Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 г. N 19АП-542/13

г. Воронеж

21 февраля 2013 г.

Дело N А64-5159/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2013.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2013.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Ушаковой И.В.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баткаевой А.Р.,

при участии:

от Федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны": Медведева А.Ю., представителя по доверенности N 15 от 24.02.2012,

от ООО "Ресторан "Европа": представитель не явился, извещено надлежащим образом,

от Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресторан Европа" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2012 по делу N А64-5159/2012 (судья Сучков С.А.) по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (ОГРН: 1037717016215) к обществу с ограниченной ответственностью "Ресторан "Европа" (ОГРН: 1026801158251) о расторжении договора аренды N 209 от 01.09.1997, выселении из занимаемых помещений и взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 598 793,31 руб., третье лицо: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (ФГУП "Росразмещение", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ресторан "Европа" (ООО "Ресторан "Европа", ответчик) о расторжении договора аренды N 209 от 01.09.1997, возложении обязанности на ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Советская/Интернациональная, д. 108/8, NN 1а, 1-7, 6б, 7в/подвал; 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-11, 11а, 11б, 12, 13, 15/1 общей площадью 362,2 кв.м. и передать его по акту приема-передачи и взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 598 793,31 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области (ТУ Росимущества в Тамбовской области, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2012 заявленные исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Ресторан "Европа" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Ресторан "Европа", ТУ Росимущества в Тамбовской области не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании представитель ФГУП "Росразмещение" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Через канцелярию суда от ТУ Росимущества в Тамбовской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области (правопредшественником территориального управления) (арендодатель), балансодержателем и ТОО кафе "Лель" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся областной или федеральной собственностью от 01.09.1997 N 209, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 285,2 кв.м в здании, расположенном по ул. Советской, 108 г. Тамбова для использования под кафе.

Пунктом 1.2. договора установлен срок действия договора с 01.01.1997 по 31.12.2000.

Стороны установили, что арендная плата начисляется с 01.01.1997 в размере 528 053 руб., а с 01.04.1997 в сумме 1 320 132 руб. (пункт 3.1. договора).

Здание, расположенное по адресу: ул. Советская, 108 г. Тамбова является памятником "градостроительный комплекс - женская гимназия и сиротский дом, состоящим из объектов исторического и культурного наследия федерального значения "Здание женской гимназии, кон.18 нач. 19 в.в." и "Здание сиротского дома, кон.18 нач.19 в.в.".

Решением исполкома Тамбовского областного Совета народных депутатов от 05.12.1979 N 513 "О принятии на государственную охрану памятников истории и архитектуры" градостроительный комплекс - женская гимназия и сиротский дом, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Советская, 108, поставлен на государственный учет памятников архитектуры как памятник местного значения.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 указанный объект включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения как памятник архитектуры и строительства федерального значения.

В соответствии с приказом Минимущества России от 05.11.2003 N 492 создано Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тамбовской области, наделенное полномочиями по управлению и распоряжению федеральным имуществом на территории Тамбовской области. В связи с этим права и обязанности арендатора по договору перешли от Комитета по управлению имуществом Тамбовской области к Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тамбовской области.

Согласно приказу Росимущества от 11.10.2004 N 113 Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тамбовской области переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы структуры федеральных органов исполнительной власти" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 02.06.2008 N 793-р Территориальное управление Федерального агентства управлению федеральным имуществом по Тамбовской области переименовано Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тамбовской области.

На основании приказа Росимущества от 05.03.2009 N 63 с 01.07.2009 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тамбовской области реорганизовано в форме преобразования в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области.

В соответствии с Постановлением администрации Ленинского района г. Тамбова 27.10.1997 N 605 товарищество с ограниченной ответственностью кафе "Лель" согласно учредительных документов перерегистрировано в общество с ограниченной ответственностью ресторан "Европа" (дополнительное соглашение N 1 от 01.09.1997 к договору).

Кроме того, дополнительным соглашением N 1 от 01.09.1997 размер арендной платы с 01.11.1997 установлен в сумме 2 475 316 руб.

Дополнительным соглашением N 3 от 28.02.1998 в договор внесены изменения в части площади арендуемого помещения, которая с 16.05.1997 стала составлять 408 кв.м.

Дополнительным соглашение N 4 от 01.10.1998 стороны установили, что с 01.10.1998 арендная плата составляет 6 577 руб. 54 коп. в месяц.

Дополнительным соглашение N 6 от 27.01.1999 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2046.

14.12.2009 произведена государственная регистрация аренды на основании договора аренды на сдачу в аренду здания, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся областной или федеральной собственностью N 209 от 01.09.1997, а также дополнительных соглашений N 1 от 01.11.1997, N 2 от 15.01.1998, N 3 от 28.02.1998, N 4 от 01.10.1998, N 5 от 19.01.1999, N 6 от 27.01.1999, N 7 от 14.07.2000, N 8 от 24.04.2003 к договору N 209 от 01.09.1997 на административное здание, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская/Интернациональная, д. 108/8.

26.11.2009 между ТУ Росимущества в Тамбовской области и ООО "Ресторан "Европа" было подписано дополнительное соглашение N 9 к договору аренды N 209 от 01.09.1997, согласно которого ежемесячная арендная ставка устанавливалась в размере 138 423,65 руб. без учета НДС.

Согласно Распоряжений ТУ Росимущества в Тамбовской области N 540-р от 21.09.2011 и N634-р от 26.10.2011 нежилые помещения общей площадью 362,2 кв. м, расположенные по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская/Интернациональная, д. 108/8, NN 1а, 1-7, 6б, 7в/подвал; 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-11, 11а, 11б, 12, 13, 15/1. закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Росразмещение".

Актом приема-передачи б/н от 22.09.2011 нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул. Советская/Интернациональная, д. 108/8, N N 1а, 1-7, 6б, 7в/подвал; 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-11, 11а, 11б, 12, 13, 15/1 были фактически переданы ФГУП "Росразмещение".

28.10.2011 в целях приведения в соответствие условия договора аренды N 209 от 01.09.1997 в части изменения стороны по договору, в адрес ООО "Ресторан "Европа" было направлено уведомление о произошедшей смене балансодержателя и соглашение о замене стороны по договору.

ООО "Ресторан "Европа" данные документы были получены, но оставлены без внимания.

В связи с нарушением ответчиком условий договора аренды в части оплаты арендных платежей более трех месяцев подряд, истец направил в адрес ответчика претензию от 24.04.2012 с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. В случае невозможности полного погашения долга ответчику было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение.

04.06.2012 истец, не получив ответа на претензию от 24.04.2012, направил в адрес ответчика уведомление N 129 о расторжении договора аренды N 209 от 01.09.1997. Ответа на указанное уведомление от ответчика не последовало.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российский Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате, в результате чего за период с 28.10.2011 по 15.05.2012 образовалась задолженность по договору аренды N 209 от 01.09.1997 в сумме 1 143 379,35 руб.

Наличие задолженности в сумме 1 143 379,35 руб. подтверждено материалами дела, ответчиком не оспорено.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено, судом первой инстанции правомерно взыскано с ООО "Ресторан "Европа" в счет погашения долга по арендной плате - 1 143 379,35 руб.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 5.2. договора аренды N 209 от 01.09.1997 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев.

Учитывая, что арендатором не была произведена оплата арендных платежей в течение 6 месяцев, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 1 143 379,35 руб., а также наличие уведомления N 129 от 04.06.2012 о расторжении договора аренды N 209 от 01.09.1997, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование о расторжении вышеуказанного договора аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требование о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская/Интернациональная, д. 108/8, N N 1а, 1-7, 6б, 7в/подвал; 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-11, 11а, 11б, 12, 13, 15/1 общей площадью 362,2 кв.м., справедливо удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

При заключении договора аренды N 209 от 01.09.1997 размер неустойки предусмотрен пунктом 3.6 договора в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, сумма пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды N 209 от 01.09.1997 составила 455 413,75 руб. и правомерно взыскана с ответчика.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств в обоснование довода о необходимости снижения размера неустойки с учетом вышеприведенной позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Довод жалобы о том, что в материалах дела отсутствует выраженное согласие собственника (Российской Федерации) на расторжения договора аренды N 209 от 01.09.1997 памятника федерального значения, не состоятелен.

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлении государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации N 432 от 05.06.2008 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В соответствии с пунктом 4.10 Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 N 63, Территориальное управление закрепляет в установленном порядке находящееся в федеральной собственности имущество на праве хозяйственного ведения.

Аналогичная информация содержалась и в Типовом Положении о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.11.2008 N 374. Только Приказом Минэкономразвития России от 06.04.2012 N 186 был введен п.п. "ф", в котором содержится указание на то, что закрепление в установленном порядке находящегося в федеральной собственности имущества в хозяйственное ведение осуществляется по поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 Информационного письма N 66 от 11.01.2002, следует, что в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.

Аналогичную позицию суды изложили в определениях Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2011 N ВАС-7782/11 по делу NА35-12481/2010, а также от 08.06.2010 N ВАС-6778/10 по делу NА51-3133/2009.

Право хозяйственного ведения ФГУП "Росразмещение" было зарегистрировано в установленном законом порядке 28.10.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 68-АБ 391841, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода вещного права хозяйственного ведения, права и обязанности по договору аренды N 209 от 01.09.1997 перешли к новому владельцу - арендодателю ФГУП "Росразмещение", а предыдущий владелец - арендодатель ТУ Росимущества в Тамбовской области в силу закона выбыло из спорных правоотношений.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец обладает правами арендодателя как стороны по договору, действия по расторжению договора аренды не являются действиями по распоряжению государственным имуществом, а являются исключительно действиями по управлению вверенным ему объектом недвижимости в интересах государства.

Довод жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно взыскана сумма задолженности, поскольку договор аренды N 209 от 01.09.1997 является ничтожным, так как не содержит условия о размере арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Так, дополнительным соглашением N 9 от 26.11.2009 к договору аренды N 209 от 01.09.1997 установлена ежемесячная арендная ставка в размере 138 423,65 руб. без учета НДС.

Таким образом, обоснованность взыскания арендной платы истцом основывается исключительно на условиях договора аренды и установленной законом обязанности ответчика по исполнению взятых на себя обязательств.

Кроме того, решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.06.2010 по делу N А64-1061/2010, вступившим в законную силу 08.09.2010 и имеющим в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальное значение для рассматриваемого спора, внесены изменения в пункты 3.1. и 3.3 договора, размер арендной платы установлен в сумме 138 423 руб. 65 коп. в месяц без учета НДС, арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Оспаривая сумму взыскания арендной платы, ответчик в жалобе ссылается на экономически необоснованный размер арендной платы.

Данный довод апелляционной жалобы отклоняется судебной коллегией, поскольку аргументы ответчика в данной части уже были предметом исследования Арбитражного суда Тамбовской области в рамках рассмотрения дела N А64-9917/201, вступившего в законную силу, где судом им уже была дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы относительно неправильного определения размера арендной платы, размера задолженности также не могут быть приняты во внимание, так как на указанных условиях арендатор уплачивал арендные платежи.

Иных доводов, способных повлиять на правильность выводов суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2012 по делу N А64-5159/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресторан Европа" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова