Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 18АП-944/13 (ключевые темы: нежилые помещения - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - земельные отношения - срок аренды)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 18АП-944/13

г. Челябинск

14 февраля 2013 г.

Дело N А76-20124/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Малышевой И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2012 по делу N А76-20124/2012 (судья Костылев И.В.).

Общество с ограниченной ответственностью "Элипс" (далее - ООО "Элипс", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет по имуществу, КУИиЗО г. Челябинска) о признании незаконным выраженного в письме от 17.08.2012 N 13433 отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды нежилого помещения площадью 672,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, д. 13-В - а также о возложении на Комитет по имуществу обязанности совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 2-4).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.12.2012 (резолютивная часть оглашена 18.12.2012) требования общества удовлетворены. Суд признал оспариваемый обществом "Элипс" отказ в реализации преимущественного права недействительным, несоответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также возложил на КУИиЗО г.Челябинска следующие обязанности: - в двухмесячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 672,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, ул. Марченко, д. 13 "в" - в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - в десятидневный срок с даты принятия отчета об оценке направить обществу "Элипс" проект договора купли-продажи нежилого помещения (л.д. 94-97).

В апелляционной жалобе Комитет по имуществу (далее также - податель жалобы; л.д. 100-101) просит решение отменить, в удовлетворении требований ООО "Элипс" отказать, приводит следующие доводы.

Судом первой инстанции не был применён закон, подлежащий применению, а именно, суд не применил положения частей 4, 6 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В заявлении от 11.06.2010 N 28 ООО "Элипс" просило исключить из прогнозного плана спорное нежилое помещение (г. Челябинск, ул. Марченко, 13-В) и отказалось от преимущественного права выкупа. Отказ является безусловным и ясно выраженным. Отказ заявителя от реализации преимущественного права освобождает орган местного самоуправления от обязанности заключить договор купли-продажи. Отзыв отказа от реализации преимущественного права Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрен.

На этом основании Комитет по имуществу настаивает на законности решения об отказе в заключении договора купли-продажи.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, в 2005-2010 годах между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и обществом "Элипс" (арендатор) были заключены договоры аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, д. 13-В.

Так, орган местного самоуправления передавал муниципальное недвижимое имущество (нежилое помещение) в аренду обществу "Элипс" по нижеследующим договорам: - от 21.07.2005 N 12-4313, срок аренды с 01.01.2005 по 30.12.2005 (л.д. 7-8); - от 25.04.2006 N 12-4313, срок аренды с 01.01.2006 по 30.12.2006 (л.д. 9-10); - от 28.03.2007 N 12-4313, срок аренды с 01.01.2007 по 30.12.2007 (л.д. 11-12); - от 25.03.2008 N 12-4313, срок аренды с 01.01.2008 по 30.12.2008 (л.д. 13-17); - от 05.04.2010 N 12-4313, срок аренды с 20.01.2010 по 01.07.2015 (л.д. 18-20).

При этом последний договор аренды (от 05.04.2010 N 12-4313) в октябре 2011 года был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (л.д. 20).

10.08.2012 ООО "Элипс" обратилось в Комитет по имуществу с заявлением о выкупе нежилого помещения общей площадью 672,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, д. 13-в - в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д. 21).

Рассмотрев письменное обращение общества, КУИиЗО г. Челябинска в письме от 17.08.2012 N 13433 сообщил об отказе в выкупе нежилого помещения. Комитет по имуществу указал следующее. Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ общество "Элипс" утратило право преимущественного выкупа указанного нежилого помещения, поскольку ранее, в июне 2010 года, данное юридическое лицо направило в адрес Комитета по имуществу заявление об отказе от выкупа (л.д. 22).

Полагая, что отказ в выкупе нежилого помещения является незаконным, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество "Элипс" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя требования общества, Арбитражный суд Челябинской области пришёл к выводу об отсутствии установленных законом правовых оснований для отказа в выкупе спорного нежилого помещения, поскольку общество "Элипс" соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в свою очередь, выкупаемое нежилое помещение по площади соответствует требованиям статьи 1 Закона Челябинской области от 26.07.2010 N 612-ЗО. Суд также рассмотрел и отклонил довод Комитета по имуществу об утрате заявителем преимущественного права выкупа, указал, что нормы части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в данном случае применению не подлежат, поскольку предложение Комитета по имуществу выкупить арендуемое нежилое помещение в адрес ООО "Элипс" не поступало, проект договора купли-продажи в адрес общества направлен не был.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).

По смыслу статей 197-200 АПК РФ, а также приведённого в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснения, основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Спорные правоотношения подлежат регулированию нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ данный нормативный правовой акт регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Обстоятельства и условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение муниципального либо государственного имущества регламентированы статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Так, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право может быть реализовано только при соблюдении нижеследующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Не соответствие заинтересованного лица либо испрашиваемого им имущества любому из приведённых требований может явиться основанием для отказа в удовлетворении заявления о выкупе.

Исследовав обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что ООО "Элипс" соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ. Правомерность данного вывода подтверждается представленными в дело письменными доказательствами, а именно: договорами аренды нежилого помещения (л.д. 7-20), документами об оплате аренды, расчётами задолженности (л.д. 56-64, 86-88), налоговой декларацией по УСНО за 2011 год (л.д. 81-83), сведениями по установленной форме о среднесписочной численности работников ООО "Элипс" (л.д. 84).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Комитет по имуществу факт соответствия общества "Элипс" требованиям Федерального закона N 159-ФЗ не оспорил, возражений либо доводов не привёл. На основании части 2 статьи 9 АПК РФ Комитет по имуществу самостоятельно несёт риск наступления неблагоприятных правовых последствий не совершения им тех или иных процессуальных действий.

Возражая против предъявленных обществом "Элипс" требований, Комитет по имуществу привёл довод о том, что заявитель утратил преимущественное право выкупа спорного нежилого помещения. В обоснование своей позиции сослался на письмо ООО "Элипс" от 11.06.2010, исходящий номер 28 (л.д. 66).

Нормой части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ регламентировано, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Коллегия судей находит верным вывод суда первой инстанции о том, что приведённый в части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ перечень является исчерпывающим.

Условия применения нормы пункта 1 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, предоставляющей субъекту малого либо среднего предпринимательства право отказаться от использования преимущественного права выкупа публичной собственности, приведены в части 6 этой же статьи закона. Так, в любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи (то есть в течение тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о заключении договора и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества), субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По смыслу частей 4, 6, 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ обладатель преимущественного права выкупа недвижимого имущества утрачивает названное право в следующих случаях: 1) в случае принятия субъектом малого либо среднего предпринимательства (арендатором) по результатам рассмотрения предложения органа государственной власти либо местного самоуправления о заключении сделки купли-продажи арендуемого недвижимого имущества решения об отказе от реализации преимущественного права, а также направления письменного отказа в адрес собственника имущества; 2) в случае истечения предусмотренного законом тридцатидневного срока на рассмотрение предложения органа государственной власти либо местного самоуправления о заключении договора купли-продажи; 3) в случае расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого либо среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что 11.06.2010 в КУИиЗО г. Челябинска поступило письмо ООО "Элипс" от 11.06.2010 N 28 (вход. N 15825), в котором общество просило исключить из прогнозного плана выкуп спорного нежилого помещения (л.д. 66).

Вместе с тем, 16.06.2010 в КУИиЗО г. Челябинска поступило письмо ООО "Элипс" от 16.06.2010 N 29 (вход. N 16134), в котором общество просило включить арендуемое нежилое помещение в перечень муниципального имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (л.д. 23).

Принимая во внимание содержание письма от 11.06.2010, а также выраженное обществом "Элипс" в письме от 16.06.2010 намерение реализовать преимущественное право выкупа нежилого помещения, основания для вывода об отказе заявителя от предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ исключительного права отсутствуют.

Более того, арбитражным судом первой инстанции установлено, что Комитет по имуществу предложение о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения либо проект соответствующей гражданско-правовой сделки в адрес ООО "Элипс" не направлял. Податель апелляционной жалобы данные обстоятельства не отрицает и не оспаривает.

Поскольку обществом "Элипс" не были и фактически в силу отсутствия предложения со стороны собственника муниципального имущества о заключении сделки (либо проекта договора купли-продажи) не могли быть совершены действия, предусмотренные частями 4, 6, пунктом 1 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ и влекущие правовые последствия в виде утраты преимущественного права, заявитель не утратил своего права приобрести (выкупить) арендуемое нежилое помещение вне зависимости от наличия (отсутствия) иных претендентов.

Тем самым, у Комитета по имуществу отсутствовали правовые основания для отказа в выкупе арендуемого заявителем нежилого помещения.

Вопреки доводам КУИиЗО г. Челябинска арбитражным судом первой инстанции не было допущено нарушение либо неправильное применение норм материального права.

С учётом изложенного выше, решение арбитражного суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя (податель жалобы).

Вместе с тем, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, как орган местного самоуправления, в данном случае освобождён от оплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2012 по делу N А76-20124/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова И.А. Малышева