Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 10АП-9893/12 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - ставки арендной платы - договор аренды недвижимого имущества - протокол разногласий)

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 10АП-9893/12

г. Москва

14 февраля 2013 г.

Дело N А41-24274/12

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Епифанцевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: Лапычевой М.И.,

при участии в заседании:

от истца - Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области (ИНН: 5048053673, ОГРН: 1055010012738): Соколов В.А. - представитель по доверенности N 1 от 14.01.2013, Федюнина С.В. - представитель по доверенности б/н от 14.01.2013 г.,

от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Релис" (ИНН:5048006627, ОГРН:1035009951635): Радченко Е.А. - приказ N 31 от 05.03.2012 г., протокол N 14 от 05.03.2012 г., Радченко И.А. - представитель по доверенности б/н от 05.03.2012 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Релис" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу N А41-24274/12, принятое судьей Борсовой Ж.П., по иску Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Релис" о взыскании, об освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области (далее по тексту - Администрация сельского поселения Баранцевское) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Релис" (далее по тексту - ООО "Релис") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 964.672,12 руб., суммы за фактическое пользование помещением по истечении договора аренды на момент подачи искового заявления в размере 158.031,06 руб., и обязании ООО "Релис" освободить занимаемое им и принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28 (л.д. 2-8,т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу N А41-24274/12 исковые требования удовлетворены; постановлено взыскать с ООО "Релис" в пользу Администрации Сельского поселения Баранцевское арендную плату в размере 964 672 руб. 12 коп., денежные средства в размере 158 031 руб. 06 коп.; обязать ООО "Релис" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д.28.; взыскать с ООО "Релис" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 28 227 руб. 03 коп.; возвратить Администрации сельского поселения Баранцевское из федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 руб. 00 коп. (л.д.92-93,т.3)

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Релис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, считая, что обжалуемое решение суда является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и неправильным применением норм материального права, а выводы суда не соответствуют материалам дела. По мнению заявителя, имело место необоснованное увеличение указанного в договоре размера арендной платы на сумму налога на добавленную стоимость (л.д. 95-97,т.3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представители истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, предметом заявленного по настоящему делу иска являются требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договорам аренды: N 475-А от 13 июня 2001 года, N 17-А от 01 января 2010 г., N 38-А от 01 апреля 2011 г., N 57-А от 17 января 2012 г. в размере 964 672 руб. 12 коп., и суммы за фактическое пользование помещением по истечении срока договора аренды N 57-А от 17 января 2012 г. в размере 158.031,06 руб., а также обязание ООО "Релис" освободить занимаемое им и принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28.

Исковые требования в части взыскания 964 672 руб. 12 коп. мотивированы тем, что ответчик, в нарушение условий договоров аренды, перечислял истцу сумму арендной платы не в полном размере, установленном договорами, а за вычетом из нее суммы НДС, несмотря на то, что в договорах установлена сумма арендной платы без учета НДС. По мнению истца, сумма НДС должна быть рассчитана сверх суммы арендной платы, а не вычитаться из нее. Исковые требования в части взыскания 158.031,06 руб. и освобождения помещения по договору аренды N 57-А от 17 января 2012 г. обоснованы истечением срока действия указанного договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд мотивировал решение доказанностью суммы задолженности по договорам аренды в указанном истцом размере, образовавшейся в связи с тем, что в состав арендной платы по договорам не включен НДС, однако ответчик вычитал из суммы арендной платы НДС и уплачивал его самостоятельно в бюджет. Поскольку ответчик свои договорные обязательства по уплате задолженности и возврату арендованного имущества надлежаще не исполнил, суд пришел к выводу о нарушении им требований ст.ст.307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что Администрация сельского поселения Баранцевское является ненадлежащим истцом в части требований по договору N 475-А от 13 января 2001 г.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, и выводы суда об обоснованности исковых требований не соответствуют нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, 13 июня 2001 г. между Администрацией Чеховского района Московской области (арендодатель) и ООО "Релис" (арендатор) был заключен договор аренды N 475-А недвижимого имущества, согласно п.3.1 которого арендатор предоставляет, а арендодатель принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 422,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28 (л.д.18,т.1).

Пунктом 4.2 договора аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. срок аренды установлен на 2 года - с 01 января 2001 года по 01 января 2003 года.

Дополнительным соглашением N 2731 от 20 марта 2006 г. к договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. стороны установили срок аренды до 4 лет - с 01 января 2006 г. по 01 января 2010 г. (л.д.25,т.1)

В соответствии с договорами безвозмездного пользования N 12 от 01 октября 2010 года, N 13 от 01 марта 2011 года нежилое помещение площадью 812,8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, передано Администрацией Чеховского муниципального района Московской области сельскому поселению Баранцевское (далее по тексту - договоры безвозмездного пользования) (л.д.9-16,т.1).

Согласно п. 2.3.1 договоров безвозмездного пользования, Администрация сельского поселения Баранцевское вправе заключать любые гражданско-правовые договоры с имуществом, а также продлевать имеющиеся договоры с третьими лицами.

Пунктом 1.5 договоров безвозмездного пользования предусмотрено, что правоотношения сторон по настоящим договорам распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01 января 2009 г.

19 февраля 2009 г. между Администрацией сельского поселения Баранцевское (сторона 2) и Администрацией Чеховского муниципального района Московской области (сторона 1) было заключено Дополнительное соглашение N 3374 к договору аренды N 475-А от 13 июня 2001 г., по которому сторона 1 передает, а сторона 2 принимает с 01 января 2009 г. до даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, права и обязанности Арендодателя в полном объеме по договору аренды недвижимого имущества N475-А от 13 июня 2001 г. (л.д.26, т.1).

Таким образом, права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. были переданы Администрацией Чеховского муниципального района Московской области истцу по настоящему делу в полном объеме, а истец принял данные права и обязанности с 01 января 2009 г.

01 января 2009 г. между Администрацией сельского поселения Баранцевское и ООО "Релис" было заключено Дополнительное соглашение N 5 к договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. о смене арендодателя и начислении арендной платы (л.д.27-28, т.1).

Кроме того, арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, передано в собственность сельского поселения Баранцевское Решением Совета депутатов Чеховского муниципального района Московской области N 71/9 от 30 сентября 2011 г. и принято в собственность поселения Решением Совета депутатов сельского поселения Баранцевское N 3/26 от 30 сентября 2011 г. Данные Решения в установленном порядке не оспорены.

В соответствии с требованиями ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как указывалось выше, до регистрации права собственности за истцом предыдущий собственник спорного помещения - Администрация Чеховского муниципального района Московской области - передал полномочия по передаче имущества в аренду Администрации сельского поселения Баранцевское, что закреплено в пунктах 2.3.1 договоров безвозмездного пользования от 01 октября 2010 года N 12 и от 01 марта 2011 года N13.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что Администрация сельского поселения Баранцевское является ненадлежащим истцом в части требований по договору аренды N 475-А от 13 января 2001 г.

Вместе с тем апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные положения применяются и к договору аренды нежилых помещений.

Указанная позиция закреплена в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Как упоминалось выше, договор аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. заключен на два года, а с учетом условий дополнительного соглашения N 2731 от 20 марта 2006 г. срок аренды составляет 4 года (л.д.25,т.1).

Согласно пп. 6.4.1 договора аренды N 475-А от 13 января 2001 г., арендатор обязан зарегистрировать договор в Чеховском представительстве МОРП.

В дополнительном соглашении N 2731 от 20 марта 2006 г. также содержится положение о необходимости его государственной регистрации.

Однако отметки о регистрации ни на договоре N 475-А от 13 января 2001 г., ни на дополнительном соглашении N 2731 от 20 марта 2006 г. не содержится, и апелляционным судом установлено, что государственная регистрация договора аренды N 475-А от 13 января 2001 г. и дополнительных соглашений к нему не производилась.

Поскольку срок договора установлен свыше одного года и при этом отсутствует его государственная регистрация, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 475-А от 13 января 2001 г. следует считать незаключенным.

Из материалов дела следует, что между Администрацией сельского поселения Баранцевское и ООО "Релис" были заключены:

- договор аренды недвижимого имущества N 17-А от 01 января 2010 г., - на нежилое помещение площадью 422,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 01 января 2010 года по 30 декабря 2010 года,

- договор аренды недвижимого имущества N 38-А от 01 апреля 2011 г., - на нежилое помещение площадью 472,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 01 января 2011 года по 25 декабря 2011 года (л.д.55-62, 82-91, т.1).

- договор аренды недвижимого имущества N 57-А от 17 января 2012 г., - на нежилое помещение площадью 472,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 17 января 2012 года по 17 апреля 2012 года (л.д.104,т.1).

Письмом от 19 апреля 2012 г. истец уведомил ответчика о том, что договор аренды N 57-А от 17 января 2012 г. на новый срок заключаться не будет и потребовал освободить нежилое помещение.

Согласно представленным истцом расчетам (л.д.138-139,т.3), ответчик свои обязательства по договорам исполнил ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 01 января 2009 г. по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. задолженность ООО "Релис" на 01 января 2009 г. составила 126.400,27 руб.; с учетом дополнительных соглашений N 5 от 01 января 2009 года и N 17 от 01 июля 2009 года за 2009 г. к договору аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. задолженность составила 504.583,09 руб. Задолженность ответчика за 2010 г. по договору аренды N 17-А от 01 января 2010 года и дополнительному соглашению к нему N 20 от 01 мая 2010 года составила 26.554,92 руб., за 2011 г. по договору аренды N 38-А от 01 апреля 2011 года - 141.067,30 руб., за 2012 г. по договору аренды N57-А от 17 января 2012 года - 166.066,54 руб.

Согласно контррасчету ответчика (л.д.140-151,т.3), задолженности ООО "Релис" перед истцом не имеет, и считает, что истцом произведен неправильный расчет арендной платы и ошибочно не зачтена сумма перечисленного ответчиком в бюджет НДС в счет арендной платы по договорам.

Как видно из спорных договоров аренды, в соответствии с п. 5.1 договоров N 17-А от 01 января 2010 г., N 38-А от 01 апреля 2011 г., N 57-А от 17 января 2012 г., базовая ставка арендной платы составляет 1500 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС).

В п. 5.1 договора аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. ставка арендной платы также установлена без учета НДС.

Все указанные договоры аренды подписаны с протоколами разногласий.

Разногласия касались именно размера арендной платы.

Из материалов дела усматривается, и представители сторон в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердили, что стороны по-разному истолковывают условие о размере арендной платы в заключенных договорах аренды.

А именно: ответчик полагает, что сумма арендной платы во всех договорах рассчитана истцом неправильно и должна включать сумму НДС, в связи с чем ответчик вычитал из указанной в договорах суммы арендной платы НДС и уплачивал его в бюджет. При этом ответчик ссылается и в отзыве на исковое заявление и в апелляционной жалобе на то, что в силу норм п.3 ст.161 Налогового кодекса Российской Федерации, НДС должен быть включен в сумму арендной платы, указанной в договоре.

По мнению же истца, поскольку в договорах аренды сумма арендной платы указана без учета НДС, то сумму этого налога следует рассчитывать сверх упомянутой в договоре величины арендной платы. Истец ссылается на то, что согласно утвержденному Порядку расчета арендной платы, утвержденном Решением Совета депутатов сельского поселения Баранцевское (л.д.44,т.1), сумма арендной платы указывается без НДС, т.к. в формуле расчетной величины арендной платы не указано применение коэффициента НДС, а в соответствии с п.3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, НДС выделен отдельной строкой с указанием на самостоятельное перечисление арендатором в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Имеющиеся в материалах дела протоколы разногласий ответчика к договорам аренды, платежные поручения о перечислении арендной платы и НДС (л.д.66-81,т.1), налоговые декларации (л.д.29-84,т.3) свидетельствуют о том, что ответчик не согласен с расчетом суммы арендой платы, указанным истцом в договорах аренды, дополнительных соглашениях, актах сверки, и рассчитывает ее по-своему, включая в указанную в договоре ставку арендной платы сумму НДС и перечисляя рассчитанную таким образом сумму налога в бюджет.

Направленные ответчиком в адрес истца протоколы разногласий подписаны Администрацией сельского поселения Баранцевское не были, разногласия не передавались на рассмотрение суда.

Учитывая данные обстоятельства, апелляционный суд пришел выводу о том, что сторонами не достигнуто согласия по существенному условию договора аренды - по арендной плате.

На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца отказались от проведения экспертизы для установления размера арендной платы, применяемой при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах..

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом или акцептантом протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, спорные договоры аренды в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части установления размера арендной платы считаются незаключенными.

Учитывая, что договоры аренды, на которых основаны исковые требования, являются незаключенными в части установления размера арендной платы, и не порождают соответствующих прав и обязанностей, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований по настоящему делу, в том числе требования о взыскании суммы в размере 158 031 руб. 06 коп., которая также рассчитана в соответствии с договором.

Вместе с тем, изложенное не лишает права истца обратится в суд об истребовании сумм, указанных в данном исковом заявлении, по другим правовым основаниям.

Что касается требования Администрации сельского поселения Баранцевское об освобождении спорного помещения, то апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, последний договор аренды, на основании которого ответчик занимал спорное помещение, был заключен на срок с 17 января 2012 года по 17 апереля 2012 года (л.д.104-108,т.1).

Письмом от 19 апреля 2012 года N 372 Администрации сельского поселения Баранцевское отказала ответчику в заключении договора на новый срок.

При этом основанием для отказа послужило то обстоятельство, что ответчик не оплачивает арендную плату в порядке, установленном договором аренды.

Учитывая, что судом установлено, что размер арендной платы в договоре истцом и ответчиком не согласован, а ответчик вносил арендную плату в размере, который считал правомерным на основании ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, указанное письмо не может служить основанием для вывода о прекращении договора аренды.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.ст. 104, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации излишне оплаченная госпошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 12 124 рубля подлежит возврату ООО "Релис", а также надлежит взыскать с Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области в пользу ООО "Релис" расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу А41-24274/12 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Выдать ООО "Релис" справку на возврат из Федерального бюджета излишне оплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 12 124 рубля.

Взыскать с Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей в пользу ООО "Релис".

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская С.Ю. Епифанцева