Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2013 г. N 05АП-11794/12

г. Владивосток

18 февраля 2013 г.

Дело N А51-17446/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 13 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-11794/2012

на решение от 21.11.2012 судьи А.К. Калягина

по делу N А51-17446/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ВиктАн"

к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества

при участии в заседании:

от истца: Шичко А.Ю. - паспорт, доверенность от 29.05.2012 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями,

от ответчика: заместитель начальника Тимохова Л.Н. - удостоверение N 29 от 24.02.2010, доверенность N 2 от 0.01.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВиктАн" (далее - истец) обратилось с исковыми требованиями в Арбитражный суд Приморского края к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 33 (лит. А) общей площадью 232,5 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Некрасова, д. 36, лит. А, этаж: 1, путем обязания ответчика принять п. 2.1, абз. 2 п. 2.4 проекта договора, Приложение N 1 к проекту договора в редакции истца, изложив п. 2.1 проекта договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость Объекта без учета НДС - 3999152,54 (Три миллиона девятьсот девяносто девять тысяч сто пятьдесят два) рубля 54 копейки.", изложив абз. 2 п. 2.4 проекта договора в следующей редакции: "Первоначальный взнос основного долга в сумме 199957,63 рублей и проценты за рассрочку в сумме 2966,04 рублей уплачиваются Покупателем в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора.", изложив Приложение N 1 к договору в следующей редакции:

"Приложение N 1

к договору купли-продажи N _/2012

от " " ___________ 2012 г.

График - Расчет

оплаты стоимости объекта муниципальной собственности

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества - нежилого помещения N 33 в здании (лит. А) общей площадью 232,5 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Некрасова, 36.

Стоимость объекта с НДС: 4719000 руб.

Стоимость объекта без НДС: 4719000 руб./1,18 = 3999152,54 руб.

Стоимость объекта, руб.	Дата опубликования объявления	Ставка	Ставка рефинансирования ЦБ РФ	Сроки рассрочки лет	Сумма первоначального платежа, руб.
					Сумма к оплате за объект, руб.	Сумма процентов за рассрочку руб.
3999152,54	22.05.2012 г.	1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ	8,00%	5	199957,63	2 966,04

Ежеквартальные платежи перечисляются на счет местного бюджета до 15 числа первого месяца текущего квартала.

N п/п	Дата очередного платежа	Текущий остаток задолженности	Сумма очередного ежеквартального платежа без %	% ставка (год)	Период пользования дней	Сумма % за период пользования
1.	В течение 10 дней с момента подписания договора	3 999 152,54	199957,63	2,67%	10	2 966,04
2.	15.07.2012	3 799 194,91	199957,63	2,67%	90	25 359,63
3.	15.10.2012	3 599 237,28	199957,63	2,67%	90	24 024,91
4.	15.01.2013	3 399 279,65	199957,63	2,67%	90	22 690,19
5.	15.04.2013	3 199 322,02	199957,63	2,67%	90	21 355,47
6.	15.07.2013	2 999 364,39	199957,63	2,67%	90	20 020,76
7.	15.10.2013	2 799 406,76	199957,63	2,67%	90	18 686,04
8.	15.01.2014	2 599 449,13	199957,63	2,67%	90	17 351,32
9.	15.04.2014	2 399 491,50	199957,63	2,67%	90	16 016,61
10.	15.07.2014	2 199 533,87	199957,63	2,67%	90	14 681,89
11.	15.10.2014	1 999 576,24	199957,63	2,67%	90	13 347,17
12.	15.01.2015	1 799 618,61	199957,63	2,67%	90	12 012,45
13.	15.04.2015	1 599 660,98	199957,63	2,67%	90	10 677,74
14.	15.07.2015	1 399 703,35	199957,63	2,67%	90	9 343,02
15.	15.10.2015	1 199 745,72	199957,63	2,67%	90	8 008,30
16.	15.01.2016	999 788,09	199957,63	2,67%	90	6 673,59
17.	15.04.2016	799 830,46	199957,63	2,67%	90	5 338,87
18.	15.07.2016	599 872,83	199957,63	2,67%	90	4 004,15
19.	15.10.2016	399 915,20	199957,63	2,67%	90	2 669,43
20.	15.01.2017	199 957,57	199957,57	2,67%	90	1 334,72
Итого:		0,00	3 999 152,54	-	-	256 562,30

".

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение. Считает, что оценка, предложенная истцом, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей сторон, апелляционной коллегией установлено следующее.

В соответствии с постановлением Администрации Уссурийского городского округа от 04.05.2012 N 1284 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N 33 в здании (лит. А), расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Некрасова, д. 36" ответчик направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества, согласно условиям которого ответчик обязался передать в собственность истцу нежилое помещение N 33 (лит. А) общей площадью 232,5 кв.м., расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Некрасова, д. 36, лит. А, этаж: 1, (спорный объект).

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества, рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС составляет 7 838 430 рублей.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества первоначальный платеж основного долга в сумме 391 921 рубль 50 копеек и проценты за пользование рассрочкой в сумме 17 180 рублей 12 копеек уплачиваются покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи.

Направленный истцом в адрес ответчика протокол разногласий от 26.06.2012 к договору купли-продажи муниципального имущества, содержал спорные по настоящему делу разногласия, которые не приняты ответчиком.

Рыночная стоимость спорного объекта в размере 7 838 430 рублей, указанная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, определена ответчиком на основании составленного индивидуальным предпринимателем Стрелец Ниной Анатольевной отчета N 0130/11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.12.2011.

В соответствии с представленным истцом составленного оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис" отчета N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012 рыночная стоимость спорного объекта составляет 4 719 000 рублей с учетом НДС.

Неурегулирование разногласий сторон по проекту договора купли-продажи муниципального имущества в части содержания пункта 2.1, абзаца 2 пункта 2.4 указанного договора, Приложения N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества, заключающиеся в непринятии ответчиком содержания названных пунктов договора, приложения N 1 к указанному договору, сформулированных истцом, в том числе, на основании сведений отчета N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 ГК РФ).

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьей 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Порядок заключения договора в обязательном порядке регламентируется пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, которым установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Спорные разногласия сторон связаны с отклонением ответчиком доводов истца о рыночной стоимости спорного объекта, определенной согласно отчету N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012 в сумме 4 719 000 рублей с учетом НДС.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, согласно отчету N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012 рыночная стоимость спорного объекта составляет 4 719 000 рублей с учетом НДС, данный отчет составлен экспертом Общества с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис" Гончаровой Татьяной Игоревной, которая является компетентным оценщиком.

Судебная коллегия соглашается в выводом суда первой инстанции о том, что истцом верно определена рыночная стоимость спорного объекта на основании отчета N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012 и составляет 4 719 000 рублей с учетом НДС, что истец правомерно в соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", пунктом 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ предъявил к ответчику исковые требования об урегулировании разногласий при заключении спорного договора и требует по настоящему делу принятия пункта 2.1, абзаца 2 пункта 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества, Приложения N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества в редакции истца, с учетом необходимости установления рыночной цены спорного объекта по договору купли-продажи муниципального имущества в размере 4 719 000 рублей с учетом НДС согласно отчету N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012.

Содержание графика ежеквартальных платежей зависит от цены спорного объекта по договору купли-продажи объекта недвижимости. График ежеквартальных платежей по спорному договору купли-продажи спорного объекта в редакции ответчика содержит ошибки в части определения суммы первого платежа по внесению процентов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял график обоснования ежеквартальных платежей по спорному договору купли-продажи спорного объекта в редакции истца.

Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с отчетом от 27.12.2011 N 0130/11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по ул. Некрасова, 36, в г. Уссурийске Приморского края стоимость объекта составляет 7 838 430 рублей и оценка, предложенная истцом, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, подлежит отклонению в силу следующего.

Коллегия считает, что представленный истцом отчет N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012 является достоверным, сведения этого отчета не оспорены, не опровергнуты доказательствами по делу.

Вместе с тем, коллегия отмечает, что при подготовке отчета N 0130/11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.12.2011 оценщиком не были учтены сведения о физических свойствах спорного объекта, степень износа, такие существенно влияющие на стоимость спорного объекта характеристики, как высота потолков, неудовлетворительное состояние здания, коммуникаций.

Неудовлетворительное состояние спорного объекта подтверждается Актом весеннего осмотра технического состояния жилого дома N 36 по ул.Некрасова, 36 от 03.04.2012, составленным ООО "Имидж", и Актом технического состояния жилого дома N 36 по ул. Некрасова, составленным МУ "Служба заказчика", ООО "Имидж".

Также при подготовке отчета N 0130/11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.12.2011 при расчете рыночной стоимости спорного объекта экспертом не была учтена ставка арендной платы за владение и пользование спорным объектом, тогда как сведения о размере такой ставки могли быть получены у ответчика как заказчика оценки рыночной стоимости спорного объекта и арендодателя.

Так, в материалах дела имеется копия действующего договора аренды N 445/09 от 14.07.2008, согласно которому, с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2012, определен размер годовой арендной платы за спорный объект.

Вместе с тем, в отчете N 0130/11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.12.2011 при определении рыночной стоимости спорного объекта доходным методом, эксперт, принимая во внимание анализ арендных ставок в г.Уссурийске, принял в расчет предположительную ставку арендной платы и указал потенциальный валовый доход от возможной сдачи в аренду спорного объекта, что привело к искажению расчета реальной рыночной стоимости объекта.

Кроме того, как следует из заключения экспертно-консультационного комитета от 29.10.2012, составленного компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков экспертом Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", отчет N 0130/11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.12.2011 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта, нельзя признать обоснованными.

Судебная коллегия оценила представленные сторонами отчеты, заключение экспертно-консультационного комитета от 29.10.2012 в их совокупности и взаимосвязи, признала сведения указанного заключения достоверными, с учетом того обстоятельства, что заключение экспертно-консультационного комитета от 29.10.2012 составлено компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом.

Таким образом, коллегия признает отчет N 26 об оценке рыночной стоимости от 18.06.2012, представленный истцом, достоверным, считает, что оценка, предложенная истцом, должна быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость должна быть применена для целей совершения сделки с объектом оценки.

Новых доказательств, влияющих на законность принятого решения, суду не представлено.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2012 по делу N А51-17446/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев