Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2013 г. N 02АП-8670/12

г. Киров

11 февраля 2013 г.

Дело N А29-7489/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Кузнецов Г.И., по доверенности от 01.10.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Коми"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.11.2012 по делу N А29-7489/2012, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску открытого акционерного общества "Научно-исследовательский проектно-изыскательский институт "Комимелиоводхозпроект" (ИНН 1101301831, ОГРН 1051100410140)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Коми" (ИНН 1101461338, ОГРН 1021100516095),

об обязании освободить помещения,

установил:

открытое акционерное общество "Научно-исследовательский проектно-изыскательский институт "Комимелиоводхозпроект" (далее - Институт, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к федеральному государственному бюджетному учреждению "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Коми" (далее - Учреждение, ответчик, заявитель) об обязании освободить нежилые помещения, переданные ответчику, а именно:

1) семь кабинетов, расположенных на 4 этаже здания по адресу:

г.Сыктывкар, ул.Интернациональная, д.131, общей площадью 141,4 кв.метров, в том числе кабинеты (номера на поэтажном плане):

N 404 (18) общей площадью 18,5 кв.метров,

N 405 (19) общей площадью 18,9 кв.метров,

N 406 (20) общей площадью 37,8 кв.метров,

N 425 (10) общей площадью 22,2 кв.метров,

N 426 (11) общей площадью 11 кв.метров,

N 427 (12) общей площадью 11 кв.метров,

N 428 (13) общей площадью 22 кв.метров;

2) два гаражных бокса, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, ул. Кирпичная, 21 общей площадью 71,7 кв.м, в том числе:

N 13 общей площадью 37,2 кв.метров;

N 15 общей площадью 34,5 кв.метров.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 06.11.2012 исковые требования Института удовлетворены.

Учреждение с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.11.2012 в полном объеме.

По мнению Учреждения, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель полагает неправомерной позицию суда о том, что, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора по аренде недвижимого имущества, Институтом явно выражен отказ от продления договорных отношений. Заявитель считает, что все, направленные в адрес ответчика письма не содержали сведений о прекращении договора аренды по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме этого, заявитель утверждает, что, направляя письма о расторжении, арендодатель получал ежемесячно арендную плату и не возражал против этого. Также заявитель указывает, что он является федеральным государственным учреждением, финансируемым из бюджета, в связи с чем не имеет возможности оплачивать требуемую истцом арендную плату в силу целевого и ограниченного финансирования. В дополнении к апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводом суда о том, что заключенный договор аренды N 03-17/29 от 29.12.2006 прекратил свое действие 13.01.2012, и что достигнутые сторонами соглашения на 2008, 2009, 2011 годы являются незаключенными.

Институт в отзыве на апелляционную жалобу отклонил доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.11.2012 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Институт является собственником нежилых помещений 1, 2, 3, 4, 5 этажа в производственном здании: 1 этаж - N N 1, 1а, 1б, 2-5, 5а, 6-11, 11а,11б, 12-30, 31, 36-47, I, II; 2 этаж - NN 5, 8-8а, 9-29, 41, 41б, 41в, 42, 43, I, II; 3 этаж - NN 1-9, 9а, 10а, 10-40, 41, 41а, 42, 42а, 43, I, II; 4 этаж - NN 7-9, 9а, 10а, 10-14, 14а, 15, 16, 16а, 17-27, 29-33, 41, 41а, 42, 42а, 43, 44, I, II; с5 этаж - NN 13-17, 22-26, 34, 35, I, II; NN 1,2,3,4; NN 1,2,3,4 площадью 3254,3 кв. метра, расположенными по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д. 131, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11АА N 330058, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Коми 05.04.2005 (л.д. 17).

Также Институт является собственником нежилого здания гаражей (литер АА1) площадью 592,4 кв.метра, расположенного по адресу Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Кирпичная, 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11АА N 307969, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Коми 28.04.2005 (л.д. 18).

29.12.2006 между Институтом (арендодатель) и Учреждением (арендатор) заключен договор N 03-17/29 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью открытого акционерного общества "Научно-исследовательский проектно-изыскательский институт "Комимелиоводхозпроект" (далее - договор аренды) (л.д. 12-16).

В соответствии с пунктом 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, 131, каб. N N 403-406 (17-20), 425-428 (10-13), 430 (42а), площадью 167,1 кв.м. для использования под служебные помещения, а также боксы для хранения автотранспорта, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Кирпичная, 21, боксы 13, 15, площадью 71,7 кв.метров.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 29.12.2006 (л.д. 24).

Пунктом 1.3 договора аренды срок договора согласован сторонами с 01.01.2007 по 30.12.2007.

В дальнейшем срок аренды сторонами продлевался дополнительными соглашениями, которыми также уточнялся перечень переданных в аренду помещений и изменялся размер арендной платы, а именно:

30.12.2007 дополнительным соглашением N 1 (л.д. 19) из состава арендуемых помещений исключен каб.403 (17), срок аренды установлен по 31.12.2008, размер арендной платы составил 23 785 рублей 85 копеек в месяц, стоимость услуг за коммунальное обслуживание помещений - 20 729 рублей.

Кабинет N 403 (17) передан арендодателю по акту от 31.12.2007 (л.д. 25).

Дополнительным соглашением N 2 от 2008 г. (л.д.20) изменена стоимость услуг за коммунальное и эксплуатационное обслуживание помещений.

01.01.2009 дополнительным соглашением N 3 (л.д. 21) срок аренды продлен по 31.12.2009; а дополнительным соглашением N 4 от 11.01.2010 (л.д. 22) - по 31.12.2010.

11.01.2011 дополнительным соглашением N 5 (л.д. 23) из числа арендуемых помещений исключен кабинет N 430 (42а), возвращенный истцу по акту от 01.01.2011 (л.д. 26), также срок аренды имущества продлен на период с 01.01.2011 по 31.12.2011, изменен размер арендной платы и коммунально-эксплуатационного обслуживания.

Вышеуказанные дополнительные соглашения сторонами в предусмотренном законом порядке не регистрировались.

После истечения срока договора аренды, фактическое использование переданных помещений продолжалось, что сторонами не оспаривается.

На 2012 год истцом было инициировано подписание дополнительного соглашения N 6, однако согласия относительно условий изменения размера арендной платы и коммунально-эксплуатационных платежей сторонами не достигнуто, в связи с чем данное соглашение не подписано.

13.10.2011 истец направил ответчику письмо N 1483 (л.д. 29), в котором уведомил его о расторжении договора с 01.01.2012 в связи с не подписанием дополнительного соглашения N 6 и сохранением заниженной стоимости аренды.

Письмом от 14.03.2012 N 335 (л.д. 32), считая договор расторгнутым с 01.01.2012, Институт предложил Учреждению в срок до 20.03.2012 освободить помещения и произвести окончательный расчет, указав, что в случае невыполнения его требований, он намерении обратиться в суд за принудительным выселением.

20.07.2012 письмом N 1007 (л.д. 33) истец повторно предложил Учреждению в срок до 01.08.2012 освободить занимаемые помещения, передать их арендодателю по акту приема-передачи.

Письмами от 06.08.2012 N 1096 (л.д. 34) и от 09.08.2012 N 1115 (л.д. 35) Институтом вновь направлены требования о выселении.

Указывая, что договор аренды является расторгнутым, и Учреждение занимает нежилые помещения незаконно, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Исходя из вышеизложенного, проанализировав имеющиеся в материалах дела дополнительные соглашения, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о незаключенности дополнительных соглашений N N 1, 3, 5.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, установив, что Институт, воспользовавшись предоставленным ему правом, письмом N 1483 от 13.10.2011, полученным ответчиком в тот же день, сообщил о предстоящем расторжении договора с 01.01.2012, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие 13.01.2012.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при этом в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчик, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставил доказательств возврата спорных помещений, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Института об обязании Учреждения освободить занимаемые им помещения.

Довод апелляционной жалобы о том, что, направляя письма о расторжении, арендодатель получал ежемесячно арендную плату и не возражал против этого, отклоняется, как несостоятельный.

Получение арендной платы после расторжения договора не свидетельствует о его пролонгации, а лишь реализует право арендодателя, предоставленное ему в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик является федеральным государственным учреждением, финансируемым из бюджета, в связи с чем не имеет возможности оплачивать требуемую истцом арендную плату в силу целевого и ограниченного финансирования, отклоняется, как несостоятельный и противоречащий положениям пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющему собственнику право, передавать другим лицам, права владения, пользования имуществом, а также пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом, и, как следствие, корреспондирующее ему право арендодателя получать арендную плату, и пункта 3 этой же статьи, предоставляющего право изменения размера арендной платы, и лишь ограничивая это право, защищая арендатора, количеством изменений в год. Принятие позиции ответчика о том, что, повышая арендную плату, истец злоупотребляет своим правом арендодателя, противоречило бы самому существу права собственности, устанавливающему, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Довод дополнения к апелляционной жалобе о том, что решением Арбитражного суда Республики Коми от 10.07.2012 по делу N А29-5593/2012, имеющим преюдициальное значение для данного дела, установлено, что письмо N 1483 от 13.10.2011 не являлось явно выраженным отказом от продления договорных отношений, отклоняется, как несостоятельный.

В вышеуказанном решении суда отсутствует оценка письма N 1483 от 13.10.2011, и лишь констатирован факт неправомерности требования Института о расторжении договора аренды на основании положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заявления такого требования задолженность по арендной плате у арендатора отсутствовала.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и ответчиком не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.11.2012 по делу N А29-7489/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Коми" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

Т.М. Поляшова Т.В. Чернигина