Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 г. N 17АП-622/13 (ключевые темы: протокол разногласий - неотделимые улучшения - муниципальная собственность - сельскохозяйственные производственные кооперативы - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 г. N 17АП-622/13

г. Пермь

20 февраля 2013 г.

Дело N А60-36842/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Паньковой Г.Л.,

судей Зелениной Т.Л., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца, Сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница", - Мозырева Е.Г., доверенность от 15.05.2012,

от ответчика, Муниципального образования "город Екатеринбург" в лице Администрации города Екатеринбурга, - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу истца, Сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 04 декабря 2012 года

по делу N А60-36842/2012,

вынесенное судьей Л.Н.Черемных,

по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница" (ОГРН 1036603506477, ИНН 6660018206)

к Муниципальному образованию "город Екатеринбург" в лице Администрации города Екатеринбурга

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального жилого фонда,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Курорт "Уральская здравница" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Муниципальному образованию "город Екатеринбург" в лице Администрации города Екатеринбурга (далее - ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального жилого фонда с условием о рассрочке платежа N 666 от 20.09.2011, а именно: дополнить п. 2.1 договора предложением следующего содержания: "Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта в сумме 3 579 180 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта с момента вступления настоящего договора в силу", пункт 6.1 договора изложить в следующей редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени 0,05 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Решением суда от 04 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано. Пункт 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666 принят в следующей редакции: "Цена объекта составляет 4 930 000 руб. 00 коп. без учета НДС". Пункт 6.1 исключен из текста договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666.

Истец с решением суда от 04 декабря 2012 года не согласен, в апелляционной жалобе просит решение в части принятия пункта 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666 в следующей редакции: "Цена объекта составляет 4 930 000 руб. 00 коп. без учета НДС" отменить, принять по делу новое решение в части принятия пункта 2.1. договора в следующей редакции: дополнить п. 2.1 договора предложением следующего содержания: "Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта в сумме 3 579 180 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта с момента вступления настоящего договора в силу", в остальной части решение оставить без изменения. В жалобе указывает на представление документов суду в подтверждение согласия арендодателя на произведенные в 1992 году неотделимые улучшения. Отмечает, что реконструкция помещения, состоящего из квартир NN61,62,63,64, в нежилое помещение произведена Свердловским областным объединением межколхозных здравниц в 1992 году, согласий в 1992 году от последующих арендодателей не требовалось. Указывает, что истец обращался в Департамент по управлению муниципальным имуществом о корректировке цены приватизации помещения, данное обращение проигнорировано. Суд не принял в качестве надлежащего доказательства представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве указывает на необоснованность доводов жалобы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, представителей не направил, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части в отсутствие соответствующих возражений сторон.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 40281506 от 25.11.2004 Сельскохозяйственный производственный кооператив "Курорт "Уральская здравница" являлся арендатором объекта муниципальной собственности - нежилого встроенного помещения с отдельным входом площадью 158,7 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова, д. 26, стр. литер А.

20 сентября 2011 года письмом N 02.12-19/1/9921 Муниципальное образование "город Екатеринбург" в лице Администрации города Екатеринбурга направило в адрес Сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница" проект договора купли-продажи арендуемого имущества N 666 от 20.09.2011.

Согласно п. 2.1. проекта указанного договора "цена объекта составляет 4 930 000 руб. 00 коп. без учета НДС".

Пункт 6.1. проекта указанного договора изложен в следующей редакции "за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени 0,5 процента от неуплаченной суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Возражая против цены договора, а также оспаривая ставку неустойки, указанную в п. 6.1. договора, Сельскохозяйственный производственный кооператив "Курорт "Уральская здравница" отказался от подписания договора купли-продажи N 666 от 20.09.2011 и оформил протокол разногласий к договору, который передан ответчику 11.10.2011.

Согласно протокола разногласий просит изложить п. 2.1. в следующей редакции: "цена объекта составляет 1 350 820 руб. 00 коп. без учета НДС", п. 6.1. просит исключить.

Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга письмом N 02.12.-19/1/11832 от 08.11.2011 указал на то, что указанные пункты проекта договора оставляет в изначально предложенной редакции, то есть в редакции "продавца".

27 июля 2012 года истец направил в адрес ответчика новый вариант протокола разногласий к договору купли-продажи N 666 от 20.09.2011, в котором просил принять условия спорных пунктов 2.1. и 6.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 666 от 20.09.2011 в следующей редакции:

пункт 2.1. дополнить предложением следующего содержания: "Согласно ч. 6 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений Объекта в сумме 3 579 180 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого Объекта с момента вступления настоящего договора в силу",

пункт 6.1.1 "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени 0,05 процента от неуплаченной суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Письмом от 27.08.2012 N 02.12-19/1/9910 Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга сообщил истцу о том, что предложенный покупателем протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666 им не принимается.

Полагая, что разногласия, возникшие между сторонами договора, остались неурегулированными, Сельскохозяйственный производственный кооператив "Курорт "Уральская здравница" обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их переоценки апелляционный суд не усматривает.

Согласно статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии со ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По правилам ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно п.3.2.7 договора аренды N 40281506 от 25.11.2004 арендатор обязан перепланировки и переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения объекта производить с предварительного письменного согласия Арендодателя в порядке, предусмотренном п.6.2 настоящего договора (л.д.66).

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав обстоятельства дела, представленные истцом и ответчиком доказательства в совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом не представлено доказательств того, что неотделимые улучшения арендуемого им нежилого помещения, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова, д. 26 осуществлены с согласия арендодателя, то есть ЕКУГИ.

Доказательств иного в порядке ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.

Из пояснений истца следует, что в 1992 году собственными силами и с привлечением подрядчиков за счет собственных средств им была произведена реконструкция квартир в нежилое помещение для оказания медицинских услуг.

Истец также ссылается на письмо от 29.11.1990 N 810 Агропромышленного комитета Свердловской области, в котором последний согласовал реконструкцию указанных помещений за счет собственных средств истца.

Вместе с тем, данные доводы истца об осуществлении неотделимых улучшений арендуемого помещения в 1992 году судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку не имеют правового значения, реконструкция квартир в 1992 году произведена до заключения договора аренды N 40281506 от 25.11.2004 и в связи с переводом объекта жилого фонда в нежилой.

В силу вышеизложенного отклоняются судом апелляционной инстанции ссылки истца на представление документов в подтверждение согласия арендодателя на произведенные в 1992 году неотделимые улучшения.

Кроме того, не состоятелен довод истца о согласовании неотделимых улучшений с иными арендодателями по ранее действующим договорам аренды, так как эти договоры аренды считаются прекращенными в связи с заключением нового договора аренды N 40281506 от 25.11.2004.

В договоре аренды N 40281506 от 25.11.2004 не имеется условий, согласно которым ЕКУГИ является правопреемником бывших арендодателей.

Цена объекта в сумме 4 930 000 руб. без учета НДС в договоре купли-продажи от 20.09.2011 N 666 определена арендодателем в соответствии с отчетом оценки, достоверность которого не оспорена в установленном законодательством порядке.

При таких обстоятельствах условия указанного договора в части пункта 2.1 в части цены указанного помещения судом первой инстанции определены правильно.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а фактически свидетельствуют о несогласии истца с оценкой установленных судом обстоятельств (отсутствие согласия арендодателя на неотделимые улучшения на спорном объекте, которые осуществлены в 1992 году), что не является основанием для отмены решения.

В остальной части законность и обоснованность решения по правилам п.5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом не проверяются.

С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.12.2012 по делу N А60-36842/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Т.Л.Зеленина Л.А.Усцов