.

Представитель ответчика в судебном заседание возражал против удовлетворения исковых требований ООО "Людмила", считает что истцом не доказана недостоверность отчета об оценке спорного помещения, проведенной ИП Ламзиным Е.В. Кроме того представитель ответчика указал, что в настоящее время истец утратил право на преимущественное приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, в связи с тем, что в настоящее время истец не использует спорное помещение, поскольку передал его ЗАО "Тандер". Действиями по передаче арендуемого помещения третьим лицам без согласия ответчика истец нарушил требования пункта 2.4.13 договора аренды от 28.01.2008. В связи с допущенным нарушением истцу начислена неустойка в размере 184 401 руб. 24 коп., которая истцом не оплачена.

ИП Ламзин Е.В., ИП Недопекин Е.М. представили в суд ходатайства о рассмотрение настоящего дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся материалам дела.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Истец с мая 1991 года пользуется помещением общей площадью 351,6 кв.м, расположенным в здании по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова,17. на основании договоров аренды.

Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Постановлением администрации городского округа Саранск от 15 июля 2011 года N 1913 утверждено решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с решением объектом приватизации является вышеназванное помещение, право муниципальной собственности на которое зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 28.05.2007 N 13-13-01/104/2007-225).

В качестве способа приватизации помещения определено право его преимущественного выкупа. Выкупная цена на основании отчета об оценке стоимости помещения установлена в размере 23 940 000 руб., включая НДС, рассрочка платежей определена на три года.

На момент принятия решения о приватизации указанного помещения ООО "Людмила" его использует на основании договора аренды N 4596 от 28.01.2008.

В июле 2011 года ответчиком истцу направлен проект договора купли-продажи здания с учетом преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества.

04.08.20011 истец направил ответчику письмо, в котором выразил согласие на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества. Однако возразил относительно цены продаваемого имущества.

18 августа 2011 года администрацией городского округа Саранск принято заявление истца о несогласии с установленной в договоре выкупной ценой помещения. К заявлению прилагался протокол разногласий.

В протоколе истец предложил изменить в пункте 2.1 договора размер

выкупной цены на 7 431 000 рублей в том числе НДС.

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения ООО "Людмила" в арбитражный суд с настоящим иском.

Спор возник в связи с реализацией истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. Порядок реализации такого права определен Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего

предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на

приобретение такого имущества.

Согласно этой же статье преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец соответствует требованиям к субъекту малого и среднего предпринимательства, который может реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, что подтверждается решением органа местного самоуправлении об условиях приватизации помещения, арендуемого истцом. Договор купли-продажи помещения выслан для подписания ответчиком в адрес истца.

Сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи о выкупной цене помещения.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрении суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в

соответствии с решением суда.

Статьей 422 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации

установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон

правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с положениями статьи 217 Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может

быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего

предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или

муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законами.

Поэтому приватизация арендуемого истцом помещения должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежат выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела видно, что истец, получив предложение о выкупе

имущества по цене 23 940 000 руб., включая НДС, обратился в августе 2011 года в ООО "Компания по сопровождению процедур банкротства" с заявлением о проведении оценки арендуемого помещения. Согласно отчету N 25/2011 рыночная стоимость здания по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова,17, по состоянию на 16 августа 2011 года составляет 7 431 000 руб.

В связи со значительной разницей между ценой, предложенной ответчиком и оценкой по отчету от 16.08.2011, истец обратился в суд с настоящим иском, поскольку цену, предложенную ответчиком, считает явно завышенной.

Оспаривая цену имущества, указанную в проекте договора купли-продажи, истец указывает на недостоверность рыночной стоимости нежилого помещения, определенную ответчиком в проекте договора купли-продажи. В обоснование своих доводов истец представил вышеупомянутый отчет об оценки N 25/2011, проведенной ООО "Компания по сопровождению процедур банкротства".

В пункте 2 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности

отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том

числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма).

Судом первой инстанции была назначена независимая оценка рыночной стоимости спорного помещения, которая в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была поручена судом оценщику Недопекину Е.М., являющемуся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков.

По результатам оценки суду представлен отчет об оценке N 61/2011 от 08.12.2011 года, в соответствии с которым по состоянию на июль 2011 года рыночная стоимость помещения площадью 351,6 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, Войнова,17 составляет 10 375 000 рублей, включая НДС.

В то же время суд первой инстанции, положив в основу решения результаты данного отчета, дал оценку отчету N 148/27/11 от 14.06.2011 ИП Ламзина Е.В. без привлечения его к участию в деле.

При рассмотрении судом апелляционной инстанции дела по правилам суда первой инстанции, по ходатайству ответчика судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Мордовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Исходя из существа спора и обстоятельств дела, с учетом заявленного ходатайства, на разрешение экспертизы судом были поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет N 148/27/11 ИП Ламзина Е.В. об оценке рыночной стоимости прав на объект недвижимости - встроенное нежилое помещение в жилом доме, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, д. 17, требованиям Федерального закона от 29.07.1992 N 1735-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", нормам федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 и от 20.07.2007 N 255. При наличии несоответствия отчета названным требованиям, определить их влияние на определение рыночной цены спорного объекта;

2) какова величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 351,6 кв.м в жилом доме, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Войнова, д.17, с учетом НДС и без учета НДС, по состоянию на июль 2011 года.

При этом выбор экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, был согласован между сторонами. Отводов экспертам не заявлялось.

Согласно заключению экспертов N 1342/06-03 от 12.10.2012, определение соответствия или несоответствия отчета N 148/27/11 ИП Ламзина Е.В. требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 и от 20.07.2007 N 255, выходит за пределы компетенции эксперта. Рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на июль 2011 года с учетом НДС составляет 15 940 000 руб., без учета НДС - 13 508 475 руб.

По существу результатов судебной экспертизы ответчик возражений не заявил. Также данные возражения не заявлены и ИП Ламзиным Е.В. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертизы, ответчик не представил. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле не заявили.

При наличии ряда отчетов об оценки спорного помещения, а также заключения судебной экспертизы N 1342/06-03 от 12.10.2012, устанавливающих рыночную стоимость приватизируемого имущества значительно ниже стоимости, предложенной администрацией городского округа Саранск в проекте договора купли-продажи, у суда отсутствуют основания признавать отчет N 148/27/11 от 14.06.2011 достоверным доказательством рыночной стоимости нежилого помещения в жилом доме, общей площадью 351,6 кв.м, расположенным по адресу: г.Саранск, ул. Воинова,17, по состоянию на июль 2011.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации экспертное заключение N 1342/06-03 от 12.10.2012 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд находит данное заключение надлежащим доказательством, а определенную рыночную стоимость спорного помещения в размере 13 508 475 руб. без учета НДС, 15 940 000 с учетом НДС достоверной.

Уточнение исковых требований произведено истцом с учетом данного экспертного заключения.

На основании изложенного суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования ООО "Людмила" в части установления цены продажи нежилого помещения в жилом доме общей площадью 351,6 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Войнова, 17, по состоянию на июль 2011 года в размере 13 508 475 рублей без учета НДС.

В связи с изложенным суд обязывает ответчика заключить договор купли-продажи здания при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, направленный истцу в июле 2011 года.

Пункт 2.1 договора утверждается в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора, по состоянию на июль 2011 года, составляет 13 508 475 рублей без НДС".

Довод ответчика об утрате на момент рассмотрения настоящего спора истцом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения судом апелляционной инстанции отклоняется.

По мнению ответчика, истец утратил вышеназванное право в связи с тем, что в настоящее время у ООО "Людмила" имеется задолженность по договору аренды по уплате штрафной неустойки в размере 184 401 руб. 24 коп. Указанная неустойка была начислена в связи с тем, что истец предоставил в пользование спорное помещение третьему лицу без согласия арендодателя.

В подтверждение данного обстоятельства ответчик представил в суд копии актов от 09.01.2013, 15.01.2013, копии кассовых чеков, а также фотографии.

Истец в судебном заседании отрицал передачу какому-либо лицу спорного помещения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные ответчиком документы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, администрация городского округа Саранск не доказала факт передачи ООО "Людмила" спорного помещения в пользование третьему лицу.

Указанные акты составлены ответчиком в одностороннем порядке. Доказательства приглашения ответчика для участия в осмотре помещения 09.01.2013, 15.01.2013 в материалах дела отсутствуют.

Фотоснимки, представленные в материалы дела, не свидетельствуют о том, что они произведены именно в помещении, переданном в аренду ООО "Людмила". В кассовых чеках не указан адрес помещения.

В то же время ответчиком не отрицается факт наличия в жилом доме, расположенном по адресу: г.Саранск, ул.Войнова,17, иных встроенных нежилых помещений, помимо переданного в аренду ООО "Людмила".

Кроме того, направляя истцу проект договора купли-продажи спорного помещения, ответчик признал за ним право на преимущественный выкуп арендуемого имущества, установленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Требования о необходимости погашения задолженности, возникшей в рамках договора аренды, в порядке части 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ответчиком при направлении проекта договора купли-продажи не предъявлялось.

Спор по оплате штрафной неустойки возник уже после обращения истца в суд с настоящим иском.

Наличие причин, предусмотренных частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.08.2008 N 159-ФЗ, свидетельствующих об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного имущества судом не установлено.

В то же время суд апелляционной инстанции считает исковые требования ООО "Людмила" об исключении из проекта договора купли-продажи пунктов 2.2.1 и 2.2.2, предусматривающих условие об оплате первого обязательного платежа, подлежащими оставлению без рассмотрения.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащими применению при рассмотрении настоящего спора, установлен обязательный претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора.

В силу названных правовых норм на рассмотрение суда передаются разногласия, возникшие при заключение договора.

При этом редакция условий договора, указанная в протоколе разногласий, направленному другой стороне, должна полностью совпадать с теми условиями договора, в целях принятия которых в судебном порядке подано исковое заявление.

В противном случае претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора считается несоблюденным.

Судом установлено, что ООО "Людмила", направляя администрации городского округа Саранск протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, выразило несогласие лишь относительно редакции пункта 2.1. договора.

Разногласия относительно порядка оплаты имущества, предусмотренного пунктами 2.2.1, 2.2.2 проекта договора купли-продажи, до обращения в суд с настоящим иском ООО "Людмила" не заявляло.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об оставлении без рассмотрения исковых требований ООО "Людмила" об исключении из проекта договора купли-продажи пунктов 2.2.1 и 2.2.2.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску, апелляционной жалобе, расходы на оплату экспертизы относятся на стороны поровну.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18 января 2012 года по делу N А39-3055/2011 отменить, апелляционные жалобы администрации городского округа Саранска и индивидуального предпринимателя Ламзина Евгения Валерьевича - удовлетворить.

Обязать администрацию городского округа Саранск заключить с ООО "Людмила" (г.Саранск) договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме общей площадью 351,6 кв.м, расположенном по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Войнова,17.

Пункт 2.1 договора утвердить в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 договора, по состоянию на июль 2011 года составляет 13 508 475 рублей без НДС".

Требование об исключении из проекта договора купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества б/н пунктов 2.2.1, 2.2.2 оставить без рассмотрения.

Взыскать с администрации городского округа Саранск в пользу общества с ограниченной ответственностью "Людмила" расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 1000 руб., расходы по оценке имущества в сумме 4500 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Людмила" в пользу администрации городского округа Саранск расходы по оплате экспертизы в сумме 18 405 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Людмила" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова О.А.Большакова