Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2013 г. N 11АП-554/13

г. Самара

13 февраля 2013 г.

А55-31258/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,

с участием:

от Общества с ограниченной ответственностью "АнКо" - Бесков А.Ю.; доверенность от 03.12.2012 года,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Черкасова Е.Г.; доверенность от 28.12.2012 года N 12-9365,

от ООО "Фортуна" - извещен, не явился;

от ОАО "АВТОВАЗ Банк" - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2012 года по делу N А55-31258/2012 (судья Щетинина М.Н.),

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АнКо" (ОГРН 1036301730519) в лице конкурсного управляющего Свиридова Виталия Валентиновича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьих лиц:

ООО "Фортуна", г. Жигулевск,

ОАО "АВТОВАЗ Банк", Самарская область, г. Тольятти,

о признании недействительным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АнКо" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании сообщений об отказе государственной регистрации от 08.10.2012 исх. N 02/020/2012-045, 02/020/2012-046, 02/020/2012-047, 02/020/2012-048, 02/020/2012-049, 02/020/2012-050, 02/020/2012-051 недействительными; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить запись о зарегистрированных ограничениях (ипотеке) на недвижимое имущество должника, а именно:

- земельный участок по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, д. 2А, кадастровый номер: 63:02:0103001:0004;

- отстойник при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, д. 2А, стр. 3, кадастровый номер: 63-63-02/015/2005-298;

- материальный склад-гараж при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, 2А, стр. 5, кадастровый номер: 63-63-02/015/2005-300; - склад асбеста при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, д. 2А, стр. 2, кадастровый номер: 63-63-02/015/2005-309;

- трансформаторная подстанция при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, 2А, стр. 6, кадастровый номер: 63-63-02/015/2005-

- контора (лит А4), баня (лит А5) по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, д. 2А, стр. 1, кадастровый номер 63-63-02/015/2005-306,

- цех по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, д. 2А, стр. 4, кадастровый номер: 63-63-02/015/2005-285;

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить регистрацию перехода права и права собственности на недвижимое имущество должника по указанному адресу от ООО "АнКо" к ООО "Фортуна".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2012 года заявленные требования удовлетворены.

Суд решил признать недействительными сообщения Управления Росреестра по Самарской области об отказе государственной регистрации перехода права собственности, права собственности от 08.10.2012 г. исх. N N 02/020/2012-045, 02/020/2012-046, 02/020/2012-047, 02/020/2012-048, 02/020/2012-049, 02/020/2012-050,02/020/2012-051, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить запись о зарегистрированных ограничениях (ипотеке) на недвижимое имущество должника, а именно: Земельный участок по адресу: г. Жигулевск. ул. Энергетиков, дом 2 "А" кадастровый (условный) номер: 63:02:0103001:0004; Отстойник при цехе но производству плоскою шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А", строение 3, кадастровый (условный) номер: 6363-02/015/2005-298; Материальный склад-гараж при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А", строение 5. кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-300; Склад асбеста при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А", строение 2. кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-309; Трансформаторная подстанция при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск. ул. Энергетиков, дом 2 "А" строение 6, кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-303; контора (Лит А4). баня (Лит А5) по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А" строение 1, кадастровый (условный номер: 63-63-02/015/2005-306; Цех по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А" строение 4. кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-285, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлении в законную силу решения суда по делу А55-31258/2012 в двухнедельный срок осуществить регистрацию перехода права и права собственности на недвижимое имущество должника, а именно: земельный участок по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А", кадастровый (условный) номер: 63:02:0103001:0004; Отстойник при цехе по производству плоского шифера по адресу: г, Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А", строение 3, кадастровый (условный) номер: 6363-02/015/2005-298; Материальный склад-гараж при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А", строение 5, кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-300; Склад асбеста при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А", строение 2, кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-309; Трансформаторная подстанция при цехе по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А" строение 6, кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-303; контора (Лит А4), баня (Лит А5) по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А" строение 1, кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-306; Цех по производству плоского шифера по адресу: г. Жигулевск, ул. Энергетиков, дом 2 "А" строение 4, кадастровый (условный) номер: 63-63-02/015/2005-285 от ООО "АнКо" к ООО "Фортуна".

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что вывод суда о том, что нормы Закона о банкротстве подлежат приоритетному применению перед нормами гражданского законодательства, регулирующими порядок прекращения залоговых обязательств, не подтвержден никакими ссылками на нормы закона.

Податель жалобы считает, что статья 1 Закона о банкротстве, наоборот, говорит о том, что данный закон регулирует отношения, возникающие при банкротстве должника, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Податель жалобы также ссылается на п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно которого при пропуске залоговым кредитором срока закрытия реестра требований кредиторов, установленного п.1 ст. 142 Закона о банкротстве, залоговые требования данного кредитора не вносятся в реестр кредиторов и он не приобретает специального правового статуса конкурсного кредитора, залоговые требования которого внесены в реестр кредиторов, в рамках конкурсного производства по делу о банкротстве. Таким образом, основание для прекращения залога в силу закона, установленное абз.6 п.5 ст. 18.1 Закона о банкротстве, не применимо к случаям продажи в ходе конкурсного производства залогового имущества путем публичного предложения, когда кредитор-залогодержатель пропустил срок включения требований в реестр кредиторов (и, следовательно, конкурсный кредитор, залоговые требования которого внесены в реестр кредиторов, отсутствует).

Податель жалобы считает, что ОАО "Автовазбанк" пропустил срок включения в реестр кредиторов, и, следовательно, не обладает статусом залогового кредитора. Реализация спорного имущества осуществлялась путем публичного предложения в порядке, предусмотренном п.4 ст. 139 Закона о банкротстве.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о наличии оснований для погашения записи об ипотеке в связи с реализацией имущества в процессе банкротства ООО "АнКо", не основан на нормах закона, поскольку к данным правоотношениям должен применяться общий порядок прекращения записи об ипотеки, установленный п.1 ст.25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того, податель жалобы указывает, что, так как ипотека в силу закона в данном случае не прекращается, в договоре купли-продажи должно быть указание на наличие ограничения права собственности Продавца в виде залога в соответствии с абз. 7 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Также, по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не дал в решении никакой оценки второму основанию для отказа в государственной регистрации - отсутствию указания в правоустанавливающем документе категории земельного участка.

Податель жалобы ссылается на ст. 8 Земельного кодекса РФ, согласно которой существенным условием договора продажи недвижимости является указание на категорию земельного участка. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области считает, что в договоре купли-продажи не была указана категория земельного участка ("земли населенных пунктов"), соответственно, договор считается незаключенным.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью "АнКо" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

30.05.2012 Общество с ограниченной ответственностью "АнКо" и Общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Сообщениями от 08.10.2012 г. Исх. N N 02/020/2012-045; 02/020/2012-046; 02/020/2012-047; 02/020/2012-048; 02/020/2012-049; 02/020/2012-050; 02/020/2012-051 в государственной регистрации перехода права и права собственности заявителям отказано (л.д.66-107,т.1).

Отказы в государственной регистрации мотивированы тем, что отсутствует согласие кредитора (залогодержателя) на данную сделку; отсутствует определение арбитражного суда об определении начальной цены продажи предмета залога; отсутствуют доказательства отказа залогодержателя оставить за собой предмет залога; не представлены доказательства, подтверждающие, что реализация заложенного имущества произведена в целях удовлетворения требований залогодержателя; из представленных документов невозможно установить правомерность снижения начальной цены имущества должника на 45% от начальной цены. Кроме того, в качестве основания для отказа указано на разночтение в договоре купли-продажи и в ЕГРП в сведениях, касающихся назначения земельного участка. Так, в ЕГРП назначение земельного участка указано как земли населенных пунктов, а в договоре - земли поселений.

В качестве снования для вынесения оспариваемых отказов так же указано на отсутствие доказательств продления полномочий конкурсному управляющему после 16 августа 2012 года.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью "АнКо" суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

28.01.2008 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора ипотеки от 22.02.2008 г. N 996-00303-08-З-1 в отношении спорных объектов недвижимости были внесены записи об ипотеке.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2009 года ООО "АнКо" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Свиридов Виталий Валентинович (л.д.11-14,т.1).

Определением арбитражного суда Самарской области от 15.12.2009 г. Требования ОАО "АВТОВАЗБАНК" в размере 6 904 964,10 руб. признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов. Данное определение вступило в законную силу (л.д.15-17.т.1).

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

Порядок продажи имущества должника установлен ст.110,139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

03.04.2012 собранием кредиторов ООО "АнКо" принято решение о продаже спорного недвижимого имущества посредством публичного предложения(л.д.47-50,т.1).

Победителем торгов признано ООО "Фотруна" с которым 23.04.2012 г. заключен договор купли-продажи, представленный в адрес регистрирующего органа в качестве правоустанавливающего документа(л.д.51 -53,т.1).

В силу пункта 8 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке" в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Содом апелляционной инстанции отклоняется довод Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о том, что вывод суда, говорящий о приоритете применения норм Федеральною закона "О несостоятельности (банкротства)" перед нормами гражданского законодательства, регулирующими порядок прекращения залоговых обязательств, не подтверждается никакими ссылками на нормы закона в связи со следующим.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", специальную направленность, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Данное утверждение суда подтверждается Определением ВАС РФ от 23.12.2011 N ВАС-14153/11 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".

Таким образом, при коллизии норм федеральных законов (т.е. столкновения норм права), выступающих актами одинаковой юридической силы, приоритетному применению подлежат нормы того федерального закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений.

Также суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о наличии оснований для погашения записи об ипотеке в связи с реализацией имущества в процессе банкротства ООО "АнКо", не основан на нормах права, в связи со следующим.

Порядок продажи имущества должника установлен ст.ст. 110, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

На основании статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов. 03.04.2012т. собранием кредиторов ООО "АнКо" принято решение о продаже недвижимого имущества посредством публичного предложения.

Победителем торгов признано ООО "Фортуна" с которым 23.04.2012 г. заключен договор купли-продажи, представленный в адрес регистрирующего органа в качестве правоустанавливающего документа.

В силу пункта 8 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке" в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом первой инстанции правомерно сделана ссылка на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно которым установлено, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4. 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111. абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, судом первой инстанции правильно указано в решении, что вывод регистрирующего органа о необходимости применения при разрешении настоящего спора норм гражданского законодательства, регулирующих порядок прекращения залоговых обязательств в случае продажи заложенного имущества на публичных торгах, является ошибочным, поскольку основан на неправильном применении норм материального права.

Суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился. Соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились и к ООО "Фортуна" перейти не могли, в связи с чем указание на них в договоре купли-продажи не требовалось, а основания, предусмотренные абзацем 7 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отсутствовали, несмотря на наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прав непогашенной записи об ипотеке.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке" и частью 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

То обстоятельство, что ООО "АВТОВАЗБАНК" не является залоговым кредитором, а признано судом кредитором, чьи требования не обеспечены залогом, не может повлиять на изменение установленного законом порядка реализации заложенного имущества в ходе процедуры банкротства.

Таким образом, продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки и запись в реестре об ипотеке при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности.

Суд первой инстанции верно указал в решении, что в соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Судом первой инстанции правильно сделан вывод о том, что из оспариваемого акта следует, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.

В силу изложенного, суд пришел к правильному выводу о незаконности оспариваемых актов, которые нарушают права и законные интересы заявителя.

Другие доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут послужить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2012 года по делу N А55-31258/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик