Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2011 г. N 04АП-4546/11

г. Чита

09 декабря 2011 г.

Дело N А78-3561/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07.12.2011.

В полном объеме постановление изготовлено 09.12.2011.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Юдин С.И.,

судьи Капустина Л.В., Карелова Е.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красильниковой О. А.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - ООО "АВТОБАН" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19.09.2011 (судья Малышев Л.В.) по делу N А78-3561/2011 по иску ООО "Читинское монтажное управление "Востокэнергомонтаж" (ИНН 7535013844, ОГРН 1037550003193) к ООО "АВТОБАН" (ИНН 7536077921, ОГРН 1077536002598) о взыскании денежных средств, при участии в судебном заседании Иващенко О. И., представителя истца по доверенности от 06.09.2010, Челембеева А.А., представителя истца по доверенности от 20.10.2011, Ожогина М.А., представителя ответчика по доверенности от 14.11.11,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Читинское монтажное управление "Востокэнергомонтаж" обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АВТОБАН" о взыскании долга по арендной плате в общей сумме 6 066 144 руб. и пени в общей сумме 12 247 833,60 руб. по договорам аренды N 83 от 01.02.2007, N 6 от 31.12.2007, N 4 от 01.12.2009 за период с 01.02.2007 г. по 31.07.2010.

Истцом был уточнен период взыскания и размер требований по договорам N 6 от 31.12.2007 и N 4 от 01.12.2009, в результате чего судом рассмотрены следующие требования: о взыскании 1 588 752 руб. арендной платы за период с 01.02.2007 по 31.12.2007 и 9 916 701,12 руб. пени за период с 11.03.2007 по 29.04.2011 по договору N 83 от 01.02.2007; о взыскании 1 011 024 руб. арендной платы за период с 04.05.2008 по 30.11.2008 и 632 901,02 руб. пени за период с 04.05.2008 по 29.04.2011 по договору N 6 от 31.12.2007; о взыскании 2 960 856 руб. арендной платы за период с 01.12.2008 по 13.08.2010 и 1 591 351,78 руб. пени за период с 11.12.2008 по 29.04.2011 по договору N 4 от 01.12.2009.

Решением от 19 сентября 2011 года арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу истца 3 366 000 руб. задолженности, 536 356,80 руб. пени, всего - 3 902 356,80 руб. В остальной части требований отказал. Взыскал с истца и ответчика в доход федерального бюджета, соответственно, 86 931,58 руб. и 24 576,34 руб. государственной пошлины.

Ответчик в апелляционной жалобе просит названное решение отменить полностью и прекратить производство по делу, ссылаясь на незаключенность спорных договоров аренды, недоказанность и отсутствие факта их исполнения, неправомерное взыскание судом в пользу истца неосновательного обогащения, при том, что такое требование истец не заявлял. Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, уточнил требования - просил решение отменить и в иске отказать.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с изложенными в ней доводами не согласился, просит решение оставить без изменения. Представители истца в судебном заседании возражения против апелляционной жалобы поддержали.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что истцу на праве собственности принадлежит часть здания - гараж с административным блоком, назначение гаражное литера А, общей площадью 3128,5 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: г. Чита, Романовский тракт д. 47.

Истец и ответчик подписали три договора аренды нежилого помещения: N 83 от 01.02.2007, N 6 от 31.12.2007, N 4 от 01.12.2009 (далее - спорные договоры), по условиям которых истец (арендодатель) обязался за плату предоставить ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение (здание ангарного типа) площадью 272 кв.м., расположенное по адресу: г. Чита, Романовский тракт, 47 для организации стоянки автотранспорта и склада непромышленных товаров.

Договором N 83 от 01.02.2007 срок аренды установлен с 01.02.2007 по 31.12.2007, размер арендной платы - 450 руб. за квадратный метр за один месяц (включает в себя оплату электроэнергии, услуг по вывозке мусора и расходы на охрану помещения). В пункте 1.4 договора указано, что передача нежилого арендованного имущества осуществляется арендатору в день подписания настоящего договора, имеющего одновременно силу передаточного акта, а пунктом 3.1.1 установлена обязанность арендодателя в трехдневный срок предоставить арендуемое помещение арендатору. Пунктом 4.2. договора за просрочку внесения арендной платы предусмотрена неустойка 0,5% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Договором N 6 от 31.12.2007 срок аренды установлен с 01.01.2008 по 30.11.2008, размер арендной платы - 450 руб. за квадратный метр за один месяц (включает в себя оплату услуг по вывозке мусора и расходы на охрану помещений). Коммунальные услуги и электроэнергия оплачиваются отдельно. В пункте 1.4 договора указано, что договор одновременно является актом приема-передачи, арендуемое здание осмотрено и арендатора устраивает, а пунктом 2.1 установлена обязанность арендодателя в трехдневный срок передать арендатору арендуемое здание. Пунктом 4.1. договора за просрочку внесения арендной платы предусмотрена пеня 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Договором N 4 от 01.12.2009 срок аренды установлен с 01.12.2008 по 30.12.2009, размер арендной платы - 450 руб. за квадратный метр за один месяц (включает в себя оплату услуг по вывозке мусора и расходы на охрану помещения). Коммунальные услуги и электроэнергия оплачиваются отдельно. В пункте 1.4 договора указано, что договор одновременно является актом приема-передачи, арендуемое здание осмотрено и арендатора устраивает, а пунктом 2.1 установлена обязанность арендодателя в трехдневный срок передать арендатору арендуемое здание. Пунктом 4.1. договора за просрочку внесения арендной платы предусмотрена пеня 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Заявляя требования, истец указал, что ответчик в спорный период пользовался имуществом, арендованным по указанным договорам, однако арендную плату не вносил.

Принимая оспариваемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что предмет спорных договоров аренды сторонами определен, факт пользования ответчиком арендованным имуществом доказан. Договор N 6 от 31.12.2007 судом квалифицирован как заключенный, по данному договору долг по арендной плате составляет 856 800 руб. за период с 04.05.2008 по 30.11.2008, а неустойка - 536 356,80 руб. за период с 04.05.2008 по 30.11.2008. Договор N4 от 01.12.2009 судом квалифицирован как незаключенный, со ссылкой на п.2 ст. 651 ГК РФ, поскольку исходя из согласованного сторонами срока аренды, данный договор подлежал государственной регистрации, однако такая регистрация не проводилась. Со ссылкой на статью 1102 ГК РФ суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 2 509 200 руб. неосновательного обогащения, полученного от использования помещения площадью 272 кв.м. в период с 01.12.2008 по 13.08.2010. Во взыскании арендной платы и пени по договору N 83 от 01.02.2007 суд отказал, указав на пропуск истцом срока исковой давности по данному требованию.

Апелляционный суд полагает правильным вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы и пени по договору N 83 от 01.02.2007. Пунктом 2.2 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату до 10 числа оплачиваемого месяца, следовательно, согласно статье 200 ГК РФ, с 11.12.2007 начинается течение срока исковой давности, поскольку с этого дня истец узнал о нарушении своего права. Требование о взыскании долга по договору заявлено 04.05.2011 с пропуском срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ, что согласно статье 199 Кодекса является основанием для отказа в иске.

Также является верным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора N 4 от 01.12.2009, со ссылкой на п.2 ст. 651 ГК РФ, поскольку исходя из согласованного сторонами срока аренды, данный договор подлежал государственной регистрации, однако такая регистрация не проводилась.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает не соответствующими обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции о согласованности сторонами предмета аренды по договорам N 6 от 31.12.2007, N 4 от 01.12.2009 и о доказанности факта использования ответчиком частью помещения площадью 272 кв.м. принадлежащего истцу гаража.

В соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принадлежащее истцу здания - гараж с административным блоком имеет площадь 3128,5 кв.м. Как видно из технического паспорта от 15.09.2008, в составе принадлежащего истцу здания отсутствует какое-либо обособленное помещение площадью 272 кв.м. Указанные в экспликации под номерами 7, 8 гаражи имеют площадь 1330,6 кв.м. и 644,9 кв.м.

Спорными договорами объект аренды поименован как нежилое помещение (здание ангарного типа) площадью 272 кв.м., тогда как заявляя требования, истец указал на передачу ответчику в аренду части помещения площадью 272 кв.м. в составе помещения гаража большей площади.

В тексте договоров N 6 от 31.12.2007 и N 4 от 01.12.2009 (пункты 1.4) указано, что договоры являются одновременно актом приема-передачи имущества, арендуемым имуществом указано здание, которое осмотрено арендатором. Пунктами 2.1 указанных договоров также предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору арендуемое здание в течение трех дней.

Таким образом, исходя из буквального значения содержащихся в договорах слов и выражений, следует признать, что содержание договоров не подтверждает согласование сторонами и получение ответчиком арендованного имущества в виде определенной части площади в гараже, поскольку сведения о такой передаче в тексте договоров не содержится. Объект аренды именуется как нежилое помещение (здание ангарного типа) площадью 272 кв.м., что исключает согласование сторонами арендуемого имущества в виде определенной части площади в гараже.

С учетом буквального наименования объекта аренды (нежилое помещение (здание ангарного типа)), следует признать, что содержание спорных договоров не подтверждает осмотр и получение арендатором арендуемого имущества в виде определенной части площади в гараже, поскольку в тексте договоров такое обстоятельство не указано, а ссылка на осмотр ответчиком арендуемого здания не свидетельствует о фактическом получении ответчиком в пользование какой-либо индивидуально определенной части помещения площадью 272 кв.м. в составе помещения большей площади. Спорные договоры вообще не содержат как указания на передачу в аренду части помещения площадью 272 кв.м. в составе помещения большей площади, так и указания на какое-либо обособление данной части и получения ее арендатором.

Выделение в судебном заседании суда первой инстанции представителем истца на плане здания места расположения арендуемой ответчиком части помещения, не является по смыслу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации согласованием предмета аренды при заключении договора. Кроме того, неизолированная часть помещения в составе помещения большей площади не предполагает ее использование как склада непромышленных товаров, тогда как такое использование арендуемого здания (помещения) предусмотрено спорными договорами.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что в момент заключения договора аренды у сторон не было сомнений относительно того участка помещения площадью 272 кв.м., который располагался в здании истца и передавался ответчику, не основан на материалах дела.

Ссылки истца на акт приема-передачи от истца ответчику автотранспорта от 13.08.2010, на письма охранного предприятия в рамках заявленных требований какого-либо доказательственного значения не имеют.

При указанных обстоятельствах, отсутствие в составе принадлежащего истцу здания обособленного гаражного помещения площадью 272 кв.м. и отсутствие в спорных договорах аренды указания на то, что предметом аренды является определенная часть помещения площадью 272 кв.м. в составе помещения большей площади, с учетом общего смысла договоров, позволяют, применительно к предмету иска, сделать вывод о несогласованности сторонами объекта аренды при подписании спорных договоров. Следовательно, в силу п.3 ст. 607 ГК РФ договор N 6 от 31.12.2007 также является незаключенным.

Кроме того, оценивая в соответствии со статьей 431 ГК РФ доводы истца об исполнении сторонами спорных договоров, апелляционный суд полагает следующее.

Текстами договоров аренды установлены взаимные обязательства сторон, включая со стороны арендодателя обеспечение доступа для ответчика на территорию базы, ежеквартальную проверку переданного в аренду здания, выставление счетов на оплату аренды и коммунальных платежей, а со стороны арендатора - осуществление текущего ремонта не реже одного раза в год, установление в арендуемом здании электросчетчика, внесение арендной платы ежемесячно в порядке предоплаты за десять дней до окончания срока оплаченного периода, уплату коммунальных платежей.

Истцом не представлены доказательства совершения сторонами каких-либо действий во исполнение спорных договоров. Указанный в договорах объект аренды - здание (помещение) площадью 272 кв.м. - не соответствует имуществу, которое по заявлению истца использовалось ответчиком (необособленная часть помещения площадью 272 кв.м. в составе гаража большей площади). Надлежащим образом оформленная передача имущества, указанного истцом (часть помещения), от арендодателя арендатору и обратно не осуществлялась, государственная регистрация договора аренды N 4 от 01.12.2009 не проводилась, переданное в аренду имущество не проверялось арендодателем. Счета на оплату аренды и коммунальных услуг истец не выставлял, претензии по отсутствию арендных платежей не предъявлял, при подписании последующих договоров не осуществлял какой-либо фиксации ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по оплате аренды. Ответчик, в свою очередь, требований по надлежащей передаче имущества не заявлял, текущий ремонт имущества не осуществлял, арендные платежи не вносил. Переписка сторон по арендным отношениям отсутствует.

Таким образом, из буквального значения спорных договоров аренды не усматривается намерения истца передать и намерения ответчика получить в пользование часть помещения площадью 272 кв.м., последующее поведение сторон не свидетельствует о совершении сторонами действий, направленных на исполнение указанных договоров.

С учетом изложенного, в соответствии со статьями 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, исходя из предмета иска, спорные договоры аренды не являются достоверным и достаточным доказательством факта использования ответчиком части помещения площадью 272 кв.м. в составе принадлежащего истцу помещения большей площади.

Кроме текстов спорных договоров аренды, какие либо иные доказательства получения и пользования ответчиком частью помещения площадью 272 кв.м., истец не представил.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований. Поскольку истцом не доказано как заключение с ответчиком договоров аренды в отношении части помещения площадью 272 кв.м., так и получение и пользование ответчиком данного имущества, иск удовлетворению не подлежит.

Обжалуемое решение следует отменить, согласно пункту 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина за подачу иска и расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на истца - ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Четвертый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 сентября 2011 года по делу N А78-3561/2011 отменить, в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Читинское монтажное управление "Востокэнергомонтаж" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АВТОБАН" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Читинское монтажное управление "Востокэнергомонтаж" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 111 507 рублей 93 копейки.

Председательствующий

С.И.Юдин

Судьи

Л.В.Капустина Е.М.Карелова