Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 20АП-203/13

Тула

14 февраля 2013 г.

Дело N А68-4232/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.02.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Капустиной Л.А., Тучковой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район (ОГРН 1067150006703, ИНН 7117027470) Курбакова В.Н. (доверенность от 04.02.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ДСК XXI ВЕК" (ОГРН 1117154026406, ИНН 7105513588) Козловой О.И. (доверенность от 18.06.2012), в отсутствие представителя третьего лица - администрации муниципального образования город Узловая Узловского района, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.12.2012 по делу N А68-4232/2012 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ДСК XXI ВЕК" (далее - ООО "ДСК XXI ВЕК") о взыскании 3 202 503 руб. 33 коп. долга по арендной плате за период ноябрь 2011 г. - сентябрь 2012 г. и 132 605 руб. 43 коп. договорной неустойки за нарушение сроков оплаты.

ООО "ДСК XXI ВЕК", ссылаясь на недостатки сданного в аренду имущества, предъявило к Комитету встречный иск о взыскании 1 512 894 руб. 60 коп. в счет возмещения расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.12.2012 исковые требования комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район, а также встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ДСК XXI ВЕК" удовлетворены частично. В результате судебного зачета с общества с ограниченной ответственностью "ДСК XXI ВЕК" в пользу комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район взысканы денежные средства в размере 2 498 852 руб. 85 коп.

В апелляционной жалобе Комитет просит обжалуемое решение отменить в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании 786 255 руб. 91 коп. и принять по делу новый судебный акт, отказав ООО "ДСК XXI ВЕК" в удовлетворении встречных исковых требований. Указывает, что согласно пункта 1 акта приема-передачи от 01.11.2011 к договору аренды N 827 от 01.11.2011, земельный участок, переданный ответчику (по первоначальному иску) находится в состоянии пригодном для его использования в соответствии с назначением и разрешенным использованием. Считает, что ООО "ДСК XXI ВЕК" не уведомив арендодателя об обнаруженных недостатках имущества лишило Комитет права устранить недостатки имущества самостоятельно.

В отзыве на апелляционную жалобу, ООО "ДСК XXI ВЕК" просит жалобу оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что недостатки сданного в аренду имущества ответчик мог обнаружить только при проведении земляных работ, а о наличии на земельном участке подземных коммуникаций не было известно и самому арендодателю. Кроме того, ответчик (по первоначальному иску) с марта 2012 года неоднократно уведомлял местную администрацию о выявленных осложнениях в освоении земельного участка, из ответных писем администрации от 18.05.2012 и от 25.05.2012 следует, что о выявленных недостатках имущества арендодателю было известно.

Поскольку заявитель жалобы оспаривает решение суда только в части удовлетворения встречного иска, суд апелляционной инстанции оценивает решение суда в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

По результатам итогов аукциона на право заключения договора аренды комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район (арендодатель) и ООО "ДСК XXI ВЕК" (арендатор) 01.11.2011 заключили договор аренды N 827, согласно которому арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2011 земельный участок с разрешенным использованием для среднеэтажной застройки, с кадастровым номером 71:31:030102:400, площадью 6 400 кв.м., местоположение Тульская область, г. Узловая, ул. Горького, в 12 м по направлению на восток от д.9.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка 370 дней с даты заключения договора.

В силу пункта 2.2 договора условия данного договора распространяются на правоотношения, возникшие между арендодателем и арендатором до государственной регистрации настоящего договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.12.2011.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора начисление арендной платы производится с даты заключения договора. Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом итогов аукциона в размере 3 643 811 руб. в год (303 650 руб. 92 коп. в месяц), который перечисляется ежемесячно равными долями не позднее 20 числа текущего месяца.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что не использование земельного участка арендатором не может служить основанием невнесения им арендной платы.

На основании пункта 5.2 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

За участие в аукционе ООО "ДСК XXI ВЕК" внесло задаток в сумме 97 170 руб.

Согласно расчету Комитета за арендатором образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.11.2011 по 26.09.2012 в сумме 3 202 503 руб. 33 коп. и подлежащая взысканию неустойка за период с 21.12.2011 по 26.09.2012 составляет 132 605 руб. 43 коп.

Как следует из материалов дела, ООО "ДСК XXI ВЕК" перечислило арендную плату в размере 50 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.10.2012 N 206, которую Комитет не учитывал при определении размера задолженности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Разделом 3 договора аренды предусмотрен размер арендной платы и порядок ее внесения.

Судом первой инстанции установлено, что фактически земельный участок 01.11.2011 был передан арендатору и последний использовал его в соответствии с разрешенным использованием: оформлял разрешение на производство земляных работ, заключал договоры на осуществление технадзора за строительством, производил другие необходимые предварительные действия (отзыв от 09.07.2012).

08.12.2011 было получено разрешение на строительство, в январе 2012 г. произведена и согласована топографическая съемка участка, 10.01.2012 заключен муниципальный контракт.

В связи с использованием арендатором земельного участка в соответствии с его назначением, суд области пришел к правильному выводу о возникновении у арендатора обязанности по оплате аренды в заявленный комитетом период.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2011 по 26.09.2012 в размере 3 152 503 руб. 33 коп., с учетом оплаты ООО "ДСК XXI ВЕК" платежным поручением N 206 от 10.10.2012 суммы в размере 50 000 руб.

За нарушение срока уплаты аренды пунктом 5.2. договора предусмотрена пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

На основании ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно расчету истца размер пени за период с 01.11.2011 по 26.09.2012 составил 132 605 руб. 43 коп.

Исходя из размера задолженности, размер штрафных санкций за период с 21.12.2011 по 26.09.2012 по расчету суда составил 115 565 руб. 50 коп.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчик о применении судом положений ст.333 ГК РФ не заявлял, доказательств несоразмерности неустойки не представлял, в связи с чем оснований для уменьшения размера пени не имеется.

Удовлетворяя в части исковые требования по встречному иску, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

08.12.2011 ООО "ДСК XXI ВЕК" было получено разрешение на строительство двух 3-хэтажных многоквартирных жилых домов на вышеуказанном земельном участке.

Из материалов дела судом области установлено, что ООО "ДСК XXI ВЕК" приступив к непосредственному освоению земельного участка, выявил невозможность проведения строительно-монтажных работ в связи с обнаружением на участке подземных канализационных сетей, чугунных и металлических труб, линий электропередачи, железобетонных фундаментов бывших строений, не выкорчеванных корней деревьев.

Названные обстоятельства подтверждаются актом обследования территории от 21.03.2012, протоколом совещания комиссии по благоустройству муниципального образования город Узловая Узловского района от 23.03.2012, актом осмотра открытых рвов и котлованов под фундаменты от 11.05.2012, в составлении которых, а также в самих мероприятиях, Комитет участия не принимал и не извещался арендатором; совместным актом обследования от 21.09.2012, проведенным в процессе рассмотрения данного дела арбитражным судом (т.1 л.д.93 - 98).

В письмах от 18.05.2012 N 15-18-890 и от 25.05.2012 N 15-22/999 (входящие номера ООО "ДСК XXI ВЕК" от 22.06.2012) администрация муниципального образования Узловский район сообщила арендатору об отсутствии обременений и ограничений, установленных коммунальными службами города при формировании арендуемого земельного участка с кадастровым номером 71:31:030102:400, площадью 6 400 кв.м., сообщив, что обнаруженные ООО "ДСК XXI ВЕК" подземные коммуникации при строительстве двух домов являются бесхозяйными. Предложила совместно с администрацией МО г. Узловая обеспечить вынос подземных сетей из "пятна" застройки или откорректировать планы фундаментов с целью снятия нагрузки на данные инженерные коммуникации.

Письмом от 25.05.2012 для подтверждения затрат по выполненным работам в границах предоставленного земельного участка администрация МО Узловский район предложила обществу представить градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, акты рабочей комиссии, свидетельствующие о наличии указанных в письме недостатков, проекты по сносу (демонтажу) и выносу объектов капитального строительства (их частей) из-под "пятна" застройки, сметные расчеты (т.1 л.д.145, 146).

В соответствии с договором подряда на подготовительные работы по объекту от 10.05.2012 N 10/05-2012 ООО "СМУ N 1 ДСК XXI ВЕК" (генеральный подрядчик) выполнило для ООО "ДСК XXI ВЕК" (застройщик) работы общей стоимостью 1 512 894 руб. 60 коп., о чем свидетельствуют акты о приемке выполненных работ от 31.05.2012: на сумму 110 641 руб. 59 коп. - вынос линии электропередачи, 569 935 руб. 87 коп. - вынос сетей канализации, 216 320 руб. 04 коп. - вынос водопровода, 615 997 руб. 10 коп. - валка деревьев и демонтаж конструкций.

Из материалов дела следует, что арендодатель не уведомлял арендатора о недостатках участка в виде нахождения на нем канализационных и водопроводных труб, более того, арендодатель сам не обладал сведениями о наличии таких недостатков участка.

В связи с тем, что арендатор устранил недостатки самостоятельно, представил арендодателю доказательства выполнения таких работ - договор подряда с локальными сметными расчетами, акты о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, платежные поручения, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования ООО "ДСК XXI ВЕК" в части затрат, произведенных арендатором для выноса сетей канализации и выноса водопровода из "пятна" застройки в сумме 786 255 руб. 91 коп.

Поскольку линии электропередач, столбы, деревья, фундаменты строений должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка, встречные исковые требования на сумму 726 638 рублей 69 копеек обоснованно судом первой инстанции оставлены без удовлетворения.

Довод заявителя жалобы о том, что общество не уведомляло о выявленных недостатках земельного участка арендодателя не принимается судом апелляционной инстанции поскольку в материалах дела представлены доказательства уведомления обществом об указанных недостатках администрации муниципального образования. Согласно пункту 1 Положения "О комитете по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район", последний является отраслевым органом администрации муниципального образования Узловский район, осуществляющий от имени администрации полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом.

В связи с изложенным, произведенные обществом уведомления администрации муниципального образования Узловский район о выявленных недостатках арендованного земельного участка суд признает надлежащим уведомлением арендодателя. Суд также принимает во внимание, что администрация МО Узловский район признала наличие и необходимость выноса обнаруженных на участке труб канализации и водопровода, фактически согласовав устранение данных недостатков.

Довод заявителя жалобы о том, что он был лишен права безвозмездного устранения недостатков земельного участка самостоятельно отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку арендодатель будучи уведомленным о выявленных недостатках земельного участка в разумные сроки к их устранению не приступил, в связи с чем у общества возникло право на их устранение и удержание с арендодателя расходов на их устранение из арендной платы.

Остальные д оводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты госпошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 05 декабря 2012 года по делу N А68-4232/12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Каструба

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова