Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2013 г. N 06АП-6100/12

г. Хабаровск

13 февраля 2013 г.

Дело N А04-5617/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шевц А.В.,

судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.,

при участии в заседании:

от Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий": Бегуна В.В., представителя по доверенности от 10.01.2013,

от общества с ограниченной ответственностью "Дальтрейд": представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальтрейд" на решение от 19.10.2012 по делу N А04-5617/2012 Арбитражного суда Амурской области, принятое судьей Фадеевым С.М.,

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий"

к обществу с ограниченной ответственностью "Дальтрейд"

о взыскании 108 890,20 рубля,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (ИНН 7709007859, ОГРН 1027739401271, далее - ФГУП "ФТ-Центр") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Дальтрейд" (ИНН 2801129761, ОГРН 1082801002206, далее - ООО "Дальтрейд") 108 890,20 рубля задолженности по арендной плате.

Решением от 19.10.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 19.10.2012 отменить и принять новый судебный акт об отклонении исковых требований, указав в обоснование на несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом решении, обстоятельствам дела, и на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда о возложении на арендатора обязанности проведения капитального ремонта при выявлении такой необходимости под угрозой взыскания арендных платежей и о намерении проведения ответчиком ремонтных работ являются неправомерными и противоречащими материалам дела; ответчик полагает, что оплата стоимости ремонта является обязанностью истца, учитывая, что сторонами договор о проведении ответчиком работ по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества не заключался; в состав конкурсной документации отчет об оценке об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорных объектов недвижимости не входил; данное имущество в фактическом пользовании ответчика не находилось и не использовалось ввиду его непригодности, что подтверждается в частности перепиской сторон.

Представитель ООО "Дальтрейд", надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явился.

Представитель истца в судебном заседании выразил согласие с оспариваемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указав доводы отзыва.

Апелляционная жалоба ООО "Дальтрейд" в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, признанного 03.02.2012 несостоявшимся, и на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.02.2012 N 2 (том 1, л.д. 101-102), между ФГУП "ФТ-Центр" (арендодатель) и ООО "Дальтрейд" (арендатор) 13.02.2012 заключен N 122 договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Амурской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения (том 1, л.д. 91-100).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.3 названной сделки арендодатель передал арендатору, а последний принял во временное владение и пользование (в аренду) сушильный цех с пристройкой, лит. А23, А24, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171, общей площадью 1 944,7 кв. м, для использования под производство, склад. Характеристики данного объекта приведены в приложении N 1 к договору (том 1, л.д. 99).

Срок действия данного договора установлен в пункте 2.1 - с 13.02.2012 по 07.02.2013.

Имущество, являющееся предметом договора аренды от 13.02.2012, принято арендатором 17.02.2012 по акту (том 1, л.д. 103).

Из пункта 2 данного акта следует, что на момент передачи имущества в аренду объект Лит. А23 находился в удовлетворительном состоянии, за исключением внутренних коммуникаций: электроснабжения, систем отопления, водоснабжения и канализации (нерабочее состояние). Объект Лит. А24 находился в неудовлетворительном состоянии: стены, перегородки, перекрытия (ЖБ плиты), полы (бетонные, линолеумовые), окна (деревянные, двойные), двери (деревянные, распашные); внутренние коммуникации: электроснабжение, системы отопления, водоснабжения и канализации - в нерабочем состоянии.

При этом стороны в указанном акте приема-передачи признали, что техническое состояние передаваемого объекта соответствует требованиям по его эксплуатации в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора аренды N 122.

Пунктом 3.2.4 указанной сделки сторонами определено, что арендодатель вправе произвести зачет стоимости капитальных строительно-ремонтных работ и работ по реконструкции, производимых арендатором на объекте, при условии предварительного письменного согласования их с арендодателем согласно пункту 3.3.19 данного договора, в счёт арендной платы в порядке, указанном в дополнительном соглашении к настоящему договору.

Согласно пункту 3.3 договора от 13.02.2012 на арендатора возложена обязанность поддерживать объект в исправном состоянии, не допуская его порчи, своевременно производить за свой счет текущий ремонт объекта, а также в соответствии с условиями договора оказания услуг, указанного в пункте 3.3.20, участвовать в долевом финансировании работ по техническому обслуживанию и содержанию мест общего пользования (включая технические помещения и сооружения, внутренние и внешние инженерные сети и прилегающие территории, необходимые для нормального функционирования объекта), работ по пожарной и промышленной безопасности, охране. Обеспечить сохранность имеющихся на объекте инженерных сетей, коммуникаций и оборудования.

Арендатор также обязался предоставить на согласование арендодателю до выполнения арендатором на объекте любых строительных и ремонтных работ, техническую документацию, определяющую объем и содержание любых строительных и ремонтных работ, а также смету, определяющую цену работ, для принятия арендодателем решения о предоставлении арендатору зачета согласно пункту 3.2.4 договора N 122 или отказа в таком зачете (пункт 3.3.19).

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 4 договора N 122.

Ежемесячная плата по данному договору состоит из арендной платы и возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг. Сумма арендной платы определена на основании протокола рассмотрения заявок от 03.02.2012 N 2 и составляет 102 287,98 рубля в месяц, в том числе 18 % налог на добавленную стоимость - 15 603,25 рубля (пункты 4.1, 4.2 договора от 13.02.2012). Внесение ежемесячной арендной платы производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца (пункт 4.3).

В силу пункта 4.9 договора N 122 условия данной сделки об оплате распространяются на отношения сторон, возникшие с момента подписания ими акта приёма-передачи объекта от арендодателя арендатору.

Досрочное прекращение указанного договора не освобождает арендатора от обязанности погашения задолженности по ежемесячной плате и неустойки (пункт 4.12).

ООО "Дальтрейд" направило в адрес ФГУП "ФТ-Центр" письмо от 20.02.2012 N 0211/081 (том 1, л.д. 45-46) с предложением отложить срок начала оплаты арендной платы за объект до июля 2012 года с целью проведения работ по реконструкции и ремонту спорного имущества.

В связи с чем арендодатель и арендатор дополнительным соглашением от 01.04.2012 N 1 внесли изменения в договор от 13.02.2012 N 122 (том 1, л.д. 104).

Пунктом 1 данного соглашения приостановлено внесение арендатором арендных платежей на период с 01.04.2012 по 16.06.2012; срок начала внесения арендатором последующих арендных платежей по договору установлен с 17.06.2012.

По окончании выполнения арендатором ремонтных работ на объекте арендодатель производит зачет стоимости указанных работ в счет арендной платы за период с 01.04.2012 по 16.06.2012 (пункт 2 дополнительного соглашения).

С целью выполнения ремонтных работ на арендуемом объекте ООО "Дальтрейд" (заказчик) 04.04.2012 заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Дальвостокстрой" (подрядчик) (далее - ООО "Дальвостокстрой") договор подряда N 0412/009 (том 1, л.д. 50-55).

В направленном в адрес истца письме от 29.06.2012 N 861 (том 1, л.д. 48-49) ответчик указал на невозможность выполнения ремонтных работ на объекте в обусловленный срок ввиду дождливых погодных условий и протечки кровли объекта. О данных обстоятельствах ООО "Дальтрейд" сообщено подрядчиком в письмах 29.05.2012 N 0512/129, от 06.06.2012 N 0612/071, от 14.06.2012 N 0612/184, N 0612/185 (том 1, л.д. 56-59).

По результатам рассмотрения обращения ответчика ФГУП "ФТ-Центр" в письме от 04.07.2012 N 435-ДФО (том 1, л.д. 61-63) сообщило ООО "Дальтрейд" о том, что невозможность проведения ООО "Дальвостокстрой" ремонтных работ не является основанием к неисполнению принятых арендатором обязательств по договору от 13.02.2012 N 122.

ФГУП "ФТ-Центр" и ООО "Дальтрейд" соглашением от 03.07.2012 (том 1, л.д. 105) расторгли с 03.07.2012 договор аренды от 13.02.2012 N 122, подписав акт приема-передачи имущества (том 1, л.д. 106).

Поскольку действие договора аренды приостанавливалось на период выполнения арендатором ремонтных работ, которые последним не произведены, у ООО "Дальтрейд" образовалась задолженность по арендным платежам в размере 108 890,20 рубля, оплата которой ответчиком не произведена.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ФГУП "ФТ-Центр" в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

За Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества - сушильный цех с пристройкой, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 944,70 кв. м, инв. N 10:401:001:010107050:0123:00000, лит. А23, А24, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171, имеющий кадастровый номер: 8:01:210345:0005:10:401:001:010107050:0123:00000 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.03.2007, том 1, л.д. 44).

Распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области от 07.09.2006 N 430 (том 1, л.д. 27-32) вышеуказанный объект закреплен на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр" (свидетельство о государственной регистрации права от 06.04.2007 серии 28 АА N 153100, том 1, л.д. 43).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из акта приема-передачи от 17.02.2012 к договору аренды, техническое состояние передаваемого объекта соответствует требованиям по его эксплуатации с целью использования под производство, склад.

При этом намерение ООО "Дальтрейд" произвести ремонт в упомянутом нежилом здании (пункты 3.2.4, 3.3, 3.3.19 договора N 122) не может быть квалифицировано как принятие имущества с недостатками; приостановление внесения ответчиком арендной платы в период с 01.04.2012 по 16.06.2012 (пункт 1 дополнительного соглашения N 1) само по себе не свидетельствует о том, что до начала данного периода и по его окончании спорное имущество не являлось пригодным для эксплуатации по согласованному сторонами назначению.

Необходимо отметить, что из имеющейся в материалах дела переписки сторон не усматривается невозможность использования ООО "Дальтрейд" арендуемых объектов.

Кроме этого, как обоснованно указано судом первой инстанции, в состав конкурсной документации (том 2, л.д. 50-90) входил отчет об оценке от 14.06.2011 N 101/11 об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды вышеуказанных объектов недвижимости (том 2, л.д. 1-8), из которого следует, что объект лит. А23 имеет дефекты в виде нарушения целостности кровельного покрытия (частичное), отсутствие источника отопления и данных по техническому состоянию систем электроснабжения, необходим косметический ремонт помещения, примерная стоимость необходимого ремонта по шкале - 24%, в абсолютном выражении сумма составляет: 52 710 905 * 24% * 0,15 10 = 1 897 593 рублей; объект лит. А24 имеет дефекты кровли, отсутствие оконных и дверных блоков, необходимо восстановление систем инженерного обеспечение (отопления, электроснабжения), косметический ремонт помещений, примерная стоимость необходимого ремонта объекта по шкале - 64%, в абсолютном выражении - 3 570 535 * 64% * 0,20NN= 457 028 рублей.

Заявка на участие в аукционе ООО "Дальтрейд" (том 1, л.д. 25-26) свидетельствует об ознакомлении последнего с правоустанавливающей и технической документацией в отношении объекта недвижимости ( в том числе с отчетом об оценке); кроме этого, участник аукциона надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием выставляемого на аукцион государственного имущества в результате осмотра; осмотр осуществлялся по адресу нахождения спорного имущества. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В акте приема-передачи также отражено неудовлетворительное состояние объекта Лит. А24.

Переписка сторон в отношении невозможности выполнения ремонтных работ не является доказательством, подтверждающим непригодность к использованию спорных объектов, в связи с чем судебной коллегией не принимается соответствующий довод апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Пунктом 3.2.4 договора N 122 стороны согласовали, что арендодатель вправе произвести зачет стоимости капитальных строительно-ремонтных работ и работ по реконструкции, производимых арендатором на объекте, при условии

предварительного письменного согласования их с арендодателем согласно пункту 3.3.19 названной сделки, в счёт арендной платы.

Следовательно, сторонами при заключении договора определено право арендатора по проведению ремонта объектов недвижимости, переданного ответчику на основании договора аренды от 13.02.2012.

Материала дела подтверждено и апелляционным судом установлено, что сушильный цех с пристройкой находился в состоянии, соответствующем требованиям его эксплуатации и цели использования, вместе с тем данные объекты требовали выполнение ремонтных работ.

Таким образом, апелляционным судом не принимаются во внимание доводы ООО "Дальтрейд" о необоснованности выводов суда первой инстанции о возложении на арендатора обязанности по проведению ремонта спорного имущества, а также об отсутствии договорных отношений между сторонами на выполнение данных работ.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Довод заявителя о том, что у него отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей в спорный период, является ошибочным, поскольку обязательство по передаче объекта аренды в пользование арендодателем исполнено (статья 611 ГК РФ).

Фактическое состояние объекта, с учетом воли сторон, определенной в договоре аренды и дополнительном соглашении в части отнесения расходов по ремонту объектов на ответчика, не влияет на действие встречного обязательства арендатора по внесению арендных платежей арендодателю.

Доказательств, свидетельствующих о требовании арендатором соразмерного уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ, не представлено.

Необходимо отметить, что размер арендной платы рассчитан истцом с учетом состояния объекта, что подтверждается отчетом об оценке N 101/11.

Поскольку фактически ремонтные работы в период приостановления внесения арендной платы не выполнены, зачет арендных платежей не производился, ООО "Дальтрейд" обязано оплатить задолженность по арендной платы.

Ответчик размер и расчет задолженности, произведенный с учетом оплаты арендатором гарантийного взноса и задатка (пункты 4.5, 4.6 договора аренды), а также частичного внесения арендных платежей, не оспорил. Расчет суммы иска судом проверен и признан правильным.

Следовательно, исковые требования о взыскании 108 890,20 рубля задолженности по арендной плате заявлены ФГУП "ФТ-Центр" правомерно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.

На основании вышеизложенного судом не принимаются во внимание возражения ответчика относительно необоснованности обжалуемого решения, изложенные в апелляционной жалобе.

В связи с чем оснований к отмене решения от 19.10.2012 и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 19.10.2012 по делу N А04-5617/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.В. Шевц

Судьи

И.В. Иноземцев А.А. Тихоненко