Общее собрание членов товарищества собственников жилья: проблемы применения отдельных положений Жилищного Кодекса РФ (С.А. Чубаров, "Законодательство", N 11, ноябрь 2007 г.)

Общее собрание членов товарищества собственников
жилья: проблемы применения отдельных положений
Жилищного Кодекса РФ

С 1 марта 2005 г. в нашей стране действует принятый Государственной Думой РФ 22 декабря 2004 г. новый кодифицированный акт жилищного законодательства - Жилищный кодекс (ЖК) РФ.

С сожалением приходится констатировать, что практическое применение его положений в целом ряде случаев, вероятно, вызовет серьезные сложности. В особенности это касается норм, относящихся к управлению многоквартирными домами. Представляется, что наиболее остро указанные проблемы могут проявиться уже в ближайшее время при переходе к предусмотренным в ЖК РФ способам управления многоквартирными домами (раздел VIII), в частности, в процессе управления домом товариществом собственников жилья.

В качестве иллюстрации к сказанному в рамках настоящей статьи остановимся лишь на некоторых примерах, относящихся прежде всего к проведению общего собрания членов товарищества собственников жилья и обжалованию принятых на нем решений в суде.

1. Как следует из п. 1, 2 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание членов товарищества собственников жилья обладает статусом высшего органа управления товариществом, к компетенции которого относится решение основных вопросов деятельности данного образования, в том числе внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии(ревизора), установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества и т.п. Исходя из сказанного, неудивительно, что за голоса собственников помещений нередко разворачивается серьезная борьба. А поскольку обеспечить присутствие необходимого количества членов товарищества собственников жилья на общих собраниях бывает весьма сложно, после принятия ЖК РФ общие собрания членов товарищества собственников жилья нередко стали проводиться в так называемой заочной форме. Причем для обоснования правомерности использования подобной формы организаторами собрания, как правило, приводится норма п. 6 ст. 146 ЖК РФ, допускающая при проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья голосование посредством опроса в письменной форме, если это предусмотрено уставом товарищества.

Между тем с подобным подходом, на наш взгляд, согласиться нельзя. При буквальном прочтении упомянутой нормы нетрудно заметить, что речь в ней идет вовсе не о допустимости заочной формы проведения общего собрания, а о том, что в тех случаях, когда это прямо закреплено в уставе товарищества, голосование на собрании может осуществляться в том числе путем письменного опроса, для чего распространяются бюллетени, опросные листы и т.п. Иными словами, при соблюдении определенных условий закон разрешает проводить посредством письменного опроса лишь голосование, но не само собрание.

Кроме того, системное толкование других норм, содержащихся в той же ст. 146 ЖК РФ, позволяет утверждать, что проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья возможно только в форме присутствия на нем членов товарищества. Об этом вполне определенно свидетельствуют положения п. 2-5 названной статьи, императивно устанавливающие следующее:

а) в уведомлении о проведении собрания указываются место и время проведения собрания;

б) собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей;

в) решения на собрании принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих членов товарищества;

г) собрание ведет председатель правления или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления.

Таким образом, ЖК РФ устанавливает единственную форму проведения общего собрания членов товарищества собственников, требующую личного их присутствия, что само по себе исключает любые иные варианты, даже если альтернативные формы проведения данного собрания (например, заочная) предусмотрены в уставе товарищества.

Думается однако, что неверная интерпретация приведенных законоположений во многом вызвана не вполне четкими формулировками, содержащимися в отдельных нормах ЖК РФ, и отсутствием наработанной (в том числе судебной) практики их применения.

Справедливости ради стоит отметить, что в ЖК РФ теперь действительно появились положения, позволяющие проводить собрания в многоквартирных домах в форме заочного голосования*(1). В частности, в соответствии с п. 1 ст. 47 ЖК РФ указанная форма приемлема при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (решение может быть принято без непосредственного присутствия на собрании собственников помещений - путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания, письменных решений по вопросам, поставленным на голосование).

В то же время важно учитывать, что по своему правовому статусу общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме явно не тождественно общему собранию членов товарищества собственников жилья: в первом случае (п. 1 ст. 44 ЖК РФ) собрание - это орган управления многоквартирным домом (по существу, оно является формой коллективного самоуправления в многоквартирном доме); во втором (п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 145 ЖК РФ) собрание - это высший орган управления некоммерческой организации, являющейся юридическим лицом. Именно поэтому вопросы правовой регламентации отношений, возникающих при управлении имуществом, находящимся в общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме, были выделены в ЖК РФ в отдельную главу 6 раздела II ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения"), а вопросы управления товариществом собственников жилья соответственно в самостоятельные главы 13 и 14 раздела IV ("Товарищество собственников жилья").

Сказанное позволяет сделать вывод о том, что правила о возможности проведения собрания в форме заочного голосования предусмотрены в ЖК РФ исключительно для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем не могут быть автоматически распространены на те собрания, которые созываются в процессе деятельности товарищества собственников жилья*(2).

Тем не менее, как показывает опыт применения указанных положений ЖК РФ, данное обстоятельство не принимают во внимание даже некоторые специалисты. Причиной тому, на наш взгляд, в числе прочих юридико-технических недостатков, обнаруживаемых в тексте ЖК РФ, является не вполне удачное изложение нормы п. 2 ст. 135 ЖК РФ. Здесь записано, что устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ (т.е. в порядке, установленном для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

В упомянутой норме (включенной, кстати, в статью, определяющую правовое положение товарищества собственников жилья и находящуюся в главе, регулирующей создание и деятельность такого товарищества) безотносительно к статусу обозначаемого органа было употреблено ранее не встречавшееся в ЖК РФ понятие "общее собрание"*(3) (а не, к примеру, "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме"). Здесь также указано, что данное собрание должно проводиться согласно процедуре, предусмотренной для общего собрания собственников помещений. Таким образом, следуя логике "от обратного", при уяснении действительного смысла положений закона (т.е. воли законодателя) их юридическое содержание может быть истолковано неоднозначно, в том числе и таким образом, что под общим собранием в этом случае необходимо понимать общее собрание членов товарищества собственников жилья. В связи с этим может появиться ошибочное представление о том, что для общего собрания членов товарищества собственников жилья вполне допустимы те же формы его проведения, что и для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако при более внимательном знакомстве с нормами ст. 135 ЖК РФ и сопоставлении их с положениями других статей главы 13 ("Создание и деятельность товарищества собственников жилья") становится ясно, что сколько-нибудь убедительных оснований для подобных умозаключений закон не дает. Анализ данной статьи показывает, что во взаимосвязи с нормами ст. 136 ЖК РФ ее содержанием определяются основные особенности правового положения товарищества собственников жилья в качестве специализированной некоммерческой организации, осуществляющей функции управления общим имуществом в многоквартирном доме. При этом наряду с общими вопросами, характеризующими правовой статус товарищества собственников жилья, регламентацией ст. 135 ЖК РФ в целом охватывается такой важный этап реализации принятого собственниками помещений решения о выборе способа управления многоквартирным домом (подп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), как создание товарищества собственников жилья. Следовательно, по смыслу рассматриваемых норм, ими определяются отношения, связанные с проведением соответствующих организационных мероприятий непосредственно в процессе образования товарищества собственников жилья. Таким образом, очевидно, что предусмотренный п. 2 ст. 135 ЖК РФ порядок принятия устава товарищества собственников жилья рассчитан лишь на стадию его создания.

Между тем нормой п. 1 ст. 136 ЖК РФ установлено, что решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. В свою очередь, в соответствии с требованиями действующего законодательства при создании товарищества собственников жилья учредители обязаны принять решение об утверждении его учредительных документов (п. 1 ст. 52 ГК РФ, подп. 3 п. 5 ст. 13.1 и п. 1 ст. 14 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"). Причем в силу требований п. "в" ст. 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" представление учредительных документов в уполномоченный государственный орган, занимающийся регистрацией юридических лиц, является необходимым условием государственной регистрации юридического лица при его создании.

Исходя из этого, не вызывает сомнений тот факт, что решение об утверждении устава товарищества собственников жилья, как и решение о создании самого товарищества, изначально должно приниматься на общем собрании собственников помещений (а применительно к правилам ст. 139 ЖК РФ - на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме). Данный вывод, в свою очередь, позволяет с уверенностью заключить, что использованное в п. 2 ст. 135 ЖК РФ словосочетание "общее собрание" в контексте закона надо рассматривать как синоним понятия "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме".

Кстати, товарищества собственников помещений как юридического лица до момента его государственной регистрации еще не существует (п. 2 ст. 51 ГК РФ, п. 5 ст. 135 ЖК РФ), а значит, гражданской правосубъектностью до этого момента оно не обладает. Соответственно членство в таком товариществе в порядке ст. 143 ЖК РФ у собственников помещений может возникнуть только после его государственной регистрации в качестве юридического лица. Поэтому на стадии создания товарищества собственников жилья проведение общего собрания, основанного на членстве в нем, невозможно в принципе.

2. Не менее злободневным является вопрос о сроке, в течение которого допускается обжалование в суде решений, принятых на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Дело в том, что в ЖК РФ пока нет норм, явно устанавливающих порядок обжалования решений именно этого органа.

В отсутствие официальных разъяснений и комментариев ученых-правоведов к отношениям, связанным с обжалованием решений общего собрания членов товарищества собственников жилья, порой применяется срок, установленный для судебного обжалования решений, принятых на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в соответствии с нормой п. 6 ст. 46 ЖК РФ данный срок составляет шесть месяцев и исчисляется со дня, когда собственник помещения узнал или должен был узнать о принятом решении). В обоснование подобной практики применения жилищного законодательства отдельные суды в своих решениях ссылаются на положения ст. 45 и 146 ЖК РФ, в соответствии с которыми при установлении правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья применяются правила, предусмотренные для общего собрания собственников помещений. Исходя из этого, указанные нормы истолковываются в решениях таким образом, что порядок принятия решений на этих собраниях и процедура обжалования таких решений становятся абсолютно одинаковыми.

Представляется, однако, что с юридической точки зрения такой подход выглядит по меньшей мере не вполне аргументированным.

Прежде всего еще раз хотелось бы обратить внимание на то, что ни в одной из норм ЖК РФ, посвященных в числе прочего вопросам организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (имеются в виду нормы главы 14), какие-либо сроки для обжалования в суде решений, принятых на общем собрании членов товарищества собственников, не предусмотрены.

При этом специальный шестимесячный срок установлен в ЖК РФ (п. 6 ст. 46) исключительно для обжалования решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Обратимся к уже упоминавшейся ст. 146 ЖК РФ. Из ее содержания и в самом деле следует, что к отношениям, связанным с проведением общего собрания членов товарищества собственников жилья, в части определения правомочия такого собрания могут применяться положения ст. 45 ЖК РФ, регулирующие порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, по смыслу данной статьи, при проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья допустимо применение тех же правил, что и при проведении общего собрания собственников помещений, но лишь для определения правомочия этого собрания (т.е. с целью проверить, соблюден ли порядок созыва членов товарищества и имеется ли на собрании необходимый кворум (п. 3-5 ст. 45 ЖК РФ)).

В то же время нельзя не заметить, что непосредственно в самой ст. 45 ЖК РФ об обжаловании решений общего собрания собственников помещений ничего не сказано. Не отсылает эта статья и к нормам ст. 46 ЖК РФ, предусматривающим срок для обжалования решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Примечательно также и то, что ни ст. 146, ни иные статьи, включенные в главу 14 ЖК РФ, определяющую правовое положение членов товарищества собственников жилья, каких-либо специальных отсылок к ст. 46 ЖК РФ не содержат, что, безусловно, не позволяет применять ее к отношениям, связанным с обжалованием решений, принятых общим собранием членов товарищества собственников жилья, по основаниям, указанным к упомянутых статьях.

Как видим, порядок обжалования решений, принятых на общем собрании членов товарищества собственников жилья, нормами ЖК РФ не определен.

В сложившейся ситуации для защиты нарушенных прав путем обжалования в суде указанных решений, по нашему мнению, должен применяться общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ и составляющий три года.

О правильности предложенной правовой позиции свидетельствуют и положения п. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которым в тех случаях, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Следовательно, при восполнении пробелов жилищного законодательства в порядке аналогии закона приоритет отдается нормам гражданского и иного законодательства, прямо регулирующим соответствующие отношения.

Поэтому при обжаловании решений, принятых общим собранием членов товарищества собственников жилья, применение срока, предусмотренного в ЖК РФ для обжалования решений, принятых общим собранием собственников помещений, невозможно даже по аналогии, поскольку указанные отношения (касающиеся защиты нарушенных жилищных прав, вытекающих из деятельности товарищества собственников жилья) прямо урегулированы нормами гражданского права об исковой давности (см. главу 12 ГК РФ).

К этому стоит добавить, что применение такой аналогии, на наш взгляд, недопустимо также и по другим чисто юридическим соображениям.

В частности, правом судебного обжалования решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ обладают исключительно собственники помещений. При этом указанным правом наделяются лишь те из них, которые либо не принимали участия в собрании, либо голосовали против решений, нарушающих их права и законные интересы (п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, общей предпосылкой для возникновения права на обращение в суд в данном случае является правомочие лица именно на участие в самом собрании (или, другими словами, право на судебную защиту является производным от права на участие в собрании*(4)).

Вместе с тем согласно положениям п. 1 ст. 143 ЖК РФ участниками общего собрания членов товарищества собственников жилья могут являться только те собственники помещений, которые изъявили желание вступить в товарищество и оформили свое членство в нем. Из чего следует, что иные собственники помещений (в частности те, которые не вступили в члены товарищества) права на участие в данном собрании не имеют.

С учетом сказанного, если представить, что порядок обжалования решений, принятых общим собранием собственников помещений, может быть распространен в том числе и на решения, принятые общим собранием членов товарищества собственников жилья, то придется признать, что собственники помещений, которые не вступили в товарищество собственников жилья, вообще лишены права обжаловать решения, принятые общим собранием его членов, причем даже тогда, когда такими решениями нарушаются их права, поскольку они изначально не могли участвовать в этом собрании.

Однако подобное применение жилищного законодательства вступало бы в прямое противоречие с положениями Конституции РФ, ст. 46 которой гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод (как было разъяснено Конституционным Судом РФ, данная конституционная гарантия относится к правам, которые не подлежат ограничению ни при каких условиях*(5). Не согласуется такое правоприменение и с требованиями п. 1 ст. 3 и п. 1 ст. 4 ГПК РФ, предусматривающих для любого заинтересованного лица судебную защиту его нарушенных или оспариваемых прав.

Изложенное приводит к мысли о том, что норма ЖК РФ, определяющая порядок обжалования решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (имеется в виду норма п. 6 ст. 46), не приспособлена для регулирования отношений, возникающих при обжаловании решений, одобренных общим собранием членов товарищества собственников жилья. Одновременно это дает основания утверждать, что правом на судебное обжалование решений, принятых общим собранием членов товарищества собственников жилья, наделяются не только члены товарищества собственников жилья, но и иные собственники помещений в многоквартирном доме, если этими решениями затрагиваются их права и законные интересы.

В заключение отметим, что в настоящей статье нам удалось коснуться лишь немногих вопросов, связанных с применением положений ЖК РФ, регламентирующих сферу управления товариществом собственников жилья. С учетом сказанного полагаем, что назрела настоятельная необходимость в обстоятельном и комплексном обсуждении данной темы со стороны юридической общественности. При этом решению многих проблем могло бы способствовать скорейшее обобщение складывающейся судебной практики применения нового жилищного законодательства на уровне высших судебных инстанций.

С.А. Чубаров

"Законодательство", N 11, ноябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Нормами ранее действовавшего Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" проведение общего собрания домовладельцев или общего собрания членов товарищества собственников жилья в заочной форме не предусматривалось.

*(2) Видимо, при подготовке проекта ЖК РФ законодатель поостерегся в явном виде распространять форму заочного голосования на общее собрание членов товарищества собственников жилья (в отличие от общего собрания собственников помещений), понимая, что ее использование может не позволить собственникам помещений в полной мере реализовать принадлежащее им право на участие в управлении многоквартирным домом, поскольку при таком способе проведения собрания они были бы лишены возможности открыто обсуждать вопросы, включенные в повестку дня (в частности, критиковать предлагаемые решения), представлять альтернативные формулировки решений по вопросам повестки дня, выдвигать (в том числе путем самовыдвижения) кандидатуры для избрания в члены правления и ревизионной комиссии товарищества и т.п. По существу, при заочной форме проведения общего собрания у членов товарищества собственников жилья сохранялось бы только одно правомочие - голосовать "за", "против" или "воздержался" по тем вопросам, которые им были бы предложены, что, естественно, могло породить конфликтные ситуации внутри товарищества.

*(3) Аналогичное понятие ("общее собрание") было использовано законодателем также в ст. 139 ЖК РФ, регулирующей вопросы создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах.

*(4) Применительно же к общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право на участие в его проведении в равной степени принадлежит всем собственникам помещений, что соответственно предполагает наличие у каждого из них потенциальной возможности оспорить в суде принятое на этом собрании решение.

*(5) См.: постановление Конституционного Суда РФ от 13 ноября 1995 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности части пятой ст. 209 Уголовно-процессуального кодекса РСФСР" // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4551.