Инвестирование в строительство жилья (И. Гарнов, "Финансовая газета", N 1, январь 2008 г.)

Инвестирование в строительство жилья

Как учитывается доля города при инвестировании в строительство жилья, участниками которого являются инвесторы, привлекаемые ими соинвесторы и городская администрация, в отношениях между соинвесторами? Следует ли прописывать ее в договорах с соинвесторами (не только при продаже жилья, но и машиноместа)? Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете передачу доли города, если она вносится денежными средствами по условиям инвестиционного контракта или передачей части построенного объекта? Каковы налоговые последствия расчетов с администрацией города? Как минимизировать расходы, связанные с покрытием доли города? Каковы принципы оформления взаимоотношений между организацией-инвестором и администраций города?

В ГК РФ не представлено описание договора инвестирования строительства, поэтому такие договоры оформляются в соответствии со ст. 421 "Свобода договора" ГК РФ и включают в себя требования и положения иных статей ГК РФ, относящихся к иным договорным отношениям.

В настоящее время распространена схема инвестирования в строительство жилья, участниками которой являются инвестор, привлекаемые им соинвесторы, а также городская администрация. В соответствии с договорами инвестирования администрация предоставляет земельный участок, на территории которого инвесторы планируют вести строительство, при этом доля квартир или иных построенных объектов, подлежащая передаче городской администрации, оговаривается условиями инвестиционного контракта. Указанное обременение должно быть включено в стоимость объекта строительства, поскольку только на данных условиях, как правило, возможно осуществление такого строительства в соответствии с нормативными документами местных органов власти. Таким образом, с экономической точки зрения понесенные инвестором расходы в виде обременения - это часть его фактических затрат, связанных с осуществлением процесса строительства.

Отношения инвестора с городской администрацией, как правило, обозначены только в договоре инвестирования и не имеют учетных и налоговых последствий, поскольку передачу объектов недвижимости в адрес администрации города осуществляет заказчик (застройщик).

Организация-соинвестор, вкладывая свои средства в инвестирование строительства конкретного объекта, тем самым должна принять на себя предусмотренные заключенным между инвестором и городской администрацией общие обязательства по инвестированию данного строительства, в том числе и обязательство передать часть построенного объекта городской администрации, т.е. обременение в виде стоимости передаваемых городской администрации площадей распространяется и на нее как на одно из звеньев инвестирования данного строительства.

Вместе с тем в связи с недостаточно четким регламентированием данных вопросов действующими нормативными документами существует определенный риск непринятия соинвестором указанных обязательств. Исходя из этого, по нашему мнению, целесообразно прописать данные обязательства в договорах с соинвесторами (либо прямо, либо в виде ссылки на необходимость выполнения требований общего договора инвестирования строительства). При этом до соинвесторов целесообразно довести не только размер доли города в строительном проекте, но (если это возможно) и структуру передаваемых городу частей строящегося объекта (квартиры, коммуникации, гаражи и т.п.).

Поскольку передача доли построенного объекта городской администрации фактически осуществляется не инвестором, а заказчиком (застройщиком), в бухгалтерском и налоговом учете инвестора данная операция не отражается.

В бухгалтерском учете инвестора отражается причитающаяся к передаче ему за вычетом доли города часть построенного объекта по стоимости фактически произведенных им для строительства всего объекта затрат.

В случае если по условиям инвестиционного контракта инвестор может передать городской администрации ее долю не в виде части построенного объекта, а в виде его сметной стоимости, перечисленные городской администрации денежные средства включаются в фактическую стоимость принимаемого данным инвестором объекта. Куплей-продажей недвижимости данная операция считаться не может, поскольку городская администрация не приобретает права на оплачиваемую инвестором часть объекта строительства и, следовательно, не может его реализовывать.

Передача доли построенного объекта городской администрации налоговых последствий не вызывает.

В соответствии с требованиями п.п. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ "передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию данных объектов по их назначению)" объектом обложения НДС не является.

Передача городу причитающейся ему доли построенного помещения не может быть учтена при расчете облагаемой базы по налогу на прибыль в связи с тем, что затраты на строительство этих помещений полностью относятся инвестором на помещения, поступающие в его распоряжение. При этом указанная операция не формирует доходной части налоговой базы по данному налогу, поскольку инвестор получает только причитающуюся ему долю построенного объекта, а передачу доли городу как одному из участников строительно-инвестиционной сделки осуществляет заказчик (застройщик).

Инвестор, как правило, планирует построенные с использованием его средств квартиры к реализации сторонним организациям или физическим лицам, поэтому отражает в своем бухгалтерском учете их стоимость на счете 41 "Товары", не учитывая при формировании облагаемой базы по налогу на имущество. Если полученные помещения инвестор планирует использовать в качестве основных средств, то их стоимость подлежит обложению указанным налогом после оформления прав инвестора на данные помещения и ввода их в эксплуатацию в данном качестве.

Поскольку доля города, как правило, рассчитывается исходя площади (а в отдельных случаях - и из структуры) построенного объекта, а не из его сметной стоимости, минимизировать расходы, связанные с покрытием доли города, по нашему мнению, можно следующими способами.

Детализировать в инвестиционных контрактах, какая часть строящегося объекта подлежит передаче городской администрации (например, квартиры N _____ на ____ этаже построенного жилого дома и т.п.). При этом следует иметь в виду, что фактические затраты на строительство каждого следующего этажа здания, как правило, меньше предыдущего. Поэтому, передавая городу квартиры на более высоких этажах, организация-инвестор экономит на фактических затратах (хотя и может проиграть на стоимости остающегося в ее распоряжении жилья, поскольку рыночная цена квартир на первом этаже, как правило, ниже).

При заключении договора с заказчиком (застройщиком) целесообразно обязать последнего вести учет затрат на строительство детализировано по площадям, подлежащим передаче городу, и площадям, остающимся в распоряжении инвестора.

Сметой строительства, как правило, регламентирован объем обязательных отделочных работ в строящихся помещениях. Однако инвестор по заказу будущих покупателей поступающих в его распоряжение квартир может произвести их отделку по индивидуальным заказам. При этом дополнительные отделочные работы в сметную стоимость строительства не включаются и, следовательно, не влияют на расчет определения доли города. Такие работы, осуществляемые по дополнительным заказам организации-инвестора, оформляются с покупателями квартир отдельными договорами на ремонт соответствующих помещений.

Основными принципами оформления взаимоотношений организации-инвестора с администрацией города можно считать следующие:

в договорах на строительство строительный объект максимально детализируется на входящие в его состав объекты;

четко определяется, какие именно помещения строящегося объекта подлежат передаче городу, а какие - соинвесторам. При этом для инвестора выгодно передавать городу помещения на более высоких этажах, а также квартиры на первых и последних этажах строящегося жилья, оставляя себе квартиры на средних этажах, рыночная цена которых существенно выше, при более низких чем на первых этажах затратах на их строительство;

в сметных расчетах на строительство по согласованию с представителями городской администрации предусматривается только минимально необходимый объем отделочных работ.

Проиллюстрируем на примере формирование строительной себестоимости, инвестиционной составляющей, а также оптимального финансового результата реализации инвестиционного контракта.

Пример. Инвестиционный контракт заключен на строительство жилого дома с подземной автостоянкой. Сметой и договором на строительство предусмотрено, что данный объект принимается с минимально допустимым объемом отделочных работ (например, без обоев и встроенной мебели в квартирах).

Общая площадь здания составляет 5000 м2, в том числе площадь подземного гаража - 1000 м2.

Сметная стоимость строительства с учетом указанных условий определена в размере 10 млн руб., в том числе стоимость здания с коммуникациями - 9 млн руб., а стоимость подземного гаража - 1 млн руб.

Согласно инвестиционному контракту доля города в построенном объекте составляет 30% общей площади квартир, или 1200 м2 (подземный гараж поступает в распоряжение инвестора). Кроме того, стороны договорились о том, что городская администрация в качестве своей доли получает квартиры на первом, втором и последнем этажах строящегося здания (площадь помещений на одном этаже - 400 м2).

Для инвестирования строительства инвестор привлекает соинвестора, объем средств которого в общем объеме инвестирования составляет 50%. При этом соинвестор получает право на 50% общей площади строящегося объекта после выделения из нее доли города.

Фактические затраты на строительство 1 м2 составили:

подземного гаража - 800 руб.;

квартир на первом этаже - 2000 руб.;

квартир на средних этажах - 1900 руб.

квартир на последнем этаже - 1500 руб.

Итого фактическая себестоимость построенного здания составляет 8 280 000 руб. (1000 м2 х 800 руб. + 400 м2 х 2000 руб. + 3200 м2 х 1900 руб. + 400 м2 х 1500 руб.).

Рыночная стоимость 1 м2 построенного здания составляет:

подземного гаража - 1000 руб.;

квартир на первом этаже - 3000 руб.;

квартир на средних этажах - 3500 руб.

квартир на последнем этаже - 2500 руб.

Таким образом, средняя рыночная стоимость 1 м2 построенного здания, составила 2880 руб. (1000 м2 х 1000 руб. + 400 м2 х 3000 руб. + 3200 м2 х 3500 руб. + 400 м2 х 2500 руб.) : 5000 м2).

Кроме того, инвестором по дополнительным договорам с покупателями поступивших в его распоряжение квартир была произведена дополнительная отделка 50% их площади себестоимостью 500 руб. за 1 м2 по продажной цене 1000 руб. за 1 м2 .

В результате реализации указанных условий инвестирования стороны инвестиционного контракта получают:

городская администрация - 1200 м2 построенного здания (без подземного гаража) сметной стоимостью 2 700 000 руб. (9 000 000 руб. : 4000 м2 х 1200 м2) и фактической себестоимостью 2 160 000 руб. (400 м2 х 2000 руб. + 400 м2 х 1900 руб. + 400 м2 х 1500 руб.);

инвестор - 1400 м2 построенного здания и 500 м2 подземного гаража сметной стоимостью 3 550 000 руб. (9 000 000 руб. : 4000 м2 х 1400 м2 + 500 м2 х 800 руб.) и фактической себестоимостью 3 060 000 руб. (1400 м2 х 1900 руб. + 500 м2 х 800 руб.); кроме того, инвестором произведена дополнительная отделка реализуемых им квартир на сумму 700 000 руб. (1400 м2 х 50% х 1000 руб.) и фактической себестоимостью 350 000 руб. (1400 м2 х 50% х 500 руб.);

соинвестор - 1400 м2 здания и 500 м2 подземного гаража сметной стоимостью 3 550 000 руб. (9 000 000 руб. : 4000 м2 х 1400 м2 + 500 м2 х 800 руб.) и фактической себестоимостью 3 060 000 руб. (1400 м2 х 1900 руб. + 500 м2 х 800 руб.).

Таким образом, передав городу 30% площади построенного объекта (без подземного гаража) по сметной стоимости в размере 2 700 000 руб. (9 000 000 руб. х 30%), или 27% (2 700 000 руб. : 10 000 000 руб. х 100), его общей сметной стоимости, инвестор передал данные помещения по фактической себестоимости лишь на 2 160 000 руб., или на 26,1% (2 160 000 руб. : 8 280 000 руб. х 100).

При этом, с одной стороны, инвестор может выручить от реализации полученных квартир 5 400 000 руб. (1400 м2 х 3500 руб. + 500 м2 х 1000 руб.), что несколько ниже, чем 5 472 000 руб. (1400 м2 + 500 м2) х 2880 руб.), рассчитанных по средней стоимости 1 м2 недвижимости, но, с другой стороны, ему предоставилась возможность получить дополнительную прибыль за дополнительную отделку полученных им по инвестиционному контракту квартир на общую сумму 350 000 руб. (1400 м2 х 50% х (1000 руб. - 500 руб.).

И. Гарнов,

руководитель отдела аудита и консалтинга бюджетных учреждений

ООО "А.И.Аудит-Сервис"

"Финансовая газета", N 1, январь 2008 г.