Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 19АП-5622/12

г. Воронеж

14 февраля 2013 г.

Дело N А14-12154/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2013.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания Баткаевой А.Р.,

при участии:

от ООО "Меркурий": Скрыльникова В.Е., представителя по доверенности N 1 от 10.11.2011,

от Администрации городского округа город Воронеж: Кобяшева А.В., представителя по доверенности N 1186 от 29.11.2012,

рассмотрев в открытом судебном апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2012 по делу N А14-12154/2011 (судья Росляков Е.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ОГРН 1033600055323, ИНН 3664039018) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ООО "Меркурий", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения) к Администрации городского округа город Воронеж (ответчик) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения N Ц-172-10 от 07.12.2010, изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции: "Продавец" продает, а "Покупатель" приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у Администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды 1-384-04 от 16.11.2004 нежилое встроенное помещение III в лит. А1 площадью 172,5 кв.м, стоимостью 3 266 382 руб. без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 2 (далее "предмет договора"). На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 7,75% годовых. Налог на добавленную стоимость уплачивается "Покупателем" сверх стоимости "предмета договора" в Федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2012 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация городского округа город Воронеж обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель ООО "Меркурий" просил оставить ее без удовлетворения, полагая решение суда законным и обоснованным.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, что 16.11.2004 Администрация города Воронежа (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью фирма "Водолей" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 1-384-04, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании приказа председателя Комитета по управлению имуществом от 16.11.2004 N 648 арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение (строение) в г. Воронеже в доме N 2 по ул. 25 Января, находящееся на балансе МУ Рай ДЕЗ ЖКХ Железнодорожного района, площадью 172,5 кв.м для использования под торговлю.

Арендная плата, подлежащая уплате в городской бюджет, в месяц составляет 10 074 руб.

Срок действия договора с 17.11.2004 по 16.11.2014 (пункт 1.3. договора).

Во исполнение условий договора аренды нежилого помещения N 1-384-04 от 16.11.2004 арендодатель передал арендатору вышеназванное помещение по передаточному акту с 17.11.2004.

15.03.2005 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды N 1-384-04 от 16.11.2004, которым предписано считать арендатором по договору общество с ограниченной ответственностью "Меркурий", внесены изменения в части назначения использования помещения.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

21.04.2010 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 2.

07.12.2010 был составлен проект договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-172-10, из текста которого следует, что Администрация городского округа город Воронеж (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (покупатель), руководствуясь, в том числе, приказом Департамента муниципальной собственности от 27.10.2010 N 213 заключили договор, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у Администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды 1-384-04 от 16.11.2004 нежилое встроенное помещение III в лит. А1 площадью 172,5 кв.м, без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС 3 628 707 руб., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 2. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 7,75% годовых. Налог на добавленную стоимость уплачивается "Покупателем" сверх стоимости "предмета договора" в Федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством.

Не согласившись с выкупной ценой спорного помещения, ООО "Меркурий" составило протокол разногласий от 07.12.2010, в котором указало в качестве стоимости помещений - 2 156 940 руб.

Уведомлением N 09-03/4109 от 16.12.2010 Управление имущественных отношений Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж сообщило ООО "Меркурий" о том, что предоставленный протокол разногласий к договору не может быть принят к рассмотрению, поскольку в соответствии с отчетом об оценке, выполненным МУП города Воронежа "Городской центр по работе с недвижимостью", рыночная стоимость спорного помещения составляет 3 628 707 руб. без НДС; итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, является обязательной для продавца.

Приказом заместителя главы Администрации - директора Департамента муниципальной собственности от 30.12.2011 N 11-01-1119 был отменен приказ N 213 от 27.10.2010 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения III в лит. А1, общей площадью 172,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 2 с ООО "Меркурий".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2012 по делу N А14-10226/2012 приказ заместителя главы Администрации - директора Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж от 30.12.2011 N11-01-1119 об отмене приказа N 213 от 27.10.2010 года "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения III в лит. А1, общей площадью 172,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 2, с ООО "Меркурий", признан недействительным.

Ссылаясь на наличие спора в отношении цены помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, ответчиком не оспаривается, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более двух лет пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что 21.04.2010 истец обратился к ответчику с заявлением на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 2.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся и в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях проверки установленной выкупной цены спорного нежилого помещения судом первой инстанции была назначена комплексная строительно-техническая и финансово-экономическая экспертиза.

Согласно имеющегося в материалах дела заключения эксперта N N 2221/6-3, 2222/6-3 рыночная стоимость нежилого встроенного помещения III в лит. А1 площадью 172,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 2, на февраль 2012 составляла: с учетом НДС - 3 854 331 руб., без учета НДС - 3 266 382 руб.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и приняв во внимание доводы и возражения сторон, суд первой инстанции счел, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной и приемлемой.

Возражая против удовлетворения иска и обращаясь с апелляционной жалобой, заявитель указал, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Данный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку ООО "Меркурий" направило Администрации городского округа город Воронеж подписанный протокол разногласий к проекту договора N Ц-172-10 от 07.12.2010, то есть истец, не отказываясь от реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, выразил несогласие с ценой.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в соответствии с положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен был передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней, в связи с чем, истцом пропущен установленный срок для защиты своих прав, не обоснованна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как справедливо указал суд первой инстанции, исходя, из буквального толкования пункта 1 вышеназванной статьи следует, что тридцатидневный срок для обращения в суд установлен для стороны, направившей оферту, то есть в рассматриваемом случае - для Администрации городского округа город Воронеж.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы. На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2012 по делу N А14-12154/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова