Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2013 г. N 18АП-13416/12

г. Челябинск

19 февраля 2013 г.

Дело N А76-14289/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительной фирмы "Нур" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2012 по делу N А76-14289/2012 (судья Шумакова С.М.).

В заседании приняли участие представители:

до и после перерыва в судебном заседании - общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительной фирмы "Нур" - Аминев Г.Г. (решение от 16.01.2012 N 2), Шестакова Ю.В. (доверенность от 22.11.2012);

до перерыва в судебном заседании - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Аношин Д.В. (доверенность от 30.12.2011 N 25904).

Администрация города Челябинска (далее - Администрация, истец), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-строительной фирме "Нур" (далее - ООО ПСФ "Нур", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земли УЗ N 004072-Д-2002 от 25.12.2002 за период с 31.10.2003 по 31.03.2012 в размере 3 496 738 руб. и пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 31.10.2003 по 30.09.2012 в размере 6 329 132 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 43).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Тутунджян Ашот Лаврентьевич (далее также - третье лицо) (т. 1, л. д. 96-98).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.10.2012 исковые требования удовлетворены частично: с ООО ПСФ "Нур" в пользу Комитета взыскано 1 589 752 руб. 34 коп., в том числе: основной долг 991 373 руб. 54 коп., неустойка 598 378 руб. 80 коп. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО ПСФ "Нур" (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить, сумму пеней за просрочку платежей по договору аренды снизить до 100 000 руб.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции ошибочно исчислена сумма основного долга, которая с учетом применения срока исковой давности и с учетом платежных поручений от 02.02.2012 N N 73 и 74 исходя из расчетов истцов должна была составить 990 936 руб. 54 коп., а не 991 373 руб. 54 коп. Ответчик также указал, что является субъектом малого и среднего предпринимательства, следовательно, при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент К3 равный 0,9, а не 1. Кроме того, ответчик указывает, что до обращения истцов в суд с настоящим иском ООО ПСФ "Нур" дополнительно оплатило арендную плату, в том числе за спорный период, что не было учтено судом. Также в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о применении судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако суд не снизил размер взыскиваемой неустойки при наличии для этого оснований.

От лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Определение суда апелляционной инстанции от 17.01.2013 судебное разбирательство отложено на 07.02.2013.

В составе суда на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была произведена замена судьи Карпачевой М.И. на судью Соколову И.Ю. в связи с нахождением судьи Карпачевой М.И. в очередном отпуске.

После замены в составе суда рассмотрение дела было начато сначала.

В судебном заседании 07.02.2013 был объявлен перерыв до 12.02.2013.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и Комитета в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации и третьего лица.

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. На вопрос суда пояснили, что договором аренды предусмотрен порядок оплаты арендной платы равными долями поквартально, до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, в доказательство чего на обозрение суда было представлено приложение форма N 2 к договору аренды земли от 25.12.2002 УЗ N 004072-Д-2002.

Представитель Комитета до перерыва в судебном заседании указал на то, что при исчислении суммы исковых требований истцами ошибочно были учтены не все платежи, произведенные ответчиком. Кроме того, при исчислении суммы задолженности первоначально был неверно указан момент изменения кадастровой стоимости земельного участка, переданного по договору аренды земли от 25.12.2002 УЗ N 004072-Д-2002.

На определение арбитражного суда апелляционной инстанции от 17.01.2013 Комитетом был представлен информационный расчет задолженности и пеней с учетом произведенных ответчиком платежей, иного момента изменения кадастровой стоимости земельного участка, а также срока исковой давности.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, постановлением главы города Челябинска от 25.12.2002 N 2085-п закрытому акционерному обществу "Строкис" (далее - ЗАО "Строкис") предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 14 916 кв. м, с кадастровым номером 74:36:03 18 001:23, по адресу: Копейское шоссе, 56-а, в Ленинском районе города Челябинска, на срок двадцать лет (т. 1, л. д. 25).

Во исполнение указанного постановления с ЗАО "Строкис" был заключен договор аренды от 25.12.2002 УЗ N 004072-Д-2002 указанного земельного участка с целевым назначением - для эксплуатации производственной базы N 3 (т. 1, л. д. 18-24). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.09.2003 (т. 1, л. д. 67).

Из представленной Комитетом на определение суда апелляционной инстанции от 17.01.2013 информации следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:03 18 001:23 до 02.12.2011 имел кадастровую стоимость 31 194 278 руб. 28 коп., а с 02.12.2011 - 44 339 749 руб. 08 коп.

На основании договора купли-продажи от 06.10.2003 N 18 ответчик приобрел у ЗАО "Строкис" нежилое здание (материальный склад) площадью 703,5 кв. м, переход права собственности к ответчику зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2003 (т. 1, л. д. 28-32).

На основании договора купли-продажи от 15.10.2003 N 19 ответчик приобрел у ЗАО "Строкис" нежилое здание (склад нефтепродуктов) площадью 902,3 кв. м и сооружение (забор железобетонный) протяженностью 133,56 м, переход права собственности к ответчику на указанные объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2004 (т. 1, л. д. 33-37).

На основании договоров от 29.07.2005 ответчик продал Тутунджяну А.Л. указанное нежилое здание (материальный склад) площадью 703,5 кв. м и _ долю в праве собственности на указанное сооружение (забор железобетонный), переход права собственности к третьему лицу на указанные объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2005 (т. 1, л. д. 107, 108, 137, 138).

ОАО "Строкис" было преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "Строкис", которое в последующем присоединено к обществу с ограниченной ответственностью "ХимИнвест" (далее - ООО "ХимИнвест").

Договором от 29.07.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.12.2002 УЗ N 004072-Д-2002, заключенным между ООО "ХимИнвест", ООО ПСФ "Нур" и Тутунджяном А.Л., последними приняты соответствующие права и обязанности по указанному договору аренду. Договор уступки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.08.2011 (т. 1, л. д. 26-27).

Пользование ООО ПСФ "Нур" земельным участком по договору аренды земли от 25.12.2002 УЗ N 004072-Д-2002 в спорный период послужило основанием для обращения истцов с настоящим иском.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении судом срока исковой давности (т. 1, л. д. 141).

Удовлетворяя частично исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из пропуска истцами срока исковой давности за период до 01.07.2009. За период с 01.07.2009 суд посчитал исковые требования обоснованными. В обоснование взысканной суммы основанного долга и неустойки суд принял информационный расчет, представленный истцами (т. 2, л. д. 30-34). Суд не нашел оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим изменению в силу следующего.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земли УЗ N 004072-Д-2002 от 25.12.2002.

Делая указанный вывод, арбитражный суд руководствуется следующим.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

Таким образом, приобретя объекты недвижимости у прежнего арендатора - ЗАО "Строкис", ответчик тем самым стал арендатором по договору аренды земли УЗ N 004072-Д-2002 от 25.12.2002 в силу прямого указания закона.

В силу указанного заключение ответчиком в дальнейшем договора от 29.07.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.12.2002 УЗ N 004072-Д-2002 не имеет правового значения для определения момента, с которого ООО ПСФ "Нур" стало арендатором земельного участка по указанному договору аренды.

Исследовав содержание договора аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его заключенности и действительности. Признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда"). Требование о государственной регистрации договора соблюдено.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно применил исковую давность по заявлению ответчика, исчислив сумму задолженность с 01.07.2009 (с учетом обращения истцов с иском в суд 26.07.2012 и установленного указанным договором аренды порядка оплаты аренды платежей - равными долями поквартально, до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, что было установлено судом апелляционной инстанции при обозрении приложения форма N 2 к указанному договору, представленного представителями ответчика в судебном заседании 12.02.2013). Доводы относительного неверного применения судом первой инстанции срока исковой давности ни податель жалобы, ни истцы не привели.

Размер арендной платы был правомерно исчислен истцами применительно к условной доле площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:03 18 001:23 пропорционально площади объектов, находящихся на земельном участке и принадлежащих на праве собственности ответчику. Применив указанную пропорцию, истец определил условную долю кадастровой стоимости земельного участка, подлежащую применению при исчислении размера арендной платы.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика суммы основанного долга в размере 991 373 руб. 54 коп. и неустойки в размере 598 378 руб. 80 коп. в силу того, что при исчислении суммы основного долга судом первой инстанции не были учтены все платежи, произведенные ответчиком в счет задолженности за спорный период, а именно платежи по платежным поручениям от 10.04.2012 N 177 на сумму 37 043 руб. 21 коп. за октябрь 2011 года, от 19.04.2012 N 215 на сумму 37 043 руб. 21 коп. за ноябрь 2011 года, от 30.05.2012 N N 287 (за январь 2012 года), 288 (за февраль 2012 года), 289 (за март 2012 года), 286 (за декабрь 2011 года) каждый на сумму 37 043 руб. 21 коп. (т. 2, л. д. 6-11). Были учтены только платежи от 02.02.2012 N N 73 и 74 (т. 2, л. д. 12, 13, т. 2, л. д. 32).

С другой стороны - при проверке информационного расчета, представленного Комитетом суду апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции посчитал неправомерным включение в спорный период оплату ответчиком задолженности за периоды, не являющиеся спорными (т. 2, л. д. 1-5), так как в соответствующих платежных поручениях плательщиком указано назначение платежей (за апрель - июль 2012 года).

Также при проверке информационного расчета, представленного Комитетом суду апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции посчитал неправомерным исчисление размера арендной платы в квартал в сумме 93 982 руб., так как данный размер определен истцом в средней величине за все кварталы с 01.07.2009 по 31.12.2011 без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка только с 02.12.2011.

Суд апелляционной инстанции самостоятельно определил размер арендной платы, которая, по расчетам суда, составила 92 546 руб. 66 коп. в квартал за период с 01.07.2009 по 30.09.2011 (итого за 9 кварталов сумма арендной платы составила 832 919 руб. 94 коп.). За период с 01.10.2011 по 31.12.2011 размер арендной платы, по расчетам суда апелляционной инстанции, составил 106 899 руб. 06 коп.

За период с 01.01.2012 по 31.03.2012 размер арендной платы верно исчислен Комитетом в информационном расчете, представленном суду апелляционной инстанции, в размере 116 954 руб.

Таким образом, общая сумма задолженности за период с 01.07.2009 по 31.03.2012 составила 1 056 773 руб. С учетом оплаты в общем размере 274 836 руб. 72 коп. общая сумма долга ответчика составила 781 936 руб. 28 коп.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции не принял довод подателя жалобы о том, что он является субъектом малого и среднего предпринимательства, следовательно, при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент К3 равный 0,9, а не 1. Такой довод при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком не приводился, соответствующие доказательства суду первой инстанции не представлялись (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Более того, в отзыве на исковое заявление ответчик указывал на названный коэффициент в размере 1 (т. 1, л. д. 142).

В пункте 6.3 договора аренды установлен размер пеней за нарушение сроков перечисления арендной платы 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции самостоятельно произвел перерасчет подлежащих взысканию с ответчика пеней с учетом условий договора о порядке внесения арендных платежей и оплаты по принятым судом платежам ответчика. Сумма пеней, начисленных на указанную сумму задолженности за период с 01.10.2009 по 30.09.2012, по расчетам суда апелляционной инстанции, составила 615 997 руб. 45 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (абзац третий пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу изложенного выше исковые требования подлежат удовлетворению частично: с ООО ПСК "Нур" в пользу Комитета подлежит взысканию задолженность по договору аренды земли УЗ N 004072-Д-2002 от 25.12.2002 за период с 01.07.2009 по 31.03.2012 в размере 781 936 руб. 28 коп. и неустойка, начисленная на указанную сумму задолженности за период с 01.10.2009 по 30.09.2012, в размере 615 997 руб. 45 коп., всего 1 397 933 руб. 73 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 10 261 руб. 89 коп.

С Комитета в пользу подателя жалобы подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 28.11.2012 N 756.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2012 по делу N А76-14289/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительной фирмы "Нур" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по договору аренды земли УЗ N 004072-Д-2002 от 25.12.2002 за период с 01.07.2009 по 31.03.2012 в размере 781 936 руб. 28 коп. и неустойку, начисленную на указанную сумму задолженности за период с 01.10.2009 по 30.09.2012, в размере 615 997 руб. 45 коп., всего 1 397 933 руб. 73 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительной фирмы "Нур" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 10 261 руб. 89 коп.".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительной фирмы "Нур" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 28.11.2012 N 756.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина