Заключение договоров купли-продажи недвижимости (Е.Л. Житкова, "Гражданин и право", N 12, декабрь 2007 г.)

Заключение договоров купли-продажи недвижимости

В условиях становления в России рыночной экономики нормативно-правовое регулирование оборота недвижимости характеризовалось несоответствием между некоторыми нормативными актами, да и большинство из них принимались с опозданием, как, например, Земельный кодекс РФ*(1)

Примерно с 2000 г. стали активно публиковаться монографии по проблемам правового регулирования оборота недвижимости, включая учебники или учебные пособия, предназначенные для риэлторов и оценщиков. По-прежнему возникает много вопросов, связанных с обеспечением прав участников договоров купли-продажи, обмена, дарения и прочих операций с недвижимостью. Часто в научной литературе поднимаются вопросы о правовом механизме защиты граждан от посягательств на их права при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества и о создании возможностей для контроля подготовки и осуществления сделки с недвижимым имуществом для каждого из участников сделки. В данном случае стимулом к совершению правонарушений является сама возможность незаконного получения крупных сумм, эквивалентных стоимости объекта недвижимости - предмета сделки.

Как в специальной литературе, так и в газетных публикациях на темы мошенничества при совершении сделок с недвижимостью высказываются противоположные мнения по поводу роли агентства недвижимости в отдельно взятой сделке. Именно поэтому исследование порядка заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости частными лицами, отдельными предпринимателями и специальными фирмами в настоящее время по-прежнему представляет как научный, так и практический интерес. Особенно актуальным остается совершенствование правоприменительной практики в отношениях между участниками рынка недвижимости.

Большинство авторов монографий по вопросам, посвященным сделкам с недвижимостью (см., например, публикации В.А. Горемыкина, Э.Р. Бугулова, П.В. Крашенинникова, Г.Б. Леоновой, Г. П. Макарова, Б.Д. Новикова, В.И. Сергеева и ряда других), рекомендуют частным лицам не проявлять самостоятельности в подборе варианта и заключении договора, а обращаться к специализированным фирмам - агентствам недвижимости. Выгода для частного лица очевидна: освобождение от значительных потерь времени, связанных с поиском контрагента по сделке и обходом всевозможных инстанций, а также получение некоторых гарантий грамотного и безопасного проведения сделки.

Крупные и надежные фирмы-риэлторы и оценщики объединились в соответствующие профессиональные общественные организации: Российская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов, Российское общество оценщиков и др. Принадлежность к ним положительно характеризует солидность фирмы и специалиста. Накопив соответствующий опыт работы, такие фирмы решают проблемы подготовки и оформления подобных сделок с продавцами, покупателями и государственными органами, подсказывая во многих случаях правильные решения, не прописанные в нормативных документах.

В последнее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости является рынок жилых помещений (квартир и комнат). Однако рыночные возможны только в том случае, если товар принадлежит его собственнику на прве собственности. Согласно ст. 54.1 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР*(2), гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, было предоставлено право, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную. В соответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" каждый гражданин получил право приобрести в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного, муниципального или ведомственного фонда, но только один раз. При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам статьей 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

Правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". После принятия в 1994-2004 гг. изменений и дополнений к данному Закону РФ не подлежат передаче в собственность только три вида жилых помещений:

- находящиеся в аварийном состоянии, которое определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" и Критериями и техническими условиями отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих и аварийных (постановление Госстроя РФ от 2 февраля 2004 г. N 10);

- находящиеся в специализированных домах (общежития, интернаты для инвалидов и престарелых, приюты, дома маневренного фонда);

- находящиеся на территории закрытых военных городков или особых административно-территориальных образований (например, в погранзоне).

Приватизация породила четыре основных подвида собственности на жилую недвижимость: индивидуальная, долевая (с реальными долями), общая долевая (с идеальными долями) и общая совместная.

В большинстве случаев при обращении частного лица в агентство недвижимости ему предлагают заключить "эксклюзивный договор" (договор поручения) между агентством и продавцом. Стороны берут на себя следующие обязательства: продавец предоставляет фирме исключительное право представлять его интересы при продаже недвижимости, а агентство обязуется продать жилплощадь за оговоренную сумму и в установленный срок*(3)

В качестве приложения к этому договору оформляется Свидетельство о принятии документов на ответственное хранение, так как в обеспечение исполнения обязательств продавца агентство просит его передать на ответственное хранение оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру.

На практике применяются два подвида эксклюзивных договоров: "мягкий", при заключении которого клиент может передумать продавать недвижимость (но документы все равно хранятся в агентстве определенный "контрольный срок"), и "жесткий", когда продавец не может отказаться от сделки, но и агентство находит покупателя не позже указанного времени. И та и другая форма практически дает гарантию сторонам, что сделка будет совершена: продавец получит деньги, а фирма - комиссионные.

Кроме того, может быть заключен маклерский договор с продавцом*(4), который отличается от эксклюзивного тем, что правоустанавливающие документы не передаются агентству недвижимости, а сам договор заключается с целью получения информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки и безопасного получения денежной суммы, равной продажной стоимости недвижимости.

Квартира как объект жилищных прав может быть приобретена одним из следующих способов:

- на первичном рынке - квартиры в домах-новостройках;

- на вторичном рынке у хозяев;

- на вторичном рынке у риэлторов. При этом стандартная стоимость услуг составит 3-7% стоимости квартиры.

С целью определения условий договора производится оценка недвижимости. Для государственных нужд в настоящее время определяется инвентаризационная или нормативная стоимость недвижимости. За основу оценки обычно принимаются восстановительная стоимость недвижимости и износ, определяемые по документам Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но получаемые результаты обычно составляют не более 70% реальной стоимости.

Возможна и оценка жилья независимым оценщиком. При этом лицензированный оценщик составляет документ об оценке стоимости недвижимости на основании отчета об оценке, подготовленного надлежащим профессиональным оценщиком. Сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендательной для целей совершения сделки с такой недвижимостью. Оценка недвижимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 (в ред. постановления Правительства РФ от 14 декабря 2006 г. N 767), утвердившего Стандарты оценки, обязательные к применению в Российской Федерации*(5)

Продавцов квартир на первичном рынке можно классифицировать на следующие группы*(6):

- хозяева квартир без отделки (такие хозяева продают свои квартиры за 90-95% 100-процентной стоимости 1 кв. м жилья с внутренней отделкой, находящегося в собственности граждан того же района);

- фирмы - уполномоченные муниципальных властей (88-92% стоимости). Приобретение новостроек у дилеров наиболее надежно (договор заключается напрямую между покупателем и правительством), однако цены выше, чем у других участников первичного рынка;

- строительные и девелоперские организации (76-87%);

- организации-взаимозачетники (71- 82%);

- посредники (75-86%). К ним относятся любые коммерческие фирмы, в том числе и лицензированные риэлторские, которые заключили договор поручения со строителями или взаимозачетниками и занимаются реализацией принадлежащих последним квартир.

При приобретении квартиры в доме-новостройке лицо, заключающее договор поручения с уполномоченной фирмой по продаже муниципального жилья, выбирает подходящий по местоположению и цене вариант, заключает договор поручения и оплачивает стоимость комиссионных услуг (в среднем 1-5% стоимости квартиры). Далее покупателю необходимо оформить договор уступки прав требования с заказчиком строительства (муниципальными властями). Всю работу по оформлению документов берут на себя представители уполномоченной фирмы. В момент подписания этого договора покупатель производит окончательный расчет (деньги перечисляются на банковский счет заказчика или передаются наличными).

Затем проходит этап оформления прав собственности покупателя силами уполномоченной риэлторской фирмы: сотрудники представляют на подпись в соответствующий муниципальный орган все необходимые документы. После этого происходит нотариальное удостоверение договора (при желании покупателя формально оно необязательно) и его государственная регистрация в Регистрационной палате в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С момента регистрации покупатель приобретает все права собственности и может свободно распоряжаться своей новой квартирой. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следующей популярной сделкой купли-продажи недвижимости на рынке недвижимости России является купля-продажа комнат.

При сделках с комнатами часто встречается понятие "продажа неприватизированной комнаты". Само по себе это понятие юридически некорректно. Поэтому следует согласиться с И. Кузьминой*(7), что в данном случае более правильно говорить о фиктивном обмене комнаты в неприватизированной квартире на другое жилье, находящееся в собственности, с последующей продажей последнего. При этом фиктивную приватизированную комнату обычно предоставляет для обмена агентство. Деньги за проданную комнату ее собственник обычно получает только после "юридического освобождения" фиктивного жилья, в то время как из его настоящей комнаты он может выписываться после первого этапа сделки - собственно обмена.

Популярны в настоящее время и такие сделки, как "альтернативная покупка". Сделки с упоминанием слова "альтернатива" обусловлены тем, что продавец квартиры не может осуществлять регистрацию. Сделки с альтернативным жильем можно разделить на два вида. Во-первых, это случаи, когда продавец, продав свою квартиру, согласен переехать в более дешевое жилье с целью получения доплаты. Во-вторых, это продажа своей жилплощади с целью покупки более дорогого жилья, но в этом случае у продавца должны быть деньги.

При совершении альтернативной покупки возможны два способа оформления сделки.

1. Двойная купля-продажа: в один день у одного нотариуса заключаются две различные сделки.

При этом "бывшую" квартиру покупает "покупатель", продают "жильцы". "Новую" квартиру покупают "жильцы", продает "продавец".

2. Мена: сначала "покупатель" на свое имя приобретает квартиру для "жильцов", а затем оформляет с ними договор мены.

Из сделок по покупке жилья в настоящее время наиболее популярны ипотека и долевое участие в строительстве жилья.

Суть ипотечного кредитования (правовые основы заложены пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") заключается в том, что на заемные средства, предоставляемые специализированным банком на 10-25 лет, заемщик приобретает недвижимое имущество и, живя в нем, имеет возможность со своих заработков выплатить ссуду вместе с процентами за кредит. При этом ипотека позволяет клиенту пользоваться недвижимостью (жить в ней, сдавать в аренду) без ограничений, но распоряжаться объектом заемщик сможет только после полного погашения кредита со всеми процентами.

Квартира в рассрочку, как правило, обходится покупателю значительно дороже ее рыночной стоимости (примерно в 1,4-1,8 раза). Условия приобретения квартир в рассрочку на середину 2007 г. примерно таковы: если сделка проводится риэлторской фирмой через банк, то клиент вносит сразу от 30 до 50% продажной (наценка риэлторов - 5-15%) стоимости квартиры, а на оставшуюся часть банком оформляется рассрочка от 6 месяцев до 15 лет.

Основные этапы оформления как рассрочки, так и ипотеки следующие:

- выбор квартиры;

- уплата первоначального взноса. В момент внесения денег (10-50% продажной цены) с покупателем должен быть заключен договор аренды с правом выкупа. Согласно ст. 624 ГК РФ, он подлежит регистрации в органах юстиции;

- заключение кредитного договора. Банк выкупает квартиру, куда вселяется ее собственник, а разницу между полной продажной ценой с учетом расходов на оформление и суммой взноса собственника оформляет по кредитному договору;

- выплата денег с процентами (ежемесячно или ежеквартально в соответствии с кредитным договором);

- окончательное приобретение прав собственности без оформления дополнительных документов.

Участие в долевом строительстве жилья незначительно отличается от покупки уже готовой квартиры. Однако на практике необходимо четко различать участие в долевом строительстве и покупку квартир у коммерческих застройщиков в "готовом" доме. Признаками такой готовности являются:

- принятие дома госкомиссией. Покупателю должны показать оригинал акта приемки дома государственной приемочной комиссией;

- постановка дома на учет в БТИ. Покупатель может потребовать предъявления соответствующего договора с БТИ и приемопередаточного акта по выполнению соответствующих работ;

- постановка дома на учет в органах юстиции. Каждой квартире должен быть присвоен порядковый номер в базе данных собственников жилья, которая имеется в регистрирующих органах юстиции. Кроме того, у застройщика должен быть договор с уполномоченным муниципальным органом о передаче каждой из квартир в собственность физическим или юридическим лицам, являющимся пайщиками или получившим право на заселение по договорам уступки прав требования.

При наличии трех условий, указанных выше, квартиры в доме считаются готовыми к заселению, и их уже реально можно покупать. Порядок государственной регистрации ипотеки земельных участков, на которых создаются объекты недвижимого имущества, в состав которых входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, возникающей в связи с заключением указанных договоров, регулируется приказом Министерства юстиции РФ от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества"*(8)

Еще одним, не менее популярным объектом сделок с недвижимым имуществом являются земельные участки.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории*(9), за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

При рассмотрении споров, связанных с приватизацией земельных участков сельскохозяйственного назначения, необходимо иметь в виду, что законодательство, действовавшее до вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 8 указанного Закона в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии судебных споров по поводу участка или внесенных в Единый государственный реестр прав сведений об иных запрещениях либо аресте участка.

К договору купли-продажи земельного участка прилагается план участка, удостоверенный органом кадастровых работ*(10)

В соответствии с п. 1.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка*(11) результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту РФ, уполномоченным на выполнение учетных кадастровых записей. Кадастровая стоимость определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной или индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка. Согласно ст. 44 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровые инженеры осуществляют в установленном данным Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении земельных участков с 1 марта 2008 г.

Установленные Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" особенности осуществления работ по проведению территориального землеустройства применяются в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Цена земельного участка и условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса. В частности, согласно п. 2.3 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов*(12), рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права регистрационной палатой. Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности у продавца, отсутствует запись об определении права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно п. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ, собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его бессрочном (постоянном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок.

Следует также отметить, что, поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя и владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе*(13)

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

При этом в соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае отсутствия кадастрового плана земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании кадастрового плана, содержащего сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастрового плана земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно п. 8 ст. 36 Земельного кодекса РФ, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка по запросу указанных лиц и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Законодатель устанавливает исчерпывающий перечень условий договора купли-продажи земельного участка, позволяющих считать таковой недействительным:

- условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Рассмотрим особенности заключения договоров купли-продажи нежилых помещений как еще одного объекта сделок с недвижимым имуществом.

К коммерческой недвижимости, т.е. недвижимости для ведения бизнеса, относятся почти все нежилые помещения и здания: офисные (административные), торговые, складские, производственные и другие помещения, предназначенные для ведения прибыльного бизнеса.

Офисные помещения могут быть нескольких категорий, которые им присваиваются риэлторами*(14)

- офисы класса А - новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр города;

- офисы класса В - новые или отремонтированные здания с отсутствием отдельных технических услуг (например, кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях;

- офисы класса С - отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг.

Офисные помещения, не подходящие ни под одну из перечисленных категорий, определяются как офисы "российского" или "советского" стандарта и иногда подразделяются на классы D и Е:

- класс D - типичное институтское здание советских времен без ремонта;

- класс Е - заброшенное сооружение; требует полной реконструкции.

Перед руководством предприятия, выходящего на рынок коммерческой недвижимости, стоят следующие проблемы:

- оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;

- подготовка необходимых документов, подтверждающих право предприятия на распоряжение недвижимостью;

- подготовка коммерческого предложения или бизнес-плана;

- реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;

- защита от возможных посягательств со стороны преступных группировок;

- проведение переговоров и согласование условий сделки;

- оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;

- контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.

Сделки с офисными и складскими помещениями мало чем отличаются от сделок с квартирами. Наибольшую сложность представляют договоры купли-продажи предприятий как имущественных комплексов.

Согласно ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему следующих документов: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Согласно п. 1 ст. 562 ГК РФ и с учетом положений Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами*(15), кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. При этом из требования п. 2 ст. 562 ГК РФ следует, что кредитор, который письменно не сообщил продавцу о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). При этом действующее российское законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным уже с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Льготное право покупки нежилого помещения имеет его арендатор. Так, в соответствии с п. 4.2 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.*(16) не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, а также зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления и судами.

Рассмотрим данное положение на следующем примере*(17)

Товарищество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ланской"" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга и фонду имущества г. Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ланское ш., 55.

Исковое требование мотивировано тем, что товариществом выкуплено имущество муниципального предприятия "Магазин N 17" Приморского РПТ, поэтому в соответствии с законодательством о приватизации товарищество вправе приобрести арендуемое помещение в собственность. Однако заявка на выкуп арендуемого помещения оставлена без удовлетворения. Поэтому решением от 5 апреля 1995 г. Суд обязал Комитет по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга заключить с истцом договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

При продаже нежилого помещения по результатам конкурса или аукциона лицо, которому было отказано в участии в конкурсе, вправе предъявить иск о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам этого аукциона или конкурса. Данное положение также можно проиллюстрировать примером из судебной практики*(18)

В арбитражный суд обратилось предприятие с иском о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам конкурса. Фонд имущества, выступающий в качестве ответчика, иск не признавал. По мнению фонда имущества, истец не вправе был обращаться в арбитражный суд с подобным требованием, поскольку ему было отказано в участии в конкурсе и, следовательно, он не является покупателем согласно ст. 30 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". Однако перечень лиц, которые не могут быть покупателями при приватизации, установлен статьей 9 указанного Закона. Истец под этот перечень не подпадает. Арбитражный суд, учитывая, что отказ в участии в конкурсе затрагивает законные права и интересы истца как потенциального покупателя, не счел такой отказ препятствием для обращения в арбитражный суд. Рассмотрев вопрос о правомерности отказа истцу в участии в конкурсе и установив, что данный отказ противоречит действующему законодательству, арбитражный суд признал договор купли-продажи, заключенный по результатам конкурса, недействительным.

Из п. 15 письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 г. N С-13/ОП-206 "О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации" следует, что при приватизации предприятий путем выкупа арендованного имущества не требуется заключение договора купли-продажи. Это решение Высшего Арбитражного Суда РФ мотивировано тем, что пунктом 6 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" установлено, что выкуп имущества, сданного в аренду, осуществляется по заявлению арендатора в соответствии с договором аренды с правом выкупа. При этом, однако, подчеркивается, что, если в конкретных случаях такие договоры были заключены, они не должны признаваться недействительными только на том основании, что необходимость в их заключении отсутствовала.

Результаты анализа действующего законодательства и практики работы одного из агентств недвижимости г. Тольятти, позволяют высказать ряд предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.

Большинство нарушений договоров купли-продажи недвижимости возникают благодаря нечеткой формулировке в Гражданском кодексе РФ условий определения цены имущества и сроков исполнения договора. Поскольку из требований ст. 555 ГК РФ не следует возможность установления ценового интервала (например + 3-5%, в зависимости от тех или иных условий), то такое положение позволяет оспорить заключенную сделку, если фактически сторонами была согласована надбавка определенного процента в виде комиссионных агентству недвижимости или скидка за этаж, на котором находится квартира. К тому же положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости.

Неточное определение сроков исполнения договора зачастую приводит к случаям затягивания его исполнения той или другой стороной. Поэтому необходимо уточнить в действующем законодательстве или судебно-арбитражной практике порядок определения цены имущества и сроков исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Кроме того, очень часто в практике работы агентства недвижимости возникают проблемы в связи с денежными махинациями обращающихся клиентов. Поэтому целесообразно закрепить в нормах гражданского законодательства как обязательную норму передачу денег участниками сделки только через банк.

Настало время, когда частная собственность должна распространяться на главный и неделимый объект собственности в жилищной сфере - жилой дом. Законодательство позволяет это сделать путем создания товарищества собственников жилья. Основы нормативно-правового регулирования частной собственности на многоквартирные жилые дома заложены в разделах VI и VIII Жилищного кодекса РФ. Однако уже сейчас очевидно, что необходимо дальнейшее развитие законодательства в этом направлении.

На уровне субъектов РФ необходимо принять нормативные правовые акты по организации управления многоквартирными домами на конкурсной основе и по приведению в соответствие с действующим законодательством политики учета частного и муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, а также коммунальной инфраструктуры. Кроме того, все дома должны быть обеспечены землей, она должна быть размежевана и стоять на кадастровом учете, а на каждый дом должна быть разработана проектно-сметная документация с обязательной государственной экспертизой. Важно также отметить, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает требований к управляющим компаниям; в связи с этим в сферу обслуживания жилья могут проникнуть недобросовестные и непрофессиональные компании-"однодневки". Поэтому необходимо проработать также правовую базу и в этом направлении.

В судебной и судебно-арбитражной практике следует предусмотреть возможность привлечения некомпетентных экспертов по оценке недвижимости к уголовной ответственности*(19) , что будет противодействовать организации преступных группировок на рынке недвижимости. В настоящее время в соответствии со ст. 16.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (введена Федеральным законом от 5 января 2006 г. N 7-ФЗ) "в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком установленных обязанностей:. оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством". Основания ответственности оценщика за указанные нарушения определяются в соответствии с п. 2 и 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

Эти предложения могут послужить основой для дальнейших исследований в области правоприменительной практики заключения сделок с недвижимым имуществом в Российской Федерации.

Е.Л. Житкова,

старший преподаватель Тольяттинского филиала

Современной гуманитарной академии (г. Москва)

"Гражданин и право", N 12, декабрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

*(2) См.: Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 884. (Утратил силу с 1 марта 2005 г. Новая редакция: Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14.)

*(3) Образец такого договора, а также образец приложения к договору с покупателем квартиры, в том числе расселяемой, см., например: Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. М., 2001. С. 411-413.

*(4) Образец такого договора см., например: Шабалин В.Г. Указ. соч. С. 408-410.

*(5) См., например: Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256); Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255), а также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

*(6) См. подробнее: Шабалин В.Г. Указ. соч. С. 214-215.

*(7) См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 29.

*(8) Зарегистрирован Министерством юстиции РФ 23 июня 2005 г., регистрационный N 6749 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. N 27.

*(9) Указанные отношения регламентируются Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (с изм. от 21 июля 2005 г.)

*(10) См.: Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 27. Ст. 2881; постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918 "Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра" // СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4899; 2006. N 23. Ст. 2512; постановление Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. N 560 "Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 гг.)" ФЦП "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.)"" // СЗ РФ. 2005. N 39. Ст. 3951.

*(11) Утверждены приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222.

*(12) Утверждены приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39.

*(13) См. также п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

*(14) См. подробнее: Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М., 2000. С. 109.

*(15) Утверждены приказом Министерства юстиции РФ от 4 марта 2005 г. N 16. Зарегистрирован 17 марта 2005 г., регистрационный N 6404 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. N 13.

*(16) Утверждены Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 // СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1478.

*(17) См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. N 2950/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 2.

*(18) См. п. 7 письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 г. N С-13/ОП-206 "О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации" // Вестник ВАС РФ. 1993. N 9.

*(19) О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, см. информационное письмо ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92.