Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 г. N 20АП-6057/12

Тула

21 февраля 2013 г.

Дело N А09-1581/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.02.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Технология конструирования машиностроения" (г. Сельцо Брянской области, ОГРН 1023202140720, ИНН 3205001917) - Бандурина Е.В. (приказ от 25.09.2009 N 1), Бандурина С.Е. (доверенность от 01.09.2012 N 5) и представителя ответчика - администрации города Сельцо (г. Сельцо Брянской области, ОГРН 1023202136759, ИНН 3205000381) Кононовой И.Е. (доверенность от 09.01.2013 N 22), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Технология конструирования машиностроения" на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.09.2012 по делу N А09-1581/2010 (судья Данилина О.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Технология конструирования машиностроения" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к администрации города Сельцо (далее - администрация) о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального имущества в редакции протокола разногласий истца.

Впоследствии общество неоднократно уточняло заявленные исковые требований, в конечном итоге просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, по пунктам 1.3, 2.1 и 2.7 договора.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.09.2012 исковые требования удовлетворены частично.

Пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: "Оценочная рыночная стоимость объекта составляет 2 598 092 (два миллиона пятьсот девяносто восемь тысяч девяносто два) рублей 00 копеек, в том числе НДС. Сумма, подлежащая уплате покупателем в муниципальный бюджет, составляет 2 201 773 (два миллиона двести одна тысяча семьсот семьдесят три) рублей 00 копеек".

Пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "Продавец продал, а покупатель купил объект за 2 201 773 (два миллиона двести одну тысячу семьсот семьдесят три) рублей 00 копеек (без НДС)".

Пункт 2.7 из договора купли-продажи исключен.

При этом суд первой инстанции, урегулировав разногласия в отношении пункта 2.1 договора, устанавливающего выкупную цену арендуемого обществом недвижимого имущества, отказал ему в зачете стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений и применении скидки в размере 2 % за каждый год аренды от полученной на торгах продажной цены за спорный объект недвижимости.

Судебный акт в части отказа в удовлетворении иска мотивирован тем, что общество не представило доказательств согласования произведенных неотделимых улучшений с администрацией. Кроме того суд первой инстанции указал, что предусмотренная договором аренды скидка в размере 2 % подлежит применению лишь в случае реализации арендованного имущества на торгах.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска, засчитав в счет выкупной цены, установленной пунктом 2.1 спорного договора, стоимость произведенных обществом неотделимых улучшений арендованного имущества, а также применив скидку в размере 2 % за каждый год аренды от полученной на торгах продажной цены за спорный объект недвижимости.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, возможность согласования производства неотделимых улучшений у общества отсутствовала, поскольку администрация препятствовала обществу в исполнении данной обязанности. Истец полагает, что общество было вынуждено произвести капитальный ремонт арендованного имущества в связи с угрозой запрета его эксплуатации контролирующими и надзорными органами, тогда как обязанность по осуществлению капитального ремонта была возложена на администрацию.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что заявитель обжалует решение суда лишь в части урегулирования разногласий в отношении пункта 2.1 договора, суд апелляционной инстанции в отсутствие возражений сторон проверяет законность и обоснованность решения лишь в указанной части.

Как следует из материалов дела, с 1993 года общество является арендатором находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения площадью 259, 2 кв. м, расположенного по адресу г. Сельцо, ул. Кирова, д. 59, что подтверждается имеющимся в деле договором аренды от 16.08.1993 и дополнительными соглашениями к нему.

Согласно условиям названного договора комитет по управлению имуществом города Сельцо обязался предоставить обществу (арендатору), приобретшему право аренды на коммерческом конкурсе, указанное нежилое помещение для использования под торговлю на срок 20 лет.

Общество 22.07.2009 обратилось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

28.01.2010 Советом народных депутатов города Сельцо принято решение N 5-253 "О реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, директором общества Бандуриным Е.В.".

В соответствии с указанным решением разрешена продажа спорного недвижимого имущества в собственность арендатора - общества по цене 4 039 000 рублей в рассрочку, сроком на 5 лет.

Выкупная стоимость определена ответчиком на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 26.10.2009 N 3222335729-09-303-7, составленного ООО "Ко-Инвест-Брянск".

Проект договора купли-продажи направлен обществу и получен им 05.02.2010.

Не согласившись с рядом условий договора, ООО "ТКМ" направило в адрес администрации протокол разногласий к договору купли-продажи.

Отклонение протокола разногласий администрацией послужило основанием обращения общества в суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий в отношении пунктов 1.3, 2.1 и 2.7 договора.

Отказывая истцу в удовлетворении требования общества о зачете стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества в выкупную цену, которая предусмотрена пунктом 2.1 договора, суд первой инстанции исходил из непредставления истцом доказательств согласования производства указанных улучшений с арендодателем. Отказывая обществу в применении скидки в размере 2 % за каждый год аренды от полученной на торгах продажной цены за спорный объект недвижимости, суд указал на возможность применения указанной скидки лишь при реализации спорного имущества на торгах.

Суд апелляционной инстанции согласен с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 указанного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, обязательным условием зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества является их производство с согласия арендодателя.

Стоимость произведенных обществом неотделимых улучшений арендованного имущества составила 768 246 рублей, что подтверждается экспертным заключением от 13.07.2012 N 10/12-Э, составленным по итогам проведенной ООО "Независимая испытательная строительная лаборатории "РемСтрой" экспертизы в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Между тем истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о согласовании производства указанных улучшений с арендодателем.

В обоснование заявленного довода о необходимости зачета неотделимых улучшений истцом в материалы дела представлена смета N 31 с указанием стоимости ремонта спорного помещения, часть выполненных работ по которой экспертом отнесена к неотделимым улучшениям.

Однако, как следует из содержания указанной сметы, она составлена обществом в одностороннем порядке и арендодателем либо органом, уполномоченным действовать от имени арендодателя не подписана.

Иные доказательства, подтверждающие согласование с арендодателем производства неотделимых улучшений, в деле отсутствуют.

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательств такого согласования имеющиеся в материалах дела письма администрации от 07.06.2002 N 652, от 05.12.2002 N 1455, от 22.09.2003 N 1232 и от 03.06.2003 N 717, поскольку из их содержания следует, что истцу направлялись требования о необходимости производства текущего и капитального ремонта спорного помещения. Конкретные объёмы и стоимость работ администрацией не определены.

При этом в письмах от 07.06.2002 N 652 и от 05.12.2002 N 1455 администрация ссылается на необходимость осуществления текущего косметического ремонта фасада здания, а в письме от 22.09.2003 N 1232 - на необходимость согласования с архитектором города проекта и выполнения работ по отделке интерьера и фасада задания в соответствии с указанным проектом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что возможность согласования производства неотделимых улучшений у общества отсутствовала, поскольку администрация препятствовала обществу в исполнении данной обязанности не подтвержден.

В деле отсутствуют доказательства принятия обществом каких-либо мер, связанных с получением у ответчика согласия на производство спорных неотделимых улучшений.

С учетом указанного обстоятельства подлежит отклонению и довод истца о том, что общество было вынуждено произвести капитальный ремонт арендованного имущества в связи с угрозой запрета его эксплуатации контролирующими и надзорными органами.

Приступая к производству капитального ремонта общество, действуя разумно и добросовестно, должно было предполагать, что в результате его производства могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, получение согласия арендодателя на осуществление которых прямо предусмотрено законом.

Ответчик доказательств обращения к арендодателю для согласования перечня работ, выполненных при производстве ремонта в соответствии со сметой, не представил, факта несогласования с ответчиком произведенных неотделимых улучшений не оспаривал.

Как установлено пунктом 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения, по истечении срока аренды объект приватизации возвращается продавцу и продаётся на коммерческих торгах (аукцион, конкурс). При этом покупателю настоящего договора предоставляется скидка в размере 2 % за каждый год аренды от полученной на торгах продажной цены за указанный объект.

Исходя из буквального толкования указанного пункта договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сторонами договора согласовано условие о льготах для арендатора по окончании срока аренды, если реализация спорного недвижимого имущества осуществлена посредством проведения торгов.

Между тем в рассматриваемом случае спор по выкупной стоимости возник в связи с реализацией обществом своего права на выкуп спорного имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который не предусматривает применения каких-либо льгот и скидок при определении указанной стоимости муниципального имущества.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что уменьшение выкупной цены спорного имущества на сумму льгот, установленных договором при реализации имущества на торгах, не может быть применено при рассмотрении преддоговорного спора, возникшего при заключении спорного договора купли-продажи в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Доказательства, свидетельствующие о том, что действительная общая воля сторон была направлена на предоставление обществу льготы при приобретении спорного имущества каким-либо иным способом, кроме как посредством проведения торгов, в деле отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на решение арбитражного суда составляет 2000 рублей.

Таким образом, расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей подлежат отнесению на общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.09.2012 по делу N А09-1581/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Заикина

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова