Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2013 г. N 01АП-6867/12

г. Владимир

06 февраля 2013 г.

Дело N А11-3748/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Большаковой О.А.,

судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акимовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шабановой Светланы Николаевны, г. Муром Владимирской области, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2012 по делу N А11-3748/2012, принятое судьей Романовой В.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Шабановой Светланы Николаевны (ОГРНИП 305333404000032), г. Муром Владимирской области,

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области (ОГРН 1023302157526), г. Муром Владимирской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие округа Муром "Агентство развития инвестиций, рынка недвижимости и приватизации", г. Муром Владимирской области,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - Галкиной Г.В. по доверенности от 22.01.2013 N 33 АА 0251539 (сроком на три года), Шабанова Фархада Солтан оглы по доверенности от 19.05.2010 (сроком на три года); от ответчика - Родионовой С.Г. по доверенности от 18.01.2013 N 78; от третьего лица - Авдеевой И.В. по доверенности 24.01.2013 (сроком до 31.12.2013),

установил.

Индивидуальный предприниматель Шабанова Светлана Николаевна обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области об урегулировании преддоговорного спора по договору купли-продажи между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (продавец) и индивидуальным предпринимателем Шабановой С.Н. (покупатель) путем принятия пунктов 2.1, 2.2, 5.8 в следующей редакции: "2.1 Рыночная стоимость Объектов в соответствии с произведенным Бюро строительно-технической экспертизы и оценки ИП Столярова А.Р. Отчетом N 01/12-Н от 22.02.2012 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Муром, пл.Крестьянина, д.6а" составляет 3 525 000 (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей", "2.2 Продажная цена передаваемых Объектов, согласованная сторонами, составляет 3 525 000 (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей", "5.8 Любой спор, разногласие, требование или претензия, возникающие из настоящего Договора, либо его нарушения, прекращения или недействительности, подлежат передаче на рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области".

Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьях 12, 13 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы наличием разногласий при определении выкупной цены арендуемого истцом здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие округа Муром "Агентство развития инвестиций, рынка недвижимости и приватизации".

Решением от 16.10.2012 Арбитражный суд Владимирской области требование предпринимателя Шабановой Светланы Николаевны удовлетворил частично. Урегулировал разногласия между индивидуальным предпринимателем Шабановой Светланой Николаевной и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром по договору купли-продажи здания административно-бытовых помещений, расположенных по адресу: Владимирская область, г. Муром, пл. Крестьянина, д. 6а, в части следующих пунктов:

Пункт 2.1 принять в редакции "продавца": "Рыночная стоимость объектов в соответствии с произведенным муниципальным унитарным предприятием округа Муром "Агентство недвижимости и приватизации жилья" отчетом N 2/2012 от 17.01.2012 "Об определении рыночной стоимости здания административно-бытовых помещений и земельного участка, находящихся по адресу: Владимирская область, г. Муром, пл. Крестьянина, д. 6а" составляет 5 400 000 (пять миллионов четыреста тысяч) рублей, без учета налога на добавленную стоимость (НДС).".

Пункт 2.2 принять в редакции "продавца": "Продажная цена передаваемых объектов, согласованная сторонами, составляет 5 400 000 (пять миллионов четыреста тысяч) рублей".

Пункт 5.8 принять в редакции "покупателя": "Любой спор, разногласие, требование или претензия, возникающие из настоящего договора, либо его нарушения, прекращения или недействительности, подлежат передаче на рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области".

Не согласившись с принятым по делу решением, индивидуальный предприниматель Шабанова Светлана Николаевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части принятия пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи здания административно-бытовых помещений в связи с неправильным применением норм материального права, неполным выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд счел установленными.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.

Предметом спора является рыночная стоимость нежилого здания, которая, по мнению Шабановой С.И., явно завышена, а не вопросы соответствия или несоответствия отчета муниципального предприятия действующему законодательству об оценке.

При разрешении настоящего спора, суд первой инстанции в нарушение пункта 2 информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, согласно которому в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, в том числе по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу:

не дал оценки отчету, представленному истцом в подтверждение своих доводов о недостоверности величины стоимости объекта (отчет ИП Столяровой А.Р);

необоснованно отклонил ходатайство истца о проведении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости;

неправомерно принял в качестве надлежащего доказательства по делу отчет эксперта Имшенецкого A.M., поскольку данный отчет не содержит причинной связи между двумя выводами - о наличии замечаний к исследуемому отчету МУП и отсутствие влияния данных замечаний на итоговую оценку.

В судебном заседании представители заявителя поддерживают доводы, изложенные в апелляционной жалобе, решение суда в обжалуемой части просят отменить. Заявили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по данному делу.

Представитель КУМИ администрации округа Муром Владимирской области в судебном заседании и в отзыве просит обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражает против заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы, пояснив, что у КУМИ округа Муром не имеется никаких оснований, ставить под сомнение достоверность данного экспертного заключения, учитывая, что эксперт Имшенецкий А.Н. является судебным экспертом НП "Палата судебных экспертов".

Представитель МУП округа Муром "Агентство развития инвестиций, рынка недвижимости и приватизации" в судебном заседании и в отзыве обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает нецелесообразным проведение повторной судебной экспертизы и возражает против ее назначения.

Судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство заявителя о назначении повторной экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований, установленных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (протокол от 31.01.2013).

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.01.2012 КУМИ округа Муром принял решение N 155 о продаже индивидуальному предпринимателю Шабановой С.Н. здания и земельного участка, расположенных по адресу: Владимирская область, г. Муром, пл. Крестьянина, д. 6а, по определенной независимым оценщиком в соответствии с отчетом от 17.01.2012 N 2/2012 "Об оценке объектов недвижимости" пл. Крестьянина, д. 6а" цене 5 400 000 рублей (без учета НДС) с рассрочкой платежа на три года.

31.01.2012 КУМИ округа Муром направил в адрес Шабановой С.Н. проект договора купли-продажи указанного выше имущества.

29.02.2012 Шабанова С.Н. направила в адрес продавца протокол разногласий, в котором указала на несогласие с выкупной ценой имущества и установлением подсудности споров третейскому суду.

Поскольку договор не был подписан со стороны КУМИ округа Муром, 04.04.2012 продавец повторно направил в адрес покупателя договор купли-продажи, указав на отклонение протокола разногласий.

Неподписание КУМИ округа Муром протокола разногласий послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование требований истцом в материалы дела представлен отчет от 22.02.2012 N 01/12-Н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Владимирская область, г.Муром, пл.Крестьянина, д.6а, подготовленный индивидуальным предпринимателем Столяровой А.Р., согласно которому рыночная стоимость данного объекта определена в 3 525 000 рублей.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).

В связи с тем, что истец выразил сомнения по поводу обоснованности и достоверности использованного ответчиком при подготовке договора купли-продажи помещения отчета об оценке рыночной стоимости объекта, судом первой инстанции была назначена экспертиза на предмет установления соответствия Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки отчета от 17.01.2012 N 2/2012 об определении рыночной стоимости здания административно-бытовых помещений и земельного участка, находящихся по адресу: Владимирская область, г.Муром, пл.Крестьянина, д.6а, выполненного оценщиками МУП округа Муром "Агентство недвижимости и приватизации жилья" Костаковой А.М. и Шишуновой Д.В. Проведение экспертизы поручено члену общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Имшеницкому А.Н.

Согласно экспертному заключению Имшеницкого А.Н. отчет N 02/12 от 17.01.2012, выполненный МУП округа Муром "Агентство недвижимости и приватизации жилья" об оценке рыночной стоимости здания административно-бытовых помещений и земельного участка, расположенных по адресу: г. Муром, пл. Крестьянина, д. 6а, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартам оценки ФСО N 1, 2, 3 и принятой методологии оценочной деятельности, однако вышеуказанные замечания не влияют на полученные результаты; устранить вышеприведенные замечания возможно дополнительным разъясняющим письмом.

Приложением к отчету N 02/12 от 17.01.2012 являлось письмо МУП округа Муром "Агентство недвижимости и приватизации жилья" от 06.02.2012 N 107а, которым и были устранены выявленные экспертом недостатки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции не усмотрел оснований для вывода о недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной продавцом в договоре купли-продажи, и отклонил требование истца об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 2.1, 2.1 договора купли-продажи в его редакции.

Принимая во внимание, что о каких-либо обстоятельствах, кроме представленного истцом отчета индивидуального предпринимателя Столяровой А.Р. от 22.02.2012 N 01/12-Н, которые бы, по мнению истца, порочили отчет от 17.01.2012 N 2/2012, независимость оценщиков и, соответственно, свидетельствовали о недостоверности установленной ими величины стоимости объекта оценки, истец не заявлял, суд первой инстанции отклонил доводы истца о недостоверности отчета от 17.01.2012 N 2/2012, а также ходатайство о назначении экспертизы по делу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Требование истца об урегулировании разногласий путем принятия пункта 5.8 договора купли-продажи в его редакции суд первой инстанции удовлетворил. В данной части решение суда не обжалуется.

Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции в обжалуемой части.

Предметом спора по настоящему делу в обжалуемой части являются разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи в части выкупной цены имущества.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 27.07.2011 N 2419/11 указал, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, суд вправе в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку указанная в отчете N 2/2012 от 17.01.2012 независимых оценщиков рыночная стоимость отчуждаемого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательной для КУМИ округа Муром при формировании цены продажи, судом для проверки достоверности и подлинности указанного отчета правомерно назначена экспертиза с целью проверки отчета и привлечен к участию в деле оценщик.

По итогам исследования имеющихся в деле доказательств суд первой инстанции с учетом результатов проведенной по делу экспертизы не усмотрел оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта и пришел к обоснованному выводу о необходимости определения условий спорного договора купли-продажи в отношении продаваемого объекта в размере указанном в отчете N 2/2012 от 17.01.2012 (5 400 000 рублей).

Судом первой инстанции в полной мере исследованы и оценены в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет N 2/2012 от 17.01.2012 независимых оценщиков и заключение эксперта Имшеницкого А.Н., которые признаны надлежащими доказательствами по делу, исходя из того, что в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязанность по обеспечению проведения оценки имущества возложена на уполномоченный орган собственника имущества и результаты независимой оценки имущества являются обязательными при определении условий приватизации.

Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, подготовленном другим оценщиком по заказу истца вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной в отчете от 17.01.2012 N 2/2012.

На основании изложенного судебный акт в оспариваемой части соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2012 по делу N А11-3748/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шабановой Светланы Николаевны (ОГРНИП 305333404000032), г. Муром Владимирской области, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

Л.В. Бухтоярова Е.Н. Наумова