Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 г. N 20АП-6545/12

Тула

20 февраля 2013 г.

Дело N А68-7140/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.02.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Каструбы М.В., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., при участии представителя истца - общества с ограниченной ответственностью "Атлас" (ИНН 7104014650, ОГРН 1027100592111) Горюновой И.Л. (доверенность от 01.08.2012 N 01/ЮР), и ответчика - индивидуального предпринимателя Беликовой Ольги Александровны (ИНН 710605849677, ОГРНИП 305710613300010), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ЖЭУ N 6 Жилхоза Привокзального района города Тулы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Беликовой Ольги Александровны на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.11.2012 (судья Воронцов И.Ю.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Атлас" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю Беликовой Ольге Александровне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 587 460 рублей 56 копеек за период с 06.07.2011 по 30.11.2011, а также неустойки в сумме 145 618 рублей 56 копеек по состоянию на 31.07.2012 в соответствии с приложенным к иску расчетом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - управление Росреестра по Тульской области) и ЖЭУ N 6 Жилхоза Привокзального района города Тулы (далее - ЖЭУ N 6).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.11.2012 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу общества взысканы задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 587 460 рублей 56 копеек и неустойка в сумме 30 337 рублей 20 копеек. В остальной части иска обществу отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчик в нарушение условий договора аренды в период с 06.07.2011 по 30.11.2011 не вносил арендные платежи за переданное ему по договору имущество и не уплачивал коммунальные платежи.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения иска и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в указанной части.

В обоснование жалобы заявитель сообщает, что суд первой инстанции не принял во внимание, что договор аренды заключен 09.09.2011, т. е. с момента его государственной регистрации в управлении Росреестра по Тульской области. Податель жалобы ссылается на то, что общество с 30.09.2011 препятствовало предпринимателю в осуществлении права пользования спорным недвижимым имуществом. По мнению предпринимателя, он в соответствии с условиями договора освобождается от внесения арендных платежей за первый месяц аренды, поскольку произвел ремонт арендованного имущества. Ответчик полагает, что договор аренды является ничтожным на основании статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить обжалуемое решение без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенные о месте и времени его проведения, не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество является собственником нежилого помещения N 2, с номерами комнат на поэтажном плане N 9-19, 20а, общей площадью 113, 6 кв. м, этаж цокольный, лит. А1 и нежилого помещения N 1, с номерами комнат на поэтажном плане N 7-16, лит. А1; N 1-6, лит. А2, общей площадью 186, 8 кв. м, находящихся по адресу: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, Калужское шоссе, д. 3, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 71-АА N 485920 и 71-АА N 485921 от 09.04.2004.

06.07.2011 между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) подписан договор аренды недвижимого имущества N 120/А, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности, в состоянии, позволяющем использовать их по назначению - для организации в нем частного дошкольного образовательного учреждения (детского сада), расположенные по адресу: город Тула, Калужское шоссе, дом 3, а именно помещение N 1 с номерами комнат на поэтажном плане N 7-16 литер А1; N 1-6, литер А2, общей площадью 186, 8 кв. м; помещение N 2, с номерами комнат на поэтажном плане N 9-19, 20-а, этаж цокольный, литер А1, общей площадью 113, 60 кв. м, а всего 300, 4 кв. м (далее - договор).

Указанный договор аренды недвижимого имущества зарегистрирован управлением Росреестра по Тульской области 01.09.2011 за номером 71-71-01/039/2011-356.

Помещения, являющиеся предметом договора, переданы арендодателем арендатору 06.07.2011 на основании акта приема-передачи.

В силу пункта 4.1 договора он вступает в силу с 06.07.2011 и действует по 30.06.2017 включительно.

Согласно пункту 3.1 договора за использование указанного в пункте 1.1 договора объекта аренды арендатор обязался вносить арендодателю арендную плату в размере:

- 74 720 рублей в месяц за аренду помещения N 1, общей площадью 186, 80 кв. м, стоимость аренды за 1 кв. м - 400 рублей;

- 39 760 рублей в месяц за аренду помещения N 2, общей площадью 113,60 кв. м, стоимость аренды за 1 кв. м - 350 рублей, а всего - 114 480 рублей в месяц.

Арендная плата и коммунальные платежи вносятся на условиях предоплаты не позднее 2-го числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо иным способом, согласованным с арендодателем (пункт 3.3 договора).

Внесение арендной платы арендатором за первый месяц аренды не производится. При этом арендатор обязуется в течение первого месяца аренды произвести ремонт и (или) неотделимые улучшения арендованных нежилых помещений на сумму, не менее размера арендной платы за один месяц (пункт 3.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора потребляемая электроэнергия, вода и другие коммунальные услуги оплачиваются арендатором на условиях предоплаты на основании выставленных счетов, исходя из предварительных расчетов.

В силу пункта 5.1 договора в случае прекращения действия договора по любым законным основаниям, включая истечение срока действия договора, объект аренды передается арендодателю по приемосдаточному акту на позднее 5 дней с момента прекращения действия настоящего договора. При этом арендатор обязан произвести уборку объекта аренды.

Согласно пункту 5.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке до истечения срока действия договора, путем направления арендатору письменного извещения, с даты, указанной в извещении, в случае нарушения арендатором условий, предусмотренных пунктами 2.3.1 - 2.3.14 договора, либо в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

28.10.2011 истец направил ответчику претензию с требованием в срок до 07.11.2011 погасить образовавшуюся задолженность по арендным и коммунальным платежам.

Указанная претензия получена ответчиком 31.10.2012, что подтверждается почтовым уведомлением N 00648.

17.11.2011 истец направил ответчику уведомление от 15.11.2011 исх. N 305 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.12.2011, содержащее требование погасить задолженность по арендным и коммунальным платежам, а также освободить занимаемое помещение и возвратить ключи.

Общество 12.12.2011 обратилось в управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора в одностороннем порядке.

11.01.2012 управление Росреестра по Тульской области внесло в ЕГРП запись о расторжении договора аренды от 06.07.2011 N 120/А.

В связи с уклонением ответчика от возвращения арендуемых помещений предпринимателю была направлена телеграмма, в которой ему предлагалось явиться 09.10.2011 к 16 часам 00 минутам для оформления акта передачи помещений и ключей.

Предприниматель в указанное время для подписания акта приема-передачи не явился.

Ссылаясь на то, что ответчик не внес арендные платежи за пользование переданным ему помещением за период с 06.07.2011 по 30.11.2011, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из непредставления ответчиком доказательств внесения арендной платы за спорный период.

При этом суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Помещения, являющиеся предметом договора, переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 06.07.2011.

Исходя из ежемесячного размера арендной платы в размере 114 480 рублей задолженность предпринимателя по арендным платежам за период с 06.07.2011 по 30.11.2011 составляет 553 935 рублей.

Задолженность по коммунальным платежам за указанный период составляет 33 525 рублей 56 копеек и подтверждается имеющимися в материалах дела актами от 30.11.2011 N 00000030, от 31.10.2011 N 00000026, N от 30.09.2011 от 31.08.2011 N 00000022, N 00000018, от 31.07.2011 N 00000014, подписанными сторонами.

Поскольку предприниматель не представил доказательств уплаты арендных и коммунальных платежей за период с 06.07.2011 по 30.11.2011 на общую сумму 587 460 рублей 56 копеек, суд первой инстанции правомерно взыскал указанную задолженность с ответчика в пользу истца.

При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что в материалы дела не представлены доказательства возврата ответчиком истцу имущества, являющегося предметом договора.

Судебной коллегией не принимается во внимание довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды заключен 09.09.2011, т. е. с момента его государственной регистрации в управлении Росреестра по Тульской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются и к отношениям, возникшим до заключения договора.

Приняв во внимание вышеприведенные нормы, оценив условия пункта 2.1.1 и абзаца 1 пункта 4.1 договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что стороны распространили действие договора на период времени, предшествующий его заключению.

При этом суд первой инстанции правильно учел, что спорные помещения переданы арендатору 06.07.2011.

Кроме того, по смыслу положений статей 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение сторон о цене применяется по общему правилу и в том случае, когда договор прекратил свое действие, признается незаключенным или является недействительным.

Довод предпринимателя о том, что общество с 30.09.2011 препятствовало предпринимателю в осуществлении права пользования спорным недвижимым имуществом, судебной коллегией отклоняется, поскольку ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил объективных доказательств указанного обстоятельства.

Как пояснили допрошенные в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции свидетели: начальник ЖЭУ N 6 Мещеряков Ю.Г., генеральный директор ООО "Единая служба недвижимости" Шевченко А.Ю. и главный инженер ООО "Тулатехсталь" Савостин А.И., в связи с отсутствием арендатора арендуемое помещение N 2 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Тула, Калужское шоссе, д. 3, вскрывалось для устранения неисправностей общедомовых коммуникаций, о чем был составлен комиссионный акт от 30.09.2011. После выполнения ремонтных работ стояка холодной воды дверь арендуемого помещения была заварена в этот же день.

Между тем согласно акту приема-передачи нежилых помещений от 06.07.2011, подписанному сторонами, арендодатель передал, а арендатор принял спорные помещения в аренду без замечаний.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что факт неиспользования предпринимателем спорных помещений в отсутствие доказательств их возвращения обществу не освобождает ответчика от обязанности внесения арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Однако ответчик ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представил надлежащих доказательств обращения к арендодателю с одним из требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод подателя жалобы о том, что он в соответствии с условиями договора освобождается от внесения арендных платежей за первый месяц аренды, поскольку произвел ремонт арендованного имущества, не подтвержден.

Из представленных предпринимателем договора подряда от 03.09.2011 N 67, заключенного между ответчиком и ООО "Адреналин+", сметы на ремонтно-отделочные работы к договору от 03.09.2011, а также актов выполненных работ N67 от 20.09.2011 и от 18.09.2011N 68 не следует, что перечисленные в них работы выполнены именно в отношении спорных помещений, предоставленных предпринимателю в аренду.

Кроме того, ответчик в нарушение пункта 2.3.5 договора не представил доказательств, подтверждающих согласование указанных работ с арендодателем, а также свидетельствующих о несении затрат, связанных с выполнением ремонтно-отделочных работ.

Ссылка ответчика на статью 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" в обоснование довода о ничтожности договора не может быть принята во внимание, поскольку данная норма регулирует отношения, связанные с арендой государственного и муниципального имущества.

Вместе с тем предприниматель не заявил о наличии конкретных обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии договора аренды статье 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Взыскание с ответчика неустойки в размере 0, 1 % за каждый день просрочки от несвоевременно оплаченной (неоплаченной) суммы предусмотрено пунктом 7.2 договора аренды.

Суд первой инстанции произвел расчет пеней за период с 01.09.2011 по 30.11.2011 исходя из установленной договором ставки в размере 0, 1 %.

Указанный расчет соответствует закону, условиям договора и ответчиком арифметически не оспаривается. Соответствующего контррасчета предпринимателем не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 30 337 рублей 20 копеек.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятых законных и обоснованных судебных актов.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на решение арбитражного суда составляет 2000 рублей.

Таким образом, расходы на уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежат отнесению на предпринимателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 26.11.2012 по делу N А68-7140/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Заикина

Судьи

М.В. Каструба О.Г. Тучкова