Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 г. N 16АП-3071/12

г. Ессентуки

15 февраля 2013 г.

N А63-9834/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 по делу N А63-9834/2011 (под председательством судьи Говоруна А.А.),

по исковому заявлению администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901, 355035,Ставропольский край, Ставрополь г., К. Маркса Проспект, 96)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (ИНН 2634058950, ОГРН 1032600958411, 355000, Ставропольский край, Ставрополь г., Ленина ул., 251)

третье лицо: комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь,

о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (далее - общество) в котором просила суд признать самовольной постройкой незавершённый строительством объект, расположенный по адресу: город Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 "А" и обязать снести самовольно возведённый объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что ответчик ведет жилищное строительство на земельном участке, не предназначенном для этой цели, что делает возводимый объект самовольной постройкой. Дополнительное соглашение от 31.08.2011 N 235, заключенное между комитетом и обществом, об изменении вида разрешенного использования земельного участка КН 26:12:022218:156 - "продолжение строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта" на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом" признано судом ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд указал, что в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется исключительно на аукционах; обход данного порядка посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недопустим. Наличие у ответчика разрешения на строительство не является доказательством законности выполняемых им работ по возведению на земельном участке многоквартирного жилого дома. Данный документ выдан комитетом градостроительства на основании не вступившего в законную силу решения суда по делу N А63-8411/2012.

Не согласившись с решением, общество подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что постановлением администрации от 24.11.2010 N 3651 изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом. Постановление до настоящего времени не отменено и незаконным не признано. Изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено в соответствии с порядком, установленным в Регламенте подготовки документов в области градостроительства и землепользования. Основания для признания дополнительного соглашения N 235 от 31.08.2011 ничтожной сделкой, у суда не имелось. Ответчик также указывает, что в нарушение абзаца 2 пункта 28 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд не установил, может или нет спорный объект быть приведен в состояние, существовавшее до проведения реконструкции указанного недвижимого имущества.

Отзывы на жалобу суду не предоставлены.

Определением от 15.01.2013 судебное разбирательство по делу откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца, в связи с неявкой его представителя в судебное заседание по уважительной причине.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 17.01.2013 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалобу следует удовлетворить, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации г. Ставрополя от 28.12.2009 N 1881 между Голуб З.К. и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя был заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2010 N 7977, зарегистрированный 04 марта 2010 г.

В соответствии с указанным договором Голуб З.К. приобрела право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:02 22 18:156 площадью 1470 кв. м с разрешенным видом использования - "для продолжения строительства офисного здания".

ООО "Стройкоминвест" приобрело у Голуб З.К. по договору от 29.03.2010 нежилое здание литер "А" с инвентарным номером 37287, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 "а" общей площадью застройки 582,7 кв. м степенью готовности 41%. Переход права собственности на указанное нежилое здание зарегистрирован в управлении Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.07.2010 серия 26-АЗ 075806.

С целью приведения земельно-правовых отношений в соответствии с положениями земельного законодательства, Голуб З.К. и ООО "Стройкоминвест" заключили соглашение от 11.05.2010 (регистрационный номер N 26-26-01/059/2010-526 от 26 мая 2010 года), согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:02 22 18:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181-а, общество приняло на себя.

В последующем обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-483-"с" от 24 июня 2010 года, в соответствии с которым ему разрешено продолжение строительства объекта капитального строительства офисного здания (общей площадью 1459,6 кв. м, количество этажей - 2 ед., строительный объем - 4740 кв. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181-а в квартале 341.

На основании постановления администрации г. Ставрополя N 3651 от 24.11.2010 вид разрешенного использования земельного участка площадью 1470 кв. м с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181-а с вида использования - "для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта", был изменен на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом".

31 августа 2011 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ООО "Стройкоминвест" было заключено дополнительное соглашение N 235, в соответствии с которым пункт 1.1 Договора аренды земельного участка от 24.11.2010 N 3651 изложен в новой редакции с учетом измененного вида разрешенного использования указанного участка (рег. N 26-26-01/109/2011-176 от 14.11.2011).

15 сентября 2011 года комитетом подготовлен градостроительный план земельного участка КН 26:12:022218:156, установивший требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, согласно которым предельная высота здания с учетом нахождения в зоне жилой застройки исторической части города составила 5 этажей.

Для реконструкции объекта незавершенного строительства - офисного здания (литер - А, на многоквартирный многоэтажный жилой дом по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 "а" ООО Архитектурное бюро "Перспектива" разработана проектная документация на строительство 12 этажного здания.

06 июля 2012 года обществу на основании решения арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"00472-с".

Администрация, ссылаясь на то, что по состоянию на 11.07.2011 у ответчика имелось разрешение на строительство двухэтажного офисного здания, тогда как фактически уже был возведен каркас четырехэтажного при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и необходимого разрешения, обратилась с настоящим иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу положений пункта 1 статьи 41 и подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что строительство объекта изначально велось обществом на арендуемом земельном участке при наличии разрешения на строительство N RU 26309000-483-"с" офисного здания (общей площадью 1459,6 кв. м, количество этажей - 2 ед., строительный объем - 4740 кв. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181-а в квартале 341.

Впоследствии постановлением администрации от 24.11.2010 N 3651 изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом. Постановление до настоящего времени не отменено и незаконным не признано. Доказательств обратного, не представлено.

Как отмечено выше, 16 февраля 2012 года автономным учреждением Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" было утверждено и выдано обществу положительное заключение государственной экспертизы N 26-1-4-0029-12 по реконструкции объекта незавершенного строительства - офисного здания (литер - А) под многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 - а. 06 июля 2012 года обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"00472-с" многоквартирного жилого дома. Доказательств его отмены не имеется.

Таким образом, установлено, что в настоящее время строительство объекта также ведется при наличии необходимых на то разрешений. При наличии данных обстоятельств оснований считать спорный объект самовольной постройкой, не имеется.

Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В данном случае, необходимо учитывать, что строительство спорного объекта в настоящее время не завершено. Объект в окончательном виде не представлен. У общества по прежнему имеется действующее разрешение на строительство N RU 26309000-483-"с" офисного здания (общей площадью 1459,6 кв. м, количество этажей - 2 ед., строительный объем - 4740 кв. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181-а в квартале 341 и разрешение на строительство N RU 26309000-"00472-с" многоквартирного жилого дома. Возможность приведения спорного объекта в соответствие с разрешительной документацией не утрачена. Доказательств того, что у общества отсутствует возможность легализации спорного объекта недвижимости, в порядке ввода объекта в эксплуатацию, определенном в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит необоснованными выводы суда о признании спорного объекта самовольной постройкой и понуждении общества к его сносу.

Ссылка суда первой инстанции на ничтожность дополнительного соглашения N 235 от 31.08, которым в договор аренды от 24.11.2010 N 3651 внесены изменения, в части разрешенного использования земельного участка, как на основание признания спорного объекта самовольным, не принимается.

Действительно, в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется исключительно на аукционах.

Вместе с тем в данном случае, выставление спорного земельного участка на торги и предоставление права его аренды победителю торгов исключается ввиду нахождения на участке объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности общества. В этой связи, к спорным отношениям статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, не применима.

Статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит запрета на предоставление земельного участка для целей жилищного строительства при ситуации, когда первоначальное предоставление земли осуществлялось по процедуре предварительного выбора земельного участка.

Напротив пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 191-ФЗ предусматривает возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства на другой вид использования, предусматривающий жилищное строительство, с учетом результатов публичных слушаний.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в виду недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 2 000 рублей в возмещение судебных расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 по делу N А63-9834/2011 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований администрации города Ставрополя отказать.

Взыскать с администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (ИНН 2634058950, ОГРН 1032600958411) 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов