Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2013 г. N 19АП-87/13

город Воронеж

13 февраля 2013 г.

Дело N А14-12784/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2013 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Ушаковой И.В.,
Судей	Мокроусовой Л.М.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от Администрации городского округа города Воронеж: Кобяшева А.В., представителя по доверенности N 1186 от 29.11.2012;

от общества с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ": 1) Тягуновой Р.С., директора; 2) Боковой Е.Н. представителя по доверенности б/н от 30.10.2012;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа города Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 по делу N А14-12784/2012 (судья Мироненко И.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ" (ОГРН 1033600027856 ИНН 3663023921) к Администрации городского округа города Воронеж (ОГРН 1023601575733 ИНН 3650002882) об урегулировании возникших между обществом с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа города Воронеж разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1, площадью 289,7 кв. м., в том числе: 1 этаж - 138,8 кв. м. (номер на поэтажном плане: 1-3); подвал - 150,9 кв. м. (номер на поэтажном плане: 1-19), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, д. 54, и принятии условия о цене в проекте договора данного нежилого помещения в размере: 1 этаж (номер на поэтажном плане 1-3) - 7 129 300 руб.; подвал (номер на поэтажном плане 1-19) - 3 265 000 руб., а всего 10 395 000 руб.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АСТРА-ШАРМ" (далее - ООО "АСТРА-ШАРМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Администрации городского округа города Воронеж (далее - ответчик) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковым заявлением об урегулировании возникших между ООО "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа города Воронеж разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1, площадью 289,7 кв.м., в том числе: 1 этаж - 138,8 кв. м. (номер на поэтажном плане: 1-3); подвал - 150,9 кв. м. (номер на поэтажном плане: 1-19), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, д. 54, и принятии условия о цене в проекте договора данного нежилого помещения в размере: 1 этаж (номер на поэтажном плане 1-3) - 7 129 300 руб.; подвал (номер на поэтажном плане 1-19) - 3 265 000 руб., а всего 10 395 000 руб.; признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1 площадью 289,7 кв. м., в том числе: 1 этаж - 138,8 кв. м. (номер на поэтажном плане: 1-3); подвал - 150,9 кв. м. (номер на поэтажном плане: 1-19), определенную отчетом об оценке, выполненным ИП Ковыловым О.В., в размере 18 935 186 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец заявил об отказе от исковых требований к Администрации городского округа города Воронеж о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1 площадью 289,7 кв.м., в том числе 1 этаж -138,8 кв.м. (номер на поэтажном плане:1-3), подвал -150,9 кв.м. (номер на поэтажном плане:1-19), определенную отчетом об оценке, выполненным ИП Ковыловым О.В. в размере 18 935 186 рублей.

По результатам рассмотрения заявления, 18.12.2012 судом вынесено определение о прекращении производства по делу в части требований истца.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 по делу N А14-12784/2012 исковые требования удовлетворены. Суд решил урегулировать возникшие между ООО "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа город Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1, площадью 289,7 кв.м., в том числе: 1 этаж - 138,8 кв.м. (номер на поэтажном плане: 1-3); подвал - 150,9 кв.м. (номер на поэтажном плане: 1-19), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, д. 54, и считать принятым условие о цене в проекте договора данного нежилого помещения в размере: 1 этаж (номер на поэтажном плане 1-3) - 7 129 300 руб.; подвал (номер на поэтажном плане 1-19) - 3 265 700 руб., а всего 10 395 000 руб.

С Администрации городского округа город Воронеж в пользу ООО "АСТРА-ШАРМ", взысканы судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 4000 рублей и 19 396 рублей расходов по проведению экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа города Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 об урегулировании возникших между ООО "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа города Воронеж разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1, площадью 289,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, 54 отменить и принять по делу новый судебный акт об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Аргументируя доводы апелляционной жалобы, Администрация городского округа города Воронеж ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на то что указанный судебный акт принят с неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель Администрации городского округа города Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая, что решение арбитражного суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО "АСТРА-ШАРМ" возражали против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным, обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права муниципальному образованию - город Воронеж на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение II в лит. А, А1, площадью 490,8 кв.м., этаж: подвал, 1, номер на поэтажном плане: подвал:А1:II:, 1 эт.:А:1-16, кадастровый (условный) номер 36:34:06:00-00-00:00:1379:2004-31-25, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, 54.

По договору аренды N 6-878-04 от 18.02.2004, заключенному между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и ИП Тягуновым В.А. (арендатор), предпринимателю передано во временное пользование и владение нежилое встроенное помещение (строение), расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Карла Маркса, 54, площадью 289,7 кв.м. сроком с 01.03.2004 по 28.02.2014 для использования под магазин.

С согласования Комитета по управлению имуществом департамента муниципальной собственности права и обязанности арендатора по договору аренды N 6-878-04 от 18.02.2004 переданы ООО "АСТРА-ШАРМ" в соответствии с договором уступки прав аренды от 22.11.2007, зарегистрированному впоследствии в реестре прав на недвижимость и сделок с ним 04.02.2008, N 36-360-01/034/2008-4.

Дополнительным соглашением от 22.11.2007 к договору аренды N 6-878-04 от 18.02.2004 сторонами произведена замена арендатора на ООО "АСТРА-ШАРМ".

В соответствии с Федеральным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, Законом Воронежской области от 06.10.2010 N 105-ОЗ, на основании заявления ООО "АСТРА-ШАРМ" от 13.12.2011 Департаментом муниципальной собственности издан приказ N 11-01-273 от 16.04.2012 о заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1, площадью 289,7 кв.м., в том числе 1 этаж - 138,8 кв.м. ( номер на поэтажном плане: 1-3), подвал -150,9 кв.м. (номер на поэтажном плане: 1-19) с ООО "АСТРА-ШАРМ".

Приказом Департамента муниципальной собственности установлен способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (по договору аренды N 6-878-04 от 18.02.2004) путем заключения договора купли-продажи выкупаемого обществом имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 119-зк/2, выполненного по состоянию на 02.04.2012 в сумме 18 935 186 руб. без НДС, подлежащих уплате в бюджет городского округа город Воронеж с рассрочкой платежа на семь лет.

Направленный арендодателем проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения N Ц-ХХХ-12 подписан ООО "АСТРА-ШАРМ" с протоколом разногласий в части предложенной цены выкупаемого арендного помещения.

В протоколе разногласий истец предложил иную редакцию пункта 2.2.1. и пункта 2.2.2. договора, определив цену за приобретаемое помещение в сумме 12 480 000 (двенадцать миллионов четыреста восемьдесят) рублей.

30.05.2012 ответчик отклонил протокол разногласий, возникших при заключении договора, ссылаясь на обязательность итоговой величины рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, проведенной ИП Ковыловым О.В.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда области о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к определению цены продажи имущества, подлежащего передаче истцу по договору купли-продажи в соответствии с Федеральным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности".

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено статьей 13 того же Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора, сторонами в суде первой инстанции были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости спорного имущества.

Так, согласно отчету N 119-зк/2 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненному по заказу Департамента муниципальной собственности Администрации городского город Воронеж независимым оценщиком - ИП Ковыловым О.В., стоимость выкупаемого имущества по состоянию на дату оценки 02.04.2012 определена в размере 22 343 519 руб. с учетом НДС и 18 935 186 рублей без учета НДС.

Между тем в соответствии с отчетом N 852/12 об оценке рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, выполненному по заказу ООО "АСТРА-ШАРМ" независимым оценщиком - Воронежская оценка ООО "НВС", стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 21.05.2012 составляет 12 480 000 руб. с НДС.

Учитывая, что в материалы дела представлено два отчета об оценке спорного имущества, у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости арендованного ООО "АСТРА-ШАРМ" помещения.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено приобретение арендуемого имущества по рыночной цене, достоверность которой в случае наличия разногласий сторон подлежит установлению судом, в том числе путем проведения судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы экспертом ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" в материалы дела было представлено заключение от 31.08.2012 N 6068/6-3, согласно которому рыночная стоимость нежилого встроенного помещения II в лит.А, А1,площадью 289,7 кв.м. на дату проведения оценки составляет 10 395 000 рублей, в том числе 1 этаж- 138,8 кв.м. (номер на поэтажном плане: 1-3) -7 129 300 рублей, подвал -150,9 кв.м. ( номер на поэтажном плане: 1-19) - 3265700 рублей.

Достоверность данной оценки сторонами не оспаривалась.

В силу изложенного, судом первой инстанции принято обоснованное решение об урегулировании возникших между ООО "АСТРА-ШАРМ" и Администрацией городского округа города Воронеж разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, А1, площадью 289, 7 кв.м., с принятием условия о цене в проекте договора данного нежилого помещения в размере: 1 этаж (номер на поэтажном плане 1-3) - 7 129 300 руб.; подвал (номер на поэтажном плане 1-19) - 3 265 700 руб., а всего 10 395 000 руб.

По существу выводы суда первой инстанции заявителем жалобы не оспариваются. Вместе с тем, не соглашаясь с вынесенным решением и обращаясь с апелляционной жалобой, Администрация городского округа города Воронеж ссылается на необходимость оставления требований истца без рассмотрения, в связи с несоблюдением ООО "АСТРА-ШАРМ" досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы, поскольку утверждение ответчика о несоблюдении ООО "АСТРА-ШАРМ" досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела, которыми подтверждается, что требование истца предъявлено в суд с соблюдением установленного законом порядка после направления протокола разногласий ответчику (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

Ссылка ответчика на то, что истцом было предложено внесение изменений в договор купли-продажи в части порядка перечисления и периодичности оплаты по договору, а не в части определения цены имущества, также опровергается материалами дела, в частности, содержанием самого протокола разногласий, направленного истцом ответчику.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, полагая указанное решение законным и обоснованным.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя. Вместе с тем, Администрация городского округа город Воронеж в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 по делу N А14-12784/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации городского округа города Воронеж - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Л.М. Мокроусова А.И. Поротиков