Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2013 г. N 05АП-10949/12

г. Владивосток

12 февраля 2013 г.

Дело N А51-9440/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 05 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Лисовской,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Вираж",

апелляционное производство N 05АП-10949/2012

на решение от 15.10.2012

судьи Н.А. Плехановой

по делу N А51-9440/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "Вираж" (ОГРН 1022500861481, ИНН 2511036152)

об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: Садовая А.В. - юрисконсульт 2 категории по доверенности от 10.01.2012 N 3 сроком до 31.12.2014,

от ответчика представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Вираж" (далее - ООО "Вираж") с иском (с учетом уточнений) об обязании предоставить в Управление, находящееся по адресу: г.Уссурийск, ул.Октябрьская, 58, документы, подтверждающие полномочия генерального директора ООО "Вираж" Змаги Вадима Владимировича: приказ о назначении генеральным директором, протокол общего собрания участников общества, для осуществления государственной регистрации соглашения N 1 от 14.06.2011 о расторжении договора аренды N3609/04 от 07.10.2004 на земельный участок, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, 163-а, и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды N3609/04 от 07.10.2004 на земельный участок, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, 163-а.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.10.2012 на ООО "Вираж" возложена обязанность предоставить в Управление, находящееся по адресу: г. Уссурийск, ул. Октябрьская, 58, документы, подтверждающие полномочия генерального директора ООО "Вираж" Змаги Вадима Владимировича: приказ о назначении генеральным директором, протокол общего собрания участников общества, для осуществления государственной регистрации соглашения N 1 от 14.06.2011 о расторжении договора аренды N 3609/04 от 07.10.2004 на земельный участок, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, 163-а, в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу, в остальной части иска отказано; с ООО "Вираж" в доход федерального бюджета взыскано 4000 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Вираж" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и направить дело на новое рассмотрение. Указывает на то, что причиной уклонения от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды является нежелание арендатора прекращать арендные отношения, считает соглашение о расторжении договора аренды недействительным. Указывает на то, что в производстве Арбитражного суда Приморского края находится дело N А51-22793/2012 по иску ООО "Вираж" о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительной сделкой. Полагает, что рассмотрение настоящего дела должно быть приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А51-22793/2012.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Вираж", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

В судебном заседании представитель Управления по апелляционной жалобе возражал, оспариваемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что муниципальным образованием г.Уссурийск и Уссурийский район, правопреемником которого является Уссурийский городской округ (арендодатель) и ООО "Вираж" (арендатор) заключен договор аренды N 3609/04, датированный 07.10.2004, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка площадью 0,6541 га с кадастровым номером 25:34:016402:0054, расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, 163-а, для эксплуатации и обслуживания мини-рынка по торговле запчастями. Земальный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи 07.10.2004.

Срок аренды земельного участка установлен с 07.10.2004 по 06.10.2007 (пункт 2.1 договора аренды). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 10.03.2006.

14.06.2011 арендодатель и арендатор на основании заявления ООО "Вираж" подписали соглашение N 1 о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2004 N 3609/04, которое одновременно является актом приема-передачи земельного участка. От имени арендатора соглашение подписано генеральным директором ООО "Вираж" Змагой В.В.

21.02.2012 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа, действуя в рамках своих полномочий, обратилось в Уссурийский отдел Управления Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

17.03.2012 арендодателю выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с не предоставлением документа, подтверждающего полномочия генерального директора ООО "Вираж" со ссылкой на пункт 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 4 статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 121-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

09.04.2012 арендодателем за исх. N 11-01/14/02165 направлено в адрес арендатора письмо с просьбой предоставить документы, необходимые для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Поскольку вышеуказанные документы в установленный срок не были предоставлены на государственную регистрацию, 18.04.2012 регистрирующий орган отказал в регистрации соглашения о расторжении договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Ссылаясь на то, что ООО "Вираж" продолжает пользоваться земельным участком, уклоняясь от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ всякий договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным. С учетом отказа регистрирующего органа в регистрации соглашения по мотиву отсутствия документов, подтверждающих полномочия представителя арендатора, отсутствия доказательств передачи арендатором в регистрирующий орган и истцу документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего соглашение о расторжении договора аренды, требования в части возложения на ООО "Вираж" обязанности предоставить в Управление документы, подтверждающие полномочия генерального директора ООО "Вираж" Змаги Вадима Владимировича, удовлетворены судом.

В части исковых требований об обязании ООО "Вираж" в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды судом отказано, со ссылкой на то, что осуществление государственной регистрации соглашения является функцией специально уполномоченного органа - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития Российской Федерации.

При этом судом первой инстанции не учтено следующее.

В обоснование исковых требований истец ссылается на уклонение ответчика от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.06.2012 N 2665/12 с учетом положений пункта 3 постановления N 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку доказательств возврата земельного участка арендатором арендодателю после 06.10.2007 (окончания срока договора), а также наличия возражений арендодателя относительно использования земельного участка ООО "Вираж" после указанной даты в материалы дела не представлено, договор аренды от 07.10.2004 N 3609/04 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Приняв решение расторгнуть договор аренды, возобновленный на неопределённый срок, 14.06.2011 стороны подписали соглашение о расторжении договора, по которому также земельный участок передан арендатором арендодателю.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ, пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Аналогичное правило распространяется и на соглашения о расторжении договоров.

Поскольку договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, соглашение о его расторжении также подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента регистрации.

Пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В соответствии с пунктом 4 Закона о регистрации вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку документы, о предоставлении которых 09.04.2012 истцом направлено в адрес ответчика обращение и в связи с не предоставлением которых истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, необходимы истцу для предоставления в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу, что материально-правовым интересом истца в настоящем случае является прекращение арендных отношений с ООО "Вираж" путём государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление либо иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки, права которой были нарушены уклонением, обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке с предоставлением необходимых для регистрации документов. При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов, в том числе судебного решения, осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Закона о регистрации.

Из содержания пункта 3 статьи 165 ГК РФ следует, что используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонение другой стороны от её регистрации.

Из материалов дела, содержания соглашения о расторжении договора аренды следует, что соглашение совершено в надлежащей простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами соглашения.

Как установлено судом из материалов дела, 21.02.2012 соглашение о расторжении договора аренды подано Управлением на государственную регистрацию. В связи с получением уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации соглашения, Управлением в адрес ООО "Вираж" направлено обращение от 09.04.2012 с просьбой предоставить нотариально заверенную копию документа, подтверждающего полномочия генерального директора общества Змаги В.В. действовать от имени общества при подписании соглашения о расторжении договора аренды. 23.03.2012 ответчиком в адрес истца направлено уведомление от 18.11.2011 об отсутствии намерений расторгать договор аренды и о расторжении соглашения о расторжении договора аренды. Ответчик обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительной сделкой, по которому возбуждено дело N А51-22793/2012. Ответчик поддержал свои возражения относительно расторжения договора аренды в судебном заседании 18.09.2012, что подтверждается протоколом судебного заседания. Доказательств предоставления ответчиком истцу либо регистрирующему органу вышеуказанных документов в материалах дела не имеется. На основании изложенного суд считает факт уклонения ответчика от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды установленным.

Поскольку уклонение ООО "Вираж" выражено в непредоставлении необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих полномочия генерального директора общества, суд приходит к выводу о том, что надлежащим способом защиты в настоящем случае является требование о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

В связи с этим, несмотря на ненадлежащую формулировку истцом своих исковых требований (об обязании предоставить в Управление документы, подтверждающие полномочия генерального директора ООО "Вираж" Змаги Вадима Владимировича, и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды), учитывая очевидность преследуемого Управлением материально-правового интереса (государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды N 3609/04 от 07.10.2004 на земельный участок), коллегия рассматривает заявленные Управлением исковые требования как требование о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды подписано от имени ООО "Вираж" генеральным директором Змагой Вадимом Владимировичем. Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), выданной 13.04.2012 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 9 по Приморскому краю, имеющим право без доверенности действовать от имени ООО "Вираж" является Змага Вадим Владимирович. Согласно информационной выписки из ЕГРЮЛ, полученной апелляционным судом через сеть Интернет, сведения о том, что Змага В.В. является генеральным директором ООО "Вираж" внесены в реестр 14.11.2002. Таким образом, на дату подписания соглашения о расторжении договора аренды 14.06.2011 полномочия Змаги В.В. действовать без доверенности от имени общества суд считает подтверждёнными.

Поскольку иных оснований, препятствующих государственной регистрации соглашения N 1 от 14.06.2011 о расторжении договора аренды N 3609/04 от 07.10.2004 на земельный участок с кадастровым номером 25:34:016402:0054, а также оснований для признания соглашения недействительным судом не установлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для вынесения решения о государственной регистрации соглашения N 1 от 14.06.2011 о расторжении договора аренды N 3609/04 от 07.10.2004 на земельный участок.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с тем, что у арендатора отсутствует намерение прекращать арендные отношения и расторгать договор аренды земельного участка, судом отклоняются, поскольку указанные доводы, напротив, свидетельствуют об уклонении ответчика от государственной регистрации подписанной им сделки.

Ссылка апеллянта на наличие в производстве Арбитражного суда Приморского края дела N А51-22793/2012 по иску ООО "Вираж" о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительной сделкой и довод о необходимости приостановить производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А51-22793/2012 судом отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Невозможность рассмотрения дела означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих преюдициальное значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено, а также если другое дело может повлиять на состав сторон, объем требований, предмет иска.

Согласно разъяснению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в Постановлении от 23.07.2009 N 57, возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом, само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, при этом термин "дело о взыскании по договору" используется для обозначения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. В таком случае судам следует иметь в виду, что эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Кроме того, арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Кроме того, решением Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2012 по делу N А51-22793/2012 в иске ООО "Вираж" о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительной сделкой отказано. Указанное решение до настоящего времени не вступило в законную силу, однако с учетом установленного судом в настоящем деле обстоятельства действительности соглашения о расторжении договора аренды ссылка апеллянта на дело N А51-22793/2012 судом не принимается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре государственная пошлина уплачивается в размере 4000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В связи с тем, что Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в силу закона освобождено от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по иску в сумме 4000 рублей подлежит взысканию с ООО "Вираж", не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.10.2012 по делу N А51-9440/2012 изменить.

Зарегистрировать соглашение N 1 от 14.06.2011 о расторжении договора аренды N 3609/04 от 07.10.2004 на земельный участок.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вираж" в доход федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) рублей государственной пошлины по иску.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка